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1 décembre 2012 6 01 /12 /décembre /2012 18:49

Capture-copie-47.JPG

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15 septembre 2012 6 15 /09 /septembre /2012 08:53

Graphique-septembre-2012.jpg         

Un petit clic sur l'image donne accès à un document imprimable.

Le graphique ci-dessus vous donne, sur une période de plus de 40 ans, l'évolution du ratio Prix/Loyer moyen des logements anciens pour la France métropolitaine. L'indicateur est calculé à partir de données élaborées par l'INSEE: 

Indice trimestriel des prix des logements anciens - France métropolitaine - Ensemble - Indice CVS (Base 100 au 4ème trimestre 2000). 

Indice des prix à la consommation - IPC - Ensemble des ménages - France métropolitaine - par fonction de consommation - Loyers des résidences principales

Les chiffres de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir un repère, j'ai prolongé la courbe (trait en pointillé rouge) sur la base d'une baisse des prix de 5% par an et une hausse des loyers de 2% par an. 

Ce graphique est mis à jour tous les 3 mois, dès que les chiffres de l'INSEE sont disponibles.

Définitions


Pm/L
correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe/L
 correspond à un prix théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L
correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Deux mots sur le prix d'équilibre Pe/L

Pe/L est calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. Il donne un prix d'arbitrage Solution Achat = Solution Location. Mais attention, ce prix d’arbitrage ne tient absolument pas compte de la plus-value ou moins-value que vous allez avoir lors de la revente. Il est calculé sur la base d’un marché équilibré : La hausse des prix se faisant au même rythme que celle des loyers (Pm/L est constant dans le temps). Donc, en dehors de toute spéculation, à la hausse comme à la baisse, Pe/L est le prix d’arbitrage qui permet d’obtenir un rendement locatif égal à celui d’un placement sans risque. Il faut avoir à l’esprit que ce prix d’arbitrage n’est valable que pour une résidence principale. En effet, dans le cas d’un investissement locatif (j’achète pour louer) on calcule un prix d'arbitrage Pe/L au minimum 25% plus bas que celui d'une résidence principale: les frais sont largement plus élevés (2 loyers par an pour une résidence principale et > 4,5 loyers par an pour un investissement locatif).

 

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Voir également >> La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer


Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

  

Le ratio Pm/L donne clairement un signal de retournement à la baisse.

 

Sur un an, les prix ont baissé en moyenne de 0.4% et le ratio prix /loyer a baissé de 2.3 %. Sur la même période les loyers ont progressé de 2.2% sur un an. La baisse des prix est donc bien enclenchée: sur les 3 derniers mois on a une pente de -1.45% par an.

 

Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 5.2%. 

 

Le graphique ci-après donne l'évolution de la croissance des Prix et des Loyers sur une période de plus de 20 ans.

Les prix comme des loyers ont une croissance clairement orientée à la baisse.

 

Sans titre

 

     

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21 juin 2012 4 21 /06 /juin /2012 18:15

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez payer des frais de notaire. Ceux-ci sont notamment constitués de certaines taxes pour l’État appelées "droits de mutation". Suivre l’évolution des droits de mutation permet donc d’évaluer la dynamique du marché immobilier. Sur les 3 derniers mois, les volumes de ventes de biens immobiliers baissent fortement dans la plupart des départements. Les régions habituellement les plus dynamiques comme l’Ile-de-France (-15 %), Rhône-Alpes (-12 %) ou encore Provence-Alpes-Côte d’Azur (-16 %) ne sont pas épargnées. Découvrez région par région l’ampleur du ralentissement du marché immobilier.

 

Suite de l'article (immobilier-danger.com)

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21 juin 2012 4 21 /06 /juin /2012 18:05

LE CERCLE. De nombreux spécialistes insistent sur le fait que le secteur de l'immobilier court un risque de rattrapage avec une forte chute des prix. Comme il existe autant de marchés de l'immobilier que de villes ou de régions, comment savoir si le prix de l'immobilier de votre ville est trop élevé et risque de chuter ?

 

Suite de l'article (lecercle.lesechos.fr)

 

Merci à Eric pour cet article

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15 juin 2012 5 15 /06 /juin /2012 20:41

Pour le mois de juin 2012, les courbes de Friggit montrent des baisses importantes des prix de l’immobilier et cela aussi bien en Province qu’à Paris ou en Ile-de-France. Les volumes de transactions chutent également après les effets d’aubaine liés à l’augmentation des impôts sur les plus-values et à la baisse des aides à l’achat. Découvrez les mises à jour importantes des travaux de Jacques Friggit.


Suite de l'article (immobilier-danger.com)

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19 mars 2012 1 19 /03 /mars /2012 22:02

  Graphique mars 2012       

Un petit clic sur l'image donne accès à un document imprimable.

Le graphique ci-dessus vous donne, sur une période de plus de 40 ans, l'évolution du ratio Prix/Loyer moyen des logements anciens pour la France métropolitaine. L'indicateur est calculé à partir de données élaborées par l'INSEE: 

Indice trimestriel des prix des logements anciens - France métropolitaine - Ensemble - Indice CVS (Base 100 au 4ème trimestre 2000). 

Indice des prix à la consommation - IPC - Ensemble des ménages - France métropolitaine - par fonction de consommation - Loyers des résidences principales

Les chiffres de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir un repère, j'ai prolongé la courbe (trait en pointillé rouge) sur la base d'une baisse des prix de 10% par an et une hausse des loyers de 2% par an. 

Ce graphique est mis à jour tous les 3 mois, dès que les chiffres de l'INSEE sont disponibles.

Définitions


Pm/L
correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe/L
 correspond à un prix théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L
correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Deux mots sur le prix d'équilibre Pe/L

Pe/L est calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. Il donne un prix d'arbitrage Solution Achat = Solution Location. Mais attention, ce prix d’arbitrage ne tient absolument pas compte de la plus-value ou moins-value que vous allez avoir lors de la revente. Il est calculé sur la base d’un marché équilibré : La hausse des prix se faisant au même rythme que celle des loyers (Pm/L est constant dans le temps). Donc, en dehors de toute spéculation, à la hausse comme à la baisse, Pe/L est le prix d’arbitrage qui permet d’obtenir un rendement locatif égal à celui d’un placement sans risque. Il faut avoir à l’esprit que ce prix d’arbitrage n’est valable que pour une résidence principale. En effet, dans le cas d’un investissement locatif (j’achète pour louer) on calcule un prix d'arbitrage Pe/L au minimum 25% plus bas que celui d'une résidence principale: les frais sont largement plus élevés (2 loyers par an pour une résidence principale et > 4,5 loyers par an pour un investissement locatif).

 

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Voir également >> La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer


Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

  

Pour la première fois depuis un an, le ratio Pm/L donne un petit signal de retournement à la baisse. Il devra être confirmé dans 3 mois.

 

Sur un an, les prix ont augmenté en moyenne de 4.33% et le ratio prix /loyer a progressé de 2.17 %. Sur la même période les loyers ont progressé de 2.11% sur un an. Le ralentissement de la hausse des prix est confirmé.

 

Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 3.1%. 

 

 

Pour mieux comprendre le marché immobilier  Février 2011: Point sur le marché immobilier

 

Rappel


Au plus haut de la bulle, les prix rapportés au PIB par ménage présentaient une surestimation de 80%. Pour retrouver un marché cohérent avec les fondamentaux économiques, le ratio Prix/Loyer doit baisser de 45%. Les prix devraient donc descendre autour de 143 Loyers, ce qui correspond à un rendement brut de 12/(143 x 107%)=7,84% (avec 143 x 107%= capital investi, en comptant 7% de frais de notaire).  Ne pas oublier qu'en 1998 les prix étaient en moyenne autour de 130 loyers, et permettaient donc d'obtenir un rendement brut de 8,4%.

 

 

Evolution-des-fondamentaux-copie-1.jpg

 

     

 

 

 

 

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17 mars 2012 6 17 /03 /mars /2012 12:37

Les statistiques sur le marché immobilier au quatrième trimestre 2011 viennent d’être intégrées aux différentes courbes de Friggit. Ces chiffres correspondent aux compromis de vente signés entre le 1er juillet et le 30 septembre 2011. Il y a donc toujours un décalage de six mois entre la publication des données et la situation qu’elles représentent.

 

Sur le graphique principal, qui reprend l’évolution des prix des logements en France par rapport aux revenus, on constate deux éléments importants :

 

- Le volume des transactions baisse. La courbe verte illustre l’évolution du montant total des transactions sur 12 mois glissants. En décembre 2011, cette courbe baisse déjà fortement. Les données pour janvier et février ne sont pas encore intégrées, car la méthode de collecte est en train d’évoluer (raccourcissement des délais de transmission). Lors de la prochaine mise à jour de cette courbe, la baisse devrait être beaucoup plus prononcée. En effet, en janvier 2012, les demandes de prêt immobilier ont baissé de 25.7 % par rapport à janvier 2011.

 

- En moyenne générale, on remarque que la hausse des prix s’arrête (courbe noire stable). Nous verrons, sur le prochain graphique qu’il existe de fortes différences entre Paris et la Province.

 

Courbe et tunnel de Friggit en mars 2012

Vous pouvez retrouver l’intégralité des travaux de Jacques Friggit sur cette page.

 

 

Suite de l'article (immobilier-danger.com)

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13 février 2012 1 13 /02 /février /2012 22:02

Pour un esprit curieux et qui s’intéresse particulièrement au concept de fractalité, ce qui est mon cas depuis plus de vingt ans, le net est un lieu de prédilection. Vous commencez votre journée avec un sujet de préoccupation, puis sans vous en rendre compte, vous vous retrouvez quelque temps plus tard sur « une autre branche » dans l’arbre de votre curiosité. Il peut s’agir d’une « branche active », comme d’un sujet annexe qui vous préoccupe aussi au moment de votre périple quotidien sur le net, ou au contraire d’une « branche passive », un sujet que vous connaissez mais qui dort au fond de votre cerveau et qu’une page croisée sur le net réveille à votre insu. C’est un peu ce qui m’est arrivé l’autre jour : alors que je cherchais des renseignements sur le marché de l’immobilier des Pays-Bas, voilà (ne me demandez pas comment, j’ai oublié) que je tombe sur le site de Marc Candelier. Bien que d’abord spécialisé sur les autres classes d’actifs et non sur l’immobilier (je veux parler des marchés actions, obligations, matières premières et devises), je ne laisse jamais passer une occasion de m’instruire, du moment que je peux le faire  par un coup d’œil sur un graphique intéressant. Et j’en ai trouvé un sur le site de Marc Candelier. Ce n’était pas difficile, il était placé fort à propos sur la « home page »………….

 

 

 

Un coup d’œil ? Ma foi oui, et comme je vais me contenter de ce « coup d’œil », il faut quand même que je vous explique assez vite (nous avons tous tant de choses inutiles à faire) pourquoi ce « coup d’œil » a de bonnes chances d’être crédible : malgré des études fort doctes et un diplôme de l’ESCP en 1984, j’ai été peu à peu et presque malgré moi convaincu qu’un « coup d’œil » judicieusement ajusté vous en dira plus long que toutes les études de bilans que vous souffrirez de faire. Si l’apprentissage de ce « coup d’œil » fut long (car je ne cesse d’apprendre même au bout de 25 ans d’expérience), il date de la traduction que j’ai faite en 1989 pour le compte d’un éditeur français d’un livre américain traitant du « Principe des vagues d’Elliott ». Ralph Nelson Elliott est un  américain qui dans les années 30 et 40 avait déjà, bien avant que le mot « fractal » soit créé par Mandelbrot, remarqué un aspect répétitif et fractal dans la formation des cours de cotation sur les marchés boursiers. Je ne veux ni ne peux ici expliquer un sujet que vous pouvez fort bien explorer par le net et les nombreux ouvrages qui existent aujourd’hui sur le sujet. En ce qui concerne la fiabilité de cet outil par ailleurs difficile à comprendre et maîtriser, je pourrais citer la réussite personnelle que je connais depuis 2008 avec une évolution personnelle vers un concept que je nomme EWS ou « Elliott Wave Synchronicity », lequel n’est qu’une approche plus méticuleuse avec pour bénéficie de réduire et limiter les erreurs de jugement que l’on reproche trop souvent à cette méthode. Dire que l’on passe ainsi d’un art à une science, c’est peut-être beaucoup, mais je suis certainement le seul français parmi plus de 400 experts anglophones à avoir officiellement et publiquement annoncé avec un article publié en août 2008 l’arrivée imminente d’un crash boursier mondial en en précisant la profondeur sans oublier non plus de dire que c’était la porte ouverte à LA crise générationnelle du siècle auprès de laquelle seul 1929 pourrait soutenir la comparaison. C’était finalement mon modeste rendez-vous avec l’histoire, un rendez-vous que j’attendais en fait depuis un livre publié en 1995 dans lequel j’avais clairement expliqué que la fuite en avant de la « désinflation compétitive » mènerait à terme à un « remake de 1929 ». La suite après 2008 est tout autant intéressante, puisque le concept EWS me permettait de passer haussier tout début avril 2009, puis je décidais en avril 2011 de fermer ma lettre financière en laissant comme dernier avis aux abonnés qu’une baisse devait intervenir et je n’oubliais pas de préciser des niveaux de baisse qui furent atteints vers septembre de la même année. Mis à part ma myopie sur le « flash crash », c’est déjà un beau parcours pour une méthode jeune de seulement quatre ans.

 

 

 

Mais revenons à ce graphique sur le site de Marc Candelier ; sur un plan fondamental (ne rêvons pas, je fuis la lecture des bilans, mais je dispose d’une bonne base de connaissances fondamentales sur lesquelles « asseoir » mes coups d’œil ), je suis depuis longtemps frappé par l’anomalie du marché immobilier français ; même le Président Sarkozy (ce n’est pas un soutien de campagne que je donne ici) s’est cru obligé (ou bienveillant) de préciser récemment lors d’une apparition à la télé que le marché immobilier français se distingue bizarrement (l’adjectif est de moi, pas de lui), notamment depuis la crise de 2008 : alors que partout en Europe, les loyers et les prix baissent, non, la France en fait à sa tête avec un marché en hausse ;  je dirais, avant de lancer mon « coup d’œil » sur la place publique, que nous les Français avons déjà connu cette aberration de l’isolement : c’était au début des années 30, quand la France semblait épargnée. Bon, cessons de regarder dans le rétroviseur et allons de l’avant. De l’avant ? C’est ce que tout le monde voudrait bien dans l’immobilier en France, mais là, excusez moi, je ne suis plus d’accord. Enfin, mon œil ne l’est plus…..

 

 

 image1

Le plus intéressant semble ici le ratio Pe/L défini par Marc Candelier (prix d’équilibre divisé par le prix moyen du loyer), car mes yeux y voient un parfait cycle commençant en 1982 et dont l’achèvement est en train de se faire depuis le sommet de 2010-2011. En peu de mots, sans qu’il soit possible de préciser combien d’années cela prendrait, il faut envisager que le ratio Pe/L entame depuis les sommets de 2010-2011 un long processus baissier (non linéaire) le ramenant vers le niveau de 140 à 170 (échelle de gauche sur le graphique) ; bien évidemment, cela ne manquerait pas d’entraîner (ou d’aller de pair avec) une baisse des prix du marché immobilier en France (location et achat). Bien qu’il faille noter que le côté "scientifique" de la méthode EWS ne peut ici être appliqué, car cette méthode implique de "mettre le plus grand nombre possible d'indices dans le tamis" et de l'agiter bien fort pour en retirer "du sable épuré" (alors que je n'ai pu disposer ici que de deux indices), il faut  quand même, au sujet d'une éventuelle baisse de l'immobilier, prendre en compte que dans le cycle sur le ratio Pe/L seule la partie la plus dynamique du cycle donc la hausse de 2 bleue à 5 bleue entre 1986 et 2006 a su vraiment « tirer » le marché immobilier à la hausse. Les nouveaux plus hauts du ratio Pe/L en 2010-2011 n’entraînent pas de nouveau plus haut sur l’autre indice Pm/L, preuve ou confirmation d’un réel essoufflement en terme de dynamique.

 

 

Enfin, il faut noter la structure en « triangle ouvert » entre la pente verte qui joint les bas et la droite qui passe par tous les sommets du ratio Pe/L depuis 1980. En physique, on sait très bien qu’une structure oscillatoire avec des amplitudes croissantes finit par imploser, c’est vrai pour les métaux alors pourquoi pas pour le ciment ou le béton ? L’économie, à ce que je pense ou constate, est souvent bien plus simple à comprendre si l’on accepte de rester dans le domaine du bon sens et d’avoir une approche purement « biologique » (par exemple, la dette n’est que du surpoids qui à un moment donné finit par vous immobiliser sur place, car les états sont bien plus gloutons que vous pourriez l’imaginer, surtout quand vous êtes aussi bénéficiaires dans le confort au quotidien qui dérive de cette gloutonnerie). Mais pour ce faire, il faut « digresser » ou « raisonner en transversale », appliquer des principes à un domaine qui ne leur appartient pas en apparence et en logique commune, mais qu’est-ce que la logique commune sinon parfois trop souvent une pression dogmatique à vous faire rester dans la case où l’on veut vous mettre pour mieux vous contrôler ? Internet, par la foison d’informations qu’il met à votre portée, est au moins pour tout un chacun une porte ouverte sur le plaisir de la digression devant l’écran de son pc. Mais je digresse et je m’éloigne du sujet. En fin de compte, en guise d’avant dernier commentaire, je dirai que l’immobilier n’est jamais qu’une classe d’actifs parmi l’ensemble des classes à disposition (les autres étant les actions, les matières premières, les obligations , les devises et le cash sans oublier les métaux précieux comme l’or et l’argent), et par conséquent il est toujours avisé, à l’échelle d’une gestion patrimoniale ou personnelle, de diversifier et même de ne pas rester assis sur les « branches mortes » au-delà du raisonnable.

 

 

 

Vous remarquerez (dernier commentaire) que la tendance haussière sur le ratio Pe/L (pente verte) date de 1982, et il y a déjà de nombreuses tendances sur divers phénomènes macro-économiques et financiers que la crise de 2008 a déjà cassées. Je vais vous en montrer deux aux USA, qui ne peuvent guère laisser notre petite France totalement à l’écart, l’une concernant l’emploi et l’autre le marché immobilier.

 

 

 image2

    

Concernant l’emploi, le graphique ci-dessus permet de visualiser que la population totale au travail (il ne s’agit ici pas du taux de chômage mais de la population au travail donc un peu moins de 150 millions sur une population d’environ 300 millions juste avant la crise de 2008) a pu progresser depuis 1975 dans une tendance parfaite où chaque « point d’appui » sur le trend marquait la fin d’une crise économique majeure (1974, 1982, 1991, 2002, voir les cercles violets) ; la « sortie de route » en 2008 est bien la fin d’un monde, laquelle « fin » est encore plus claire sur le marché de l’immobilier résidentiel aux USA avec le graphique suivant.

 

 image3

 

 

Comme il est dit (je traduis), le « rêve américain » est une bulle de 43 ans dont la fameuse « sous-bulle » de 2002-2007 qui a débouché sur la crise des sub-prime n’a été qu’un stade terminal, la « dernière carte » sur la table spéculative qui s’était mise en marche dès 1965. La cassure de trend allant de pair avec une structure cyclique complète en terme de vagues, cela permet de donner une idée de ce qui pourrait bien menacer le marché français. Et comme il est dit également, la « douleur » pourrait se faire sentir aux USA sur une à deux générations ; après tout on ne répare pas si vite une machine qui saute après 43 ans de bon fonctionnement.

 

 

 

A ceux qui ne peuvent malgré tout envisager une fin au bonheur immobilier, je me permettrais de souligner que les autorités françaises finiront peut-être un jour, faute de grives, par taper dans le trésor immobilier pour rembourser la dette nationale ; il suffit pour cela de supprimer quelques niches ou de changer quelques articles dans le code des impôts ; ce serait « la fin d’un monde » certes, bien inenvisageable, ne serait ce l’alerte actuellement fournie par le principe des vagues. Enfin, il ne faut pas hésiter à « digresser » et voir comment la France a tenté de sortir du problème de la dette nationale après la Révolution ; on oublie trop souvent que c’est l’immobilier qui fut considéré comme la solution, puisque les Assignats furent émis (mais en vain) de 1790 à 1796 sur la base de l’immobilier saisi aux nobles et au clergé. Il n’est pas trop « fou » de penser que l’immobilier sera prochainement « saisi » mais par l’impôt. De plus, il faut tenir compte que l’inflation est réelle alors qu’elle est niée par les gouvernements qui en occident, pas seulement en France, utilisent leurs instituts statistiques pour avoir de bons chiffres ; aux USA, la fraude est évidente, vu que l’on se réfère depuis des années au « core index » qui n’est un indice dont on a soustrait la nourriture et l’énergie. Nous vivons dans un monde où nous sommes habitués à la baisse des taux ; quid du marché immobilier le jour où les gens devront faire face au choc des taux qui quitteront une tendance baissière en marche depuis trop longtemps (1982) ? Bien évidemment, en regardant le trend haussier (la droite verte) sur le graphique de Marc Candelier, vous penserez aussi aux deux autres trends (emploi et immobilier résidentiel) qui ont sauté aux USA. Rien n’est jamais éternel en ce bas monde…………

 

 

 

Voilà, je n’ai rien de plus à dire, j’ai « joué mon coup », à la réalité maintenant de répondre (j’étais joueur d’échecs bien avant de savoir ce qu’est un marché financier et je dois dire que les méthodes de ce jeu sont un sérieux atout dans l’analyse des marchés dans le but d’anticiper leur « prochain coup »).

 

 

Eric Chevrette

ericchevrette@yahoo.fr

 

 

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17 janvier 2012 2 17 /01 /janvier /2012 07:15

La baisse générale des loyers rencontre de rares poches de résistance.

 

Dès la fin de l’année 2010, sept régions étaient orientées à la baisse. En 2011, cette tendance se confirme : toutes les régions voient leur prix de loyers diminuer ou enregistrer une augmentation inférieure à l’inflation (cette dernière étant estimée à + 2,5%). En d’autres termes, toutes les régions connaissent une baisse du prix des loyers en euros constants.

 

Le dossier de presse

 Capture-copie-16 

 

 

Voici ce que j'écrivais il y a un an dans mon article Février 2011: Point sur le marché immobilier:

 

La courbe bleue du graphique 4 montre que la croissance des loyers évolue dans un canal baissier depuis maintenant plus de 5 ans. Cela prouve qu’il n’y a pas de tension sur le marché de la location et que les gens ne sont certainement pas capables de payer plus cher. C’est cohérent avec notre situation économique.

 

Graphique 4

 

Depuis maintenant 5 ans, la croissance des loyers est enfermée dans un canal baissier qui entrera en territoire négatif d’ici un an. Si cette tendance n’est pas remise en cause, les loyers commenceront à baisser courant 2012 !

 

Au troisième trimestre 2010, les loyers progressaient en moyenne au rythme de 1,32 % par an. Les prix augmentent 4,8 fois plus vite que les loyers. Si on continue comme cela, je pense qu’il y aura un petit problème au niveau du rendement locatif.

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18 décembre 2011 7 18 /12 /décembre /2011 17:43

Immobilier decembre 2011       

Un petit clic sur l'image donne accès à un document imprimable.

Le graphique ci-dessus vous donne, sur une période de plus de 40 ans, l'évolution du ratio Prix/Loyer moyen des logements anciens pour la France métropolitaine. L'indicateur est calculé à partir de données élaborées par l'INSEE: 

Indice trimestriel des prix des logements anciens - France métropolitaine - Ensemble - Indice CVS (Base 100 au 4ème trimestre 2000). 

Indice des prix à la consommation - IPC - Ensemble des ménages - France métropolitaine - par fonction de consommation - Loyers des résidences principales

Les chiffres de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir un repère, j'ai prolongé la courbe (trait en pointillé rouge) sur la base d'une baisse des prix de 10% par an et une hausse des loyers de 2% par an. 

Ce graphique est mis à jour tous les 3 mois, dès que les chiffres de l'INSEE sont disponibles.

Définitions


Pm/L
correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe/L
 correspond à un prix théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L
correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Deux mots sur le prix d'équilibre Pe/L

Pe/L est calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. Il donne un prix d'arbitrage Solution Achat = Solution Location. Mais attention, ce prix d’arbitrage ne tient absolument pas compte de la plus-value ou moins-value que vous allez avoir lors de la revente. Il est calculé sur la base d’un marché équilibré : La hausse des prix se faisant au même rythme que celle des loyers (Pm/L est constant dans le temps). Donc, en dehors de toute spéculation, à la hausse comme à la baisse, Pe/L est le prix d’arbitrage qui permet d’obtenir un rendement locatif égal à celui d’un placement sans risque. Il faut avoir à l’esprit que ce prix d’arbitrage n’est valable que pour une résidence principale. En effet, dans le cas d’un investissement locatif (j’achète pour louer) on calcule un prix d'arbitrage Pe/L au minimum 25% plus bas que celui d'une résidence principale: les frais sont largement plus élevés (2 loyers par an pour une résidence principale et > 4,5 loyers par an pour un investissement locatif).

 

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Voir également >> La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer


Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

  

A partir de ce mois-ci, l'indice Pm/L est calculé à partir d’un nouveau mode de calcul des prix notaires/INSEE.

 

Sur un an, les prix ont augmenté en moyenne de 6,6% et le ratio prix /loyer a progressé de 4,6%. Sur la même période les loyers ont progressé de 1.89% sur un an. On obverse un ralentissement de la hausse des prix mais aussi des loyers.

 

Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 2,15%. 

 

 

Pour mieux comprendre le marché immobilier  Février 2011: Point sur le marché immobilier

 

Rappel


Au plus haut de la bulle, les prix rapportés au PIB par ménage présentaient une surestimation de 80%. Pour retrouver un marché cohérent avec les fondamentaux économiques, le ratio Prix/Loyer doit baisser de 45%. Les prix devraient donc descendre autour de 143 Loyers, ce qui correspond à un rendement brut de 12/(143 x 107%)=7,84% (avec 143 x 107%= capital investi, en comptant 7% de frais de notaire).  Ne pas oublier qu'en 1998 les prix étaient en moyenne autour de 130 loyers, et permettaient donc d'obtenir un rendement brut de 8,4%.

 

 

Evolution-des-fondamentaux-copie-1.jpg

 

     

 

 

 

 

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IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

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Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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Si de votre côté vous avez un article intéressant à me proposer, n'hésitez pas à me contacter à l'adresse suivante:
bulle.immo160@free.fr

 


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