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9 juillet 2008 3 09 /07 /juillet /2008 21:45

Paris continue de monter mais la province s'essouffle dans la côte !

Un petit clic sur l'image pour accéder à l'original.

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4 juillet 2008 5 04 /07 /juillet /2008 21:43
Une page Web très intéressante sur ce sujet pyramide-des--ges--population.mht pyramide-des--ges--population.mht
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3 juillet 2008 4 03 /07 /juillet /2008 17:20

Confrontée à une inflation record en zone euro, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé jeudi de relever d'un quart de point à 4,25% son principal taux directeur, un geste délicat à un moment où l'économie s'essouffle.

Suite de l'article

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1 juillet 2008 2 01 /07 /juillet /2008 20:23

 

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Désormais mes indicateurs trimestriels couvriront au minimum une période de 40 ans. Cela permettra d’avoir une meilleure visibilité sur le passé et de mieux situer les prix actuellement observés.

Pm/L correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe correspond au prix moyen théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. On notera qu’à partir de 2009 le ratio Pe/L est orienté à la hausse (Meilleurtaux.com prévoit une baisse des taux à partir de 2009 !).

 

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 



Sur les quarante dernières années, on observe une période de forte spéculation qui a duré 27 ans (1969 à 1996). Pendant toute cette période, le ratio  Pe/L est largement inférieur à Pm/L. Seules les hausses de prix permettaient de rentabiliser un achat immobilier. Cette période est marquée par deux bulles. La première bulle éclate en 1981 et a atteint une amplitude de 173 loyers. Elle a été suivie d’une chute des prix à 145 loyers (-16%). La bulle suivante a eu lieu en 1991 et a atteint une amplitude de 169 loyers et a été suivi d’une chute des prix à 133 loyers (-21%).

 

La période 1996 à 2005 est caractérisée par une très forte hausse des prix qui a comme origine la très forte baisse des taux d’intérêt. Pendant pratiquement 10 ans les prix de l’immobilier ont été parfaitement cohérents avec les taux d’emprunt pratiqués sur le marché (Pm/L≈Pe/L). D’une année sur l’autre les prix étaient plus élevés mais la baisse des taux compensait assez bien les hausses. Tout le monde était heureux: les vendeurs devenaient riches et les acheteurs allaient s’enrichir. A la fin de l’année 2005 le ratio Prix/Loyer était de 240, alors qu’il était de 133 au début de l’année 1997. La hausse de 85% de ce ratio montre très clairement que pendant toute cette période les loyers ont nettement moins progressé que les prix.

 

A partir de début 2006 les choses changent, car les taux ont commencé à remonter. En moins de trois ans ils ont été multipliés par 1,38 (soit 38% de hausse). Pour donner un ordre de grandeur, les taux étaient de 3,4% en 2005 alors qu’aujourd’hui ils sont autour de 4,7%. Cette hausse des taux de 130 points semble bien peu de chose, mais en fait elle a eu pour conséquence d’augmenter le loyer de l’argent de 38%.

 

A partir de 2006, le coût du crédit devenant plus élevé, les prix auraient dû logiquement descendre. Malheureusement, pendant que les taux remontaient, les prix ont poursuivi leur ascension pour atteindre aujourd’hui 262 loyers. Or, compte tenu des conditions d’emprunt qui sont actuellement pratiquées, le ratio Prix/Loyer devrait être de 185. On arrive à la conclusion que les prix du marché immobilier Français sont en moyenne surestimés de 42%. Une troisième bulle est donc en formation et son origine coïncide  avec la remontée des taux. Ce sera  certainement la "bulle de 2008". Les prix ont atteint le niveau record de 262 loyers. Sur 40 ans, jamais les prix n’ont été aussi hauts !

Actuellement nous sommes dans la situation où les acheteurs, notamment les jeunes, ne peuvent plus acheter. Les vendeurs restent sur des prix élevés car ils ont besoin de préserver la plus-value nécessaire au financement de leur nouveau logement qui, lui-même, est surestimé de 42%. La machine à vendre du logement est complètement bloquée.  Les délais de vente augmentent, les ventes chutent et les stocks gonflent.

A vous de deviner la suite. 

 

 

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1 avril 2008 2 01 /04 /avril /2008 22:19
 

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Pm/L correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché. Sur ce graphique, la valeur la plus récente correspond à la dernière publication par l'INSEE, en avril 2008, de son Indice trimestriel des prix des logements anciens - France métropolitaine. Pour le dernier trimestre 2007, la croissance de Pm/L a été de 1,3% (2% sur les prix et 0,7% sur les loyers). Après 6 mois de croissance nulle voici que le ratio Pm/L repart à la hausse ! C'est vraiment étonnant. Nous verrons lors de la prochaine publication si la tendance se confirme.

Pe correspond au prix moyen théorique calculé à partir des fondamentaux économiques et notamment les prévisions sur les taux d'emprunt. Pour fin décembre 2007 on calcule un ratio Pe/L=185. Avec un ratio Pm/L de 262 on calcule une bulle d'une amplitude de (262-185)/185= 41,6%. On notera que le ratio Pe/L est toujours orienté à la baisse pour les prochains mois. Si les prix ne chutent pas, en décembre 2009, la bulle aura une amplitude de (262-176)/176= 49% !

Une bulle immobilière est donc en formation depuis début 2006. La chute des prix semble inévitable. Pour éliminer cette bulle le ratio Prix/Loyer doit baisser de (262-176)/262= 33%.

En savoir plus sur le calcul du Ratio Pe/L Estimation d'un actif immobilier 

 

 


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30 mai 2007 3 30 /05 /mai /2007 11:57
Entre 1998 et 2005, le volume des transactions a diminué tandis que le volume fi nancier lié à ce marché
s'est accru. Un mouvement qui s'amplifi e entre 2003 et 2005. Les terrains à bâtir, viabilisés ou non, sont
les plus concernés par la baisse du nombre de transactions. Cette baisse de l'activité du marché est plus
marquée dans le pôle urbain qu'en couronne périurbaine.

Suite de l'analyse (auat-toulouse.org)
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30 septembre 2006 6 30 /09 /septembre /2006 23:00
Sous l'hypothèse d'une évolution tendancielle de la natalité, de la mortalité, des migrations et des comportements de cohabitation, l'augmentation annuelle moyenne du nombre de ménages entre 2005 et 2030 pourrait être comprise entre 236 000 et 261 000. Cette croissance, rapide les premières années, s'atténuerait ensuite. À l'horizon 2030, le nombre de ménages serait ainsi supérieur d'environ un quart à sa valeur présente, et le nombre moyen de personnes par ménage serait compris entre 2,04 et 2,08 au lieu de 2,31 en 2005. Imputable en grande partie au vieillissement de la population, la baisse de la taille des ménages est quasiment inéluctable.

Suite du document (INSEE)
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28 août 2006 1 28 /08 /août /2006 21:36
Globalement, les ménages détiennent un patrimoine brut estimé, fin 2005, à environ 9000 milliards d'euros soit un patrimoine net de 8000 milliards d'€, déduction faite d'environ 1000 milliards de dettes. Cela représente 80 % du patrimoine national et inclut le patrimoine professionnel des entrepreneurs individuels .


Suite de l'article
 



Un article qui donne une synthèse de ce document


Une très bonne petite synthèse qui donne la structure du patrimoine des français. Fin 2005, la valeur des propriétés immobilières représentait 66 % du patrimoine brut des ménages, réparti à peu près à égalité entre la valeur des logements et celle des terrains.
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1 avril 2001 7 01 /04 /avril /2001 08:23

L’évolution sur longue période du prix des logements (période 1840 à 1999)
Description (format PDF - 227.8 ko)
Bibliographie (format PDF - 35.4 ko)
Séries longues (format Excel - 271 ko)

Voir aussi

Séries régionales annuelles
Séries débutant en 1985.

Enquête sur le prix des terrains à bâtir
Parutions récentes

Ventes de logements neufs et anciens
Accès aux résultats

Prix des logements et autres agrégats sur le long terme
Accès aux résultats

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Présentation

  • : Blog de Marc Candelier
  • : Comprendre pourquoi les prix du marché immobilier peuvent monter mais aussi descendre !
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IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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