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Désormais mes indicateurs trimestriels couvriront au minimum une période de 40 ans. Cela permettra d’avoir une meilleure visibilité sur le passé et de mieux situer les prix actuellement observés.

Pm/L correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe correspond au prix moyen théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. On notera qu’à partir de 2009 le ratio Pe/L est orienté à la hausse (Meilleurtaux.com prévoit une baisse des taux à partir de 2009 !).

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Sur les quarante dernières années, on observe une période de forte spéculation qui a duré 27 ans (1969 à 1996). Pendant toute cette période, le ratio  Pe/L est largement inférieur à Pm/L. Seules les hausses de prix permettaient de rentabiliser un achat immobilier. Cette période est marquée par deux bulles. La première bulle éclate en 1981 et a atteint une amplitude de 173 loyers. Elle a été suivie d’une chute des prix à 145 loyers (-16%). La bulle suivante a eu lieu en 1991 et a atteint une amplitude de 169 loyers et a été suivi d’une chute des prix à 133 loyers (-21%).

La période 1996 à 2005 est caractérisée par une très forte hausse des prix qui a comme origine la très forte baisse des taux d’intérêt. Pendant pratiquement 10 ans les prix de l’immobilier ont été parfaitement cohérents avec les taux d’emprunt pratiqués sur le marché (Pm/L≈Pe/L). D’une année sur l’autre les prix étaient plus élevés mais la baisse des taux compensait assez bien les hausses. Tout le monde était heureux: les vendeurs devenaient riches et les acheteurs allaient s’enrichir. A la fin de l’année 2005 le ratio Prix/Loyer était de 240, alors qu’il était de 133 au début de l’année 1997. La hausse de 85% de ce ratio montre très clairement que pendant toute cette période les loyers ont nettement moins progressé que les prix.

A partir de début 2006 les choses changent, car les taux ont commencé à remonter. En moins de trois ans ils ont été multipliés par 1,38 (soit 38% de hausse). Pour donner un ordre de grandeur, les taux étaient de 3,4% en 2005 alors qu’aujourd’hui ils sont autour de 4,7%. Cette hausse des taux de 130 points semble bien peu de chose, mais en fait elle a eu pour conséquence d’augmenter le loyer de l’argent de 38%.

A partir de 2006, le coût du crédit devenant plus élevé, les prix auraient dû logiquement descendre. Malheureusement, pendant que les taux remontaient, les prix ont poursuivi leur ascension pour atteindre aujourd’hui 262 loyers. Or, compte tenu des conditions d’emprunt qui sont actuellement pratiquées, le ratio Prix/Loyer devrait être de 185. On arrive à la conclusion que les prix du marché immobilier Français sont en moyenne surestimés de 42%. Une troisième bulle est donc en formation et son origine coïncide  avec la remontée des taux. Ce sera  certainement la "bulle de 2008". Les prix ont atteint le niveau record de 262 loyers. Sur 40 ans, jamais les prix n’ont été aussi hauts !

Actuellement nous sommes dans la situation où les acheteurs, notamment les jeunes, ne peuvent plus acheter. Les vendeurs restent sur des prix élevés car ils ont besoin de préserver la plus-value nécessaire au financement de leur nouveau logement qui, lui-même, est surestimé de 42%. La machine à vendre du logement est complètement bloquée.  Les délais de vente augmentent, les ventes chutent et les stocks gonflent.

A vous de deviner la suite. 

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