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6 février 2009 5 06 /02 /février /2009 23:01

Cet article est la suite de Situation économique et démographique de la France
 

Evolution de la population française

Avant toute chose, il faut savoir que les projections de la population française élaborées par l’INSEE (14) donnent, pour le scénario central, une stabilisation de la population à long terme avec un effectif pratiquement constant de 70 millions, mais aussi une pyramide des âges qui resterait la même. Cela signifie que dans 100 ans la France ne comptera pas beaucoup plus que de 70 millions d’individus.


  

 

 

Le graphique suivant donne la structure de la population française depuis 1900 et sa projection jusqu’en 2050. Il a été construit à partir de données provenant de l’INSEE (15) (16) (16a) et (16b). Au-delà de 2030 j’ai pris l’hypothèse d’un nombre moyen de 2 personnes par ménage (Pour 2030 l’INSEE prévoit un nombre de personnes par ménage compris entre 2,04 et 2,08).

 

 


Ce graphique montre qu’à partir de 2010, le nombre de personnes dans la tranche d’âge de 0 à 60 ans représentera de l’ordre de 48 millions d’individus et restera relativement stable jusqu’en 2050. La croissance de la population française sera essentiellement due à l’augmentation du nombre de personnes de plus de 60 ans. Cette population comptera 14 millions d’individus en 2010 et 22 millions en 2050, soit une hausse de 57%. Un constat s’impose, en 2000 nous avions 2,6 personnes en âge de travailler (20 à 59 ans) pour une personne en âge d’être en retraite (plus de 60 ans). En 2040 ce ratio sera de 1,5. Cette situation aura une influence importante sur l’économie, en provoquant une hausse des dépenses de santé et une baisse des retraites.

 

D’autre part, les papys boomers (plus de 60 ans) vont complètement changer leurs comportements de consommateurs, entraînant dans leur sillage des modifications économiques majeures.

 

Baisse des retraites

L’évolution démographique laisse donc présager des temps difficiles pour le financement des retraites. Si on ne veut pas augmenter le poids de leur financement, nos retraites pourraient baisser de 20% d’ici 2020 et même de 30% d’ici 2030. Le financement des retraites sera d’autant plus difficile que la population en âge de travailler (20 à 59 ans) resterait stable en nombre jusqu’en 2050.

 

Dépenses de santé

Pour mieux comprendre l’impact du vieillissement de la population française sur les dépenses de santé, je vous propose le graphique ci-après qui donne les dépenses moyennes de santé en fonction de l’âge. Pour donner un exemple, sur ce graphique il faut lire qu’une personne dont l’âge est compris entre 70 et 74 ans dépense en moyenne 4 fois plus qu’une personne de 20 ans.

 

Situation démographique de la France

La population active va devoir supporter des dépenses de santé qui devraient augmenter de 30% entre 2000 et 2050 : en 2000 les dépenses de santé représentaient 9,8% du PIB et, selon la DRESS (17), elles représenteraient 13% du PIB en 2050. Le graphique ci-après vous donne l’évolution des dépenses de santé en France depuis 1960. On a malgré tout beaucoup de difficulté à imaginer que ces dépenses ne dépasseront pas 13% du PIB en 2050 !

 

 

Nombre de ménages et leur pouvoir d’achat

Si maintenant on regarde le nombre de ménages, sur la période 2010 – 2030 l’INSEE prévoit une croissance importante du nombre de ménages : 27,8 millions en 2010 et 32,6 millions en 2030, soit une hausse de 17,6% pour la France métropolitaine. Cette hausse du nombre de ménages va donc fortement détériorer le pouvoir d’achat des Français: baisse du ratio Revenu disponible / Nombre de ménages. Cela sera d’autant plus vrai que les nouveaux ménages seront pour l’essentiel des retraités qui verront leur revenu fondre. Pour améliorer leur retraite les papys boomers devront certainement vendre certains actifs, notamment de l’immobilier qui constitue une part importante du patrimoine des Français.

 

Nombre de logements et les besoins futurs

Les chiffres de l’INSEE (18) indiquent très clairement que nous ne manquons pas de logements en France. Le graphique suivant montre, qu’entre 2010 et 2030, le nombre de ménages devrait augmenter de 5 millions (France métropolitaine et DOM). En première approche, pour loger ces nouveaux ménages il serait donc nécessaire de construire au moins 250 000 logements par an. Il faut savoir qu’en 1998 il se construisait 284 000 logements par an et qu’en 2007 nous sortions de terre plus de 400 000 logements par an. Dès 2010, le besoin en logements sera donc largement inférieur à la capacité de production actuelle.
 

 

 

 

 

 

Les 500 000 mises en chantier par an nécessaires pour suivre la tendance démographique, comme on peut bien souvent le lire dans la presse, ne semblent pas tenir la route, à moins de détruire 250 000 logements par an. De plus il faut bien prendre en compte que ces nouveaux ménages sont essentiellement des retraités qui vont voir leur pouvoir d’achat fondre.

 

 

 

 


Compte tenu de l’évolution démographique l’offre de logements privés risque d’être surabondante. Il faut aussi prendre en compte que, selon l’INSEE, d’ici 2030 la population de France métropolitaine continuerait de se concentrer vers le Sud et l’Ouest du pays. La population de certaines régions du Nord-Est baisserait. L’Île-de-France serait la moins touchée par le vieillissement (19). Il y a malgré tout un manque de logements sociaux en France, car trop de gens ne peuvent pas payer les loyers demandés dans le secteur privé.

 

On notera au passage que la France ne compte pas loin de 2 millions de logements vacants, soit l’équivalent de 4,5 années de production.

 

Evolution des prix de l’immobilier sur une longue période

Pour terminer cet article, je vous mets ci-dessous un graphique qui donne l’évolution du ratio Prix / Loyer et du pouvoir d’achat des ménages français sur une période de plus de 150 ans.

 

En 1999, le ratio Prix / Loyer était en moyenne de 144, ce qui correspond à un indice de valeur 1 sur le graphique. On peut donc en déduire que pendant 100 ans, de 1853 à 1953, le prix moyen n’a pratiquement jamais dépassé 72 loyers, soit un rendement brut minimum de 12/72=16,6%. Visiblement tout le monde n’était pas dans la misère. En regardant ce graphique, on a le sentiment que les prix peuvent facilement redescendre en dessous de 144 loyers.

 


Sources:

 

 

(14) Population française : vers une stabilisation à 70 millions d’habitants http://www.ined.fr/fichier/t_telechargement/16635/telechargement_fichier_fr_publi_pdf1_pop.et.soc.francais.429.pdf

 

 

 
(15) Projections de population pour la France métropolitaine à l’horizon 2050 http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?reg_id=0&ref_id=ip1089#sommaire

 

(16) Projections de ménages pour la France métropolitaine, à l'horizon 2030 http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?reg_id=0&id=1941#contenu

 

(16a) Population en France métropolitaine depuis 1851 http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATnon02145

 

(16b) Population par groupe d'âge http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATTEF02107

 

(17) Vieillissement et protection sociale en Europe et aux États-Unis http://www.sante.gouv.fr/drees/etude-resultat/er-pdf/er355.pdf

 

(18) Répartition des logements selon leur catégorie et le type de logement http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATFPS05201

 

(19) Projections régionales de population à l’horizon 2030 http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=ip1111&reg_id=0

 

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2 février 2009 1 02 /02 /février /2009 19:08

Dernière mise à jour le 03/02/2009

Il est maintenant évident pour tout le monde que le marché immobilier français a enclenché la marche arrière. Les prix vont maintenant descendre pour toucher un point bas sans doute d’ici 3 à 5 ans et pourquoi pas plus.
Par rapport à la richesse produite par notre pays depuis 10 ans, les prix sont aujourd’hui surestimés de 80%. Une baisse de 40% à 50% est maintenant nécessaire pour retrouver un marché immobilier cohérent avec les fondamentaux économiques. Et après que se passera-t-il ? Que feront les prix une fois la grosse correction terminée ?

 

 

Pour répondre à cette question il est nécessaire de faire un état des lieux de notre pays. Aussi, je vous propose de faire le point sur la situation économique et démographique de notre belle France afin de vous montrer que la situation est loin d’être favorable à un retour à la hausse des prix de l’immobilier.

 

Pour celles et ceux qui ne s’intéressent pas à l’économie, c’est l’occasion pour vous de mieux comprendre les mécanismes économiques qui, en dehors de toute spéculation, influencent le prix de l’immobilier.

 

Activité économique de la France

Pour acheter de l’immobilier il faut dépenser de l’argent en remboursant un emprunt ou en payant cash. Mais d’où vient cet argent ? Cet argent a toujours comme origine le travail et rien d’autre. Même lorsque vous héritez de vos parents, vous récupérez le fruit de leur travail. Lorsque vous empruntez pour acheter votre logement vous vous engagez à travailler pour rembourser votre banque. Si demain la France ne travaille plus, par manque d’argent, votre maison ne vaudrait plus rien. Il ne suffit pas que la demande soit là, il faut aussi que les gens soient capables de payer. En dehors de toute spéculation, la valeur d’un actif comme de l’immobilier ou des actions repose en grande partie sur l’activité économique du pays. Cette activité est mesurée par le Produit Intérieur Brut (PIB) qui est un indicateur économique qui mesure le niveau de production d'un pays. Il correspond à la valeur totale de la production interne de biens et services dans un pays au cours d'une année. C'est aussi la mesure du revenu provenant de la production dans un pays donné (1). En 2007, le PIB de la France était de 1892,4 milliards d’euros, soit environ 29770€ par habitant.

 

La croissance économique est ce qui caractérise l’évolution annuelle du PIB. La croissance est calculée à partir du PIB mesuré « en volume » ou « à prix constants » pour corriger les effets de l'inflation. Le graphique suivant montre que notre croissance était en moyenne de 5,6% avant le premier choc pétrolier de 1974, qui marque la fin des Trente glorieuses. Depuis, notre croissance est en moyenne de 2,3% (2). Pour 2009 la croissance sera dans le rouge : on parle d’une récession de 1,8% du PIB





Les graphiques que vous allez découvrir ci-après donne le PIB par région et le PIB par habitant (3). Les chiffres correspondent à ceux de l’année 2007.






Premier constat, les régions de France ont des niveaux d’activité économique très différents. Mais, en dehors de l’Ile-de-France et les DOM, l’ensemble des régions ont des PIB par habitant relativement homogènes. La France de province réalise 70,1% du PIB avec une moyenne par habitant de 25514€. L’Ile-de-France est particulièrement gâtée avec un PIB par habitant de 45982€ et sa contribution au PIB national est de 28,32%.

 

Si maintenant on regarde le PIB par département, on constate une bien plus grande dispersion. Le graphique ci-après donne les départements dont le PIB par habitant est supérieur au PIB moyen, soit 29000€ par habitant.  Les chiffres sont estimés à partir de ceux de l’année 2005 (4). Paris et le département des Hauts-de-Seine sont largement en tête avec respectivement un PIB par habitant de 81510€ et de 78495€. Avec un PIB par habitant deux fois plus faible que celui des Hauts-de-Seine, le département du Rhône vient en troisième position avec 36720€ par habitant.

 

Le département de la Creuse présente le plus faible PIB par habitant avec 19880€.




La dette intérieure de la France

Il faut bien comprendre que depuis maintenant 30 ans nous avons réussi à maintenir un niveau de croissance relativement acceptable mais au prix d’un endettement qui est devenu assez préoccupant.

 

L'endettement intérieur total de la France est constitué de la somme des dettes des administrations publiques, des ménages et des entreprises. En 2007, elle s’élevait à 3568,8 milliards € (5), soit de  l’ordre de 189% du PIB.

 

 

Le graphique suivant montre que la dette intérieure est passée de 144% du PIB en 1995 à 189% du PIB en 2007. Soit une hausse de 2,23% par an par rapport au PIB.





Pour l’année 2007 la dette privée de la France (ménages + entreprises) représentait un total de 2377,2 milliards €, soit 126% du PIB. Par comparaison, en 2007, la dette privée des Etats-Unis représentait 330% de leur PIB !

 

Depuis 1995, la dette publique de la France (6) a progressé de 10% par rapport au PIB et fin 2007 cette dette s’élevait à 1192 milliards €, soit 63% du PIB.

 


Quelle valeur peut-on réellement donner à une croissance économique qui repose sur une dette qui ne cesse de croître ?

En effet,
entre 1995 et 2007, notre endettement intérieur total a augmenté de 1827,9 milliards d’euros alors que notre PIB a progressé, lui, de seulement 697,7 milliards d’euros. Notre dette a augmenté 2,6 fois plus vite que notre PIB. Nous devons regarder les choses en face, nous vivons largement au dessus de nos moyens. La croissance de notre PIB repose sur de la dette et rien d’autre. La France est tout simplement en train de dépenser de l’argent qu’elle n’a pas.

 

Le lien entre déficit public et dette publique est bien évidemment déterminant. Le graphique qui suit donne l’évolution du déficit public (6). On voit très clairement que depuis plus de 30 ans la France vit au-dessus de ses moyens.

 

Pour que la dette soit stable, il est nécessaire que le taux de croissance soit supérieur ou égal au taux d'intérêt. Si le taux de croissance est trop faible le déficit budgétaire augmente en raison de la diminution des rentrées fiscales, ce qui augmente la dette. Les intérêts versés augmentent, ce qui a pour effet d’aggraver le déficit budgétaire… C'est l'effet « boule de neige » et la dette publique peut alors exploser. Pour stabiliser l'endettement public le traité de Maastricht a donc limité la dette publique à 60% du PIB et le déficit public à 3% du PIB.

 

La dette extérieure de la France

Concernant la dette extérieure, on arrive à obtenir, pour l’année 2007, le montant assez impressionnant de 3 315 Milliards € (7a) (7b), soit 175% du PIB. Au 3ème trimestre 2008 elle s’élevait à 3 590 Milliards €, soit une hausse de 11% sur un an (18% du PIB).

 

On constate que cette dette est relativement récente (8) : en 2002 les compteurs étaient à zéro !



Concernant la dette extérieure, Wikipedia écrit (6): "La dette publique est à distinguer, entre autres, de la « dette extérieure de la France », qui correspond à l'ensemble des engagements des administrations publiques et de la sphère privée vis-à-vis du reste du monde (c'est-à-dire les autres pays). En 2006, la dette extérieure brute représentait 2 918 milliards d'euros, soit 162 % du PIB national, la dette extérieure nette (c'est-à-dire en comptant les créances détenues par la France sur l'étranger) étant proche de zéro."

Pour information, si la dette extérieure de la France en Dollars est de 4 396 milliards $, celle des Etats-Unis est de 12250 milliards $ et celle de nos amis anglais atteint la coquette somme de 10450 milliards $ (10).

 

Ce qui est étonnant, c’est qu’avec une dette totale de 51 019 milliards de $ (360% du PIB), les USA n’ont qu’une petite dette extérieure de 12250 milliards $ ! Comment font-ils ?


La balance commerciale

Le solde de la balance commerciale est la différence entre les valeurs des exportations et des importations de biens et de services. Fin 2007, le solde de la balance commerciale de la France était de -40439 millions d'euros (10a).


Le taux de couverture (rapport entre les exportations et les importations, 100 étant l'équilibre) est un indicateur mieux adapté pour comparer les soldes des échanges commerciaux entre deux périodes éloignées.



Les 20 premiers clients de la France (10b)


Lien entre PIB et revenu disponible des ménages

Le Revenu Disponible Brut des ménages (RDB) correspond au montant des revenus restant à la disposition des ménages pour la consommation et l'épargne, une fois payés les impôts et les cotisations sociales. Il est directement lié au PIB. Le graphique qui suit montre que depuis bientôt 50 ans le revenu disponible des ménages a légèrement baissé. En 1950 il représentait 70% du PIB et en 2007 il était de 1244 milliards € (11), soit presque 66% du PIB.


Le graphique suivant donne l’évolution de la structure du revenu des ménages depuis 1960 (2). On ne manquera pas de noter la hausse des impôts et celle des cotisations sociales. La hausse des prestations sociales témoigne qu’il y a de plus en plus de personnes assistées.

 

Le graphique montre également que la part des salaires a sensiblement diminué sur la période observée. En 25 ans, la part des salaires dans le PIB a baissé de 11 %.

 

Par contre, les revenus de la propriété prennent une part de plus en plus importante. La France est devenue une économie de rentiers. La part des revenus du patrimoine (loyers inclus) a été multipliée par plus de deux depuis 1960, passant de 10 % à 25 % du revenu disponible brut. Le revenu des ménages est donc particulièrement sensible à une chute de la bourse et à la baisse des loyers.



Revenu par ménage

Bien évidemment c’est le revenu des ménages divisé par le nombre de ménages. Il faut bien comprendre qu’à PIB constant, plus il y a de ménages plus le pouvoir d’achat de ces derniers baisse: On a beaucoup plus de pouvoir d’achat lorsqu’on vit en couple que lorsqu’on est seul.

 

En 2007, le revenu des ménages était de l’ordre de 1244 milliards € (66% du PIB). La France comptait environ 27800 millions de ménages et on calcule un revenu moyen par ménage de 44245€.

 

Le graphique ci-dessous montre l’évolution du pouvoir d’achat par ménage sur la période 1900 à 2007. Sur cette période le pouvoir d’achat des Français a augmenté de 500%.




A la fin des Trente glorieuses (1974) le pouvoir d’achat par ménage évoluait au rythme de 6% par an. Par comparaison, en 2007 il progressait 4 fois moins vite (1,5% par an). En regardant le graphique ci-dessus on ne doit pas oublier que depuis 30 ans la croissance du pouvoir d’achat par ménage a été obtenue au prix d’un endettement élevé.

 

Lien entre le PIB et le prix des logements à la vente et à la location

On démontre que les prix des logements à la location comme à l’achat suivent le PIB disponible par ménage et, bien évidemment, le revenu disponible par ménage.

 

Le premier graphique ci-après montre que les prix mais aussi les loyers rapportés au PIB par ménage évoluent à l’intérieur d’un canal de hauteur ±10% autour du PIB par ménage.


Ce graphique a été construit à partir de données disponibles sur le site (12a)

 

 

Le deuxième graphique ci-après est construit à partir des données sur l’immobilier établies par Jacques Friggit (12b) et montre parfaitement bien le lien entre Revenu par ménage et le prix des logements.




Ces graphiques montrent que les excès, sur les prix comme sur les loyers, ont toujours été suivis d’une correction. La hausse des prix que nous observons depuis 1998 est actuellement en cours de correction. Depuis 10 ans, les actifs immobiliers ont subi une inflation record et sont aujourd’hui totalement décorrélés de la richesse produite par notre pays. Il est donc fort probable que le marché nous prépare une très très grosse correction.

 

Patrimoine des Français

Le patrimoine total des ménages s'élevait fin 2007 à 9 389 milliards (13), soit 5 fois le PIB. Il a presque doublé (+93%) de 2000 à 2007, grâce à la hausse des prix de l'immobilier et à celle de la Bourse entre 2003 et 2007.


En 2007 les actions et OPCVM représentaient 9,85% du patrimoine des Français, soit 925 milliards d'euros.


Les logements et les terrains représentent 70% du patrimoine total des ménages, selon l'INSEE. L'évolution du patrimoine des ménages au cours des sept dernières années s'explique à 80% par la variation des prix des terrains et des logements.

Le reste des actifs sont déposées sur des contrats d'assurance vie et des comptes sur livrets (Livret A, Livret bleu, LDD, LEP...)


Les chiffres de l’INSEE (13) indiquent qu’entre 1998 et 2007 la valeur des terrains a progressé de 643% alors que celle des logements a progressé de 75%. Visiblement ceux qui ont vendu des terrains ces dernières années ont fait de très très belles affaires.



Suite de l'article Situation démographique de la France

Sources:

 

(1) Définition du Produit Intérieur Brut (PIB) http://fr.wikipedia.org/wiki/PIB

 


(2) L’économie française : ruptures et continuités de 1959 à 2006
http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=ip1136&page=graph


(3) Produit intérieur brut par région (PIB) à prix courants http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=99&ref_id=CMRSOS08114

 

(4) Produit intérieur brut par département (PIB) à prix courants http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=99&ref_id=CMRSOS08119

 

(5) Endettement intérieur total http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATTEF08203

 

(6) Dette publique de la France http://fr.wikipedia.org/wiki/Dette_publique_de_la_France

 

(7a) Dette extérieure http://fr.wikipedia.org/wiki/Dette_ext%C3%A9rieure

 

(7b) Dette extérieure de la France http://www.banque-france.fr/fr/stat_conjoncture/telechar/sdds/bdpsdds4.pdf

 

(8) Evolution de la dette extérieure de la France http://www.indexmundi.com/g/g.aspx?c=fr&v=94&l=fr

 

(8a) Le grand bêtisier de la dette publique http://www.telos-eu.com/fr/article/le_grand_betisier_de_la_dette_publique

 

(9) La balance des paiements http://www.banque-france.fr/fr/publications/telechar/bulletin/109edito.pdf

 


(10) Classement des pays par leur dette extérieure http://www.indexmundi.com/g/r.aspx?c=fr&v=94&l=fr

 

(10a) Historique de la balance commerciale de la France http://lekiosque.finances.gouv.fr/AppChiffre/etudes/tableaux/historic_FAB_FAB.htm

 

(10b) Les 20 premiers clients de la France http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATTEF08457

 

(11) Revenu disponible brut des ménages    http://www.insee.fr/fr/themes/comptes-nationaux/tableau.asp?id=1.603

 

(12a) Ministère de l’écologie et du développement durable  http://www.statistiques.equipement.gouv.fr

 

(12b) Données sur l’immobilier établies par Jacques Friggit http://www.adef.org/statistiques/index.htm

 


(13) Les comptes de patrimoine
http://www.insee.fr/fr/themes/comptes-nationaux/souschapitre.asp?id=44

 

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10 novembre 2008 1 10 /11 /novembre /2008 12:38

La FED a dernièrement ramené son taux directeur à 1% et la Banque d'Angleterre a réduit le sien de 150 points de base pour le ramener à 3,00%. De notre côté, la Banque Centrale Européenne (BCE) a baissé pour la deuxième fois son principal taux directeur de 50 points en l'espace d'un mois. Celui-ci s'établit désormais à 3,25 %, contre 4,25 % début octobre.

Les taux directeurs des grandes banques centrales sont donc clairement orientés à la baisse. Les taux de crédit à l'habitat vont sans doute plus ou moins suivre le mouvement. La question qui vient à l'esprit est de savoir si une baisse des taux d'emprunt peut arrêter la chute des prix de l'immobilier ?





Le graphique que vous allez découvrir ci-après montre la sensibilité du prix d'équilibre en fonction du taux d'emprunt et de la croissance des prix de l'immobilier. Le prix  d'équilibre correspond ici au prix  d'achat d'une résidence principale permettant d'obtenir un retour sur investissement en 5 ans. Autrement dit, au-delà de cette période de 5 ans, le propriétaire occupant commencera à payer un Equivalent Loyer (EL) inférieur à celui de la solution location : il gagne de l'argent par rapport à la solution location. Pour construire ce graphique j'ai utilisé le simulateur Simulateur Achat-Location version 8.1  avec le paramétrage suivant:


  • Loyer de départ hors charge (L0)= 1000€ (Le montant peut être quelconque)
  • Croissance des loyers 2,9% par an (Pour 2008 on s'oriente plutôt vers 2%)
  • Croissance des prix variable entre -4% et +5,5% par an
  • Taux d'emprunt variable entre 3% et 7%
  • Assurance associée au prêt = 0,4% du capital restant dû
  • Taux de Placement net du capital = 90% du taux d'emprunt (4.55% pour un taux d'emprunt
     de 5,05%)
  • Frais de notaire 7%
  • Frais d'agence 5% (à la revente)
  • Durée de l'emprunt 15 ans
  • Apport personnel de 30%
  • Taxe foncière = un loyer par an (L0 au départ)
  • Frais d'entretien et de réparation = un loyer par an (L0 au départ)
  • Durée d'investissement de 5 ans (revente au bout de 5 ans)






Le point bleu sur le graphique correspond aux conditions moyennes d'un achat immobilier réalisé en août 2008 : Prix= 262 loyers et taux d'emprunt fixe à 5,05% sur 15 ans.


La courbe rouge montre que pour une croissance des prix de 5,5% par an (une hausse cumulée de 31% sur 5 ans) et un taux d'emprunt de l'ordre de 5%, un propriétaire occupant payera un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location s'il achète son logement moins de 340 loyers. Avec des taux d'emprunt de 3,5%, ce prix d'achat peut sans problème monter à plus de 760 loyers ! Je vous assure qu'il n'y a pas d'erreur. Le prix d'équilibre est donc extrêmement sensible au taux d'emprunt. Vous comprenez certainement mieux pourquoi les prix ont monté très fort entre 1998 et 2007. C'est l'effet bulle par la baisse des taux d'emprunt. Le taux d'emprunt est comme un accélérateur: Il suffit de le baisser un peu pour booster la rentabilité, donc la demande et les prix.


Regardons maintenant ce qu'il se passe lorsque l'on est dans une situation de baisse des prix.


La courbe bleue correspond à une baisse des prix de 4% par an, soit une baisse cumulée de 22% sur 5 ans. On voit immédiatement la différence: le prix d'équilibre est proche de 100 loyers et il est très peu sensible à la variation du taux d'emprunt. On constate un phénomène de basculement qui verrouille le marché dans un cycle de déflation : La baisse des taux ne fonctionne plus. Comment peut-on expliquer cela ? Le mécanisme est en réalité très simple à comprendre. L'achat d'un logement conduit à payer des frais qui dès le départ font perdre de l'argent : les frais de notaire, les frais d'agence, la taxe foncière qu'il faut payer tous les ans etc. Seule une croissance significative des prix permet d'effacer plus ou moins rapidement ces pertes, alors qu'au contraire une baisse des prix a pour effet de les augmenter.


Vous avez donc compris que pour moi la baisse des taux (s'il y en a une) ne changera rien. Les prix continueront leur chute. Mais alors dans ce cas, jusqu'où les prix peuvent-ils descendre ? La réponse est simple. Le point bas sera atteint lorsque les prix du marché seront cohérents avec le prix d'équilibre calculé pour une croissance nulle (Prix stabilisés). C'est la courbe rose qui correspond à cette situation. On voit que dans ce cas, suivant le taux d'emprunt pratiqué, le prix d'équilibre se situe entre 120 et 150 loyers. Le ratio Prix/Loyer peut donc facilement baisser de 43 à 54%. Une telle chute des prix ne semble absolument pas impossible lorsque l'on regarde l'évolution du ratio Prix/Loyer sur une longue période (voir le graphique suivant).



 



Il faut donc retenir que dans la phase ascendante d'une bulle immobilière, la hausse des prix entretient la hausse (il faut acheter maintenant car demain les prix seront encore plus élevés) et la baisse des taux a pour effet d'amplifier cette hausse. Au contraire, dans la phase descendante d'une bulle immobilière, la baisse des prix entretient la baisse (rien ne sert de courir pour acheter car demain les prix seront encore plus bas) et la baisse des taux d'emprunt est pratiquement sans effet sur le marché.

Je vous invite à lire cet article qui va dans le même sens Le prix des logements dans l'ancien pourrait baisser de 40 %

Définitions:
EL: Equivalent Loyer >> voir cet article Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Ratio Prix / Loyer  >> voir cet article Estimation d'un actif immobilier

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4 octobre 2008 6 04 /10 /octobre /2008 18:21

Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ? Pour répondre à cette question, je vous propose une série de 6 articles qui vous permettront de comprendre où en est notre marché immobilier, où il va et surtout combien cela coûte réellement d’être aujourd'hui propriétaire de sa résidence principale. Vous découvrirez que l'immobilier n'est pas un achat sans risque, notamment pour les primo-accédants. L’objectif est ici de partager avec vous ma vision des choses afin de vous permettre de vendre, d’acheter ou de louer votre logement principal en sachant exactement ce que vous faites. Mais avant toute chose il est important de bien comprendre pourquoi, ces 10 dernières années, les prix des logements ont enregistré une impressionnante hausse de 146% alors que sur la même période les loyers et l’inflation ont progressé respectivement de 30% et 20% ! 


Que s’est-il passé depuis 10 ans

Dans un précédent article (Estimation d'un actif immobilier ) j’ai montré que la valeur théorique d’un bien immobilier est fortement liée aux taux d’emprunt et à sa valeur locative. On peut également montrer que les loyers comme les prix des logements sont directement liés à la croissance de l’économie du pays, de la région et finalement de la ville où vous envisagez d’acheter. Le graphique suivant montre que les prix mais aussi les loyers rapportés au PIB (Produit Intérieur Brut) par ménage évoluent à l’intérieur d’un canal de hauteur ±10% autour du PIB par ménage.


                                                           Un petit clic sur limage permet d'avoir un document plus précis


Il
montre également que les excès, sur les prix comme sur les loyers, ont toujours été suivis d’une correction. La hausse des prix que nous observons depuis 1998 est la seule exception qui, pour l’instant, n’a donné lieu à aucune correction. Depuis 10 ans, les prix ont subi une inflation record et sont aujourd’hui totalement décorrélés de la richesse produite par notre pays. Il est donc fortement probable que le marché nous prépare une très très grosse correction.


Pour comprendre l’origine de la hausse des actifs immobiliers, il faut revenir au début des années 2000 lorsque la crise boursière issue de la bulle technologique avait fait monter le CAC 40 au dessus de 6800 points. Le Nasdaq avait lui aussi atteint des sommets. La chute fut brutale et, entre 2001 et 2003, le CAC 40 est redescendu aux alentours de 2400 points. Au passage il faut souligner que la crise boursière avait fait perdre énormément d’argent aux fonds de pension, mettant en danger les retraites des Américains. Depuis, les bourses ont remonté. Pour arrêter la chute, la Réserve Fédérale Américaine (FED), suivie des grandes banques centrales a fourni aux marchés des liquidités en abondance tout en maintenant artificiellement des taux à un niveau historiquement bas. Les événements du
11 septembre 2001 ont également poussé les banques centrales à amplifier la baisse de leur taux directeur. Ainsi, l’argent n’étant pas difficile à trouver et le coût des emprunts étant peu élevé, ceux qui avaient besoin d’acheter un logement pouvaient le faire en empruntant à des taux faibles. Le graphique ci-après donne un aperçu des taux directeurs pratiqués ces dernières années par la FED ainsi que la BCE. Le loyer de l’argent étant bas, la demande de logements à l’achat a augmenté et les prix ont été poussés à la hausse.


www.leitzinsen.info    

Pour pouvoir maintenir les taux bas et ainsi relancer notre économie, il était absolument nécessaire que les prix n’augmentent pas ou peu. Les produits à bas coût importés des pays émergents comme la Chine ont largement contribué à maintenir notre inflation à des niveaux très bas. Une politique salariale restrictive fut certainement encouragée. Le moteur de la consommation a tenu le coup grâce à l’endettement des ménages qui compensait la faible augmentation des salaires: les taux étaient faibles et permettaient l’endettement des particuliers.


La hausse des excès de liquidité monétaire pratiquée ces dernières années aux Etats-Unis et dans la zone Euro s’est finalement traduite par une inflation qui s’est dirigée vers les marchés d’actifs plutôt que vers le marché des biens de consommation. La masse monétaire mise en circulation a progressé trop vite par rapport à la croissance de notre PIB. La liquidité en excès a ainsi contribué à la progression du cours des actions et à la hausse excessive du prix des logements. Finalement aujourd’hui nous nous retrouvons avec un marché immobilier dont les prix sont surestimés de 80% par rapport à la richesse produite par notre pays. Alors bien évidemment nous nous posons tous la même question : « Faut-il acheter pour se loger ? ».



Problème
L'immobilier représente une part considérable dans le patrimoine des ménages français. Fin 2005, la valeur des logements augmentée des terrains s’élevait à 5500 milliards d'euros et représentait près de 70 % de leur patrimoine. Les Français aiment la pierre. Il faut bien reconnaître que l’immobilier est le produit idéal pour mettre de l’argent de côté. C’est sans doute l’une des meilleures solutions offerte à un jeune qui débute dans la vie pour arriver à se constituer un patrimoine. Il est par exemple impossible d’emprunter une grosse somme d’argent pour acheter des actions, alors qu’il est assez facile d’emprunter une somme relativement élevée à sa banque pour acheter un logement. Il est ainsi possible de rembourser le capital emprunté sur plusieurs années moyennant, bien entendu, le versement d’intérêts à votre banque. L’achat de sa résidence principale est donc largement perçu par nous tous comme étant un bon moyen de se constituer un capital pour nos vieux jours.

 

« Payer un loyer, c’est jeter l’argent par les fenêtres ! ». Voilà une expression qui revient souvent dans les conversations. Cette affirmation est-elle vraie ou fausse ? Le locataire paye effectivement un loyer qui est perdu. Mais ne peut-on pas également mettre en évidence qu’un propriétaire occupant paye aussi tous les mois un équivalent loyer ? Les frais d’agence, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien et de réparation représentent forcément une dépense qui au bout du compte peut être assimilée à un loyer. 



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26 septembre 2008 5 26 /09 /septembre /2008 20:05


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Loyer payé par un propriétaire occupant

On comprend donc bien qu’un propriétaire occupant paye un équivalent loyer. Le problème étant posé, je vous propose de calculer ce loyer en fonction du taux de croissance des prix de l’immobilier. Pour cet exercice je choisis volontairement de réaliser les calculs pour un investissement d’une durée de 7 ans : c’est la durée moyenne d’occupation d’un logement en France.

 

Pour éviter toute ambiguïté, il est utile de préciser que la croissance des prix de l’immobilier correspond à l’inflation observée sur le prix des logements, sur une période d'un an. Elle s’exprime en % de la valeur observée au début de l’année considérée.

 

Pour construire la courbe que vous allez découvrir ci-après, j’ai utilisé le simulateur accessible à l’adresse : Simulateur Achat-Location version 8.1

 

Pour réaliser les simulations, j’ai retenu un paramétrage représentatif de notre marché immobilier (août 2008):

 

  • Loyer de départ de 1000€ hors charge (L0)
  • Prix d’achat du logement 262000€ (Ratio prix/loyer de 262)
  • Croissance des loyers 2.9% par an (Pour 2008 on s’oriente plutôt vers 2%)
  • Croissance des prix variable entre -10% et +10% par an
  • Taux de Placement du capital 4,5% net
  • Frais de notaire 7%
  • Frais d’agence 5% (à la revente)
  • Durée de l’emprunt 20 ans
  • Taux d’emprunt de 5.05% + 0.4% d’assurance
  • Apport personnel de 10% avec des mensualités de 1.7L0 (Cas du Primo-accédant)
  • Taxe foncière égale à un loyer (1000€ au départ)
  • Frais d’entretien et de réparation représentant de l’ordre d’un loyer par an (1000€ au départ)
  • Durée d’investissement de 7 ans (revente au bout de 7 ans)

 

 

 

 

Analyse du graphique

Le point d’équilibre entre les deux solutions achat et location correspond au point vert placé sur la courbe. Pour une croissance des prix de 3.20% par an le propriétaire occupant a un équivalent loyer égal à celui de la solution location. On ne gagne rien à être propriétaire et on ne perd rien à être locataire. Mais on est malgré tout chez soi !

 

Pour information, à la date de la revente, et pour une croissance de 3.20% par an, le simulateur donne  la situation suivante:

·         Loyer de la solution location=1222€,  soit une augmentation de 22% sur 7 ans ;

·         Equivalent loyer de la solution achat=1222€, soit 1 loyer ;

·         Valeur du logement=326165€ (267 loyers) ;

·         Capital restant dû à la banque=192410€ (158 loyers) ;

·         Investissement total=189432 (155 loyers) ;

·         Patrimoine solution achat=Patrimoine solution location=117450€ (96 loyers).

 

Pour une croissance des prix supérieure à 3.20%, le propriétaire occupant paye un équivalent loyer inférieur à 1 loyer. Et avec une croissance de 7.5% (point jaune), soit une hausse de 66% sur 7 ans, il est même logé gratuitement (équivalent loyer = 0).

 

Par contre, avec une baisse des prix de 2.7% par an (point bleu), soit une baisse de 17.5% sur 7 ans, il doublera son loyer par rapport à la solution location.


Bien évidemment lorsque la solution achat fait perdre de l’argent, la solution location en gagne. C’est ainsi qu’avec une baisse des prix de 2.7% par an, la solution location permet d’être logé gratuitement. Bien entendu ce raisonnement n'est valable que si vous avez la réelle intention d’acheter un jour.

 

Autre point particulier, lorsque les prix restent stables pendant 7 ans (point bleu clair) notre propriétaire occupant paye un équivalent loyer 60% plus élevé que celui de la solution location.

 

Ecart de patrimoine entre solution achat et solution location

Bien entendu l’écart de loyer avec la solution location constitue un gain ou une perte qui cumulée sur la durée de l’investissement représente un écart de patrimoine entre les deux solutions achat et location. Le graphique suivant donne cet écart en fonction de la croissance annuelle des prix.

 

 

 

 

Pour une croissance des prix de 7,5% par an (point jaune), le graphique montre que le propriétaire occupant réalisera un gain équivalent à 85 loyers par rapport à la solution location. Alors que pour une baisse des prix de seulement 2.7% par an, il subira une perte équivalente à 85 loyers.

 

Le graphique montre également que si les prix restent stables pendant 7 ans, celui qui achète aujourd’hui risque de perdre l’équivalent de 50 loyers.

 

On comprend mieux pourquoi la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) refuse toujours de parler de baisse des prix. Et ce alors que les acteurs du secteur sont de plus en plus nombreux à envisager une baisse allant de 10 à 15% sur 2 ans (Voir cet article La Fnaim ne voit toujours pas de baisse des prix dans l'ancien ).

 


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18 septembre 2008 4 18 /09 /septembre /2008 21:24

Articles précédents:
Faut-il acheter pour se loger ? (1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)


Que se passe-t-il si l’achat est réalisé sans emprunt ?

 

Avant toute chose, il faut bien comprendre que lorsqu’on achète un logement avec un emprunt, tous les mois on rembourse des intérêts et une partie du capital restant dû à sa banque. Au bout de quelques années on devient propriétaire de son logement et on ne rembourse plus rien.

 
Une fois la dette remboursée, beaucoup de personnes pensent être logées gratuitement. C’est totalement faux. Je m’explique. Prenons le cas d’un acheteur qui dispose du capital pour réaliser l’achat de sa résidence principale. Il n’a donc pas besoin d’emprunter. Mais voilà, une fois investi dans son logement, ce capital ne lui rapporte plus rien. En conséquence, tous les mois il n’a plus les intérêts que lui procurait le placement de cette somme. Or, un bon gestionnaire obtient un rendement du capital assez proche des taux d’emprunt pratiqués sur le marché. En conclusion, qu’il y ait un emprunt ou pas, un loyer de l’argent est malgré tout payé sur la totalité de l’investissement (des intérêts d’emprunt ou la perte d’une rente).

 

Le graphique ci-après donne trois courbes qui permettent de voir comment évolue l’équivalent loyer en fonction de l’apport personnel :

  • Achat réalisé avec un apport de 10%, soit des mensualités de 1.7Lo ;
  • Achat réalisé avec un apport de 47,5%, soit des mensualités de 1 L0;
  • Achat réalisé avec un apport de 100%, soit des mensualités de 0.

 

Il faut ici bien prendre en compte qu’il y a un écart de 0.95% (95 points) entre le taux de placement du capital et le taux d’emprunt.

  

 

Le graphique montre très clairement que le montant de l’apport personnel ne change pas grand-chose, notamment si le taux de placement du capital est proche de celui du taux d’emprunt.

 

Ce constat est important car cela signifie qu’un achat réalisé sans emprunt ne vous dispensera pas de payer un équivalent loyer du même ordre de grandeur que celui du primo-accédant qui, lui, paye tous les mois des intérêts à sa banque.

 

Bien évidemment, vous avez intérêt à emprunter le maximum si vous êtes capables d’obtenir un taux de placement du capital supérieur au taux d’emprunt proposé par votre banque.

 

Replaçons ce logement dans les conditions que nous avions il y a 10 ans

 

 

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12 septembre 2008 5 12 /09 /septembre /2008 20:30

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Faut-il acheter pour se loger ? (1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Faut-il acheter pour se loger ? (3)

Replaçons ce logement dans les conditions que nous avions il y a 10 ans

En 1998 la baisse des prix, qui avait débutée en 1991, était pratiquement terminée depuis deux ans. Les taux d'emprunt se situaient autour de 4,9% pour un prêt sur 15 ans. Ils étaient donc comparables à ceux d’aujourd’hui. Par contre les frais de notaire représentaient de l'ordre de 10% du prix d'achat et le capital était mieux rémunéré (6%). Le même logement se négociait au prix moyen de 106648€ et représentait 133 loyers (il n’y a pas d’erreur !). En voyant ces chiffres on a bien évidemment envie de regarder comment pouvait varier l’équivalent loyer en fonction de la croissance des prix et de comparer cela à notre situation actuelle. Pour obtenir le graphique ci-après, j’ai retenu le paramétrage suivant:

 

  • Loyer de départ de 805€ (L0)
  • Prix d’achat du logement 106648€ (Ratio prix/loyer de 132,5)
  • Croissance des loyers 2.0% par an
  • Croissance des prix variable entre -10% et +10% par an
  • Taux de Placement du capital 6% net
  • Frais de notaire 10%
  • Frais d’agence 5% (à la revente)
  • Durée de l’emprunt 20 ans
  • Taux d’emprunt de 4.90% + 0.4% d’assurance
  • Apport personnel de 10% avec des mensualités de 715€ soit 0.89L0 (Cas du Primo-accédant)
  • Taxe foncière égale à un loyer (805€ au départ)
  • Frais d’entretien et de réparation représentant de l’ordre d’un loyer par an (805€ au départ)
  • Durée d’investissement de 7 ans (revente au bout de 7 ans)

 

 

 

 

Ce graphique met en évidence des différences qui nous ouvrent les yeux. Alors qu’en 1998 nous étions pénalisés par des frais de notaire relativement élevés, le point d’équilibre des deux solutions achat et location correspondait à une croissance de -0.5% (soit une baisse de 0.5% par an). Compte tenu de la stabilité des prix que nous avions à l'époque, on pouvait acheter sa résidence principale sans prendre beaucoup de risque: le niveau des prix permettait d'absorber une baisse annuelle de 0.5% et, avec des prix stables sur 7 ans, l'équivalent loyer était de 0.96 loyer, soit 4% inférieur à celui de la solution location.

 

Si maintenant on calcule le Rendement Locatif Net (RLN) appliqué à une résidence principale (1), on calcule un RLN de 100x(10/(132.5x1,10))=6.9% non imposable. Le rendement locatif est donc supérieur au taux de placement du capital qui était de 6%. Les prix étaient donc parfaitement cohérents avec les fondamentaux économiques et la décision d’achat de sa résidence principale était évidente.

   

Le graphique montre également que notre propriétaire occupant était logé gratuitement pour une croissance des prix de 8.3% par an (un peu plus qu'en 2008).  Par contre il fallait atteindre une baisse de 21% par an (8 fois plus qu'en 2008 !) pour arriver à payer un équivalent loyer deux fois plus élevé que celui de la solution location.

 

On ne manquera pas de remarquer la différence qu’il y a au niveau des mensualités d’emprunt. En 1998 on avait des mensualités de 0.89 L0 (Loyer de départ) alors qu’en 2008 les mensualités sont de 1,7 L0. Conclusion, avec des conditions strictement identiques (apport de 10% et emprunt sur 20 ans) l’achat d’un logement en 2008 nécessite à un primo-accédant de faire un effort deux fois plus élevés sur ses mensualités d’emprunt, qu’il y a 10 ans.

 

Il faut également souligner que pour un achat financé à 100% par un emprunt (apport nul), le simulateur calcule des mensualités d’emprunt légèrement inférieures au loyer de départ L0 ! Il n’y avait donc aucun risque à investir dans de l’immobilier : les prix ne pouvaient qu’augmenter.

 

 (1) Pour le calcul du rendement locatif se reporter à la page 2 du document  Estimation d'un actif immobilier .
 

Les dangers de l’effet levier

 

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5 septembre 2008 5 05 /09 /septembre /2008 17:53

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Les dangers de l’effet de levier

Acheter sa résidence principale c’est avant toute chose le plaisir d’être chez soi et d’être libre de faire ce que l’on souhaite. C’est aussi un excellent moyen, notamment pour les dépensiers, de se forcer à économiser un peu l’argent. Et enfin, dernier point, c’est également la possibilité de jouer avec l’effet de levier qui permet de réaliser une bonne plus-value lors de la revente.

 

Pour ceux qui ne connaissent pas, l’effet de levier est le mécanisme qui permet d’améliorer la rentabilité financière d’un investissement par le moyen d’un emprunt. Un exemple très simple, vous investissez 1000 dans l’achat d’un logement (capital investi), au bout d’un an la valeur de ce logement a augmenté de 150, soit 15%. Si vous avez financé 80% de ce placement par un emprunt au taux de 5%, vous devez payer 800 x 5% en intérêt, soit 40. Ce qui ampute d’autant votre bénéfice. Il vous reste 150 – 40 = 110 de bénéfice ; mais vous n’avez financé que 1000 -800 = 200. Finalement on calcule :

  • La rentabilité économique de ce placement 150 / 1000 = 15%
  • La rentabilité financière 110/200 = 55%

 

On comprend très bien qu’en cas de hausse du marché immobilier, l'achat à crédit peut permettre de s’enrichir très rapidement alors que le capital investi est faible. Les sommes gagnées sont souvent bien supérieures à ce que l'acheteur aurait pu mettre de côté en économisant sur son seul salaire. Si l’on peut investir avec certitude de l’argent avec une rentabilité supérieure au taux de l’emprunt, il y a tout intérêt à emprunter au maximum car chaque euro emprunté rapporte davantage qu’il ne coûte. C’est le pari que font tous les spéculateurs.

 

Ce qu’il est important de comprendre, c’est que l’effet de levier marche dans les deux sens, c’est-à-dire qu’en cas de baisse de l’actif, l’effet de levier dégrade la performance de votre investissement de façon plus profonde que si vous n’aviez pas recouru à un emprunt.

 

Le primo-accédant n’a pas le choix, il est obligé d’emprunter pour acheter. Donc consciemment ou pas, il joue avec l’effet de levier et les risques qui lui sont associés.

Le graphique ci-après donne le rendement financier obtenu par un propriétaire occupant en fonction de la croissance des prix de l’immobilier. Le paramétrage du simulateur reprend les conditions du logement acheté en 2008, précédemment défini, et toujours pour les trois cas suivants :

  • Achat réalisé avec un apport de 10%, soit des mensualités de 1.7Lo ;
  • Achat réalisé avec un apport de 47%, soit des mensualités de 1 L0.
  • Achat réalisé avec un apport de 100%, soit des mensualités de 0.

 

Pour connaître ce rendement financier, il suffit de chercher à quel taux il est nécessaire de placer le capital pour que le patrimoine de la solution location soit égal à celui de la solution achat.

Avec le simulateur, la rentabilité financière d’un achat est donnée par le taux de placement du capital qui permet d’obtenir un écart de patrimoine nul  entre les deux solutions achat et location. Pour ceux qui connaissent, le solveur d’Excel fait cela très bien.


 

 

 

Sur le graphique, on ne manquera pas de constater que les trois courbes passent par un point commun correspondant au point d’équilibre solution achat égale solution location (point vert). A droite de ce point on voit que l’effet levier est favorable au primo-accédant alors qu’à gauche de ce point le même effet levier est particulièrement dévastateur pour le primo-accédant : avec une baisse des prix de 3% par an il obtient un rendement financier de -64,7% par an, alors que la solution achat avec un apport de 100% donne un rendement financier de 0%. En 2008, les prix sont tels que le primo-accédant prend énormément de risque, notamment lorsque son apport personnel représente toutes ses économies. Le fait de pouvoir mettre un apport capable de couvrir la totalité ou même seulement la moitié du prix d’achat permet de prendre nettement moins de risque vis-à-vis de son patrimoine.

 

Dans le cas d’un achat financé à 100% par l’apport personnel, avec une croissance de 10% par an pendant 7ans, soit une hausse cumulée de 95%, notre propriétaire occupant réalise un rendement financier de 11,51% par an alors que le primo-accédant, avec ses 10% d’apport, réalise un rendement de 24,35% par an (point jaune).

 

Si maintenant on regarde ce même logement mais acheté avec les conditions de l’année 1998, on obtient le graphique suivant:

 

 

 

Le graphique montre très clairement que l’effet de levier a une action positive pour le primo-accédant dès que la croissance des prix est supérieure à -0.5% (point vert). Les prix étant à l’époque parfaitement cohérents avec les fondamentaux économiques, le primo-accédant prenait peu de risque à acheter sa résidence principale : la probabilité d’une baisse était très faible.

 

Dans le cas d’un achat financé à 100% par l’apport personnel et avec une croissance de 10% par an pendant 7ans, notre propriétaire occupant réalise un rendement financier de 14.21% par an alors que le primo-accédant, avec ses 10% d’apport, réalise un rendement de 38.19% par an (point jaune). On calcule même que pour un apport de 0% le primo-accédant paye des mensualités d’emprunt équivalentes à un loyer de départ (L0) et,  pour une croissance des prix de 10% par an, obtient un rendement financier de 74,67% par an ! Avec de telles conditions, le primo-accédant avait vraiment la vie belle.

 
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29 août 2008 5 29 /08 /août /2008 20:43

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Le risque d’être en « negative equity »

Nous avons vu que l’effet de levier est particulièrement dangereux pour le primo-accédant. Il peut perdre beaucoup et se retrouver en negative equity. Un propriétaire occupant est en negative equity lorsque le produit de la vente de son bien immobilier est inférieur au capital restant dû à sa banque. C’est la situation où il perd son apport personnel ainsi que toutes les mensualités versées pour rembourser son prêt (patrimoine de la solution achat=0 au moment de la revente). Eventuellement il doit même sortir de l’argent de sa poche pour rembourser sa banque. On peut donc définir un niveau de croissance des prix en-dessous duquel le propriétaire occupant se trouve en situation de negative equity. Le graphique ci-après donne ce niveau en fonction de l’apport personnel.

 

Avec une baisse des prix de 5% par an pendant 7 ans, soit une baisse cumulée de 30%, notre propriétaire occupant sera en negative equity s’il achète son logement avec un apport personnel inférieur à 19%.

 

De même, avec une chute des prix de 7% par an pendant 7 ans, soit une baisse cumulée de 40%, on calcule que l’acheteur sera en negative equity avec un apport personnel inférieur à 32%. Pour un logement d’une valeur de 262 loyers cela représente tout de même un apport équivalent à 90 loyers (en comptant 7% de frais de notaire).

 

Avec un emprunt à taux fixe et compte tenu de la forte probabilité de baisse des prix, un primo-accédant ne doit aujourd’hui se lancer dans un achat immobilier que s’il possède un apport personnel ou tout au moins un patrimoine supérieur à 35% du montant total de l’achat.  


 


Pour résumer et conclure

Pour un primo-accédant et avec les conditions actuelles du marché immobilier, la solution achat ne commence à être rentable au bout de 7 ans que si la croissance des prix est supérieure à 3,20% par an, soit une hausse cumulée de 25%. Les professionnels de l’immobilier ont donc intérêt à nous faire croire que les prix augmentent toujours.

 

Autre point important, on démontre que l’équivalent loyer payé par un propriétaire occupant est pratiquement indépendant de l’apport personnel. Cela est d’autant plus vrai que le taux de placement du capital est proche des taux d’emprunt.

 

L’effet de levier est très important, car avec une hausse des prix de 7.5% par an, le propriétaire occupant est logé gratuitement, alors qu’avec une baisse de 2.7% par an, il paye un équivalent loyer deux fois plus élevé que celui de la solution location.

 

Effectivement, lorsque les prix montent très fort, payer un loyer c’est jeter l’argent par les fenêtres ; mais lorsque la croissance des prix est en-dessous d’un certain niveau (de l’ordre de 3,20% en ce moment), c’est le propriétaire occupant qui jette l’argent par les fenêtres alors que le locataire, lui, gagne de l’argent.  On démontre même que le locataire est logé gratuitement si les prix baissent de seulement 2.7% par an sur 7 ans, soit une baisse cumulée de 17.5%.

 

Le graphique que vous allez découvrir ci-après résume tout ce qui a été dit. Les calculs correspondent à notre logement acheté en 2008 et défini plus haut. Il vous donne le taux de croissance des prix nécessaire  en fonction de l’équivalent Loyer (EL) et de votre apport personnel. Trois courbes sont tracées : EL=0 (vous êtes logé gratuitement), EL=1 loyer (solution achat=solution location) et EL=2 loyers (vous payez un EL 100% plus élevé que celui de la solution location). Et enfin, le tracé rouge (perte des sommes investies) vous donne le taux de croissance des prix pour lequel vous perdez la totalité de votre investissement (votre apport personnel ainsi que toutes vos mensualités). En-dessous de ce niveau de croissance vous êtes dans le rouge (negative equity) et au moment de la revente vous devrez sortir de l’argent de votre poche pour rembourser la dette que vous avez vis-à-vis de votre banque. 




Acheter sa résidence principale pour être chez soi a donc un prix et le risque de perdre une partie de son patrimoine est loin d’être négligeable. C’est même particulièrement dangereux pour le primo-accédant qui investit toutes ses économies. Il faut savoir qu’il y a 50 ans le prix moyen d’un logement en France était de l’ordre de 70 loyers alors qu’aujourd’hui les prix sont en moyenne de 262 loyers. De nos jours les prix sont tels que l'immobilier doit être considéré comme un produit financier
au même titre qu’une obligation ou une action en bourse. Pour vos choix d’investissement, fiez-vous avant tout à la réalité des données économiques et n’oubliez pas qu’une bonne affaire se fait à l’achat et non pas à la revente.

 

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3 octobre 2007 3 03 /10 /octobre /2007 08:33

Quelle que soit la méthode utilisée, l'estimation d'un bien immobilier est toujours obtenue à partir des prix observés sur le marché. Mais quelle valeur peut-on réellement donner à ces chiffres lorsque le marché est dans une bulle ? On peut très clairement se poser la question de savoir si les prix du marché sont économiquement justifiés et, notamment, soutenus par les fondamentaux économiques.


Les acheteurs ont donc besoin de disposer d'une référence de prix totalement indépendante des prix observés, mais calculée à partir des fondamentaux économiques. Cette information peut être très utile pour guider la décision d'achat, notamment lorsqu'il y a une bulle immobilière.


Le document ci-après décrit une méthode permettant d’estimer la valeur d’un actif immobilier. Il aboutit à un modèle mathématique capable de donner un prix théorique parfaitement soutenu par les fondamentaux économiques.



 

Lien vers un article qui montre bien l'intérêt d'analyser le prix d'un actif par le ratio Prix sur loyer Risque de Bulle immobilière dans les grandes villes chinoises

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  • : Comprendre pourquoi les prix du marché immobilier peuvent monter mais aussi descendre !
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IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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La plupart des graphiques sont disponibles en version PDF par un simple clic sur l'image. Vous aurez ainsi des documents imprimables de très bonne qualité.

Si de votre côté vous avez un article intéressant à me proposer, n'hésitez pas à me contacter à l'adresse suivante:
bulle.immo160@free.fr

 


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