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24 mars 2015 2 24 /03 /mars /2015 13:57

Nous avons tous eu l’occasion de constater qu'un logement de caractéristiques données (surface, qualité de construction, etc.) n’a absolument pas le même prix à la vente comme à la location, suivant la ville où il se situe. En effet 100 000€ d’immobilier ne représentent pas la même chose à Dunkerque et à Paris, car le PIB et le revenu par ménage ne sont absolument pas comparables. De même, dans ces deux villes vous ne louez pas la même chose pour un loyer de 1 000€ par mois. On sent donc bien la nécessité d’exprimer les prix par autre chose que des euros !


L’autre problème c’est l’inflation qui rend difficile la comparaison des prix observés à des dates espacées de plusieurs années. L’inflation est ce qui caractérise une modification dans le temps des prix entre des biens ou services considérés deux à deux. Et comme pour la position géographique d’un type de bien, la position temporelle fait qu’avec 10 000€ on n’achète pas la même quantité d’immobilier en 2015 qu’en 1989.


Pour les deux raisons que nous venons de voir, il est intéressant d’exprimer la valeur d’un bien immobilier par le ratio Prix/Loyer (prix de vente d’un mètre carré divisé par son loyer). Le loyer est un service que vous payez pour être logé. Il est donc très représentatif du prix que le marché peut ou est prêt à payer pour ce service, que vous soyez à Shanghai, à Paris, à Dunkerque, ou encore, en 1950 ou en 2015. Le ratio Prix/Loyer d’un bien immobilier donne une information beaucoup plus pertinente qu’un prix au m2.


Enfin, le Rendement Locatif Brut (RLB) est inversement proportionnel au ratio Prix/Loyer. En effet, si votre investissement est de 1,07.P (Prix d’achat + 7% de frais de notaire) et qu’il vous rapporte un revenu brut de 12.L (12 loyers par an), on calcule un Rendement Locatif Brut en % de 1200.L/1,07.P >> RLB=(1200/1,07)/R avec R le ratio Prix/Loyer. Pour donner un exemple, un logement vendu 230 loyers (prix moyen en France mars 2015)  offre un Rendement Locatif Brut de (1200/1,07)/230=4,87%.


Le graphique suivant donne une cartographie des prix (août 2008) pour un échantillon de 124 villes de France.


 


Ce graphique montre très clairement qu’il y a une forte corrélation entre les prix et les loyers. Les ratios Prix/Loyer observés pour cet échantillon de 124 villes sont compris entre 132 loyers (Dunkerque) et 338 loyers (Paris 7e). Tous les points alignés sur une même droite passant par l’origine (0,0), correspondent à des villes qui offrent des ratios Prix/Loyer identiques. Il est important de comprendre que deux villes peuvent parfaitement présenter le même ratio Prix/Loyer tout en ayant des prix moyens à la vente totalement différents. C’est le cas pour Metz et Paris 3e : elles offrent toutes les deux un ratio Prix/Loyer moyen de 261 loyers, mais les prix de vente au m2 sont dans un rapport 4 ! Cela signifie que Paris 3e et la ville de Metz offrent en moyenne des rendements locatifs du même ordre de grandeur, alors que les prix n’ont absolument rien à voir.


Le graphique que vous allez découvrir ci-après donne le ratio Prix/Loyer en fonction du prix à la location, toujours pour notre échantillon de 124 villes.

 

 

 

On constate une importante hausse du ratio Prix/Loyer pour les logements qui se louent à des prix relativement élevés : on observe un écart de 45% sur la moyenne. Bizarrement, tout se passe comme si les gens achetaient sans compter lorsqu’ils ont les moyens de mettre un prix élevé dans l’achat de leur logement. Donc visiblement la bulle sur les prix est d’autant plus excessive que le prix à la location est élevé. Cela signifie également que les logements très chers se louent à des prix relativement bas en comparaison de la valeur des actifs. En conséquence, ils offrent de très faibles rendements locatifs.


Le ratio Prix/Loyer est donc un très bon indicateur de l'évolution du marché de l'immobilier. Il mesure l’inflation des prix à la vente par rapport aux loyers. Le loyer constitue notre monnaie de référence, comme l’euro l’est pour nos achats de tous les jours. Plus ce ratio est bas plus le marché de l'immobilier se porte bien. Par contre, une augmentation rapide du ratio Prix/Loyer peut être précurseur d'une bulle immobilière. 


Le graphique ci-dessous montre, sur une période de 45 ans, l’évolution de l’indice des prix (courbe bleue) et celui du ratio Prix/Loyer (courbe rouge). L'indicedes prix ne met absolument pas en évidence les bulles de 1981 et de 1991. Tout au plus on constate une légère baisse des prix après 1991, mais rien de plus. En fait c’est l’inflation qui masque la baisse des prix. Par contre, la bulle de 2008 est très visible, car nous avons peu d’inflation sur cette période. L’autre courbe, de couleur rouge, montre l’évolution du ratio Prix/Loyer. Les prix à la vente sont ici déflatés par rapport aux prix des loyers. Le graphique révèle sans problème les bulles de 1981, de 1991 et bien évidemment celle de 2008.

La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer

Pour les jeunes qui n’ont pas connu les années 70-80. Il faut savoir qu’à cette époque l’inflation était de l’ordre de 10 à 12% par an et que votre salaire était automatiquement compensé de l’inflation tous les 2 ou 3 mois. De plus vous aviez sans problème une augmentation personnelle de l’ordre de 5 à 10% par an (10% sans problème pour un cadre en région Parisienne). Votre salaire augmentait donc facilement de 15 à 20% par an ! Pour acheter un logement, en 1981 les taux d’emprunt étaient de l’ordre de 15% et il fallait un apport personnel minimum de 20%. En général, les prêts ne dépassaient pas une durée de 15 ans. Pour bien montrer l’effet de l’inflation, lorsque vous regardez la courbe bleue vous remarquez qu’entre 1981 et 1991 les prix ont augmenté de plus de 2 fois, alors que le ratio Prix/Loyer n’a pratiquement pas bougé entre ces deux dates. Tout cela pour dire que si les salaires augmentaient très vite, les prix et les loyers augmentaient au même rythme. En fait nous n’étions pas plus riches alors que les prix à la vente avaient plus que doubler. Par contre, les conditions étaient particulièrement favorables aux primo-accédants qui achetaient avec un faible apport personnel car, malgré des taux d'emprunt à 15%, l’effet de levier était très élevé.


Je pense que vous avez compris qu’il n’est possible de juger du prix d’un logement que si vous connaissez sa valeur locative. Seul le ratio Prix/Loyer permet réellement de se faire une idée du prix. Un logement vendu 500 000€ mais offrant un ratio Prix/Loyer de 130 n’est pas cher en comparaison d’un studio vendu 100 000€ mais qui offre un ratio Prix/Loyer de 350, car le rendement locatif du studio est très bas. Le ratio Prix/Loyer est un indicateur synthétique comparable au ratio Prix/Dividende utilisé sur le marché des actions. Il permet de déterminer s'il y a surévaluation ou sous-évaluation des prix.


Pour terminer cet article je vous recommande le site www.lacoteimmo.com qui donne les prix à la vente et à la location pour votre ville. Il est même capable d'estimer le prix d'un logement à partir de son adresse et de sa description (c'est gratuit).

 

La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer

Voir également

Si à Dunkerque le PIB par habitant est plus faible qu'à Paris, le bonheur par habitant semble très élevé !

Le carnaval de Dunkerque

Le carnaval de Dunkerque

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Published by Marc Candelier - dans Immobilier Etudes
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20 mars 2015 5 20 /03 /mars /2015 11:56

C’est à n’y rien comprendre. Plus on donne du pouvoir d’achat aux acheteurs (via des taux bas) et plus les prix de l’immobilier baissent ! Comment expliquer une telle contradiction ?

 

Pour comprendre ce que nous observons, je vais utiliser le Simulateur Achat-Location version 8.3 qui est à votre disposition sur mon blog. Les résultats obtenus avec ce simulateur sont calculés à partir d’une simulation conforme à la réalité. Il permet de comparer de façon très objective les solutions achat et location de son logement principal.

 

Lors d’un achat immobilier, il est important d’estimer le délai de retour sur investissement. Pour une personne qui choisit d’acheter sa résidence principale, le délai de retour sur investissement correspond à la durée au-delà de laquelle le propriétaire occupant commence à gagner de l’argent par rapport à la solution location. Pour cela, le simulateur calcule pour chacune des deux solutions – achat et location – le patrimoine accumulé en fonction du temps et détermine le délai au-delà duquel le propriétaire occupant commence à gagner de l’argent par rapport à la solution location (patrimoine plus élevé).

 

Il faut savoir que le délai moyen d’occupation d’une résidence principale est en France de l’ordre de 7 ans. L’achat d’une résidence principale n’est donc rentable que si l’on a un délai de retour sur investissement inférieur à 7 ans. Idéalement un délai de 5 ans semble être un objectif souhaitable.

 

Le graphique de la figure 1 donne le délai de retour sur investissement en fonction de la hausse des prix. Le tracé noir correspond à un taux d’emprunt de 2% sur 20 ans. Les autres tracés permettent de voir comment évolue le délai de retour sur investissement en fonction du taux d’emprunt.

Figure 1

Figure 1

Pour obtenir ce graphique le simulateur a été paramétré (voir copie d’écran 1) avec des données représentatives de la situation présente (mars 2015) :

• Le loyer de départ est de 1 000€ (arbitraire) et le prix d’achat est fixé à 230 loyers, soit 230 000€. • Les frais d’entretien cumulés à la taxe foncière représentent une dépense équivalente à 2 loyers par an.

• L’apport est de 22% (Remboursement mensuel = 1 loyer).

• Le taux d’emprunt est de 2% sur 20 ans, auquel s’ajoute 0,4% d’assurance, soit un taux de 2.4%.

• Les sommes non utilisées, notamment pour la solution location, sont placées et procurent un revenu de 2% par an net d’impôts (égal au taux d’emprunt).

• La hausse des loyers est de 0.37% par an.

Copie d’écran 1

Copie d’écran 1

La figure 1 montre qu’une croissance des prix de -2 % par an et des taux d’emprunt de 2 % donnent un délai de retour sur investissement de plus de 15 ans. Un retour sur investissement inférieur à 5 ans est obtenu pour une hausse minimale des prix de 0.4 % par an.

 

Certains vont me dire : « Oui, mais si tu n’as aucun crédit à rembourser, il vaut mieux être propriétaire car cela évite de jeter des loyers par les fenêtres … ». Pour vérifier cette affirmation, j’ai réalisé une simulation (voir copie d’écran 2). En paramétrant à 100 % l’apport personnel, le simulateur calcule un retour sur investissement de plus de 12 ans, si votre capital est placé à 2 % par an. On calcule même un retour sur investissement de plus de 17 ans si votre capital est placé à 2.5 % par an.

Copie d’écran 2  (capital placé à 2% et apport personnel de 100%)

Copie d’écran 2 (capital placé à 2% et apport personnel de 100%)

Le graphique ci-dessous donne le coût mensuel de la solution achat exprimé en équivalent loyer de la solution location. Sur ce graphique, l’équivalent loyer de la solution achat vaut moins d’un loyer après seulement 12,4 ans.

(capital placé à 2% et apport personnel de 100%)

(capital placé à 2% et apport personnel de 100%)

Malgré des taux d’emprunt très bas, on voit que le retour sur investissement se dégrade très vite dès que la hausse des prix passe dans le rouge. Les prix étant en baisse de 2% par an, d’un point de vue purement mathématique, plus rien ne peut arrêter la poursuite du mouvement baissier.

 

Un autre point à prendre en compte, la France subit un lent et inexorable vieillissement de sa population: voir cet article

_____________________________________________________________________________

 

Accès au simulateur Achat-Location

 

Immobilier: Comment expliquer la baisse des prix ?

Pour en savoir plus sur le "Loyer payé par un propriétaire occupant" voir cet article http://www.marc-candelier.com/article-22550058.html

 

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Published by Marc Candelier - dans Etudes Immobilier
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2 avril 2011 6 02 /04 /avril /2011 07:39

Dans mon dernier article de février 2011 « Point sur le marché immobilier » je vous ai démontré qu’il existe une relation clairement établie entre le rendement locatif et le TEC10. C’est ainsi que le marché trouve un point d’équilibre lorsque le prix du marché est égal à un prix d’équilibre Pe qui offre un rendement locatif brut 1,5 fois plus élevé que le TEC10 :

 

12.L/Pe= 1,5.TEC10 (1)

 

Avec

  • Pe : Prix d’équilibre du marché en €/m2
  • L : Prix à la location en €/m2
  • TEC10 : Taux de l’Échéance Constante à 10 ans (lien) 

 

A partir de l’équation (1) on peut calculer le ratio Prix d’équilibre/Loyer (Pe/L) :

 

Pe/L=8/TEC10  (2)

 

Ainsi avec un TEC10 égal à 3,66%, comme en ce moment, on calcule un prix d’équilibre autour de 218 loyers.

 

L’équation (2) montre que le ratio Prix sur Loyer est inversement proportionnel au TEC10, donc particulièrement sensible à sa variation, notamment lorsque les taux sont très bas comme ceux que nous avons connus ces derniers mois.

 

Par une approche très différente, avec cet article je vais tenter encore une fois de vous sensibiliser sur le risque d’une chute des prix du marché immobilier. Pour cela je vais utiliser le Simulateur Achat-Location version 8.3 qui est à votre disposition sur mon blog. Les résultats obtenues avec ce simulateur sont calculés à partir d’une simulation conforme à  la réalité (remboursement d’un crédit, placement du capital disponible, hausse des loyers, hausse des prix, prise en compte de la plus-value, des frais de notaire à l’achat ainsi que des frais d’agence à la revente). Il permet de comparer de façon très objective les solutions achat et location de son logement principal.

 

Lors d’un achat immobilier, il est important d’estimer le délai de retour sur investissement.  Pour une personne qui choisit d’acheter sa  résidence principale, le délai de retour sur investissement correspond à la durée au-delà de laquelle le propriétaire occupant commence à gagner de l’argent par rapport à la solution location. Pour cela, le simulateur calcule pour chacune des deux solutions - achat et location - le patrimoine accumulé en fonction du temps et détermine le délai au-delà duquel le propriétaire occupant commence à gagner de l’argent par rapport à la solution location (patrimoine plus élevé).

 

Il faut savoir que le délai moyen d’occupation d’une résidence principale est en France de l’ordre de 7 ans. L’achat d’une résidence principale n’est donc rentable que si l’on a un délai de retour sur investissement inférieur à 7 ans. Idéalement un délai de 5 ans semble être un objectif souhaitable.

 

Le graphique de la figure 1 donne le délai de retour sur investissement en fonction de la hausse des prix. Car bien évidemment, la hausse des prix génère un gain qui vient s’ajouter aux loyers économisés.

 

Figure 1 

 

Pour obtenir ce graphique le simulateur a été paramétré (voir copie d’écran 1) avec des données représentatives de la situation présente (avril 2011):

·         Le loyer de départ est de 1000€  (arbitraire) et le prix d’achat est fixé à 249 loyers.

·         Les frais d’entretien cumulés à la taxe foncière représentent une dépense équivalente à 2 loyers par an.

·         L’apport personnel est ajusté à 38% de façon à obtenir une mensualité de remboursement équivalente au loyer de départ (1000€).

·         Le taux d’emprunt est de 3,65% sur 20 ans auquel s’ajoute 0,4% d’assurance, soit un taux de 4,05%.

·         Les sommes non utilisées, notamment pour la solution location, sont placées et procurent un revenu de 3.65% par an net d’impôts (égal au taux d’emprunt).

·         La hausse des loyers est de 1,3% par an.

 

Copie d’écran 1:

Ecran 1 

 

La figure 1 montre que la croissance actuelle des prix de 9% par an permet d’obtenir un délai de retour sur investissement de 1,5 an alors qu’il serait de seulement 8,4 ans si les  prix évoluaient au même rythme que les loyers (1,3% par an). 

 

On voit très clairement que le retour sur investissement ce dégrade très vite dès que la hausse des prix se situe en dessous de 2,6% par an. Il est même de 25 ans lorsque les prix n’augmentent plus (croissance nulle). C’est donc particulièrement sensible. Le risque d’éclatement de la bulle est donc là, car le délai de retour sur investissement monte en flèche dès que la hausse des prix chute. C’est même catastrophique lorsque les prix baissent. Or, c’est une évidence, lorsque les prix sont trop hauts ils doivent forcément baisser.

 

Il est donc clair que les prix actuels ne peuvent être justifiés que si les taux d’emprunt ne bougent plus et que la hausse des prix reste supérieure à 2,6% par an ! Le  problème est que cette configuration n’est pas tenable puisque les prix augmenteraient deux fois plus vite que les loyers ! Cela signifie que le rendement locatif se dégraderait un peu plus tous les mois. Forcément un jour viendrait où ce rendement serait complètement décalé par rapport au loyer de l’argent, notamment si en plus les taux d’emprunt remontent.  Un prix d’équilibre est en réalité obtenu lorsque les prix évoluent au même rythme que les loyers (ratio Prix sur Loyer constant) et que le rendement locatif est parfaitement cohérent avec le loyer de l’argent (taux d’emprunt). C’est ce que nous indique l’équation (1). En prenant en compte cette contrainte, le simulateur permet de calculer un prix  de 196 loyers. Ce prix permet d’obtenir un retour sur investissement en moins de 5 ans alors que les prix évoluent au même rythme que les loyers (ratio Prix sur loyer constant), soit 1,3% par an. La copie d’écran 2 ci-après montre le paramétrage du simulateur qui permet d’obtenir ce résultat.

 

Copie d’écran 2:

Ecran 2 

 

Pour comprendre le mécanisme de la formation d’une bulle et de son éclatement il est intéressant de regarder comment évolue le prix d’équilibre en fonction de la hausse annuelle des prix. C’est ce que donne le graphique ci-après. Bien évidemment le prix d’équilibre est ici calculé de manière à obtenir un retour sur investissement en moins de 5 ans.

 

Figure 2

 

La simulation montre que le prix d’équilibre augmente très fortement avec la croissance des prix. Ainsi, si elle passe de 1,3% à 2,6% par an, le simulateur permet de montrer que le prix d’équilibre passe de 200 à 260 loyers (+30%). Encore mieux, lorsque la croissance des prix passe de 3,9% à 5,2% par an, le prix d’équilibre passe de 379 à 732 loyers (+93%) ! La hausse des prix a donc pour effet de nourrir la hausse ! Mais attention au retour de bâton, car bien évidemment l’effet turbo lié à la hausse des prix donnera lieu à un effet turbo particulièrement désagréable lors de la phase de baisse : la baisse de la croissance des prix aura pour effet de nourrir la baisse des prix. C’est là que se situe le risque de retournement du marché, notamment lorsque les prix évoluent beaucoup plus vite que les loyers, car à un moment une correction sera nécessaire. Que penser de notre situation actuelle avec un prix moyen de 250 loyers, une croissance annuelle des prix de 9%, des loyers qui augmentent 5 fois moins vite que les prix (1,3% par an) et des taux d’emprunt qui remontent ?

 

Avec un prix moyen de 250 loyers, le graphique montre que le seuil de rupture de la bulle immobilière (enclenchement du turbo à la baisse) sera atteint lorsque les prix présenteront une croissance inférieure à 2,6% par an. C’est à partir de ce niveau de croissance que les prix subiront un sérieux ralentissement de la hausse pour ensuite prendre le chemin de la baisse.

 

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21 août 2010 6 21 /08 /août /2010 13:05

Beaucoup d’investisseurs institutionnels ont accru leurs portefeuilles d’immobilier (résidentiel et commercial), d’une part en raison des rendements assez élevés que fournit aujourd’hui l’immobilier, mais aussi parce qu’ils pensent que l’immobilier est une protection contre l’inflation, qui pourrait revenir à long terme. Nous examinons l’efficacité de l’immobilier contre protection contre l’inflation, et nous nous posons plusieurs questions :

− la protection est-elle assurée par les prix de l’immobilier ou par les loyers ?

− l’immobilier résidentiel et commercial assurent-ils la même protection ?

− la situation est-elle identique s’il s’agit d’inflation domestique ou d’inflation importée ?

 

Nous voyons qu’il faut que les investisseurs soient très prudents :

 

1. les prix de l’immobilier résidentiel sont corrélés au crédit et plus à l’inflation depuis les années 1990,

 

2. les prix de l’immobilier résidentiel ne sont corrélés à l’inflation qu’aux Etats-Unis et en Allemagne ; de plus ils sont corrélés à l’emploi, et ne protègent donc pas contre l’inflation dans une récession inflationniste (choc pétrolier par exemple),

 

3. les loyers commerciaux ne sont pas du tout corrélés à l’inflation,

 

4. seuls les loyers payés par les ménages sont partout corrélés à

l’inflation,

 

5. il n’apparaît pas de différence entre inflation totale et inflation sousjacente.

 

 

RECHERCHE ECONOMIQUE

Rédacteur : Patrick ARTUS

  

 Lien vers le document complet (natixis.com)

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4 avril 2010 7 04 /04 /avril /2010 20:16

« En une quinzaine d’années seulement, les prix des logements ont été multipliés par 2,5 dans notre pays, soit une hausse bien plus vive que celle des revenus (multipliés par 1,6 depuis 1995). Les loyers ayant eux aussi augmenté plus vite que le coût de la vie, le poids de l’ensemble des dépenses de logement dans le budget des ménages s’est fortement accentué. » Etude du CREDOC

 

L’étude du CRÉDOC montre que la hausse des dépenses de logement, de plus en plus mal vécue par nos concitoyens, contribue à entretenir le sentiment de déclassement social : voir s’éloigner la perspective de devenir un jour propriétaire, habiter un logement trop étroit ou en mauvais état, ou avoir l’impression d’y consacrer une part trop importante de son budget, conduisent bien souvent à se sentir appartenir au bas de l’échelle sociale.

Le malaise se nourrit aussi du décalage entre la vive hausse des prix et la plus lente amélioration de la qualité des logements.

 

La part des Français qui vivent dans un logement comportant au moins un « défaut majeur de qualité » - un toit percé, de l’humidité dans le logement, une installation de plomberie ou électrique défectueuse, voire une absence de sanitaires - est encore très élevée : cela concerne 32 % de nos concitoyens, un chiffre supérieur à la moyenne européenne (26 %).

 

Suite de l'article (contreinfo.info)

 

Merci Vincent pour cet article (son site http://www.cent20.net)

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28 octobre 2009 3 28 /10 /octobre /2009 22:11

  









La théorie de la rente foncière, la spéculation et le cash flow spéculatif immobilier

 Adam SMITH, célèbre économiste Ecossais (1723 – 1790) a jeté les premiers fondements de la    théorie dite du libéralisme économique dont on parle beaucoup et souvent péjorativement. Adam SMITH est ainsi considéré comme le père de l’économie politique et le précurseur de la science économique.


Partant du principe de la raréfaction des biens et du principe des rendements décroissants, David RICARDO, non moins célèbre économiste Anglais (1772 – 1823), inspiré par Adam SMITH a élaboré le concept de la rente foncière.


Je vais essayer d’être bref, précis et simplificateur pour vous l’expliquer.

                                         

   ALAIN MANZON
   Expert immobilier-consultant
 

                                                                                    (Télécharger le fichier au format PDF - 195 Ko)   

Son site  alainmanzon.com

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24 octobre 2009 6 24 /10 /octobre /2009 14:11

Nous avons tous eu l’occasion de constater qu'un logement de caractéristiques données (surface, qualité de construction, etc.) n’a absolument pas le même prix à la vente comme à la location, suivant la ville où il se situe. En effet 100 000€ d’immobilier ne représentent pas la même chose à Dunkerque et à Paris, car le PIB et le revenu par ménage ne sont absolument pas comparables. De même, dans ces deux villes vous ne louez pas la même chose pour un loyer de 1 000€ par mois. On sent donc bien la nécessité d’exprimer les prix par autre chose que des euros !


L’autre problème c’est l’inflation qui rend difficile la comparaison des prix observés à des dates espacées de plusieurs années. L’inflation est ce qui caractérise une modification dans le temps des prix entre des biens ou services considérés deux à deux. Et comme pour la position géographique d’un type de bien, la position temporelle fait qu’avec 10 000€ on n’achète pas la même quantité d’immobilier en 2009 qu’en 1989.


Pour les deux raisons que nous venons de voir, il est intéressant d’exprimer la valeur d’un bien immobilier par le ratio Prix/Loyer (prix de vente d’un mètre carré divisé par son loyer). Le loyer est un service que vous payez pour être logé. Il est donc très représentatif du prix que le marché peut ou est prêt à payer pour ce service, que vous soyez à Shanghai, à Paris, à Dunkerque, ou encore, en 1950 ou en 2009. Le ratio Prix/Loyer d’un bien immobilier donne une information beaucoup plus pertinente qu’un prix au m2.


Enfin, le Rendement Locatif Brut (RLB) est inversement proportionnel au ratio Prix/Loyer. En effet, si votre investissement est de 1,07.P (Prix d’achat + 7% de frais de notaire) et qu’il vous rapporte un revenu brut de 12.L (12 loyers par an), on calcule un Rendement Locatif Brut en % de 1200.L/1,07.P >> RLB=(1200/1,07)/R avec R le ratio Prix/Loyer. Pour donner un exemple, un logement vendu 250 loyers offre un Rendement Locatif Brut de (1200/1,07)/250=4,48%.


Le graphique suivant donne une cartographie des prix (août 2008) pour un échantillon de 124 villes de France.


 


Ce graphique montre très clairement qu’il y a une forte corrélation entre les prix et les loyers. Les ratios Prix/Loyer observés pour cet échantillon de 124 villes sont compris entre 132 loyers (Dunkerque) et 338 loyers (Paris 7e). Tous les points alignés sur une même droite passant par l’origine (0,0), correspondent à des villes qui offrent des ratios Prix/Loyer identiques. Il est important de comprendre que deux villes peuvent parfaitement présenter le même ratio Prix/Loyer tout en ayant des prix moyens à la vente totalement différents. C’est le cas pour Metz et Paris 3e : elles offrent toutes les deux un ratio Prix/Loyer moyen de 261 loyers, mais les prix de vente au m2 sont dans un rapport 4 ! Cela signifie que Paris 3e et la ville de Metz offrent en moyenne des rendements locatifs du même ordre de grandeur, alors que les prix n’ont absolument rien à voir.


Le graphique que vous allez découvrir ci-après donne le ratio Prix/Loyer en fonction du prix à la location, toujours pour notre échantillon de 124 villes.

 


On constate une importante hausse du ratio Prix/Loyer pour les logements qui se louent à des prix relativement élevés : on observe un écart de 45% sur la moyenne. Bizarrement, tout se passe comme si les gens achetaient sans compter lorsqu’ils ont les moyens de mettre un prix élevé dans l’achat de leur logement. Donc visiblement la bulle sur les prix est d’autant plus excessive que le prix à la location est élevé. Cela signifie également que les logements très chers se louent à des prix relativement bas en comparaison de la valeur des actifs. En conséquence, ils offrent de très faibles rendements locatifs.


Le ratio Prix/Loyer est donc un très bon indicateur de l'évolution du marché de l'immobilier. Il mesure l’inflation des prix à la vente par rapport aux loyers. Le loyer constitue notre monnaie de référence, comme l’euro l’est pour nos achats de tous les jours. Plus ce ratio est bas plus le marché de l'immobilier se porte bien. Par contre, une augmentation rapide du ratio Prix/Loyer peut être précurseur d'une bulle immobilière. 


Le graphique ci-dessous montre, sur une période de 40 ans, l’évolution de l’indice des prix (courbe bleue) et celui du ratio Prix/Loyer (courbe rouge). L'indicedes prix ne met absolument pas en évidence les bulles de 1981 et de 1991. Tout au plus on constate une légère baisse des prix après 1991, mais rien de plus. En fait c’est l’inflation qui masque la baisse des prix. Par contre, la bulle de 2008 est très visible, car nous avons peu d’inflation sur cette période. L’autre courbe, de couleur rouge, montre l’évolution du ratio Prix/Loyer. Les prix à la vente sont ici déflatés par rapport aux prix des loyers. Le graphique révèle sans problème les bulles de 1981, de 1991 et bien évidemment celle de 2008.

 


Pour les jeunes qui n’ont pas connu les années 70-80. Il faut savoir qu’à cette époque l’inflation était de l’ordre de 10 à 12% par an et que votre salaire était automatiquement compensé de l’inflation tous les 2 ou 3 mois. De plus vous aviez sans problème une augmentation personnelle de l’ordre de 5 à 10% par an (10% sans problème pour un cadre en région Parisienne). Votre salaire augmentait donc facilement de 15 à 20% par an ! Pour acheter un logement, en 1981 les taux d’emprunt étaient de l’ordre de 15% et il fallait un apport personnel minimum de 20%. En général, les prêts ne dépassaient pas une durée de 15 ans. Pour bien montrer l’effet de l’inflation, lorsque vous regardez la courbe bleue vous remarquez qu’entre 1981 et 1991 les prix ont augmenté de plus de 2 fois, alors que le ratio Prix/Loyer n’a pratiquement pas bougé entre ces deux dates. Tout cela pour dire que si les salaires augmentaient très vite, les prix et les loyers augmentaient au même rythme. En fait nous n’étions pas plus riches alors que les prix à la vente avaient plus que doubler. Par contre, les conditions étaient particulièrement favorables aux primo-accédants qui achetaient avec un faible apport personnel car, malgré des taux d'emprunt à 15%, l’effet de levier était très élevé.


Je pense que vous avez compris qu’il n’est possible de juger du prix d’un logement que si vous connaissez sa valeur locative. Seul le ratio Prix/Loyer permet réellement de se faire une idée du prix. Un logement vendu 500 000€ mais offrant un ratio Prix/Loyer de 130 loyers n’est pas cher en comparaison d’un studio vendu 100 000€ mais qui offre un ratio Prix/Loyer de 350 loyers, car le rendement locatif du studio est très bas. Le ratio Prix/Loyer est un indicateur synthétique comparable au ratio Prix/Dividende utilisé sur le marché des actions. Il permet de déterminer s'il y a surévaluation ou sous-évaluation des prix.


Pour terminer cet article je vous recommande le site www.journaldunet.com qui donne les prix à la vente et à la location pour 600 villes de France. Vous pourrez ainsi avoir un ordre de grandeur du ratio Prix/Loyer pour les villes qui vous intéressent.

 


Je tiens à réagir suite à un échange que j’ai eu sur un forum, à propos de la ville de Dunkerque qui offre le ratio Prix/Loyer le plus bas de France (132 loyers). Je profite de l'occasion pour saluer les habitants de Dunkerque, car j'ai habité plusieurs années dans cette ville très sympathique.

 

Je trouve très déplacé que certaines personnes puissent juger une ville ainsi que ses habitants sur la base du prix de son immobilier. On ne peut pas à la fois dénoncer la présence d’une bulle immobilière en France et en même temps reprocher à une ville comme Dunkerque de ne pas avoir suivi le mouvement de hausse.  Je rappelle qu’il y a 10 ans, au tout début de la bulle immobilière, un logement se vendait en France en moyenne 130 loyers. Avec un prix moyen de l’ordre de 132 loyers, Dunkerque n’a tout simplement pas suivi le mouvement de spéculation et a la chance aujourd’hui d’offrir  la meilleure rentabilité locative de France. On ne peut que se réjouir de ce constat.

 



Dunkerque c'est aussi beaucoup de chaleur humaine.







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24 octobre 2009 6 24 /10 /octobre /2009 10:11

Nous nous inquiétons du point d’arrivée de la chronique suivante des évènements :

• les Etats-Unis et l’Europe ont leurs économies affaiblies durablement par le désendettement, les pertes irréversibles d’emplois et les délocalisations ;

• de ce fait, les politiques budgétaire et monétaire de ces pays restent expansionnistes ; ils ont donc un besoin de financement public et externe (Etats-Unis, Royaume-Uni) et cependant des taux d’intérêt bas grâce, pour l’instant, à la forte demande pour leurs titres publics par les Banques Centrales des pays émergents ;
• les pays émergents substituent la production domestique aux importations, ce qui n’aide pas les pays de l’OCDE à croître davantage, et ont des économies qui dépendent davantage de la demande intérieure et moins des exportations ; de ce fait, la stabilisation des taux de change entre leurs devises et le dollar devient moins importante ;

• lorsque les ennuis liés à la stabilisation du dollar (perte de l’indépendance monétaire) l’emporteront sur les avantages (gains de compétitivité), les pays émergents laisseront flotter leurs devises, d’où l’arrêt du financement à taux d’intérêt bas des déficits (publics et extérieurs) des Etats-Unis et de l’Europe ;

• la situation sera alors très grave pour ces pays, car à la modestie de la croissance s’ajouteront la dépréciation des taux de change vis-à-vis des pays émergents (ce qui a surtout comme effet de dégrader les termes de l’échange) et la remontée forte des taux d’intérêt à long terme.


Il est difficile de savoir quand cette crise se produira : dans 2 ans, 3 ans, plus tard ? Mais il est probable que les Etats-Unis et l’Europe seront confrontés à cette crise de financement.

RECHERCHE ECONOMIQUE

Rédacteur :

Patrick ARTUS

Lien vers le document Natixis Flash économie du 21 octobre 2009 - N° 473

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23 octobre 2009 5 23 /10 /octobre /2009 14:49

Voici la dernière étude de Natixis Flash économie 21 octobre 2009 - N° 470.
Pour une fois on nous dit la vérité sur notre situation économique, merci Patrick ARTUS !

Que les gouvernements aient le courage de dire la vérité aux Européens. Au lieu d'entretenir l'espoir d'une reprise rapide de la croissance et de l'emploi, les gouvernements feraient mieux de dire aux Européens qu'ils vont être confrontés :


 une perte irréversible d'emplois dans les secteurs qui se contractent après la crise (construction, finance, biens durables…), d'où un chômage durablement très élevé ;

 à l'absence d'idées pour créer des emplois nouveaux en quantité suffisante pour compenser les pertes d'emplois ;

 à l'inefficacité des politiques de soutien de la croissance par l'exportation, avec la contraction du commerce mondial et, pour la zone euro, le risque d'appréciation de la devise ;

 à la disparition du modèle de soutien de l'activité par la hausse de l'endettement ;

 au besoin de rééquilibrer les finances publiques par des politiques budgétaires restrictives ;

 à l'accélération des délocalisations avec l'écart de croissance et de coûts de production entre les pays émergents et les pays de l'OCDE ;

 à la déformation du partage des revenus au détriment des salariés, avec le chômage élevé, les délocalisations…


La seule solution constructive à cette masse de problèmes n'est pas d'amplifier les politiques contracycliques mais :

 d'accepter la perte inévitable de pouvoir d'achat  et de capacité de dépense de l'Etat ;

 de construire les entreprises et les secteurs qui créeront de nouveaux emplois durables.

  

RECHERCHE ECONOMIQUE

Rédacteur :

 

Patrick ARTUS

Lien vers le document

Je vous invite à lire ce document et notamment la page 12 : Les gouvernements, au lieu d'annoncer une reprise cyclique normale, feraient mieux d'expliquer les difficultés

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3 mars 2009 2 03 /03 /mars /2009 06:13

D'ici à 2020, le nombre de ménages pourrait s'accroître de 15 %, sous l'effet de la croissance de la population et de la baisse de la taille des ménages. La demande potentielle de logement, qui représente le flux de construction de logements neufs compatible avec la croissance attendue du nombre de ménages, est de l'ordre de 350 à 400 000 logements par an d'ici à 2010, et de 320 à 370 000 par an pour la prochaine décennie, sous des hypothèses raisonnables de vacance et de renouvellement du parc. Ce chiffrage ne tient pas compte toutefois du surcroît de construction qui sera nécessaire pour compenser les démolitions décidées dans le cadre du plan de renouvellement urbain. Il ne tient pas compte non plus des constructions nécessaires pour résorber les situations de non-logement ou d'hébergement par des tiers.

Suite de l'étude (developpement-durable.gouv.fr)


voir aussi Situation démographique de la France

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Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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