« Payer un loyer, c’est jeter l’argent par les fenêtres ! ». Voilà une expression qui revient souvent dans les conversations. Cette affirmation est-elle vraie ou fausse ? Le locataire paye effectivement un loyer qui est perdu. Mais ne peut-on pas également mettre en évidence qu’un propriétaire occupant paye aussi tous les mois un équivalent loyer ? Les frais d’agence, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien et de réparation représentent forcément une dépense qui au bout du compte peut être assimilée à un loyer.
On comprend donc bien qu’un propriétaire occupant paye un équivalent loyer. Le problème étant posé, je vous propose de calculer ce loyer en fonction du taux de croissance des prix de l’immobilier. Pour cet exercice je choisis de réaliser les calculs pour un investissement d’une durée de 5 ans.
Pour éviter toute ambiguïté, il est utile de préciser que la croissance des prix de l’immobilier correspond à l’inflation observée sur le prix des logements, sur une période d'un an. Elle s’exprime en % de la valeur observée au début de l’année considérée.
Pour construire la courbe que vous allez découvrir ci-après, j’ai utilisé le Simulateur Achat-Location version 8.3
Les simulations sont réalisées avec un paramétrage représentatif de notre marché immobilier (mars 2015):
- Loyer de départ de 1000 € hors charge (L0)
- Prix d’achat du logement 230000 € (Ratio prix/loyer de 230)
- Croissance des loyers 0.37 % par an
- Croissance des prix variable entre -10 % et +10 % par an
- Taux de Placement du capital 2,5 % net
- Frais de notaire 7 %
- Frais d’agence 5 % (à la revente)
- Durée de l’emprunt 20 ans
- Taux d’emprunt de 2 % + 0.4 % d’assurance
- Apport personnel de 22 % avec des mensualités de 1000€ (Cas du Primo-accédant)
- Taxe foncière égale à un 1,2 loyer (1200€ au départ)
- Frais d’entretien et de réparation représentant de l’ordre de 1,4 loyer par an
- Durée d’investissement de 5 ans
Analyse du graphique
Le point d’équilibre entre les deux solutions achat et location correspond au point vert placé sur la courbe. Pour une croissance des prix de 0.8 % par an le propriétaire occupant a un équivalent loyer égal à celui de la solution location. On ne gagne rien à être propriétaire et on ne perd rien à être locataire. Mais on est malgré tout chez soi !
Pour une croissance des prix supérieure à 0.8%, le propriétaire occupant paye un équivalent loyer inférieur à 1 loyer. Et avec une croissance de 5.8 % par an (point jaune), soit une hausse de 32.6% sur 5 ans, il est même logé gratuitement (équivalent loyer = 0).
Par contre, avec une baisse des prix de 5.4 % par an (point bleu), soit une baisse de 18.5 % sur 5 ans, l'équivalent loyer est 2 fois plus élevé que la solution location.
Bien évidemment lorsque la solution achat fait perdre de l’argent, la solution location en gagne. C’est ainsi qu’avec une baisse des prix de 5.4 % par an, la solution location permet d’être logé gratuitement. Bien entendu ce raisonnement n'est valable que si vous avez la réelle intention d’acheter un jour.
L'image ci-après donne une copie d'écran montrant le paramétrage du simulateur avec des données représentatives de notre marché immobilier (France mars 2015).
Le simulateur indique un délai de retour sur investissement de 22 ans !
Pour information, ce délai passe à 18 ans lorsque la transaction est réalisée sans frais d'agence.
Pour terminer, le dernier graphique montre l'évolution dans le temps de l'équivalent loyer de la solution achat. Sur ce graphique les prix sont exprimés en nombre de loyers de la solution location (loyer courant).
