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25 août 2008 1 25 /08 /août /2008 20:34
Une étude de l'Institut XERFI intitulée "L'immobilier de logement à l'horizon 2015", les prix de l'immobilier devraient continuer de baisser en France jusqu'en 2011-2012 avant de remonter dans les années qui suivront.

Lien vers le document XERFI


Je remercie XERFI de m'avoir transmis ce document.
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22 août 2008 5 22 /08 /août /2008 15:48

Les prix sur le marché immobilier français ralentissaient de manière
progressive et régulière depuis plus de deux ans. Ils baissent depuis le
premier trimestre 2008, parallèlement à une forte contraction des activités de
construction, attisant les craintes de krach sur le marché immobilier français.
Nous revenons dans ce Flash sur nos perspectives de prix à court et moyen
terme. Nous montrons que :
   
    • les conditions d'un scénario du type de ceux observés aux Etats-Unis,
en Espagne ou au Royaume-Uni ne sont pas réunies sur le marché
français.
    • les niveaux de valorisation atteints restent soutenables, la présence
d'une bulle spéculative sur le marché français nous paraissant très
discutable.
    • les prix devraient toutefois continuer de baisser ces 18 prochains
mois. Nos estimations plaident pour une baisse supérieure à 5% à
l'horizon fin 2009.
    • les risques pesant sur ce scénario sont essentiellement des risques
de court terme (crédit bancaire, solvabilité des ménages...). A plus
long terme, les fondamentaux du marché devraient continuer de
soutenir l'investissement logement.

Au final, nous retenons un scénario de baisse des prix de l'ordre de 5-10% à
l'échelle nationale, la baisse pouvant toutefois s'avérer plus prononcée
localement et/ou sur certains segments.


Lien vers le document (NATIXIS)

Beaucoup d'informations très intéressantes dans ce document. Toutefois NATIXIS écrit:
"L'hypothèse d'une nécessaire correction des prix consécutive à une supposée
surévaluation du marché immobilier français nous parait aussi très discutable.
L'existence d'une bulle spéculative nous semble en effet peu évidente à démontrer."

Bien évidemment je ne partage pas ce point de vue. Certes la bulle n'est pas spéculative, mais elle est bien là. Elle est due au fait que, depuis fin 2005, les prix ont continué leur ascension alors que les taux d'intérêt ont remonté de plus de 140 points. Actuellement les prix sont en moyenne de 262 loyers. Le rendement locatif brut est donc le l'ordre de 4,3%. Pour un investissement locatif, on arrive à un rendement net avant impôt de l'ordre de 2,7% alors que l'on peut trouver sur le marché des placements sans risque à 4,5%. Conclusion le ratio prix/loyer est surestimé de 66% et doit baisser de 40% si l'on veut retrouver des rendements qui tiennent la route.

 

 

 

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28 juillet 2008 1 28 /07 /juillet /2008 15:14

Dans sa lettre de conjoncture de juillet 2008, le Crédit Agricole indique très clairement que les fondamentaux du marché sont bons et que le marché français offre des spécificités rassurantes : les banques sont restées vigilantes sur la qualité et la solvabilité des emprunteurs, les prêts sont majoritairement à taux fixe, la demande reste solide et raisonnable, guidée par des motivations structurelles et l’offre de logements est globalement plutôt insuffisante. Le boom immobilier est resté soutenable, les prix ne sont pas clairement surévalués.

Pour le Crédit Agricole il n'y aura pas d’effondrement des prix, mais un ajustement du marché, avec une baisse des prix de l’ancien et dans le neuf de -5 % sur un an fin 2008, et -5 % fin 2009, soit -10 % en cumulé sur 2 ans.

La banque verte précise que Paris reste encore à l’abri de ce mouvement de stabilisation.  


Lien vers le document du Crédit Agricole



Je n'arrive vraiment pas à être convaincu par le Crédit Agricole, notamment lorsqu'il affirme que les fondamentaux sont bons et que les prix ne sont pas clairement surévalués !

Je rappelle que la hausse des excès de liquidité monétaire pratiquée ces dernières années aux Etats-Unis et dans la zone Euro s’est traduite par une inflation qui s’est dirigée vers les marchés d’actifs plutôt que vers le marché des biens de consommation. La masse monétaire mise en circulation a progressé trop vite par rapport à la croissance de notre PIB. La liquidité en excès a ainsi contribué à la progression du cours des actions et à la hausse excessive du prix des logements. Finalement aujourd’hui nous nous retrouvons avec un marché immobilier dont les prix sont largement surestimés par rapport à la richesse produite par notre pays.

La vérité est qu’il est fort probable de voir les prix chuter de 50% sur 10 ans. Le graphique suivant montre  que les loyers sont conformes à l'évolution de notre PIB par ménage alors que les prix présentent très clairement une surestimation de 80%.

Je pense qu'il est utile de rappeler que sur la période 1996 et 2007, le prix de vente moyen des logements a enregistré une impressionnante hausse de 143% alors que sur la même période les loyers et l’inflation ont progressé respectivement de 29% et 20% !


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11 juillet 2008 5 11 /07 /juillet /2008 06:36

Une analyse très intéressante réalisée par CENTURY 21. Un document de 52 pages qui traite à la fois des loyers et des prix à l'achat.

Pages 1 à 14 : Le marché de la location en France.
Pages 15 à 52 : Le marché de l'immobilier nationnal.

La deuxième partie du document donne une analyse du marché immobilier par région. 

Dans ce document j'ai noté que les loyers de relocation ont évolué en un an de + 1,79% pour les maisons et de + 0,25% pour les appartements. Les loyers évoluent beaucoup moins vite que l’inflation. De plus, 80% des agences CENTURY 21 relouent les biens au prix de sortie du précédent locataire, ou à un prix inférieur.


Suite de l'analyse

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10 juillet 2008 4 10 /07 /juillet /2008 22:19


Marché de l’ancien :
+1,7% de hausse annuelle moyenne
des prix.
Au 1er trimestre 2008, le rythme annuel de progression des loyers s’établit à +1.4%.


Lien vers le document



Une synthèse de ce document réalisée par Les Echos

la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) refuse toujours de parler de baisse des prix. Et ce alors que les acteurs du secteur sont de plus en plus nombreux à envisager une baisse allant de 10 à 15% sur 2 ans.


Voir aussi
 La Fnaim ne voit toujours pas de baisse des prix dans l'ancien
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6 juillet 2008 7 06 /07 /juillet /2008 10:35

Le 26 juin dernier, Le BIPE et Empruntis.com ont organisé une conférence de presse sur le thème :

COUP DE FREIN SUR L’IMMOBILIER ?

- Les indicateurs uniques BIPE / EMPRUNTIS.com
- Indicateurs et derniers développements du marché de l’immobilier
- Analyse des transactions et du pouvoir d’achat Paris/Province
- Conditions de crédits et prévisions

Une étude très intéressante qui montre que les taux de crédit se tendent sérieusement et que les encours de logements neufs invendus ont dépassé leur pic de 1992. D'autre part, Le BIPE et Empruntis.com  prévoient une accélération de la baisse des prix pour fin 2008 (-4%) et même -10% pour 2009.



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24 juin 2008 2 24 /06 /juin /2008 21:40

 Une petite video où  Marc Touati explique parfaitement bien la situation >>  Vidéo


Rien à dire sur le constat et l’analyse qu’il en fait. Cependant je ne suis pas convaincu par ses prévisions de baisse. En effet dans un premier temps il nous explique que la bulle de 1991 présentait en écart entre le PIB et le prix des logements de 1 à 3,5 et que suite à cette bulle les prix ont chuté de 30%. Il nous explique ensuite qu’aujourd’hui l’écart est de 1 à 4 … mais que nous aurons une petite baisse de 10 à 15%.  En tous les cas pas plus que 20% max. Son discours n’est pas très cohérent. En effet, comment expliquer une baisse de 30% lorsque l’écart est de 1 à 3,5 et une chute de seulement 10 à 15% avec un écart de 1 à 4 ?

Pour moi la situation est pire que cela. La courbe rouge du graphique suivant donne les prix moyens pour la France métropolitaine rapportés au PIB par ménage. On constate que, depuis la loi de 1948, nous avons eu 4 bulles :
  • 1965 niveau de 1,1 suivi d’une chute à 0,95
  • 1981 niveau de 1,1 suivi d’une chute à 0,95
  • 1991 niveau de 1,1 suivi d’une chute à 0,95
  • 2007 niveau de 1,8 …

Donc en toute logique, pour que les prix reviennent en ligne avec le PIB il faut que ceux-ci chutent de 0,8/1,8 = 44%.

 

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8 avril 2001 7 08 /04 /avril /2001 07:22
Depuis le travail de pionnier réalisé par Gaston Duon dans les années quarante sur le prix des logements à Paris de 1840 à 1944, la statistiquepublique, concentrant son effort presque exclusivement sur l'étude du nombre et du prix des logements neufs, avait négligé l'étude du prix des logements anciens, jusqu'à la publication des premiers indices « Notaires-INSEE » dans les années quatre-vingt. L'approche décrite ici contribue à combler cette lacune. En exploitant les informations sur l'origine de propriété figurant dans les actes de vente numérisés depuis plusieurs années dans les bases de données notariales, elle permet de remonter plusieurs décennies dans le temps sans pour autant nécessiter un retour toujours fastidieux aux archives administratives, notariales ou bancaires. La comparaison des séries de prix des logements ainsi reconstituées jusqu'au milieu du dix-neuvième siècle avec des séries macroéconomiques, financières, démographiques et autres permet ensuite de caractériser les évolutions du prix des logements.

Accès au document (Jacques FRIGGIT)
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Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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