La grosse flambée des prix de l'immobilier a tendance à baisser. Mais, après la crise aux Etats-Unis et en Espagne, y a t-il des risques en France ?

Un reportage de TF1  Lien

Je suis loin d’être convaincu par la fin de ce reportage où le président de la FNAIM nous indique que le marché est en train de retrouver ses repères. Il semble même indiquer que l’immobilier est maintenant au juste prix !
 

On parle toujours d’atterrissage en douceur et d’une modeste hausse de 2% en moyenne pour l’année 2008.

La vérité est que la hausse des excès de liquidité monétaire pratiquée ces dernières années aux Etats-Unis et dans la zone Euro s’est finalement traduite par une inflation qui s’est dirigée vers les marchés d’actifs plutôt que vers le marché des biens de consommation. La masse monétaire mise en circulation a progressé trop vite par rapport à la croissance de notre PIB. La liquidité en excès a ainsi contribué à la progression du cours des actions et à la hausse excessive du prix des logements. Finalement aujourd’hui nous nous retrouvons avec un marché immobilier dont les prix sont largement surestimés par rapport à la richesse produite par notre pays.

La vérité est qu’il est fort probable de voir les prix chuter de 50% sur 10 ans. Le graphique suivant montre très clairement que les loyers sont conformes à l'évolution de notre PIB par ménage alors que les prix présentent une surestimation de 80%.


Le marché est donc loin d'avoir retrouver ses repères.


Je pense qu'il est utile de rappeler que sur la période 1996 et 2007, le prix de vente moyen des logements a enregistré une impressionnante hausse de 143% alors que sur la même période les loyers et l’inflation ont progressé respectivement de 29% et 20% !


 

 Une petite video où  Marc Touati explique parfaitement bien la situation >>  Vidéo


Rien à dire sur le constat et l’analyse qu’il en fait. Cependant je ne suis pas convaincu par ses prévisions de baisse. En effet dans un premier temps il nous explique que la bulle de 1991 présentait en écart entre le PIB et le prix des logements de 1 à 3,5 et que suite à cette bulle les prix ont chuté de 30%. Il nous explique ensuite qu’aujourd’hui l’écart est de 1 à 4 … mais que nous aurons une petite baisse de 10 à 15%.  En tous les cas pas plus que 20% max. Son discours n’est pas très cohérent. En effet, comment expliquer une baisse de 30% lorsque l’écart est de 1 à 3,5 et une chute de seulement 10 à 15% avec un écart de 1 à 4 ?

Pour moi la situation est pire que cela. La courbe rouge du graphique suivant donne les prix moyens pour la France métropolitaine rapportés au PIB par ménage. On constate que, depuis la loi de 1948, nous avons eu 4 bulles :
  • 1965 niveau de 1,1 suivi d’une chute à 0,95
  • 1981 niveau de 1,1 suivi d’une chute à 0,95
  • 1991 niveau de 1,1 suivi d’une chute à 0,95
  • 2007 niveau de 1,8 …

Donc en toute logique, pour que les prix reviennent en ligne avec le PIB il faut que ceux-ci chutent de 0,8/1,8 = 44%.

 

Au premier trimestre, les ventes de logements neufs et les mises en chantier ont fortement chuté. En cause notamment, la difficulté à obtenir des prêts pour certains ménages.

« L'année 2008 verra la fermeture probable de nombreuses agences immobilières », lance Bernard Cadeau, président d'ORPI, le premier réseau en France : la période de vaches grasses liées au boom du secteur est en passe de se terminer. En Espagne, le conseil des Agences de propriété immobilière (API) vient d'indiquer que 40.000 des 80.000 agences ont fermé en 2007, entraînant la perte de plus de 100.000 emplois.  En France, aucun chiffre ne permet de faire des prévisions de fermetures d'agences. Mais, selon Michel Mouillart, professeur d'économie, en dix ans, le nombre d'agences immobilières a doublé, passant de 17.000 à 32.000, pendant que le volume des transactions augmentait de 37,6 % et que les prix doublaient, augmentant considérablement les honoraires. Cela a fait venir des « professionnels pas toujours avertis » sur le marché.  

« La progression du marché s'est ralentie et les luttes entre professionnels de l'immobilier pour conserver les parts de marché se sont accrues », dit M. Mouillart qui estime que « les effets se font déjà sentir sur 2007 ». « Le taux de mortalité va être très élevé », prédit Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim, en déplorant que la profession vive toujours « sur le fantasme des années glorieuses. » Aujourd'hui, les acheteurs sont plus attentifs, ils connaissent mieux le marché car comparer les prix est devenu facile avec la multitude de sites internet dédiés. Cela se traduit très concrètement par un rallongement des délais de ventes et une négociation de plus en plus serrée de la part des acheteurs.

« La situation du marché va requérir des compétences techniques et professionnelles », assure Bernard Cadeau, « une expérience que les ‘agences champignons’ n'ont pas ». « Il faut retrouver le sens du client », renchérit Henry Buzy-Cazaux qui reproche à la profession de ne pas avoir su se moderniser. Il faut instaurer « une approche marketing », estime celui qui vient de prendre la présidence de l'Ecole supérieure des professions immobilières. « Retrouver le sens commercial », insiste-t-il.

En outre, la hausse des prix a fait croire aux propriétaires qu'ils étaient à la tête d'un patrimoine conséquent. Et, une fois vendeurs, ils ont des exigences qui ne correspondent pas à la réalité.

L'agent immobilier doit être capable « d'argumenter et de convaincre le vendeur d'ajuster son prix au marché », indique Bernard Cadeau pour qui « l'expertise locale des vrais professionnels » est, aujourd'hui plus que jamais, « indispensable pour transformer la mise en vente en résultat ».

L'achat d'un logement est « le plus exorbitant de toute une vie », rappelle Henry Buzy-Cazaux, « il mérite d'être traité avec considération. »

Lien vers le document d'origine (lagrandeepoque.com)