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15 septembre 2008 1 15 /09 /septembre /2008 21:28

La Fédération nationale de l'immobilier répond à ses détracteurs qui l'accusent de minorer la crise du secteur pour tenter de maintenir l'activité. Elle lance un cri d'alarme auprès des pouvoirs publics.

Suite de l'article (LaTribune.fr)





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Published by Marc Candelier - dans Immobilier
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12 septembre 2008 5 12 /09 /septembre /2008 20:30

Articles précédents:
Faut-il acheter pour se loger ? (1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Faut-il acheter pour se loger ? (3)

Replaçons ce logement dans les conditions que nous avions il y a 10 ans

En 1998 la baisse des prix, qui avait débutée en 1991, était pratiquement terminée depuis deux ans. Les taux d'emprunt se situaient autour de 4,9% pour un prêt sur 15 ans. Ils étaient donc comparables à ceux d’aujourd’hui. Par contre les frais de notaire représentaient de l'ordre de 10% du prix d'achat et le capital était mieux rémunéré (6%). Le même logement se négociait au prix moyen de 106648€ et représentait 133 loyers (il n’y a pas d’erreur !). En voyant ces chiffres on a bien évidemment envie de regarder comment pouvait varier l’équivalent loyer en fonction de la croissance des prix et de comparer cela à notre situation actuelle. Pour obtenir le graphique ci-après, j’ai retenu le paramétrage suivant:

 

  • Loyer de départ de 805€ (L0)
  • Prix d’achat du logement 106648€ (Ratio prix/loyer de 132,5)
  • Croissance des loyers 2.0% par an
  • Croissance des prix variable entre -10% et +10% par an
  • Taux de Placement du capital 6% net
  • Frais de notaire 10%
  • Frais d’agence 5% (à la revente)
  • Durée de l’emprunt 20 ans
  • Taux d’emprunt de 4.90% + 0.4% d’assurance
  • Apport personnel de 10% avec des mensualités de 715€ soit 0.89L0 (Cas du Primo-accédant)
  • Taxe foncière égale à un loyer (805€ au départ)
  • Frais d’entretien et de réparation représentant de l’ordre d’un loyer par an (805€ au départ)
  • Durée d’investissement de 7 ans (revente au bout de 7 ans)

 

 

 

 

Ce graphique met en évidence des différences qui nous ouvrent les yeux. Alors qu’en 1998 nous étions pénalisés par des frais de notaire relativement élevés, le point d’équilibre des deux solutions achat et location correspondait à une croissance de -0.5% (soit une baisse de 0.5% par an). Compte tenu de la stabilité des prix que nous avions à l'époque, on pouvait acheter sa résidence principale sans prendre beaucoup de risque: le niveau des prix permettait d'absorber une baisse annuelle de 0.5% et, avec des prix stables sur 7 ans, l'équivalent loyer était de 0.96 loyer, soit 4% inférieur à celui de la solution location.

 

Si maintenant on calcule le Rendement Locatif Net (RLN) appliqué à une résidence principale (1), on calcule un RLN de 100x(10/(132.5x1,10))=6.9% non imposable. Le rendement locatif est donc supérieur au taux de placement du capital qui était de 6%. Les prix étaient donc parfaitement cohérents avec les fondamentaux économiques et la décision d’achat de sa résidence principale était évidente.

   

Le graphique montre également que notre propriétaire occupant était logé gratuitement pour une croissance des prix de 8.3% par an (un peu plus qu'en 2008).  Par contre il fallait atteindre une baisse de 21% par an (8 fois plus qu'en 2008 !) pour arriver à payer un équivalent loyer deux fois plus élevé que celui de la solution location.

 

On ne manquera pas de remarquer la différence qu’il y a au niveau des mensualités d’emprunt. En 1998 on avait des mensualités de 0.89 L0 (Loyer de départ) alors qu’en 2008 les mensualités sont de 1,7 L0. Conclusion, avec des conditions strictement identiques (apport de 10% et emprunt sur 20 ans) l’achat d’un logement en 2008 nécessite à un primo-accédant de faire un effort deux fois plus élevés sur ses mensualités d’emprunt, qu’il y a 10 ans.

 

Il faut également souligner que pour un achat financé à 100% par un emprunt (apport nul), le simulateur calcule des mensualités d’emprunt légèrement inférieures au loyer de départ L0 ! Il n’y avait donc aucun risque à investir dans de l’immobilier : les prix ne pouvaient qu’augmenter.

 

 (1) Pour le calcul du rendement locatif se reporter à la page 2 du document  Estimation d'un actif immobilier .
 

Les dangers de l’effet levier

 

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Published by Marc Candelier - dans Etudes
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12 septembre 2008 5 12 /09 /septembre /2008 20:25

Les prix de l'immobilier en France et dans de nombreux pays du monde ont subi ces dernières années une flambée historiquement inédite. On avait bien connu un phénomène similaire entre 1985 et 1990, mais limité à la région parisienne et d'une moindre ampleur. Les raisons de cette flambée sont une combinaison de facteurs :
- manque structurel de logements ;
- solvabilisation des ménages via la baisse des taux d'intérêt puis allongement des durées ;
- politique foncière excessivement restrictive ;
- effet d'entraînement de la hausse, l'immobilier devenant, tant que les prix montent, un placement très    intéressant, et les acheteurs potentiels se précipitant tous sur le marché en même temps de peur de ne plus pouvoir acheter plus tard.

Suite de l'article (par thomthom)

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11 septembre 2008 4 11 /09 /septembre /2008 18:00

Un interview d'Yves Gillet PDG du réseau «l'Etude Immobilière »



Il n'a pas la langue de bois le petit Yves. A mon avis René va certainement lui téléphoner ce soir pour lui dire deux mots. 

Pour une petite visite sur le site du réseau l'Etude immobilière 
link
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11 septembre 2008 4 11 /09 /septembre /2008 06:00
Alors ? Baisse ou pas baisse ? Les professionnels de l'immobilier ont du mal à accorder leurs violons. "La correction n'a pas eu lieu, si elle doit avoir lieu" déclarait jeudi le directeur général de Seloger.com à Capital.fr.


Suite de l'article (Capital.fr)
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6 septembre 2008 6 06 /09 /septembre /2008 18:00
La quasi-totalité des nos hommes politiques, analystes, gestionnaires de patrimoine - Institutions bancaires et financières unies la main dans la main - nous font croire depuis 13 longs mois que les crises immobilières (crise des subprimes) et financières sont sur le point de se terminer, et que l'impact sur l'économie réelle ne sera pas aussi catastrophique que l'on veut bien le dire. Depuis treize mois, ils nous mentent en s'appuyant sur certains indicateurs macroéconomiques encourageants, et sur une bourse qui résiste.

 
Suite de l'article ( par LocussolMascardi )

C'est une très bonne analyse de notre situation économique.

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Published by Marc Candelier - dans Economie
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5 septembre 2008 5 05 /09 /septembre /2008 17:53

Articles précédents:
Faut-il acheter pour se loger ? (1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Faut-il acheter pour se loger ? (3)

Faut-il acheter pour se loger ? (4)

Les dangers de l’effet de levier

Acheter sa résidence principale c’est avant toute chose le plaisir d’être chez soi et d’être libre de faire ce que l’on souhaite. C’est aussi un excellent moyen, notamment pour les dépensiers, de se forcer à économiser un peu l’argent. Et enfin, dernier point, c’est également la possibilité de jouer avec l’effet de levier qui permet de réaliser une bonne plus-value lors de la revente.

 

Pour ceux qui ne connaissent pas, l’effet de levier est le mécanisme qui permet d’améliorer la rentabilité financière d’un investissement par le moyen d’un emprunt. Un exemple très simple, vous investissez 1000 dans l’achat d’un logement (capital investi), au bout d’un an la valeur de ce logement a augmenté de 150, soit 15%. Si vous avez financé 80% de ce placement par un emprunt au taux de 5%, vous devez payer 800 x 5% en intérêt, soit 40. Ce qui ampute d’autant votre bénéfice. Il vous reste 150 – 40 = 110 de bénéfice ; mais vous n’avez financé que 1000 -800 = 200. Finalement on calcule :

  • La rentabilité économique de ce placement 150 / 1000 = 15%
  • La rentabilité financière 110/200 = 55%

 

On comprend très bien qu’en cas de hausse du marché immobilier, l'achat à crédit peut permettre de s’enrichir très rapidement alors que le capital investi est faible. Les sommes gagnées sont souvent bien supérieures à ce que l'acheteur aurait pu mettre de côté en économisant sur son seul salaire. Si l’on peut investir avec certitude de l’argent avec une rentabilité supérieure au taux de l’emprunt, il y a tout intérêt à emprunter au maximum car chaque euro emprunté rapporte davantage qu’il ne coûte. C’est le pari que font tous les spéculateurs.

 

Ce qu’il est important de comprendre, c’est que l’effet de levier marche dans les deux sens, c’est-à-dire qu’en cas de baisse de l’actif, l’effet de levier dégrade la performance de votre investissement de façon plus profonde que si vous n’aviez pas recouru à un emprunt.

 

Le primo-accédant n’a pas le choix, il est obligé d’emprunter pour acheter. Donc consciemment ou pas, il joue avec l’effet de levier et les risques qui lui sont associés.

Le graphique ci-après donne le rendement financier obtenu par un propriétaire occupant en fonction de la croissance des prix de l’immobilier. Le paramétrage du simulateur reprend les conditions du logement acheté en 2008, précédemment défini, et toujours pour les trois cas suivants :

  • Achat réalisé avec un apport de 10%, soit des mensualités de 1.7Lo ;
  • Achat réalisé avec un apport de 47%, soit des mensualités de 1 L0.
  • Achat réalisé avec un apport de 100%, soit des mensualités de 0.

 

Pour connaître ce rendement financier, il suffit de chercher à quel taux il est nécessaire de placer le capital pour que le patrimoine de la solution location soit égal à celui de la solution achat.

Avec le simulateur, la rentabilité financière d’un achat est donnée par le taux de placement du capital qui permet d’obtenir un écart de patrimoine nul  entre les deux solutions achat et location. Pour ceux qui connaissent, le solveur d’Excel fait cela très bien.


 

 

 

Sur le graphique, on ne manquera pas de constater que les trois courbes passent par un point commun correspondant au point d’équilibre solution achat égale solution location (point vert). A droite de ce point on voit que l’effet levier est favorable au primo-accédant alors qu’à gauche de ce point le même effet levier est particulièrement dévastateur pour le primo-accédant : avec une baisse des prix de 3% par an il obtient un rendement financier de -64,7% par an, alors que la solution achat avec un apport de 100% donne un rendement financier de 0%. En 2008, les prix sont tels que le primo-accédant prend énormément de risque, notamment lorsque son apport personnel représente toutes ses économies. Le fait de pouvoir mettre un apport capable de couvrir la totalité ou même seulement la moitié du prix d’achat permet de prendre nettement moins de risque vis-à-vis de son patrimoine.

 

Dans le cas d’un achat financé à 100% par l’apport personnel, avec une croissance de 10% par an pendant 7ans, soit une hausse cumulée de 95%, notre propriétaire occupant réalise un rendement financier de 11,51% par an alors que le primo-accédant, avec ses 10% d’apport, réalise un rendement de 24,35% par an (point jaune).

 

Si maintenant on regarde ce même logement mais acheté avec les conditions de l’année 1998, on obtient le graphique suivant:

 

 

 

Le graphique montre très clairement que l’effet de levier a une action positive pour le primo-accédant dès que la croissance des prix est supérieure à -0.5% (point vert). Les prix étant à l’époque parfaitement cohérents avec les fondamentaux économiques, le primo-accédant prenait peu de risque à acheter sa résidence principale : la probabilité d’une baisse était très faible.

 

Dans le cas d’un achat financé à 100% par l’apport personnel et avec une croissance de 10% par an pendant 7ans, notre propriétaire occupant réalise un rendement financier de 14.21% par an alors que le primo-accédant, avec ses 10% d’apport, réalise un rendement de 38.19% par an (point jaune). On calcule même que pour un apport de 0% le primo-accédant paye des mensualités d’emprunt équivalentes à un loyer de départ (L0) et,  pour une croissance des prix de 10% par an, obtient un rendement financier de 74,67% par an ! Avec de telles conditions, le primo-accédant avait vraiment la vie belle.

 
Article suivant Faut-il acheter pour se loger ? (6)

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4 septembre 2008 4 04 /09 /septembre /2008 21:26

La croissance mondiale devrait fortement chuter en 2009 selon la Conférence des Nations unies pour le commerce et le développement (Cnuced) qui, plus pessimiste que les autres institutions, prévoit un ralentissement "marqué" et "prolongé".

Suite de l'article (Boursorama)

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Published by Marc Candelier - dans Economie
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1 septembre 2008 1 01 /09 /septembre /2008 20:55
« C'était un marché de fou qui n'avait pas de règle. Qui était à côté de la plaque. On était dans le virtuel. » Constat sévère signé Loïc Cantin, président de la Fnaim Loire-Atlantique.

Lien vers l'article (maville.com)
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29 août 2008 5 29 /08 /août /2008 20:43

Articles précédents:
Faut-il acheter pour se loger ? (1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Faut-il acheter pour se loger ? (3)

Faut-il acheter pour se loger ? (4)
Faut-il acheter pour se loger ? (5)

Le risque d’être en « negative equity »

Nous avons vu que l’effet de levier est particulièrement dangereux pour le primo-accédant. Il peut perdre beaucoup et se retrouver en negative equity. Un propriétaire occupant est en negative equity lorsque le produit de la vente de son bien immobilier est inférieur au capital restant dû à sa banque. C’est la situation où il perd son apport personnel ainsi que toutes les mensualités versées pour rembourser son prêt (patrimoine de la solution achat=0 au moment de la revente). Eventuellement il doit même sortir de l’argent de sa poche pour rembourser sa banque. On peut donc définir un niveau de croissance des prix en-dessous duquel le propriétaire occupant se trouve en situation de negative equity. Le graphique ci-après donne ce niveau en fonction de l’apport personnel.

 

Avec une baisse des prix de 5% par an pendant 7 ans, soit une baisse cumulée de 30%, notre propriétaire occupant sera en negative equity s’il achète son logement avec un apport personnel inférieur à 19%.

 

De même, avec une chute des prix de 7% par an pendant 7 ans, soit une baisse cumulée de 40%, on calcule que l’acheteur sera en negative equity avec un apport personnel inférieur à 32%. Pour un logement d’une valeur de 262 loyers cela représente tout de même un apport équivalent à 90 loyers (en comptant 7% de frais de notaire).

 

Avec un emprunt à taux fixe et compte tenu de la forte probabilité de baisse des prix, un primo-accédant ne doit aujourd’hui se lancer dans un achat immobilier que s’il possède un apport personnel ou tout au moins un patrimoine supérieur à 35% du montant total de l’achat.  


 


Pour résumer et conclure

Pour un primo-accédant et avec les conditions actuelles du marché immobilier, la solution achat ne commence à être rentable au bout de 7 ans que si la croissance des prix est supérieure à 3,20% par an, soit une hausse cumulée de 25%. Les professionnels de l’immobilier ont donc intérêt à nous faire croire que les prix augmentent toujours.

 

Autre point important, on démontre que l’équivalent loyer payé par un propriétaire occupant est pratiquement indépendant de l’apport personnel. Cela est d’autant plus vrai que le taux de placement du capital est proche des taux d’emprunt.

 

L’effet de levier est très important, car avec une hausse des prix de 7.5% par an, le propriétaire occupant est logé gratuitement, alors qu’avec une baisse de 2.7% par an, il paye un équivalent loyer deux fois plus élevé que celui de la solution location.

 

Effectivement, lorsque les prix montent très fort, payer un loyer c’est jeter l’argent par les fenêtres ; mais lorsque la croissance des prix est en-dessous d’un certain niveau (de l’ordre de 3,20% en ce moment), c’est le propriétaire occupant qui jette l’argent par les fenêtres alors que le locataire, lui, gagne de l’argent.  On démontre même que le locataire est logé gratuitement si les prix baissent de seulement 2.7% par an sur 7 ans, soit une baisse cumulée de 17.5%.

 

Le graphique que vous allez découvrir ci-après résume tout ce qui a été dit. Les calculs correspondent à notre logement acheté en 2008 et défini plus haut. Il vous donne le taux de croissance des prix nécessaire  en fonction de l’équivalent Loyer (EL) et de votre apport personnel. Trois courbes sont tracées : EL=0 (vous êtes logé gratuitement), EL=1 loyer (solution achat=solution location) et EL=2 loyers (vous payez un EL 100% plus élevé que celui de la solution location). Et enfin, le tracé rouge (perte des sommes investies) vous donne le taux de croissance des prix pour lequel vous perdez la totalité de votre investissement (votre apport personnel ainsi que toutes vos mensualités). En-dessous de ce niveau de croissance vous êtes dans le rouge (negative equity) et au moment de la revente vous devrez sortir de l’argent de votre poche pour rembourser la dette que vous avez vis-à-vis de votre banque. 




Acheter sa résidence principale pour être chez soi a donc un prix et le risque de perdre une partie de son patrimoine est loin d’être négligeable. C’est même particulièrement dangereux pour le primo-accédant qui investit toutes ses économies. Il faut savoir qu’il y a 50 ans le prix moyen d’un logement en France était de l’ordre de 70 loyers alors qu’aujourd’hui les prix sont en moyenne de 262 loyers. De nos jours les prix sont tels que l'immobilier doit être considéré comme un produit financier
au même titre qu’une obligation ou une action en bourse. Pour vos choix d’investissement, fiez-vous avant tout à la réalité des données économiques et n’oubliez pas qu’une bonne affaire se fait à l’achat et non pas à la revente.

 

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Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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