Overblog Suivre ce blog
Administration Créer mon blog
25 janvier 2009 7 25 /01 /janvier /2009 18:10
Il existe une certaine hypocrisie actuellement en France quand on parle de l'avenir de l'immobilier et de ses prix de transactions. Certes, il faut rester précautionneux dans la mesure où l'on parle de futur. La part de hasard tient toujours une place de choix dans le résultat final.

Il n'empêche qu'en consultant les données sur un siècle, voire un siècle et demi pour les prix à Paris ou aux USA, on parvient à une conclusion sous forme de deux scénarios.

Suite de l'article (abcbourse.com)

Le graphique ci-dessous des prix immobiliers américains, en avance d'environ 18 mois sur la France montre à quel point, le délire a été fou. Il rappelle celui de la bulle internet en 1999. Avec 9 années de recul, le résultat final est maintenant connu...

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
25 janvier 2009 7 25 /01 /janvier /2009 15:54

« Payer un loyer, c’est jeter l’argent par les fenêtres ! ». Voilà une expression qui revient souvent dans les conversations. Cette affirmation est-elle vraie ou fausse ? Le locataire paye effectivement un loyer qui est perdu. Mais ne peut-on pas également mettre en évidence qu’un propriétaire occupant paye aussi tous les mois un équivalent loyer ? Les frais d’agence, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien et de réparation représentent forcément une dépense qui au bout du compte peut être assimilée à un loyer.

On comprend donc bien qu’un propriétaire occupant paye un équivalent loyer. Le problème étant posé, je vous propose de calculer ce loyer en fonction du taux de croissance des prix de l’immobilier. Pour cet exercice je choisis volontairement de réaliser les calculs pour un investissement d’une durée de 7 ans : c’est la durée moyenne d’occupation d’un logement en France.

Pour éviter toute ambiguïté, il est utile de préciser que la croissance des prix de l’immobilier correspond à l’inflation observée sur le prix des logements. Elle s’exprime en % de la valeur observée au début de l’année considérée.

Avec les prix observés en 2008, on calcule que le point d’équilibre entre les deux solutions achat et location est obtenue lorsque la croissance des prix est de 3.20% par an (1). Autrement dit, le propriétaire occupant a alors un équivalent loyer égal à celui de la solution location. On ne gagne rien à être propriétaire et on ne perd rien à être locataire. Mais on est malgré tout chez soi !

Pour une croissance des prix supérieure à 3.20%, le propriétaire occupant paye un équivalent loyer inférieur à 1 loyer. Et avec une croissance de 7.5%, soit une hausse de 66% sur 7 ans, il est même logé gratuitement (équivalent loyer = 0).

Par contre, avec une baisse des prix de 2.7% par an, soit une baisse cumulée de 17.5% sur 7 ans, il doublera son loyer par rapport à la solution location. Bien évidemment lorsque la solution achat fait perdre de l’argent, la solution location en gagne. C’est ainsi qu’avec une baisse des prix de 2.7% par an, la solution location permet d’être logé gratuitement. Bien entendu ce raisonnement n'est valable que si vous avez la réelle intention d’acheter un jour.

Autre point particulier, lorsque les prix restent stables pendant 7 ans notre propriétaire occupant paye un équivalent loyer 60% plus élevé que celui de la solution location.

Evidemment, l’écart de loyer avec la solution location constitue un gain ou une perte qui cumulée sur la durée de l’investissement représente un écart de patrimoine entre les deux solutions achat et location.

Pour une croissance des prix de 7,5% par an on montre que le propriétaire occupant réalisera un gain équivalent à 85 loyers par rapport à la solution location. Alors que pour une baisse des prix de seulement 2.7% par an, il subira une perte équivalente à 85 loyers (achat réalisé avec un apport de 10% et un prêt sur 20 ans).

Avec les prix actuels, on comprend donc bien que le marché immobilier à besoin d’une croissance supérieure à 3,2% par an. Les prix étant maintenant clairement orientés à la baisse, les éventuels acheteurs spéculent à la baisse (oui, c’est possible). C’est ainsi que dans la phase descendante d'une bulle immobilière, la baisse des prix entretient la baisse (rien ne sert de courir pour acheter car demain les prix seront encore plus bas). Le marché est donc verrouillé à la baisse.

Mais alors dans ce cas, jusqu'où les prix peuvent-ils descendre ?

La réponse est simple. Le point bas sera atteint lorsque, pour une croissance nulle des prix (prix stabilisés), la solution achat sera équivalente à la solution location. On démontre (2) que dans ce cas, suivant le taux d'emprunt pratiqué sur le marché, le prix d'équilibre se situe entre 120 et 150 loyers. Début 2008, lorsque nous étions en haut de bulle, les prix étaient en moyenne autour de 262 loyers. Le ratio Prix/Loyer peut donc facilement baisser de 43 à 54%.


Pour en savoir plus

(1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)

(2) Peut-on arrêter la chute des prix en baissant les taux d’emprunt ? 


 

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
24 janvier 2009 6 24 /01 /janvier /2009 13:16

Le chiffre est tombé comme un couperet. Sur les quatre derniers mois, le volume des transactions, dans l'immobilier, accuse une baisse de près de 30 % dans les Alpes-Maritimes.


De l'avis de tous les experts, on n'a jamais vu une chute aussi brutale dans un laps de temps aussi bref. « La fracture remonte à septembre dernier. Depuis, elle n'a cessé de s'aggraver. La tendance baissière se confirme dans le neuf comme dans l'ancien », souligne Jean-Marie Ebel, président de l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur. En dépit de cette atmosphère morose, les prix affichés continuent de caracoler comme au temps des belles années. Comme s'il ne s'était rien passé. Effet bien trompeur !

 
Suite de l'article (nicematin.com)

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
23 janvier 2009 5 23 /01 /janvier /2009 20:57

Après dix années de croissance ininterrompue, le marché de l'immobilier francilien est en train de se retourner. Certes les prix ne baissent pas encore partout. Mais d'après les chiffres publiés ce matin par la Chambre des notaires d'île de France, l'activité de la capitale et de la banlieue s'est fortement ralentie fin 2008.

Suite de l'article (capital.fr)

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Indicateurs
commenter cet article
23 janvier 2009 5 23 /01 /janvier /2009 20:46

Maroc, Espagne, Floride, Sénégal... pour de nombreux français qui avaient acheté à l'étranger ces dernières années, la crise immobilière a souvent des conséquences dramatiques. Après des années de flambées, partout les marchés se replient. De bonnes affaires en perspective pour les futurs investisseurs.

Suite de l'article (capital.fr)

La fête est vraiment finie.

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
22 janvier 2009 4 22 /01 /janvier /2009 20:59


Un petit clic sur l'image donne accès au document au format PDF imprimable.


Définitions

Pm/L correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe correspond au prix moyen théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L
correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Les chiffre de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir plus de visibilité, j'ai prolongé la courbe (trait fin rouge) en utilisant les chiffres de la FNAIM: baisse des prix de 6,5% sur le 4em trimestre 2008 et baisse de 10% en 2009; La crise étant là, pour 2009 j'ai pris comme hypothèse une hausse des loyers de 2%. (voir FNAIM: Lettre de conjoncture N°55 ).


Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

  

Sur un an, la hausse des prix est de 0,8% alors que sur le 3ème trimestre 2008 on enregistre une baisse de 1,3%. Sur la même période les loyers ont progressé de 2,0% sur un an et de 0,47% sur le 2ème trimestre 2008. Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 2,3%. La marche arrière est donc bien confirmée.

 


Pour mieux comprendre le marché immobilier  Faut-il acheter pour se loger ? (1)

 

Analyse du graphique (Rappel)

 

Sur les 40 dernières années, on observe une période de forte spéculation qui a duré 26 ans (1970 à 1996). Pendant toute cette période, le ratio Pe/L est largement inférieur à Pm/L. Seule la hausse des prix permettait de rentabiliser un achat immobilier. Cette période est marquée par deux bulles. La première bulle éclate en 1981 alors que les prix étaient en moyenne de 168 loyers. Elle a été suivie d'une baisse de 16%. La bulle suivante a eu lieu en 1991 et a atteint une amplitude de 169 loyers. La baisse qui a suivi a amené les prix autour 130 loyers (-23%).

La période 1996 à 2005 est caractérisée par une très forte hausse des prix qui a comme origine la très forte baisse des taux d'intérêt. Pendant pratiquement 10 ans les prix de l'immobilier ont été parfaitement cohérents avec les taux d'emprunt pratiqués sur le marché (Pm/L≈Pe/L). D'une année sur l'autre les prix étaient plus élevés mais la baisse des taux compensait assez bien la hausse des prix. Tout le monde était heureux: les vendeurs devenaient riches et les acheteurs allaient s'enrichir. A la fin de l'année 2005 le ratio Prix/Loyer était de 240, alors qu'il était de 130 au début de l'année 1997. La hausse de 85% de ce ratio montre très clairement que pendant toute cette période les loyers ont nettement moins progressé que les prix.

A partir de début 2006 les choses changent, car les taux ont commencé à remonter. En moins de trois ans ils ont été multipliés par 1,47 (soit 47% de hausse). Pour donner un ordre de grandeur, en 2005 les taux étaient de 3,4% alors qu'en octobre 2008 ils étaient autour de 5%. Cette hausse des taux de 147 points semble bien peu de chose, mais en fait elle a eu pour conséquence d'augmenter le loyer de l'argent de 47%.

Le coût du crédit devenant plus élevé, les prix auraient dû logiquement descendre. Malheureusement, pendant que les taux remontaient, les prix ont poursuivi leur ascension pour atteindre début 2008 un ratio Prix/Loyer de 262. C'est donc à partir de début 2006 que l'on pouvait réellement parler de bulle. Aujourd'hui les prix du marché sont complètement à côté de la plaque, notamment par rapport à l'évolution, sur la même période, de notre PIB et du pouvoir d'achat des Français.


Fin 2005, la croissance des prix de l'immobilier était proche de 15% et la hausse des prix nourrissait la hausse: la certitude que ce que j'achète aujourd'hui vaudra bien plus demain. L'acte d'achat dépendait uniquement d'un phénomène de psychologie de masse et non pas de l'analyse financière fondamentale. Il faut bien comprendre que cette croissance des prix (15% par an en 2006) permettait à un acheteur d'avoir un délai de retour sur investissement (ROI) inférieur à un an ! C'est-à-dire qu'au-delà d'un an il avait un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location.


Bien évidemment cela ne pouvait pas durer. La hausse des taux ainsi que celle des matières premières ont entamé le pouvoir d'achat des acheteurs. L'affaire des subprimes nous a fait prendre conscience que nous étions au bout de quelque chose. Et maintenant la crise économique inquiète les gens. Ils ont peur de l'avenir. Tous ces problèmes ont la même cause racine : les excès de liquidité monétaire pratiqués ces dernières années. La masse monétaire mise en circulation a progressé trop vite par rapport à la croissance de notre PIB. Les taux d'intérêts ont été trop bas et pendant trop longtemps.

Au plus haut de la bulle, les prix rapportés au PIB par ménage présentaient une surestimation de 80%. Pour retrouver un marché cohérent avec les fondamentaux économiques, le ratio Prix/Loyer doit baisser de 45%. Les prix devraient donc descendre autour de 143 Loyers, ce qui correspond à un rendement brut de 12/(143 x 107%)=7,84% (avec 143 x 107%= capital investi, en comptant 7% de frais de notaire).  Ne pas oublier qu'en 1998 les prix étaient en moyenne autour de 130 loyers, et permettaient donc d'obtenir un rendement brut de 8,4%.

 

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Indicateurs
commenter cet article
22 janvier 2009 4 22 /01 /janvier /2009 19:25
Le marché français de l'immobilier chute tant pour les prix que pour les transactions. Ces dernières ont ainsi diminué de 18% en 2008, ce qui entraîne une baisse d'activité du secteur.

Suite de l'article (journaldunet.com)

C'est un vrai massacre. C'est certainement pas drôle pour ceux qui perdent leur boulot.
Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
22 janvier 2009 4 22 /01 /janvier /2009 19:08

Des prix encore orientés à la hausse malgré une chute de 20 % des volumes de transactions : le dernier baromètre trimestriel de la Chambre des Notaires de Paris Île-de-France, rendu public jeudi matin, confirme le lent retournement du marché immobilier francilien. L'ajustement devrait se poursuivre sans réel décrochage en 2009, même si des « baisses conjoncturelles » ne sont pas exclues.

Suite de l'article (Lavieimmo.com)

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
19 janvier 2009 1 19 /01 /janvier /2009 22:31
Dans le match financier qui l'oppose au propriétaire, le locataire sera, en 2009, le grand gagnant. Nous nous sommes livrés à une simulation comparant après sept et dix ans le bilan financier d'un acquéreur et celui d'un locataire.

Suite de l'article (lemonde.fr)

Pour la solution achat, il a oublié de prendre en compte les frais d'agence, la taxe fonçière et les frais d'entretien et de réparation.

Vous pouvez faire ce type de calcul avec ce simulateur Simulateur Achat-Location version 8.2
Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
18 janvier 2009 7 18 /01 /janvier /2009 13:49
Pour les 4 000 sujets britanniques, environ, installés dans le Gers, la dépréciation de la livre sterling par rapport à l'euro est un véritable séisme financier. Ceux dont les ressources sont en pounds, essentiellement les retraités, ont vu en quelques mois leur pouvoir d'achat fondre comme neige au soleil. Alors que la livre valait en effet 1,50€ il y a dix-huit mois et 1,30€ il y a tout juste un an, sa valeur se rapproche aujourd'hui d'un euro.

Suite de l'article (sudouest.com) attention accès payant
Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article

Présentation

  • : Blog de Marc Candelier
  • Blog de Marc Candelier
  • : Comprendre pourquoi les prix du marché immobilier peuvent monter mais aussi descendre !
  • Contact

IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

N'hésitez pas à vous inscrire à la newsletter, cela vous permettra d’être informé d'une nouvelle publication. Vous pouvez également réagir à un article en cliquant sur "Ajouter un commentaire" en bas à droite de chaque article.


La plupart des graphiques sont disponibles en version PDF par un simple clic sur l'image. Vous aurez ainsi des documents imprimables de très bonne qualité.

Si de votre côté vous avez un article intéressant à me proposer, n'hésitez pas à me contacter à l'adresse suivante:
bulle.immo160@free.fr

 


Nombre de visites 

un compteur pour votre site

Recherche

">

Geolocalisation