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21 avril 2009 2 21 /04 /avril /2009 21:40

Lorsque la valeur actuelle de votre bien immobilier ne couvre pas le capital restant dû à votre banque, vous êtes en situation de negative equity. Cela signifie que si vous êtes contraints de vendre votre logement, vous ne pourrez pas rembourser la totalité de votre crédit immobilier avec le fruit de la vente de votre logement.

Suite de l'article(immobilier-danger.com)

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21 avril 2009 2 21 /04 /avril /2009 04:06

Selon le blog Turner Radio Networks, qui cite un rapport du gouvernement américain, 16 des 19 banques sont «techniquement insolvables». Mais le Trésor a démenti avoir reçu ces tests de résistance.

L'information a fait grand bruit en l'espace de quelques minutes, obligeant le gouvernement à mettre les points sur les i. Selon le blog Turner Radio Networks, qui dévoile sur son site ce qu'il considère être les résultats de l'évaluation menée par le gouvernement américain, la santé financière des 19 banques américaines qui détiennent plus de 100 milliards de dollars d'actifs ne serait pas bonne. Les sept constats qui s'en dégagent, selon le site, peuvent effrayer. Or le Trésor américain a indiqué, par la voix de son porte-parole Andrew Williams, n'avoir pas encore reçu ces résultats des tests de résistance. Selon lui, les informations de Turner Radio Networks «ne reposent sur rien», précisant que les résultats seraient publiés le mai.

Suite de l'article (jdf.com)

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17 avril 2009 5 17 /04 /avril /2009 22:40
Centre historique

« Pour les studios, privilégiés par les investisseurs, la baisse des prix reste très faible. Elle est en revanche plus sensible sur les 2-pièces, souvent achetés comme résidence principale. » Pour Charles-Henri Derozières, de Century 21, il existe deux marchés distincts dans les quartiers Saint-Pierre, Saint-Paul et Saint-Michel. Les investisseurs, qui représentent les trois quarts de la clientèle, privilégient les petites surfaces : un petit studio de 20 m2, situé dans le quartier Saint-Paul, se négocie aujourd'hui à 65 000 E (3 250 E/m2), contre 70 000 voilà dix-huit mois. Et son propriétaire pourra le louer 400 E/mois, le plus souvent à un étudiant. Autrefois candidats à l'acquisition de 2-pièces, les jeunes actifs et autres couples sans enfant se font en revanche de plus en plus rares sur le secteur. Résultat : les propriétaires commencent à réviser leurs prétentions à la baisse. Un 2-pièces de 38 m2, offrant une belle vue sur la Garonne, a récemment trouvé preneur à 97 000 E (2 550 E/m2), alors que, voilà deux ans, il se serait vendu 20 % de plus. Même les produits atypiques n'échappent pas à la baisse des prix et à l'allongement des délais de transaction : proposé au printemps 2008 à 300 000 E (2 300 E/m2), un loft de 130 m2 en plein coeur du secteur sauvegardé s'est finalement négocié à 210 000 E (1 615 E/m2) il y a quelques semaines.

Suite de l'article (lepoint.fr)

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16 avril 2009 4 16 /04 /avril /2009 20:22
Comme lors de la grande dépression le Dow Jones a mis environ 16 mois pour chuter de 50%. Et après ?

A de nombreux égards, la crise actuelle rappelle celle de 1929. Il y a seize mois, en octobre 2007, le Dow Jones culminait à 14170 points. Depuis, il a reculé de 52%, pour établir un plus bas à 6760 points lundi. La crise de 1929, elle, a débuté en bourse en août. Le Dow Jones culminait alors à 381 points. Etrangement, comme dans la crise actuelle, il a mis seize mois pour reculer de 50% et s'établir à 190 points à la fin de l'année 1931.


La suite fait froid dans le dos ...

Suite de l'article (jdf.com)



Voir aussi: Le krach de 1929

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14 avril 2009 2 14 /04 /avril /2009 20:50
Pourquoi se pose aujourd'hui la question du rôle du dollar ?

Parce que les Etats-Unis vont devoir placer sur les marchés financiers entre 1 700 et 1 900 milliards de Bons du Trésor. Se posent alors deux questions : combien devront-ils monétiser de bons du Trésor en les faisant racheter par la Réserve fédérale (Fed) et quelle part les pays du Golfe et les Chinois vont pouvoir acheter ? Pour le principe, les Chinois en achèteront sans doute une centaine de milliards mais certainement pas plus. Car ils ont déjà indiqué que les Etats-Unis devaient soit avoir une politique financière beaucoup plus rigoureuse, soit ne plus compter sur la Chine pour acheter leurs bons du Trésor. Nous allons donc connaître une grande incertitude sur le dollar. Le G20 a partiellement rassuré les marchés. Mais à partir de cet été on va commencer à assister à une baisse régulière du dollar. La période où le dollar était la valeur refuge va se terminer.

 
Suite de l'article (lemonde.fr)

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12 avril 2009 7 12 /04 /avril /2009 20:21
20 ans qu'on n'avait pas vu cela...
Pour que Ben Bernanke, chef de file de la plus grande banque centrale mondiale, prenne le chemin du petit écran un dimanche soir en prime time, c'est probablement que la situation économique est plus que délicate...

Le voici donc sur la chaîne CBS, qui s'adresse directement à l'homme de la rue. Dans des mots simples et compréhensibles par tous, il a parlé des peurs et des inquiétudes de ses compatriotes, expliquant à quel point il comprenait leur indignation.

Suite de l'article (edito-matieres-premieres.fr)

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12 avril 2009 7 12 /04 /avril /2009 18:33
Les Grands Débats de BFM radio
- Philippe Broussard, Rédacteur en chef du service enquête de L'Express
- Anthony Bellanger, Chef des informations de Courrier International
- Jean-François Filliatre, Rédacteur en chef du mensuel Mieux Vivre Votre Argent

Source BFM

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10 avril 2009 5 10 /04 /avril /2009 20:14

























Un petit clic sur l'image donne accès au document au format PDF imprimable.


Définitions

Pm/L correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe correspond au prix moyen théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L
correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Les chiffre de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir plus de visibilité, j'ai prolongé la courbe (trait fin rouge) en utilisant les chiffres de la FNAIM: Baisse de 10% en 2009. La crise étant là, pour 2009 j'ai pris comme hypothèse une hausse des loyers de 2%. (voir FNAIM: Lettre de conjoncture N°55 ).


Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

  

Sur un an, les prix ont baissé en moyenne de 2,8%. Sur le 4ème trimestre 2008 on enregistre une baisse de 1,75% (soit une pente de 7% par an). Sur la même période les loyers ont progressé de 1,72% sur un an et de 0,47% sur le 4me trimestre 2008. Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 4,45%. La marche arrière est donc bien enclenchée.

 


La baisse des taux d'emprunt de ces derniers mois a pour effet de remonter le prix d'équilibre. Mais celui-ci reste toujours bien en dessous du prix du marché. 

Pour mieux comprendre le marché immobilier  Faut-il acheter pour se loger ? (1)

 

Analyse du graphique (Rappel)

 

Sur les 40 dernières années, on observe une période de forte spéculation qui a duré 26 ans (1970 à 1996). Pendant toute cette période, le ratio Pe/L est largement inférieur à Pm/L. Seule la hausse des prix permettait de rentabiliser un achat immobilier. Cette période est marquée par deux bulles. La première bulle éclate en 1981 alors que les prix étaient en moyenne de 168 loyers. Elle a été suivie d'une baisse de 16%. La bulle suivante a eu lieu en 1991 et a atteint une amplitude de 169 loyers. La baisse qui a suivi a amené les prix autour 130 loyers (-23%).

La période 1996 à 2005 est caractérisée par une très forte hausse des prix qui a comme origine la très forte baisse des taux d'intérêt. Pendant pratiquement 10 ans les prix de l'immobilier ont été parfaitement cohérents avec les taux d'emprunt pratiqués sur le marché (Pm/L≈Pe/L). D'une année sur l'autre les prix étaient plus élevés mais la baisse des taux compensait assez bien la hausse des prix. Tout le monde était heureux: les vendeurs devenaient riches et les acheteurs allaient s'enrichir. A la fin de l'année 2005 le ratio Prix/Loyer était de 240, alors qu'il était de 130 au début de l'année 1997. La hausse de 85% de ce ratio montre très clairement que pendant toute cette période les loyers ont nettement moins progressé que les prix.

A partir de début 2006 les choses changent, car les taux ont commencé à remonter. En moins de trois ans ils ont été multipliés par 1,47 (soit 47% de hausse). Pour donner un ordre de grandeur, en 2005 les taux étaient de 3,4% alors qu'en octobre 2008 ils étaient autour de 5%. Cette hausse des taux de 147 points semble bien peu de chose, mais en fait elle a eu pour conséquence d'augmenter le loyer de l'argent de 47%.

Le coût du crédit devenant plus élevé, les prix auraient dû logiquement descendre. Malheureusement, pendant que les taux remontaient, les prix ont poursuivi leur ascension pour atteindre début 2008 un ratio Prix/Loyer de 262. C'est donc à partir de début 2006 que l'on pouvait réellement parler de bulle. Aujourd'hui les prix du marché sont complètement à côté de la plaque, notamment par rapport à l'évolution, sur la même période, de notre PIB et du pouvoir d'achat des Français.


Fin 2005, la croissance des prix de l'immobilier était proche de 15% et la hausse des prix nourrissait la hausse: la certitude que ce que j'achète aujourd'hui vaudra bien plus demain. L'acte d'achat dépendait uniquement d'un phénomène de psychologie de masse et non pas de l'analyse financière fondamentale. Il faut bien comprendre que cette croissance des prix (15% par an en 2006) permettait à un acheteur d'avoir un délai de retour sur investissement (ROI) inférieur à un an ! C'est-à-dire qu'au-delà d'un an il avait un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location.


Bien évidemment cela ne pouvait pas durer. La hausse des taux ainsi que celle des matières premières ont entamé le pouvoir d'achat des acheteurs. L'affaire des subprimes nous a fait prendre conscience que nous étions au bout de quelque chose. Et maintenant la crise économique inquiète les gens. Ils ont peur de l'avenir. Tous ces problèmes ont la même cause racine : les excès de liquidité monétaire pratiqués ces dernières années. La masse monétaire mise en circulation a progressé trop vite par rapport à la croissance de notre PIB. Les taux d'intérêts ont été trop bas et pendant trop longtemps.

Au plus haut de la bulle, les prix rapportés au PIB par ménage présentaient une surestimation de 80%. Pour retrouver un marché cohérent avec les fondamentaux économiques, le ratio Prix/Loyer doit baisser de 45%. Les prix devraient donc descendre autour de 143 Loyers, ce qui correspond à un rendement brut de 12/(143 x 107%)=7,84% (avec 143 x 107%= capital investi, en comptant 7% de frais de notaire).  Ne pas oublier qu'en 1998 les prix étaient en moyenne autour de 130 loyers, et permettaient donc d'obtenir un rendement brut de 8,4%.

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7 avril 2009 2 07 /04 /avril /2009 21:47

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6 avril 2009 1 06 /04 /avril /2009 17:53

La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) va annoncer mardi une forte chute de 30% des transactions de logements anciens au premier trimestre 2009 par rapport à la période correspondante de 2008, selon des chiffres obtenus lundi.

Suite de l'article (journaldunet.com)

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Présentation

  • : Blog de Marc Candelier
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  • : Comprendre pourquoi les prix du marché immobilier peuvent monter mais aussi descendre !
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IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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