Overblog Suivre ce blog
Administration Créer mon blog
29 septembre 2008 1 29 /09 /septembre /2008 18:03

La dette totale des USA atteint 51 019 milliards de $ et représente 3,6 fois le PIB. Le ratio dette totale / PIB représente plus du double de celui atteint à la fin de 1929. Cela représente 167 000 $ par citoyen américain, ou encore 669 000$ pour un ménage standard (couple avec deux enfants).

Pour en savoir plus (Site de Loic Abadie)

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Economie
commenter cet article
26 septembre 2008 5 26 /09 /septembre /2008 20:05


Article précédent Faut-il acheter pour se loger ? (1)


Loyer payé par un propriétaire occupant

On comprend donc bien qu’un propriétaire occupant paye un équivalent loyer. Le problème étant posé, je vous propose de calculer ce loyer en fonction du taux de croissance des prix de l’immobilier. Pour cet exercice je choisis volontairement de réaliser les calculs pour un investissement d’une durée de 7 ans : c’est la durée moyenne d’occupation d’un logement en France.

 

Pour éviter toute ambiguïté, il est utile de préciser que la croissance des prix de l’immobilier correspond à l’inflation observée sur le prix des logements, sur une période d'un an. Elle s’exprime en % de la valeur observée au début de l’année considérée.

 

Pour construire la courbe que vous allez découvrir ci-après, j’ai utilisé le simulateur accessible à l’adresse : Simulateur Achat-Location version 8.1

 

Pour réaliser les simulations, j’ai retenu un paramétrage représentatif de notre marché immobilier (août 2008):

 

  • Loyer de départ de 1000€ hors charge (L0)
  • Prix d’achat du logement 262000€ (Ratio prix/loyer de 262)
  • Croissance des loyers 2.9% par an (Pour 2008 on s’oriente plutôt vers 2%)
  • Croissance des prix variable entre -10% et +10% par an
  • Taux de Placement du capital 4,5% net
  • Frais de notaire 7%
  • Frais d’agence 5% (à la revente)
  • Durée de l’emprunt 20 ans
  • Taux d’emprunt de 5.05% + 0.4% d’assurance
  • Apport personnel de 10% avec des mensualités de 1.7L0 (Cas du Primo-accédant)
  • Taxe foncière égale à un loyer (1000€ au départ)
  • Frais d’entretien et de réparation représentant de l’ordre d’un loyer par an (1000€ au départ)
  • Durée d’investissement de 7 ans (revente au bout de 7 ans)

 

 

 

 

Analyse du graphique

Le point d’équilibre entre les deux solutions achat et location correspond au point vert placé sur la courbe. Pour une croissance des prix de 3.20% par an le propriétaire occupant a un équivalent loyer égal à celui de la solution location. On ne gagne rien à être propriétaire et on ne perd rien à être locataire. Mais on est malgré tout chez soi !

 

Pour information, à la date de la revente, et pour une croissance de 3.20% par an, le simulateur donne  la situation suivante:

·         Loyer de la solution location=1222€,  soit une augmentation de 22% sur 7 ans ;

·         Equivalent loyer de la solution achat=1222€, soit 1 loyer ;

·         Valeur du logement=326165€ (267 loyers) ;

·         Capital restant dû à la banque=192410€ (158 loyers) ;

·         Investissement total=189432 (155 loyers) ;

·         Patrimoine solution achat=Patrimoine solution location=117450€ (96 loyers).

 

Pour une croissance des prix supérieure à 3.20%, le propriétaire occupant paye un équivalent loyer inférieur à 1 loyer. Et avec une croissance de 7.5% (point jaune), soit une hausse de 66% sur 7 ans, il est même logé gratuitement (équivalent loyer = 0).

 

Par contre, avec une baisse des prix de 2.7% par an (point bleu), soit une baisse de 17.5% sur 7 ans, il doublera son loyer par rapport à la solution location.


Bien évidemment lorsque la solution achat fait perdre de l’argent, la solution location en gagne. C’est ainsi qu’avec une baisse des prix de 2.7% par an, la solution location permet d’être logé gratuitement. Bien entendu ce raisonnement n'est valable que si vous avez la réelle intention d’acheter un jour.

 

Autre point particulier, lorsque les prix restent stables pendant 7 ans (point bleu clair) notre propriétaire occupant paye un équivalent loyer 60% plus élevé que celui de la solution location.

 

Ecart de patrimoine entre solution achat et solution location

Bien entendu l’écart de loyer avec la solution location constitue un gain ou une perte qui cumulée sur la durée de l’investissement représente un écart de patrimoine entre les deux solutions achat et location. Le graphique suivant donne cet écart en fonction de la croissance annuelle des prix.

 

 

 

 

Pour une croissance des prix de 7,5% par an (point jaune), le graphique montre que le propriétaire occupant réalisera un gain équivalent à 85 loyers par rapport à la solution location. Alors que pour une baisse des prix de seulement 2.7% par an, il subira une perte équivalente à 85 loyers.

 

Le graphique montre également que si les prix restent stables pendant 7 ans, celui qui achète aujourd’hui risque de perdre l’équivalent de 50 loyers.

 

On comprend mieux pourquoi la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) refuse toujours de parler de baisse des prix. Et ce alors que les acteurs du secteur sont de plus en plus nombreux à envisager une baisse allant de 10 à 15% sur 2 ans (Voir cet article La Fnaim ne voit toujours pas de baisse des prix dans l'ancien ).

 


Article suivant Faut-il acheter pour se loger ? (3) 

 

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Etudes
commenter cet article
25 septembre 2008 4 25 /09 /septembre /2008 20:54


Lors de son discours prononcé à Toulon en fin d'après-midi, le Président de la République a dressé un état des lieux alarmiste de l'économie mondiale et des conséquences de cette crise en France.
En préambule, Nicolas Sarkozy a d'abord prévenu les Français: « La crise n'est pas finie [...] (Elle) aura des conséquences sur la croissance, le chômage et le pouvoir d'achat » avant de déclarer: « Nous venons de passer à deux doigts de la catastrophe »

Suite de l'article (leparisien.fr)

Les USA "moteur de la croissance mondiale"  ne tiennent depuis 20 ans que par une hausse exponentielle de la dette, à la fois privée et publique. Ils ont également mis en place des montages financiers comme les CDO et les dérivés de crédit qui sont de véritables bombes financières. Je vous invite à visiter le Blog de Loïc Abadie qui explique très bien tout cela dans les articles suivants:

L'ère de la dette (1)
l'ère de la dette (2) : 2001-2006 
l'ère de la dette (3) : 2006-2007
2007 : le début de la grande crise
Immobilier : le début du massacre...
les dérivés de crédit...armes de destruction massive
les dérivés de crédit (suite)
Les prêts exotiques


Bien évidemment ce que nous vivons aujourd'hui n'était absolument pas prévisible !
Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Economie
commenter cet article
25 septembre 2008 4 25 /09 /septembre /2008 20:52
Les acheteurs potentiels recherchent les bonnes affaires. Conscients que le temps joue en leur faveur, ils font des offres inférieures au prix demandé. Mais, les propriétaires restent inflexibles sur le prix de vente de leur bien immobilier, selon un sondage Ifop.

Suite de l'rticle (Les echos.fr)
Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
25 septembre 2008 4 25 /09 /septembre /2008 20:38
La crise bouleverse les règles du jeu. Les banques françaises vont devoir resserrer leurs conditions de prêts, aux particuliers comme aux entreprises.

Suite de l'article (lefigaro.fr)
Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
24 septembre 2008 3 24 /09 /septembre /2008 15:47
Question de Dadou: Qu'en est-il du foncier et quel peut être l'impact d'une crise immobilière sur le prix des terrains à bâtir ?  

Réponse faite par Henry Buzy Cazaux, délégué général de la Fédération nationale de l'immobilier :
Il faut s'attendre sur ce sujet à une conséquence vertueuse de la crise que nous connaissons. En moyenne, dans toute la France, le prix des terrains a baissé de 20 à 30%. Nous en verrons les effets sur le prix au mètre carré dans dix-huit mois à deux ans. Même sur les marchés tendus, qui pour certains n'avaient jamais enregistré de baisse, on voit des diminutions de prix de l'ordre de 10% (Pays Basque, Pays de Gex ou encore région PACA). 


Lien vers la source (lesechos.fr)

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
23 septembre 2008 2 23 /09 /septembre /2008 19:43
Le reportage de M6 sur la crise immobilière va certainement accélérer les prises de conscience.



 


Henry Buzy-Cazaux  est au poste de Délégué Général de la FNAIM depuis 2 mois:
Pour en savoir plus sur lui.

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier en image
commenter cet article
23 septembre 2008 2 23 /09 /septembre /2008 18:12
Une petite BD bien sympathique sur l'affaire des subprimes. Lien vers le document (rue89.com)



Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Economie en image
commenter cet article
21 septembre 2008 7 21 /09 /septembre /2008 09:51
Baisse du nombre d'appels téléphoniques en réponse à l'annonce de location, recul du nombre de visites, augmentation de la durée de vacance entre deux locations... L'offre de logements dépasse la demande dans prés d'une trentaine de départements, selon l'UNPI. Du coup, les loyers baissent.

Suite de l'article (lesechos.fr)

Cela n'est pas très bon, car pour limiter la casse sur la baisse des prix il est souhaitable que la hausse des loyers reste soutenue.
Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
20 septembre 2008 6 20 /09 /septembre /2008 20:54

Arrivé depuis deux mois à la tête de la Fédération nationale des agents immobiliers, Henry Buzy-Cazaux entend ne rien cacher de la réalité du marché. Le nombre de transactions dégringole, et l'on n'échappera pas à une baisse des prix en 2008. Y compris à Paris, où la correction pourrait même être plus sévère qu'ailleurs. Les vendeurs vont devoir s'adapter.

Suite de l'article (Capital.fr)

Cette annonce est vraiment énorme. C'est un véritable changement de cap. La situation doit certainement être très préoccupante pour les professionnels de l'immobilier, pour que  la Fnaim tienne ce type de discours. Le marché est certainement bloqué et les agences ne vendent plus rien.

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article

Présentation

  • : Blog de Marc Candelier
  • Blog de Marc Candelier
  • : Comprendre pourquoi les prix du marché immobilier peuvent monter mais aussi descendre !
  • Contact

IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

N'hésitez pas à vous inscrire à la newsletter, cela vous permettra d’être informé d'une nouvelle publication. Vous pouvez également réagir à un article en cliquant sur "Ajouter un commentaire" en bas à droite de chaque article.


La plupart des graphiques sont disponibles en version PDF par un simple clic sur l'image. Vous aurez ainsi des documents imprimables de très bonne qualité.

Si de votre côté vous avez un article intéressant à me proposer, n'hésitez pas à me contacter à l'adresse suivante:
bulle.immo160@free.fr

 


Nombre de visites 

un compteur pour votre site

Recherche

Geolocalisation