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17 janvier 2010 7 17 /01 /janvier /2010 10:15
Idicateur-31122009.jpg

Un petit clic sur l'image donne accès à un document imprimable.

Le graphique ci-dessus vous donne, sur une période de plus de 40 ans, l'évolution du ratio Prix/Loyer moyen des logements anciens pour la France métropolitaine. L'indicateur est calculé à partir de données élaborées par l'INSEE: 

Indice trimestriel des prix des logements anciens - France métropolitaine - Ensemble - Indice CVS (Base 100 au 4ème trimestre 2000). 

Indice des prix à la consommation - IPC - Ensemble des ménages - France métropolitaine - par fonction de consommation - Loyers des résidences principales

Les chiffres de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir un repère, j'ai prolongé la courbe (trait en pointillé rouge) sur la base d'une baisse des prix de 10% par an et une hausse des loyers de 2% par an. 

Ce graphique est mis à jour tous les 3 mois, dès que les chiffres de l'INSEE sont disponibles.

Définitions


Pm/L
correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe/L
 correspond à un prix théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L
correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Deux mots sur le prix d'équilibre Pe/L

Pe/L est calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. Il donne un prix d'arbitrage Solution Achat = Solution Location. Mais attention, ce prix d’arbitrage ne tient absolument pas compte de la plus-value ou moins-value que vous allez avoir lors de la revente. Il est calculé sur la base d’un marché équilibré : La hausse des prix se faisant au même rythme que celle des loyers (Pm/L est constant dans le temps). Donc, en dehors de toute spéculation, à la hausse comme à la baisse, Pe/L est le prix d’arbitrage qui permet d’obtenir un rendement locatif égal à celui d’un placement sans risque. Il faut avoir à l’esprit que ce prix d’arbitrage n’est valable que pour une résidence principale. En effet, dans le cas d’un investissement locatif (j’achète pour louer) on calcule un prix d'arbitrage Pe/L au minimum 25% plus bas que celui d'une résidence principale: les frais sont largement plus élevés (2 loyers par an pour une résidence principale et >4,5 loyers par an pour un investissement locatif).

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Voir également >> La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer


Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

  

Sur un an, les prix ont baissé en moyenne de 9.2%. Sur le 3ème trimestre 2009 on enregistre une très petite hausse de 0,2% (soit une pente de +2.6% par an). Sur la même période les loyers ont progressé de 2,24% sur un an et de 0,59% sur le 3ème trimestre 2009. Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 12,12%. Les prix sont donc orientés à la baisse pour plusieurs années.


Très clairement le marché freine sa chute, aidé par les baisses cumulées des taux, des prix et les aides de l'Etat.  


La baisse des taux d'emprunt de ces derniers mois a pour effet de remonter le prix d'équilibre. Le ratio Prix/Loyer est maintenant inférieur au prix d'équilibre. Cela signifie que la solution achat redevient gagnante par rapport à la solution location (si, bien évidemment, on ne tient pas compte de la perte de capital due à la baisse des prix). Mais attention, les taux d'emprunt ne peuvent forcément que remonter lorsqu'ils sont très bas  comme en ce moment. Il est très important d'avoir conscience de la forte sensibilité des prix de l'immobilier aux variations des taux d'intérêt, voir cet article Peut-on arrêter la chute des prix en baissant les taux d’emprunt ? ainsi que les prévisions de taux de Meilleurtaux.com

Pour mieux comprendre le marché immobilier  Faut-il acheter pour se loger ? (1) 

 

Analyse du graphique (Rappel)

 

Sur les 40 dernières années, on observe une période de forte spéculation qui a duré 26 ans (1970 à 1996). Pendant toute cette période, le ratio Pe/L est largement inférieur à Pm/L. Seule la hausse des prix permettait de rentabiliser un achat immobilier. Cette période est marquée par deux bulles. La première bulle éclate en 1981 alors que les prix étaient en moyenne de 168 loyers. Elle a été suivie d'une baisse de 16%. La bulle suivante a eu lieu en 1991 et a atteint une amplitude de 169 loyers. La baisse qui a suivi a amené les prix autour 130 loyers (-23%).

La période 1996 à 2005 est caractérisée par une très forte hausse des prix qui a comme origine la très forte baisse des taux d'intérêt. Pendant pratiquement 10 ans les prix de l'immobilier ont été parfaitement cohérents avec les taux d'emprunt pratiqués sur le marché (Pm/L≈Pe/L). D'une année sur l'autre les prix étaient plus élevés mais la baisse des taux compensait assez bien la hausse des prix. Tout le monde était heureux: les vendeurs devenaient riches et les acheteurs allaient s'enrichir. A la fin de l'année 2005 le ratio Prix/Loyer était de 240, alors qu'il était de 130 au début de l'année 1997. La hausse de 85% de ce ratio montre très clairement que pendant toute cette période les loyers ont nettement moins progressé que les prix.

A partir de début 2006 les choses changent, car les taux ont commencé à remonter. En moins de trois ans ils ont été multipliés par 1,47 (soit 47% de hausse). Pour donner un ordre de grandeur, en 2005 les taux étaient de 3,4% alors qu'en octobre 2008 ils étaient autour de 5%. Cette hausse des taux de 147 points semble bien peu de chose, mais en fait elle a eu pour conséquence d'augmenter le loyer de l'argent de 47%.

Le coût du crédit devenant plus élevé, les prix auraient dû logiquement descendre. Malheureusement, pendant que les taux remontaient, les prix ont poursuivi leur ascension pour atteindre début 2008 un ratio Prix/Loyer de 262. C'est donc à partir de début 2006 que l'on pouvait réellement parler de bulle. Aujourd'hui les prix du marché sont complètement à côté de la plaque, notamment par rapport à l'évolution, sur la même période, de notre PIB et du pouvoir d'achat des Français.


Fin 2005, la croissance des prix de l'immobilier était proche de 15% et la hausse des prix nourrissait la hausse: la certitude que ce que j'achète aujourd'hui vaudra bien plus demain. L'acte d'achat dépendait uniquement d'un phénomène de psychologie de masse et non pas de l'analyse financière fondamentale. Il faut bien comprendre que cette croissance des prix (15% par an en 2006) permettait à un acheteur d'avoir un délai de retour sur investissement (ROI) inférieur à un an ! C'est-à-dire qu'au-delà d'un an il avait un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location.


Bien évidemment cela ne pouvait pas durer. La hausse des taux ainsi que celle des matières premières ont entamé le pouvoir d'achat des acheteurs. L'affaire des subprimes nous a fait prendre conscience que nous étions au bout de quelque chose. Et maintenant la crise économique inquiète les gens. Ils ont peur de l'avenir. Tous ces problèmes ont la même cause racine : les excès de liquidité monétaire pratiqués ces dernières années. La masse monétaire mise en circulation a progressé trop vite par rapport à la croissance de notre PIB. Les taux d'intérêts ont été trop bas et pendant trop longtemps.

Au plus haut de la bulle, les prix rapportés au PIB par ménage présentaient une surestimation de 80%. Pour retrouver un marché cohérent avec les fondamentaux économiques, le ratio Prix/Loyer doit baisser de 45%. Les prix devraient donc descendre autour de 143 Loyers, ce qui correspond à un rendement brut de 12/(143 x 107%)=7,84% (avec 143 x 107%= capital investi, en comptant 7% de frais de notaire).  Ne pas oublier qu'en 1998 les prix étaient en moyenne autour de 130 loyers, et permettaient donc d'obtenir un rendement brut de 8,4%.

 

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Published by Marc Candelier - dans Indicateurs
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16 janvier 2010 6 16 /01 /janvier /2010 22:43
bechade(1)
Philippe Béchade

Les médias nous ont permis de suivre en direct quelques déclarations très intéressantes, ces dernières 48 heures. Nous commencerons par la plus récente, qui émane de Barack Obama : "je suis déterminé à récupérer chaque cent dû au peuple américain -- et ma détermination ne peut être que renforcée quand je constate les profits énormes et les bonus obscènes versés par des sociétés qui doivent leur survie aux efforts extraordinaires du contribuable".


De nombreux commentateurs ne manquent pas de rappeler que le nouveau président américain doit son élection pour une large part au généreux soutien de quelques ex-banques d'affaires qui symbolisent le mieux l'influence de Wall Street dans la gestion du pays.

Suite de l'article (la-chronique-agora.com)

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Published by Marc Candelier - dans Bourse
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16 janvier 2010 6 16 /01 /janvier /2010 14:13

Quel est le point commun entre une entreprise en crise et un pays en crise ? Dans les deux cas il faut innover, se démarquer de ses concurrents directs ou indirects. Mais avant d'aller plus loin rappelons ce qu'est l'innovation.


L’innovation

Pourquoi innover est la seule issue d'une entreprise ou d'un pays ? Alors que la mondialisation fait rage et que tous les grands pays veulent avoir la maîtrise de tous les domaines[5], l'ancien modèle où certains pays détenaient seuls (ou en petit nombre) une technologie n'est plus d'actualité[6]. La mondialisation, en augmentant les échanges financiers, technologiques et commerciaux, a également servi à uniformiser les besoins et surtout les technologies. Lorsque la concurrence est forte et parfois inégale à cause des salaires, de la législation ou de la fiscalité, les gains s'amenuisent et rendent précaires notre survie. Ainsi, si certaines niches restent encore l'apanage de certains pays ou groupe de pays[7], il ne faut pas croire que la situation durera longtemps. Être leader dans un ou plusieurs domaines n'est plus une garantie dans un monde de libre-échange. Lorsque tout se ressemble, il n'y a d'autres choix que de faire sans cesse mieux et différent : d'innover.

Suite de l'article (blog-economique-et-social.blogspot.com)

Je vous recommande vivement de lire cet article qui, selon moi, explique parfaitement la situation. Etant ingénieur, je suis bien placé pour confirmer que nos entreprises innovent de moins en moins. Elles ont de plus en plus une vision très court terme qui laisse peut de place à l’innovation.  Pour survivre nos entreprises n’ont donc pas d’autre solution que de se battre sur les prix. Cela explique le stress au travail : pour réduire les prix il est nécessaire de travailler plus vite et dans l’urgence. De plus, nos entreprises sont pénalisées par un euro fort et les pays émergents qui seront dans quelque temps au même niveau que nous. Un seul exemple, il y a quelques jours la France a perdu la vente de plusieurs centrales nucléaires à Abu Dhabi. C’est le consortium coréen qui aurait remporté le contrat d'une valeur de 28 milliards d'euros. Il y a 20 ans, les coréens étaient au TOP pour faire des casseroles, et rien d’autre !

 

Pour bien comprendre ce qu’est une innovation, regardez tout simplement iPhone d’Apple ! Un très bon coup de la part de cette société qui, grâce à l’innovation, a réussi à doubler tout le monde. iPhone est devenu une référence et les concurrents d’Appel courent maintenant derrière. il y aura eu un avant et un après iPhone.

 

Si l’innovation est créatrice de richesses, la finance n’en crée aucune. Pour moi la finance est une activité dont le but final est de gagner de l’argent en le prenant à celles et ceux qui travaillent. 15% des diplômés de Harvard de l'année 1990 travaillent dans la finance contre 5% en 1975. Les salaires de la finance sont 40% au-dessus de "ce à quoi on pourrait s'attendre", l'écart le plus important depuis 1929 (1). Il est tout à fait normal de créer de la monnaie par de la dette pour innover et produire des richesses. Mais, est-il normal de créer de la monnaie pour nourrir les activités de la finance, notamment la spéculation ? Ainsi, on arrive à des situations incroyables, savez-vous par exemple qu’un baril de pétrole peut changer jusqu’à 27 fois de propriétaire lors de son trajet ? Est-il normal que des banques puissent jouer avec le prix des denrées alimentaires en utilisant de l'argent dette ?  


(1)
Finance

 

 
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15 janvier 2010 5 15 /01 /janvier /2010 05:21
Goldman Sachs a recommandé des produits financiers pourris à ses clients, pendant qu'elle les jouait à la baisse. La rumeur qui courrait depuis quelques mois dans les milieux financiers vient d'être confirmée (par erreur) par un cadre de la banque.

Suite de l'article (lesmotsontunsens.com)

Fabrice Pelosi, alias WarrantMarrant Man, vous explique le topo, à sa façon...

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Published by Marc Candelier - dans Economie
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15 janvier 2010 5 15 /01 /janvier /2010 04:21
Nicolas Demorand reçoit dans le 7/10 de France Inter, Jean-Hervé Lorenzi, président du Cercle des économistes, professeur à l'université Paris-Dauphine et par téléphone, Jean-Paul Fitoussi, président de l'OFCE, professeur à Science-Po (08h20 - 26 Novembre 2009).

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14 janvier 2010 4 14 /01 /janvier /2010 06:59

Que se serait-il passé durant la crise financière si l'euro n'avait pas existé ? Les monnaies grecque, irlandaise, italienne, portugaise et espagnole auraient à coup sûr fortement chuté face au deutschemark. C'est précisément le genre de chose que les créateurs de la zone euro souhaitaient éviter. Ils y sont parvenus. Mais si le taux de change ne peut plus être ajusté, alors il faut que quelque chose d'autre le soit. En l'occurrence, ce sont les économies des pays membres situés à la périphérie de la zone.

L'économie de la zone euro est presque aussi forte que celle des Etats-Unis. Elle a trois fois la taille de celles de la Chine ou du Japon. Jusqu'ici, elle a passé avec succès son premier test. Pourtant, le fléchissement de l'économie américaine entre son pic et son point bas n'a été que de 3,8 % (du deuxième trimestre 2008 au deuxième trimestre 2009), alors que celui de la zone euro a été de 5,1 % (entre le premier trimestre 2008 et le deuxième trimestre 2009).

Suite de l'article (lemonde.fr)


Laurent Pinsolle parle de cet article dans son blog  Quand Le Monde ouvre les yeux sur les dangers de l’euro

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12 janvier 2010 2 12 /01 /janvier /2010 21:32
Une video intéressante sur la Cleanova, la voiture electrique hybride développée par Dassault. Interview de Serge Dassault dans Complément d'Enquête diffusé le 20 octobre 2008 sur France2.

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12 janvier 2010 2 12 /01 /janvier /2010 21:11

bourse-shanghai_large.jpg

Incroyable ! A peine un an après la crise des subprimes, les spéculateurs recommencent à mettre le feu aux ­marchés. Au risque de nous replonger dans le chaos…

Marc Fiorentino, patron d’Euroland Finance, ne s’en cache même pas : il passe ses journées à buller. «En ce moment, je mise tout sur la Bourse de São Paulo», confesse-t-il entre deux coups de fils survoltés. On le comprend : depuis janvier, les actions brésiliennes cassent la baraque (+ 65%), tout comme celles de Bombay, de Shanghai et de Buenos Aires. Et ce n’est sûre­ment qu’un début, car les investisseurs, attirés par les profits faciles, placent en moyenne plus de 150 milliards de dollars par mois sur ces marchés. «Si elles ne ­désenflent pas, ces nouvelles bulles ­spéculatives risquent d’aboutir à un désastre», prévient Patrick Artus, de Natixis.

Suite de l'article (capital.fr)  Attention il y a plusieurs pages

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11 janvier 2010 1 11 /01 /janvier /2010 19:31

Tout est en place pour une nouvelle catastrophe économique mondiale, a estimé jeudi Simon Johnson, ancien économiste en chef du Fonds monétaire international.
Aux Etats-Unis, "nous avons désormais un système financier qui repose entièrement" sur la croyance que l'Etat lui sauvera indéfiniment la mise, comme il l'a fait en septembre 2008 et dans les mois qui ont suivi, a déclaré M. Johnson sur la télévision CNBC.

"Toutes les grosses banques qui sont encore là pensent qu'elles sont à l'abri d'une future faillite parce que c'est ce qui s'est passé l'année dernière, et c'est ce que leur ont vendu" le secrétaire au Trésor américain Tim Geithner et Larry Summers, conseiller économique du président américain Barack Obama, a-t-il ajouté.

Suite de l'article (lefigaro.fr)

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11 janvier 2010 1 11 /01 /janvier /2010 19:17

Au seuil d’une année nouvelle il est inutile de rappeler les causes ultimes de la grande crise qui se déploie partout dans le monde : une mondialisation, sans projet ni sens, a développé de grands déséquilibres entre pays, déséquilibres à la fois créés, gommés, et aggravés par la finance. Le fordisme des 30 Glorieuses a laissé la place à un modèle où une épargne et une production excessives en un point du monde comble et creuse à la fois des revenus, et une production insuffisantes en d’autres points . Le compromis fordien laisse la place à ce que certains appellent le « modèle wall Street ». Avant, parait-il, de passer au « modèle Wall- Mart ». Et s’il est probablement abusif de parler de modèle au vu de l’inventaire de la réalité, il est bien sûr impensable de parler de « compromis Wall Street ».


C’est que le modèle ne peut fonctionner que sur la base d’un endettement sans cesse croissant et donc forcément limité. Le déclenchement de la crise exprime le dépassement du seuil de soutenabilité de la dette. En 2008 mais surtout en 2009, parce que l’endettement privé, est devenu insoutenable, notamment aux USA, la crise financière qui s’en est suivie a pu être contenue par la montée sur le front des Etats. La demande globale, partout dans le monde s’effritant voire s’effondrant, fût réanimée par des déficits budgétaires massifs (5000 milliards de dollars à l’échelle mondiale). Les perfusions les plus gigantesques furent entreprises aux USA et en Chine. Les entrepreneurs politiques de tous pays n’avaient d’autre choix que cette aussi gigantesque fuite en avant. Et aussi fuite en avant intellectuelle, car quel sens donner à l’action d’entrepreneurs politiques- dits libéraux -obligeant Keynes à plonger dans la tempête pour sauver Hayek ?

Suite de l'article (lacrisedesannees2010.com)

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IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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