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13 novembre 2008 4 13 /11 /novembre /2008 20:00
Au cours du mois d'octobre 2008, les prix de l'ancien ont enregistré une nouvelle baisse (-1.2%), tant sur le marché des appartements (-0.8%) que sur celui des maisons (-1.6%).

Dans l'ensemble, après sa nette inflexion observée en septembre (-3.2% sur un mois), le marché de l'ancien confirme, en cette fin d'année, son orientation à la baisse. En effet, le fort recul des prix au cours des trois derniers mois (-4.3%) impacte désormais le rythme de variation annuel des prix, en baisse de -0.7%.

Lien vers le document (www.fnaim.fr)


Interview de René Pallincourt Président de la Fnaim (BFM)

 
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Published by Marc Candelier - dans Indicateurs
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13 novembre 2008 4 13 /11 /novembre /2008 07:21
L'état vient de décider d'apporter sa garantie à 60% des accédants à la propriété en relevant massivement les plafonds du prêt à taux 0 : En clair, il demande aux banques de prêter quasiment à n'importe quelles conditions pour que des ménages qui n'en ont pas les moyens puissent emprunter quand même afin d'acheter des logements largement surévalués (bien entendu ce seront les ménages les plus modestes, et le moins à mêmes d'évaluer correctement la valeur d'un bien qui se retrouveront plus tard en situation de défaut de paiement et saisis).

Suite de l'article (Blog de Loïc Abadie)
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Published by Marc Candelier - dans Immobilier
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12 novembre 2008 3 12 /11 /novembre /2008 22:32
Il n'y a pas que l'immobilier dans la vie.  Prenez un peu de temps pour vous détendre un peu avec ce petit divertissement que je vous propose. C'est une prouesse informatique et le résultat obtenu est vraiment bluffant.

Clic sur l'image et suis les instructions suivantes :

1) Attends que la fille soit apparue au complet (c'est un peu long)
2) Puis écris "l'immobilier" en minuscule dans la première ligne
3) Et "est en baisse" dans la deuxième ligne. Inutile de mettre ton adresse mail
4) Tu cliques en bas à  gauche sur : vizualizar


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Published by Marc Candelier - dans Humour
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12 novembre 2008 3 12 /11 /novembre /2008 07:26
Une excellente vidéo pour mieux  comprendre les responsabilités politiques dans la crise actuelle, qui sont généralement éludées par les médias, les intellectuels et bien sûr... les politiques eux-mêmes (www.unmondelibre.com).























Voir aussi ce lien http://www.youtube.com/user/unmondelibre
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11 novembre 2008 2 11 /11 /novembre /2008 21:20
La question ne se pose même pas pour la majorité des français, persuadés tous que sur un plan financier, la location est désastreuse. Pourtant, un jour, m’est venu l’envie de tester cette affirmation : payer un loyer chaque mois est-il vraiment jeter son argent par les fenêtres comme la croyance populaire nous y invite ? La modélisation n’est pas simple, car elle prend en compte des variables d’avenir par essence incertaine, telle que la progression (ou régression… !) des prix des mètres carrés, des loyers, des impôts, sans compter la prime Sarkozy, les frais de copropriétés ou d’entretien, les taux d’intérêts ou l’inflation, l’horizon d’occupation (les français changent en moyenne tous les sept ans d’habitation principale)...

Suite de l'article (www.abcbourse.com)

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Published by Marc Candelier - dans Immobilier
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10 novembre 2008 1 10 /11 /novembre /2008 23:40

La conjoncture se dégrade et certaines entreprises vont inévitablement couler, emportées par la récession économique. Mais une catégorie de sociétés inquiète particulièrement : celles qui ont fait l'objet d'un "LBO" (leverage buy out). Autrement dit, les sociétés qui ont été rachetées par des fonds d'investissement avec un fort recours à l'emprunt, lesquelles frôlent aujourd'hui le surendettement.

Suite de l'article (www.lemonde.fr)

Voir également ce document de la CGT qui traite de ce problème
LBO UNE NOUVELLE TECHNIQUE FINANCIÈRE QUI MENACE L'EMPLOI ET L'INVESTISSEMENT PRODUCTIF

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Published by Marc Candelier - dans Economie
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10 novembre 2008 1 10 /11 /novembre /2008 14:58
Pour l'économiste Jacques Friggit, le prix des logements dépend du revenu des ménages, mais s'en est écarté au cours des dernières années. Pour retrouver sa corrélation de long terme, il devrait baisser de 40 % en France dans l'ancien.





Après l'effondrement du nombre de transactions, la baisse des prix de l'immobilier résidentiel se poursuit. Les prix ne suivent encore qu'une pente douce, acheteurs et vendeurs campant sur leurs positions, mais le mouvement est là. Déjà, la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) avait relevé (« Les Echos » du 8 octobre) une baisse de 2,6 % sur un an du marché de l'ancien au troisième trimestre. Hier, les derniers chiffres de l'observatoire De Particuliers à Particuliers (PAP) sur le logement ancien ont montré un recul de 1,7 % du prix d'achat des appartements en octobre par rapport à septembre, et de 1,2 % pour les maisons. Sur l'ensemble de l'année, « appartements comme maisons valent désormais moins chers qu'il y a un an, avec une baisse respective de 2 % et de 4,8 % », note PAP.

Suite de l'article (www.lesechos.fr)


Un article très intéressant qui complète parfaitement bien mon article Peut-on arrêter la chute des prix en baissant les taux d’emprunt ?  dans lequel je démontre que le ratio Prix/Loyer peut chuter de  43 à 54%.
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Published by Marc Candelier - dans Immobilier
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10 novembre 2008 1 10 /11 /novembre /2008 12:38

La FED a dernièrement ramené son taux directeur à 1% et la Banque d'Angleterre a réduit le sien de 150 points de base pour le ramener à 3,00%. De notre côté, la Banque Centrale Européenne (BCE) a baissé pour la deuxième fois son principal taux directeur de 50 points en l'espace d'un mois. Celui-ci s'établit désormais à 3,25 %, contre 4,25 % début octobre.

Les taux directeurs des grandes banques centrales sont donc clairement orientés à la baisse. Les taux de crédit à l'habitat vont sans doute plus ou moins suivre le mouvement. La question qui vient à l'esprit est de savoir si une baisse des taux d'emprunt peut arrêter la chute des prix de l'immobilier ?





Le graphique que vous allez découvrir ci-après montre la sensibilité du prix d'équilibre en fonction du taux d'emprunt et de la croissance des prix de l'immobilier. Le prix  d'équilibre correspond ici au prix  d'achat d'une résidence principale permettant d'obtenir un retour sur investissement en 5 ans. Autrement dit, au-delà de cette période de 5 ans, le propriétaire occupant commencera à payer un Equivalent Loyer (EL) inférieur à celui de la solution location : il gagne de l'argent par rapport à la solution location. Pour construire ce graphique j'ai utilisé le simulateur Simulateur Achat-Location version 8.1  avec le paramétrage suivant:


  • Loyer de départ hors charge (L0)= 1000€ (Le montant peut être quelconque)
  • Croissance des loyers 2,9% par an (Pour 2008 on s'oriente plutôt vers 2%)
  • Croissance des prix variable entre -4% et +5,5% par an
  • Taux d'emprunt variable entre 3% et 7%
  • Assurance associée au prêt = 0,4% du capital restant dû
  • Taux de Placement net du capital = 90% du taux d'emprunt (4.55% pour un taux d'emprunt
     de 5,05%)
  • Frais de notaire 7%
  • Frais d'agence 5% (à la revente)
  • Durée de l'emprunt 15 ans
  • Apport personnel de 30%
  • Taxe foncière = un loyer par an (L0 au départ)
  • Frais d'entretien et de réparation = un loyer par an (L0 au départ)
  • Durée d'investissement de 5 ans (revente au bout de 5 ans)






Le point bleu sur le graphique correspond aux conditions moyennes d'un achat immobilier réalisé en août 2008 : Prix= 262 loyers et taux d'emprunt fixe à 5,05% sur 15 ans.


La courbe rouge montre que pour une croissance des prix de 5,5% par an (une hausse cumulée de 31% sur 5 ans) et un taux d'emprunt de l'ordre de 5%, un propriétaire occupant payera un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location s'il achète son logement moins de 340 loyers. Avec des taux d'emprunt de 3,5%, ce prix d'achat peut sans problème monter à plus de 760 loyers ! Je vous assure qu'il n'y a pas d'erreur. Le prix d'équilibre est donc extrêmement sensible au taux d'emprunt. Vous comprenez certainement mieux pourquoi les prix ont monté très fort entre 1998 et 2007. C'est l'effet bulle par la baisse des taux d'emprunt. Le taux d'emprunt est comme un accélérateur: Il suffit de le baisser un peu pour booster la rentabilité, donc la demande et les prix.


Regardons maintenant ce qu'il se passe lorsque l'on est dans une situation de baisse des prix.


La courbe bleue correspond à une baisse des prix de 4% par an, soit une baisse cumulée de 22% sur 5 ans. On voit immédiatement la différence: le prix d'équilibre est proche de 100 loyers et il est très peu sensible à la variation du taux d'emprunt. On constate un phénomène de basculement qui verrouille le marché dans un cycle de déflation : La baisse des taux ne fonctionne plus. Comment peut-on expliquer cela ? Le mécanisme est en réalité très simple à comprendre. L'achat d'un logement conduit à payer des frais qui dès le départ font perdre de l'argent : les frais de notaire, les frais d'agence, la taxe foncière qu'il faut payer tous les ans etc. Seule une croissance significative des prix permet d'effacer plus ou moins rapidement ces pertes, alors qu'au contraire une baisse des prix a pour effet de les augmenter.


Vous avez donc compris que pour moi la baisse des taux (s'il y en a une) ne changera rien. Les prix continueront leur chute. Mais alors dans ce cas, jusqu'où les prix peuvent-ils descendre ? La réponse est simple. Le point bas sera atteint lorsque les prix du marché seront cohérents avec le prix d'équilibre calculé pour une croissance nulle (Prix stabilisés). C'est la courbe rose qui correspond à cette situation. On voit que dans ce cas, suivant le taux d'emprunt pratiqué, le prix d'équilibre se situe entre 120 et 150 loyers. Le ratio Prix/Loyer peut donc facilement baisser de 43 à 54%. Une telle chute des prix ne semble absolument pas impossible lorsque l'on regarde l'évolution du ratio Prix/Loyer sur une longue période (voir le graphique suivant).



 



Il faut donc retenir que dans la phase ascendante d'une bulle immobilière, la hausse des prix entretient la hausse (il faut acheter maintenant car demain les prix seront encore plus élevés) et la baisse des taux a pour effet d'amplifier cette hausse. Au contraire, dans la phase descendante d'une bulle immobilière, la baisse des prix entretient la baisse (rien ne sert de courir pour acheter car demain les prix seront encore plus bas) et la baisse des taux d'emprunt est pratiquement sans effet sur le marché.

Je vous invite à lire cet article qui va dans le même sens Le prix des logements dans l'ancien pourrait baisser de 40 %

Définitions:
EL: Equivalent Loyer >> voir cet article Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Ratio Prix / Loyer  >> voir cet article Estimation d'un actif immobilier

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Published by Marc Candelier - dans Etudes
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10 novembre 2008 1 10 /11 /novembre /2008 00:00
Les prix de vente de l'immobilier ancien auraient baissé de 8% depuis le début de l'année, selon une étude conduite par le réseau Era au sein de ses agences immobilières. Mais d'après le réseau, les transactions immobilières ne devraient pas s'arrêter pour autant.

Suite de l'article (www.batiactu.com)

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Published by Marc Candelier - dans Immobilier
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9 novembre 2008 7 09 /11 /novembre /2008 17:04
Un reportage de TF1 (www.tf1.fr)

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IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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