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23 janvier 2009 5 23 /01 /janvier /2009 20:46

Maroc, Espagne, Floride, Sénégal... pour de nombreux français qui avaient acheté à l'étranger ces dernières années, la crise immobilière a souvent des conséquences dramatiques. Après des années de flambées, partout les marchés se replient. De bonnes affaires en perspective pour les futurs investisseurs.

Suite de l'article (capital.fr)

La fête est vraiment finie.

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Published by Marc Candelier - dans Immobilier
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22 janvier 2009 4 22 /01 /janvier /2009 20:59


Un petit clic sur l'image donne accès au document au format PDF imprimable.


Définitions

Pm/L correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe correspond au prix moyen théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L
correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Les chiffre de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir plus de visibilité, j'ai prolongé la courbe (trait fin rouge) en utilisant les chiffres de la FNAIM: baisse des prix de 6,5% sur le 4em trimestre 2008 et baisse de 10% en 2009; La crise étant là, pour 2009 j'ai pris comme hypothèse une hausse des loyers de 2%. (voir FNAIM: Lettre de conjoncture N°55 ).


Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

  

Sur un an, la hausse des prix est de 0,8% alors que sur le 3ème trimestre 2008 on enregistre une baisse de 1,3%. Sur la même période les loyers ont progressé de 2,0% sur un an et de 0,47% sur le 2ème trimestre 2008. Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 2,3%. La marche arrière est donc bien confirmée.

 


Pour mieux comprendre le marché immobilier  Faut-il acheter pour se loger ? (1)

 

Analyse du graphique (Rappel)

 

Sur les 40 dernières années, on observe une période de forte spéculation qui a duré 26 ans (1970 à 1996). Pendant toute cette période, le ratio Pe/L est largement inférieur à Pm/L. Seule la hausse des prix permettait de rentabiliser un achat immobilier. Cette période est marquée par deux bulles. La première bulle éclate en 1981 alors que les prix étaient en moyenne de 168 loyers. Elle a été suivie d'une baisse de 16%. La bulle suivante a eu lieu en 1991 et a atteint une amplitude de 169 loyers. La baisse qui a suivi a amené les prix autour 130 loyers (-23%).

La période 1996 à 2005 est caractérisée par une très forte hausse des prix qui a comme origine la très forte baisse des taux d'intérêt. Pendant pratiquement 10 ans les prix de l'immobilier ont été parfaitement cohérents avec les taux d'emprunt pratiqués sur le marché (Pm/L≈Pe/L). D'une année sur l'autre les prix étaient plus élevés mais la baisse des taux compensait assez bien la hausse des prix. Tout le monde était heureux: les vendeurs devenaient riches et les acheteurs allaient s'enrichir. A la fin de l'année 2005 le ratio Prix/Loyer était de 240, alors qu'il était de 130 au début de l'année 1997. La hausse de 85% de ce ratio montre très clairement que pendant toute cette période les loyers ont nettement moins progressé que les prix.

A partir de début 2006 les choses changent, car les taux ont commencé à remonter. En moins de trois ans ils ont été multipliés par 1,47 (soit 47% de hausse). Pour donner un ordre de grandeur, en 2005 les taux étaient de 3,4% alors qu'en octobre 2008 ils étaient autour de 5%. Cette hausse des taux de 147 points semble bien peu de chose, mais en fait elle a eu pour conséquence d'augmenter le loyer de l'argent de 47%.

Le coût du crédit devenant plus élevé, les prix auraient dû logiquement descendre. Malheureusement, pendant que les taux remontaient, les prix ont poursuivi leur ascension pour atteindre début 2008 un ratio Prix/Loyer de 262. C'est donc à partir de début 2006 que l'on pouvait réellement parler de bulle. Aujourd'hui les prix du marché sont complètement à côté de la plaque, notamment par rapport à l'évolution, sur la même période, de notre PIB et du pouvoir d'achat des Français.


Fin 2005, la croissance des prix de l'immobilier était proche de 15% et la hausse des prix nourrissait la hausse: la certitude que ce que j'achète aujourd'hui vaudra bien plus demain. L'acte d'achat dépendait uniquement d'un phénomène de psychologie de masse et non pas de l'analyse financière fondamentale. Il faut bien comprendre que cette croissance des prix (15% par an en 2006) permettait à un acheteur d'avoir un délai de retour sur investissement (ROI) inférieur à un an ! C'est-à-dire qu'au-delà d'un an il avait un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location.


Bien évidemment cela ne pouvait pas durer. La hausse des taux ainsi que celle des matières premières ont entamé le pouvoir d'achat des acheteurs. L'affaire des subprimes nous a fait prendre conscience que nous étions au bout de quelque chose. Et maintenant la crise économique inquiète les gens. Ils ont peur de l'avenir. Tous ces problèmes ont la même cause racine : les excès de liquidité monétaire pratiqués ces dernières années. La masse monétaire mise en circulation a progressé trop vite par rapport à la croissance de notre PIB. Les taux d'intérêts ont été trop bas et pendant trop longtemps.

Au plus haut de la bulle, les prix rapportés au PIB par ménage présentaient une surestimation de 80%. Pour retrouver un marché cohérent avec les fondamentaux économiques, le ratio Prix/Loyer doit baisser de 45%. Les prix devraient donc descendre autour de 143 Loyers, ce qui correspond à un rendement brut de 12/(143 x 107%)=7,84% (avec 143 x 107%= capital investi, en comptant 7% de frais de notaire).  Ne pas oublier qu'en 1998 les prix étaient en moyenne autour de 130 loyers, et permettaient donc d'obtenir un rendement brut de 8,4%.

 

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Published by Marc Candelier - dans Indicateurs
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22 janvier 2009 4 22 /01 /janvier /2009 19:25
Le marché français de l'immobilier chute tant pour les prix que pour les transactions. Ces dernières ont ainsi diminué de 18% en 2008, ce qui entraîne une baisse d'activité du secteur.

Suite de l'article (journaldunet.com)

C'est un vrai massacre. C'est certainement pas drôle pour ceux qui perdent leur boulot.
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22 janvier 2009 4 22 /01 /janvier /2009 19:08

Des prix encore orientés à la hausse malgré une chute de 20 % des volumes de transactions : le dernier baromètre trimestriel de la Chambre des Notaires de Paris Île-de-France, rendu public jeudi matin, confirme le lent retournement du marché immobilier francilien. L'ajustement devrait se poursuivre sans réel décrochage en 2009, même si des « baisses conjoncturelles » ne sont pas exclues.

Suite de l'article (Lavieimmo.com)

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19 janvier 2009 1 19 /01 /janvier /2009 22:31
Dans le match financier qui l'oppose au propriétaire, le locataire sera, en 2009, le grand gagnant. Nous nous sommes livrés à une simulation comparant après sept et dix ans le bilan financier d'un acquéreur et celui d'un locataire.

Suite de l'article (lemonde.fr)

Pour la solution achat, il a oublié de prendre en compte les frais d'agence, la taxe fonçière et les frais d'entretien et de réparation.

Vous pouvez faire ce type de calcul avec ce simulateur Simulateur Achat-Location version 8.2
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Published by Marc Candelier - dans Immobilier
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18 janvier 2009 7 18 /01 /janvier /2009 13:49
Pour les 4 000 sujets britanniques, environ, installés dans le Gers, la dépréciation de la livre sterling par rapport à l'euro est un véritable séisme financier. Ceux dont les ressources sont en pounds, essentiellement les retraités, ont vu en quelques mois leur pouvoir d'achat fondre comme neige au soleil. Alors que la livre valait en effet 1,50€ il y a dix-huit mois et 1,30€ il y a tout juste un an, sa valeur se rapproche aujourd'hui d'un euro.

Suite de l'article (sudouest.com) attention accès payant
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18 janvier 2009 7 18 /01 /janvier /2009 01:33

Comme un peu partout en Europe, la baisse du marché immobilier s'accélère en France. Les prix des logements anciens ont chuté de 7,5 % au second semestre 2008 par rapport au premier, selon les chiffres publiés, mardi 6 janvier, par Century 21. Cet indicateur porte sur un peu moins de 40 000 transactions réalisées par les 930 agences de ce réseau d'agences immobilières : un échantillon certes partiel, mais suffisamment représentatif pour donner une idée de la tendance générale. Selon ces chiffres, 2008 est la première année de baisse de l'immobilier depuis 1996. Le recul semble limité (- 1,63 %); c'est la bonne tenue du marché au premier semestre qui a permis de limiter cette baisse. Celle-ci va se poursuivre. Selon Century 21, les prix des logements anciens vont baisser de 6 % à 10 % en 2009.

Suite de l'article (lemonde.fr)

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17 janvier 2009 6 17 /01 /janvier /2009 15:33
Selon le réseau d'agences immobilières Century 21, les prix de l'immobilier ont baissé de 1,6% en France. Du jamais vu depuis 1996. Cela risque de s'accélérer cette année avec une chute attendue de 6% à 10%.

Suite de l'article (latribune.fr)

Je vous invite à lire les commentaires associés à cet article.

J'aime bien ces deux commentaires:

Michel a écrit le 06/01/2009 à 14:20 :

Le krach immobilier actuel est logique. Au cours des 5 dernières années, la population s'est accrue de : 1 750 000 habitants (chiffres du site de l'INSEE). Durant la même période, la construction de logement neuf est de : 2 250 000 (chiffres du ministère du logement). En comptant en moyenne 2 personnes par logement (chiffres de l'INSEE), on obtient de quoi loger 4 500 000 personnes (alors que la population n'a augmentée que de 1 750 000 personnes). Il faudra des années pour résorber le trop plein. Car les 3/4 des logements construits ont été des logements de standing alors que la hausse de la population française est due pour les 3/4 à des foyers modestes et non solvables qui ne pourront jamais se payer ces logements.

GRANDISSIMMO a écrit le 06/01/2009 à 18:44 :

En tant qu'ancien négociateur immobilier victime de la crise en 2008 je me doit de réagir à certains propos imbéciles. Les commissions des agences immobilières tournent autour de 5% du prix de vente d'un bien, les 95% qui restent c'est dans la poche du propriétaire ! Autant dire que les 140 % d'augmentations des prix de l'immobilier depuis 1998 se sont d'abord les particuliers qui en ont profité en voulant se goinfrer toujours plus! Les agences immobilières ont fait grimper les prix ? Foutaise, ce sont les particuliers avides qui fixent leur prix de vente toujours plus haut, une agence qui sous estime un bien ne se le voit jamais confié à la vente ! Regardez la tronche des agents immobiliers d'aujourd'hui, ce sont des gamins tout juste sorti de l'école qui n'ont même pas connu les francs, ils vendent des biquoques 500000 ? en disant aux acquéreurs : "à ce prix là ça vaut le coup, prenez une décision rapidement car il y a d'autres clients interessés"...mdr!! Ils sont payés au smic et généralement au bout d'un an pour les meilleurs ils raccrochent car ils ne gagnent pas plus que le français moyen. C'est là le noeud du problême : ceux qui ce gâvent ce sont les patrons de ces agences qui embauchent des gamins sans expérience qui font n'importe quoi : surestimation des biens, incompétence, méconnaissance du marché. Ces agences vont se casser la gueule pour ne pas avoir dit la vérité aux propriétaires vendeurs quand ils demandaient un prix fou de leur bien ! Bien fait pour eux et bien fait pour les vendeurs qui ont cru vivre dans une mine d'or. Pour les autres, attendez encore un peu, bientôt tous les escrocs de l'immobilier seront aux abois...et surtout...ne faites confiance à personne, pas mêmes aux notaires et à tous ces spécialistes qui nous prédisant un attérissage en douceur...héhé !! Au fait, si les banques ne prêtent plus aujourd'hui, c'est bel et bien qu'elles anticipent une baisse des prix de l'immobilier, ne vous inquiétez pas pour elles...si elles prenent une hypothèque sur un bien il ne faut pas qu'il risque de voir sa valeur chuter de 30/40 % dans les 3 ans qui viennent...!

 

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17 janvier 2009 6 17 /01 /janvier /2009 14:02

Bien qu'il se soit achevé sur une note haussière, le premier semestre de l'année 2008 s'est caractérisé par une alternance de hausses et de baisses, attestant que le marché atteignait une fin de cycle, après huit ans d'inflation des prix ininterrompue. Tous les observateurs s'accordaient pour constater un décalage de plus en plus important et de plus en plus douloureux entre le niveau des prix des logements et les possibilités financières des ménages. Tous reconnaissaient qu'un réajustement des prix était indispensable et urgent, sous peine de voir le marché se ralentir et les volumes se contracter. Les délais de réalisation s'étaient substantiellement allongés, passant de l'ordre d'un mois en 2007 à près de trois mois en moyenne au deuxième trimestre 2008.


Suite de l'analyse (fnaim.fr)

Page 7 de ce document on trouve la planche suivante qui sésume la situation (bonjour la chute !):



Dans ce document la FNAIM écrit: "Le marché est pénalisé par l'attentisme des ménages". Il me semble que c'est plutôt les ménages qui sont pénalisés par des prix trop élevés. Est-ce vraiment le marché qui est pénalisé en ce moment ou ceux qui en vivent ?

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Published by Marc Candelier - dans Analyse du marché
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15 janvier 2009 4 15 /01 /janvier /2009 20:43

Au quatrième trimestre 2008, l’indice de référence des loyers augmente de 2,83 % en moyenne annuelle, après + 2,95 % au trimestre précédent.


Lien vers l'article (insee.fr)


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Published by Marc Candelier - dans Indicateurs
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Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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