Overblog Suivre ce blog
Administration Créer mon blog
29 janvier 2009 4 29 /01 /janvier /2009 21:42

Il n'est pas si loin le temps où ceux qui exprimaient leurs critiques à l'égard des excès de la finance passaient pour de doux farfelus. Et, pire, ceux qui s'aventuraient sur le terrain de la prospective économique pour y brosser à grands traits les enchaînements d'une crise systémique inéluctable. En face, les optimistes répondaient que les stars de Wall Street étaient trop puissantes pour s'effondrer. Jusqu'à ce samedi 6 septembre 2008, où deux colosses américains spécialisés dans le crédit hypothécaire, Fannie Mae et Freddie Mac, avouent leur banqueroute. Certes, l'histoire ne se répète jamais à l'identique. Mais bégaie parfois. Telle est l'inquiétude de ceux qui redoutent la formation d'une autre bulle financière.

 
Suite de l'article (liberation.fr)

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
29 janvier 2009 4 29 /01 /janvier /2009 21:34
Décriée parfois, estimée aussi, la profession de notaire attise la jalousie, en premier lieu de la part des avocats et des autres professions juridiques. En cause ? Une série d'avantages qui font du notariat un métier très profitable et peu risqué une fois durablement installé. Mais même les notaires simples salariés, qui ne possèdent pas leur propre étude, bénéficient eux aussi de quelques privilèges fournis par un corps extrêmement soudé. Découvrez-les.

Suite de l'article (journaldunet.com)


Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
28 janvier 2009 3 28 /01 /janvier /2009 13:15
En janvier, le retournement du marché du crédit immobilier est spectaculaire avec une production en chute de 40 % sur un an. Une tendance qui ne va pas s'infléchir dans les mois qui viennent, selon l'Observatoire du Crédit Logement/CSA.

Suite de l'article (lesechos.fr)

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
26 janvier 2009 1 26 /01 /janvier /2009 20:36
Aussi étonnant que cela puisse être, les prix des appartements de la capitale continueraient à monter, selon les chiffres de la Chambre des notaires de Paris. Mais ces chiffres attestent d'une réalité vieille de plusieurs mois...


Suite de l'article (lexpress.fr)

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
25 janvier 2009 7 25 /01 /janvier /2009 20:43
Malgré tout ce qu'on écrire sur la crise immobilière actuelle, le cycle semble bien le même qu'au début des années 90. Explications.

Suite de l'article (jdf.com)
Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
25 janvier 2009 7 25 /01 /janvier /2009 18:35
Lien vers la vidéo link

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Humour
commenter cet article
25 janvier 2009 7 25 /01 /janvier /2009 18:10
Il existe une certaine hypocrisie actuellement en France quand on parle de l'avenir de l'immobilier et de ses prix de transactions. Certes, il faut rester précautionneux dans la mesure où l'on parle de futur. La part de hasard tient toujours une place de choix dans le résultat final.

Il n'empêche qu'en consultant les données sur un siècle, voire un siècle et demi pour les prix à Paris ou aux USA, on parvient à une conclusion sous forme de deux scénarios.

Suite de l'article (abcbourse.com)

Le graphique ci-dessous des prix immobiliers américains, en avance d'environ 18 mois sur la France montre à quel point, le délire a été fou. Il rappelle celui de la bulle internet en 1999. Avec 9 années de recul, le résultat final est maintenant connu...

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
25 janvier 2009 7 25 /01 /janvier /2009 15:54

« Payer un loyer, c’est jeter l’argent par les fenêtres ! ». Voilà une expression qui revient souvent dans les conversations. Cette affirmation est-elle vraie ou fausse ? Le locataire paye effectivement un loyer qui est perdu. Mais ne peut-on pas également mettre en évidence qu’un propriétaire occupant paye aussi tous les mois un équivalent loyer ? Les frais d’agence, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien et de réparation représentent forcément une dépense qui au bout du compte peut être assimilée à un loyer.

On comprend donc bien qu’un propriétaire occupant paye un équivalent loyer. Le problème étant posé, je vous propose de calculer ce loyer en fonction du taux de croissance des prix de l’immobilier. Pour cet exercice je choisis volontairement de réaliser les calculs pour un investissement d’une durée de 7 ans : c’est la durée moyenne d’occupation d’un logement en France.

Pour éviter toute ambiguïté, il est utile de préciser que la croissance des prix de l’immobilier correspond à l’inflation observée sur le prix des logements. Elle s’exprime en % de la valeur observée au début de l’année considérée.

Avec les prix observés en 2008, on calcule que le point d’équilibre entre les deux solutions achat et location est obtenue lorsque la croissance des prix est de 3.20% par an (1). Autrement dit, le propriétaire occupant a alors un équivalent loyer égal à celui de la solution location. On ne gagne rien à être propriétaire et on ne perd rien à être locataire. Mais on est malgré tout chez soi !

Pour une croissance des prix supérieure à 3.20%, le propriétaire occupant paye un équivalent loyer inférieur à 1 loyer. Et avec une croissance de 7.5%, soit une hausse de 66% sur 7 ans, il est même logé gratuitement (équivalent loyer = 0).

Par contre, avec une baisse des prix de 2.7% par an, soit une baisse cumulée de 17.5% sur 7 ans, il doublera son loyer par rapport à la solution location. Bien évidemment lorsque la solution achat fait perdre de l’argent, la solution location en gagne. C’est ainsi qu’avec une baisse des prix de 2.7% par an, la solution location permet d’être logé gratuitement. Bien entendu ce raisonnement n'est valable que si vous avez la réelle intention d’acheter un jour.

Autre point particulier, lorsque les prix restent stables pendant 7 ans notre propriétaire occupant paye un équivalent loyer 60% plus élevé que celui de la solution location.

Evidemment, l’écart de loyer avec la solution location constitue un gain ou une perte qui cumulée sur la durée de l’investissement représente un écart de patrimoine entre les deux solutions achat et location.

Pour une croissance des prix de 7,5% par an on montre que le propriétaire occupant réalisera un gain équivalent à 85 loyers par rapport à la solution location. Alors que pour une baisse des prix de seulement 2.7% par an, il subira une perte équivalente à 85 loyers (achat réalisé avec un apport de 10% et un prêt sur 20 ans).

Avec les prix actuels, on comprend donc bien que le marché immobilier à besoin d’une croissance supérieure à 3,2% par an. Les prix étant maintenant clairement orientés à la baisse, les éventuels acheteurs spéculent à la baisse (oui, c’est possible). C’est ainsi que dans la phase descendante d'une bulle immobilière, la baisse des prix entretient la baisse (rien ne sert de courir pour acheter car demain les prix seront encore plus bas). Le marché est donc verrouillé à la baisse.

Mais alors dans ce cas, jusqu'où les prix peuvent-ils descendre ?

La réponse est simple. Le point bas sera atteint lorsque, pour une croissance nulle des prix (prix stabilisés), la solution achat sera équivalente à la solution location. On démontre (2) que dans ce cas, suivant le taux d'emprunt pratiqué sur le marché, le prix d'équilibre se situe entre 120 et 150 loyers. Début 2008, lorsque nous étions en haut de bulle, les prix étaient en moyenne autour de 262 loyers. Le ratio Prix/Loyer peut donc facilement baisser de 43 à 54%.


Pour en savoir plus

(1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)

(2) Peut-on arrêter la chute des prix en baissant les taux d’emprunt ? 


 

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
24 janvier 2009 6 24 /01 /janvier /2009 13:16

Le chiffre est tombé comme un couperet. Sur les quatre derniers mois, le volume des transactions, dans l'immobilier, accuse une baisse de près de 30 % dans les Alpes-Maritimes.


De l'avis de tous les experts, on n'a jamais vu une chute aussi brutale dans un laps de temps aussi bref. « La fracture remonte à septembre dernier. Depuis, elle n'a cessé de s'aggraver. La tendance baissière se confirme dans le neuf comme dans l'ancien », souligne Jean-Marie Ebel, président de l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur. En dépit de cette atmosphère morose, les prix affichés continuent de caracoler comme au temps des belles années. Comme s'il ne s'était rien passé. Effet bien trompeur !

 
Suite de l'article (nicematin.com)

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Immobilier
commenter cet article
23 janvier 2009 5 23 /01 /janvier /2009 20:57

Après dix années de croissance ininterrompue, le marché de l'immobilier francilien est en train de se retourner. Certes les prix ne baissent pas encore partout. Mais d'après les chiffres publiés ce matin par la Chambre des notaires d'île de France, l'activité de la capitale et de la banlieue s'est fortement ralentie fin 2008.

Suite de l'article (capital.fr)

Repost 0
Published by Marc Candelier - dans Indicateurs
commenter cet article

Présentation

  • : Blog de Marc Candelier
  • Blog de Marc Candelier
  • : Comprendre pourquoi les prix du marché immobilier peuvent monter mais aussi descendre !
  • Contact

IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

N'hésitez pas à vous inscrire à la newsletter, cela vous permettra d’être informé d'une nouvelle publication. Vous pouvez également réagir à un article en cliquant sur "Ajouter un commentaire" en bas à droite de chaque article.


La plupart des graphiques sont disponibles en version PDF par un simple clic sur l'image. Vous aurez ainsi des documents imprimables de très bonne qualité.

Si de votre côté vous avez un article intéressant à me proposer, n'hésitez pas à me contacter à l'adresse suivante:
bulle.immo160@free.fr

 


Nombre de visites 

un compteur pour votre site

Recherche

Geolocalisation