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27 octobre 2009 2 27 /10 /octobre /2009 22:16
Le marché de l’immobilier résidentiel pourrait se stabiliser l’année prochaine, selon les dernières prévisions du Crédit Agricole. Pour une reprise plus franche, il faudra attendre 2011.

Sur l’année 2009, les ventes de logements devraient reculer d’environ 20 %, avec une déconnection toujours très nette entre le neuf et l’ancien. Dans le neuf, le nombre de transactions devrait progresser de 10 % par rapport à 2008, prédit Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, dans sa dernière note de conjoncture. Soit environ 87 000 transactions, contre un peu plus de 79 400 l’année dernière. Conforme à la « reprise sensible des ventes à l’œuvre au premier semestre », ce rebond doit beaucoup à la mise en place du dispositif Scellier d’investissement locatif et au doublement du prêt à taux zéro (PTZ), deux mesures phare du plan de relance de l’économie. Attention, ces éléments de soutien sont « plutôt temporaires », prévient l’économiste.

Suite de l'article (lavieimmo.com)

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Published by Marc Candelier - dans Immobilier
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27 octobre 2009 2 27 /10 /octobre /2009 07:19
















Ce sacré « Big Walt » est un personnage hors du commun en raison de la première impression que ses 2 mètres dégagent, « avec son air hautin», comme dirait Buffett mais aussi en raison de l’endroit où il a passé sa vie d’investisseur, « un bureau se composant d’une pièce sous louée à Tweedy Brown» et également en raison de ses outils d’informations financières « un abonnement à Value Line » qui lui ont quand même permis en 45 ans de dégager 15.3% de rendement annualisé. Nous admirions également son respect hors du commun envers ces clients, respect que nous aimerions voir plus souvent copié par les gestionnaires de fonds actuels : Walter Schloss ne percevait jamais de commission, il se rétribuait seulement sur les performances de son fond et retournait aussi chaque année, les gains à ses clients. En 45 ans, les performances de son fond ont été 7 fois négatives, contre 11 fois pour les S&P 500 !

Suite de l'article (lesdaubasses.blogspot.com)

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Published by Marc Candelier - dans Bourse
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24 octobre 2009 6 24 /10 /octobre /2009 23:06
L'expert n'est pas un Cadeau



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Published by Marc Candelier - dans Humour
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24 octobre 2009 6 24 /10 /octobre /2009 16:38

Un véritable tsunami s’est abattu sur la cité phocéenne. Alors qu’ils avaient déjà perdu 10% entre les étés 2007 et 2008, les prix ont encore chuté de près de 15% au cours des douze derniers mois. «C’est simple, le volume des ventes s’est effondré de 40% et les prix sont retombés au niveau de 2006», résume Benoît Magne, de l’Immobilière Bernard Helme. Si les acquéreurs sont à la fête, les propriétaires, par contre, ont le moral en berne. A preuve, place Joseph-Etienne (VIIe arrondissement), ce vendeur a fini par accepter un chèque de 210 000 euros pour son 63 mètres carrés, alors qu’il l’avait payé 235 000 euros en 2007.


Même affaissement dans les IVe, Ve et XIIIe arrondissements, où l’on peut désormais se loger autour de 2 000 euros le mètre carré. Dans le Xe, on voit des décotes allant jusqu’à 30%. Seuls les secteurs huppés comme Endoume ou la Pointe-Rouge tirent leur épingle du jeu, avec un ticket d’entrée bloqué à 3 000 euros le mètre carré.


Amélie Cordonnier.



Suite de l'article (capital.fr)
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Published by Marc Candelier - dans Immobilier
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24 octobre 2009 6 24 /10 /octobre /2009 14:11

Nous avons tous eu l’occasion de constater qu'un logement de caractéristiques données (surface, qualité de construction, etc.) n’a absolument pas le même prix à la vente comme à la location, suivant la ville où il se situe. En effet 100 000€ d’immobilier ne représentent pas la même chose à Dunkerque et à Paris, car le PIB et le revenu par ménage ne sont absolument pas comparables. De même, dans ces deux villes vous ne louez pas la même chose pour un loyer de 1 000€ par mois. On sent donc bien la nécessité d’exprimer les prix par autre chose que des euros !


L’autre problème c’est l’inflation qui rend difficile la comparaison des prix observés à des dates espacées de plusieurs années. L’inflation est ce qui caractérise une modification dans le temps des prix entre des biens ou services considérés deux à deux. Et comme pour la position géographique d’un type de bien, la position temporelle fait qu’avec 10 000€ on n’achète pas la même quantité d’immobilier en 2009 qu’en 1989.


Pour les deux raisons que nous venons de voir, il est intéressant d’exprimer la valeur d’un bien immobilier par le ratio Prix/Loyer (prix de vente d’un mètre carré divisé par son loyer). Le loyer est un service que vous payez pour être logé. Il est donc très représentatif du prix que le marché peut ou est prêt à payer pour ce service, que vous soyez à Shanghai, à Paris, à Dunkerque, ou encore, en 1950 ou en 2009. Le ratio Prix/Loyer d’un bien immobilier donne une information beaucoup plus pertinente qu’un prix au m2.


Enfin, le Rendement Locatif Brut (RLB) est inversement proportionnel au ratio Prix/Loyer. En effet, si votre investissement est de 1,07.P (Prix d’achat + 7% de frais de notaire) et qu’il vous rapporte un revenu brut de 12.L (12 loyers par an), on calcule un Rendement Locatif Brut en % de 1200.L/1,07.P >> RLB=(1200/1,07)/R avec R le ratio Prix/Loyer. Pour donner un exemple, un logement vendu 250 loyers offre un Rendement Locatif Brut de (1200/1,07)/250=4,48%.


Le graphique suivant donne une cartographie des prix (août 2008) pour un échantillon de 124 villes de France.


 


Ce graphique montre très clairement qu’il y a une forte corrélation entre les prix et les loyers. Les ratios Prix/Loyer observés pour cet échantillon de 124 villes sont compris entre 132 loyers (Dunkerque) et 338 loyers (Paris 7e). Tous les points alignés sur une même droite passant par l’origine (0,0), correspondent à des villes qui offrent des ratios Prix/Loyer identiques. Il est important de comprendre que deux villes peuvent parfaitement présenter le même ratio Prix/Loyer tout en ayant des prix moyens à la vente totalement différents. C’est le cas pour Metz et Paris 3e : elles offrent toutes les deux un ratio Prix/Loyer moyen de 261 loyers, mais les prix de vente au m2 sont dans un rapport 4 ! Cela signifie que Paris 3e et la ville de Metz offrent en moyenne des rendements locatifs du même ordre de grandeur, alors que les prix n’ont absolument rien à voir.


Le graphique que vous allez découvrir ci-après donne le ratio Prix/Loyer en fonction du prix à la location, toujours pour notre échantillon de 124 villes.

 


On constate une importante hausse du ratio Prix/Loyer pour les logements qui se louent à des prix relativement élevés : on observe un écart de 45% sur la moyenne. Bizarrement, tout se passe comme si les gens achetaient sans compter lorsqu’ils ont les moyens de mettre un prix élevé dans l’achat de leur logement. Donc visiblement la bulle sur les prix est d’autant plus excessive que le prix à la location est élevé. Cela signifie également que les logements très chers se louent à des prix relativement bas en comparaison de la valeur des actifs. En conséquence, ils offrent de très faibles rendements locatifs.


Le ratio Prix/Loyer est donc un très bon indicateur de l'évolution du marché de l'immobilier. Il mesure l’inflation des prix à la vente par rapport aux loyers. Le loyer constitue notre monnaie de référence, comme l’euro l’est pour nos achats de tous les jours. Plus ce ratio est bas plus le marché de l'immobilier se porte bien. Par contre, une augmentation rapide du ratio Prix/Loyer peut être précurseur d'une bulle immobilière. 


Le graphique ci-dessous montre, sur une période de 40 ans, l’évolution de l’indice des prix (courbe bleue) et celui du ratio Prix/Loyer (courbe rouge). L'indicedes prix ne met absolument pas en évidence les bulles de 1981 et de 1991. Tout au plus on constate une légère baisse des prix après 1991, mais rien de plus. En fait c’est l’inflation qui masque la baisse des prix. Par contre, la bulle de 2008 est très visible, car nous avons peu d’inflation sur cette période. L’autre courbe, de couleur rouge, montre l’évolution du ratio Prix/Loyer. Les prix à la vente sont ici déflatés par rapport aux prix des loyers. Le graphique révèle sans problème les bulles de 1981, de 1991 et bien évidemment celle de 2008.

 


Pour les jeunes qui n’ont pas connu les années 70-80. Il faut savoir qu’à cette époque l’inflation était de l’ordre de 10 à 12% par an et que votre salaire était automatiquement compensé de l’inflation tous les 2 ou 3 mois. De plus vous aviez sans problème une augmentation personnelle de l’ordre de 5 à 10% par an (10% sans problème pour un cadre en région Parisienne). Votre salaire augmentait donc facilement de 15 à 20% par an ! Pour acheter un logement, en 1981 les taux d’emprunt étaient de l’ordre de 15% et il fallait un apport personnel minimum de 20%. En général, les prêts ne dépassaient pas une durée de 15 ans. Pour bien montrer l’effet de l’inflation, lorsque vous regardez la courbe bleue vous remarquez qu’entre 1981 et 1991 les prix ont augmenté de plus de 2 fois, alors que le ratio Prix/Loyer n’a pratiquement pas bougé entre ces deux dates. Tout cela pour dire que si les salaires augmentaient très vite, les prix et les loyers augmentaient au même rythme. En fait nous n’étions pas plus riches alors que les prix à la vente avaient plus que doubler. Par contre, les conditions étaient particulièrement favorables aux primo-accédants qui achetaient avec un faible apport personnel car, malgré des taux d'emprunt à 15%, l’effet de levier était très élevé.


Je pense que vous avez compris qu’il n’est possible de juger du prix d’un logement que si vous connaissez sa valeur locative. Seul le ratio Prix/Loyer permet réellement de se faire une idée du prix. Un logement vendu 500 000€ mais offrant un ratio Prix/Loyer de 130 loyers n’est pas cher en comparaison d’un studio vendu 100 000€ mais qui offre un ratio Prix/Loyer de 350 loyers, car le rendement locatif du studio est très bas. Le ratio Prix/Loyer est un indicateur synthétique comparable au ratio Prix/Dividende utilisé sur le marché des actions. Il permet de déterminer s'il y a surévaluation ou sous-évaluation des prix.


Pour terminer cet article je vous recommande le site www.journaldunet.com qui donne les prix à la vente et à la location pour 600 villes de France. Vous pourrez ainsi avoir un ordre de grandeur du ratio Prix/Loyer pour les villes qui vous intéressent.

 


Je tiens à réagir suite à un échange que j’ai eu sur un forum, à propos de la ville de Dunkerque qui offre le ratio Prix/Loyer le plus bas de France (132 loyers). Je profite de l'occasion pour saluer les habitants de Dunkerque, car j'ai habité plusieurs années dans cette ville très sympathique.

 

Je trouve très déplacé que certaines personnes puissent juger une ville ainsi que ses habitants sur la base du prix de son immobilier. On ne peut pas à la fois dénoncer la présence d’une bulle immobilière en France et en même temps reprocher à une ville comme Dunkerque de ne pas avoir suivi le mouvement de hausse.  Je rappelle qu’il y a 10 ans, au tout début de la bulle immobilière, un logement se vendait en France en moyenne 130 loyers. Avec un prix moyen de l’ordre de 132 loyers, Dunkerque n’a tout simplement pas suivi le mouvement de spéculation et a la chance aujourd’hui d’offrir  la meilleure rentabilité locative de France. On ne peut que se réjouir de ce constat.

 



Dunkerque c'est aussi beaucoup de chaleur humaine.







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Published by Marc Candelier - dans Etudes
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24 octobre 2009 6 24 /10 /octobre /2009 10:11

Nous nous inquiétons du point d’arrivée de la chronique suivante des évènements :

• les Etats-Unis et l’Europe ont leurs économies affaiblies durablement par le désendettement, les pertes irréversibles d’emplois et les délocalisations ;

• de ce fait, les politiques budgétaire et monétaire de ces pays restent expansionnistes ; ils ont donc un besoin de financement public et externe (Etats-Unis, Royaume-Uni) et cependant des taux d’intérêt bas grâce, pour l’instant, à la forte demande pour leurs titres publics par les Banques Centrales des pays émergents ;
• les pays émergents substituent la production domestique aux importations, ce qui n’aide pas les pays de l’OCDE à croître davantage, et ont des économies qui dépendent davantage de la demande intérieure et moins des exportations ; de ce fait, la stabilisation des taux de change entre leurs devises et le dollar devient moins importante ;

• lorsque les ennuis liés à la stabilisation du dollar (perte de l’indépendance monétaire) l’emporteront sur les avantages (gains de compétitivité), les pays émergents laisseront flotter leurs devises, d’où l’arrêt du financement à taux d’intérêt bas des déficits (publics et extérieurs) des Etats-Unis et de l’Europe ;

• la situation sera alors très grave pour ces pays, car à la modestie de la croissance s’ajouteront la dépréciation des taux de change vis-à-vis des pays émergents (ce qui a surtout comme effet de dégrader les termes de l’échange) et la remontée forte des taux d’intérêt à long terme.


Il est difficile de savoir quand cette crise se produira : dans 2 ans, 3 ans, plus tard ? Mais il est probable que les Etats-Unis et l’Europe seront confrontés à cette crise de financement.

RECHERCHE ECONOMIQUE

Rédacteur :

Patrick ARTUS

Lien vers le document Natixis Flash économie du 21 octobre 2009 - N° 473

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Published by Marc Candelier - dans Etudes
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24 octobre 2009 6 24 /10 /octobre /2009 08:31

Voilà exactement quatre-vingts ans, le 24 octobre 1929, éclatait à Wall Street le Jeudi noir qui fit basculer le monde dans un cataclysme boursier bientôt suivi d'une dépression économique généralisée qui nourrit la vague fasciste et déboucha sur la Seconde Guerre mondiale, la seule guerre mondiale au sens strict du mot d'ailleurs. Bien triste commémoration donc, mais qui présente une vertu paradoxale : c'est sans doute le souvenir du krach de 29 qui a permis d'éviter un effondrement général en 2008.

    Suite de l'article (jdf.com)

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Published by Marc Candelier - dans Economie
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23 octobre 2009 5 23 /10 /octobre /2009 16:42



Depuis ce vendredi matin, il est impossible d'obtenir les cours de Bourse de la grande majorité des actions cotées sur Euronext Bruxelles, à l'exception notable des valeurs reprises dans l'indice Bel 20.


Suite de l'article (lechos.be)


Ont-ils installé Windows 7 ?  Ou alors c'est un coup de Goldman Sachs pour nous rincer !

Merci à toute l'équipe d'Euronext pour cette belle plante. Heureusement que je suis 100% liquide. Mais malheureusement  je n'ai pas pu me placer sur le BX4 à 14H pour jouer la baisse que j'avais anticipée il y a plusieurs jours (Un petit point sur le CAC40 )
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Published by Marc Candelier - dans Bourse
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23 octobre 2009 5 23 /10 /octobre /2009 14:49

Voici la dernière étude de Natixis Flash économie 21 octobre 2009 - N° 470.
Pour une fois on nous dit la vérité sur notre situation économique, merci Patrick ARTUS !

Que les gouvernements aient le courage de dire la vérité aux Européens. Au lieu d'entretenir l'espoir d'une reprise rapide de la croissance et de l'emploi, les gouvernements feraient mieux de dire aux Européens qu'ils vont être confrontés :


 une perte irréversible d'emplois dans les secteurs qui se contractent après la crise (construction, finance, biens durables…), d'où un chômage durablement très élevé ;

 à l'absence d'idées pour créer des emplois nouveaux en quantité suffisante pour compenser les pertes d'emplois ;

 à l'inefficacité des politiques de soutien de la croissance par l'exportation, avec la contraction du commerce mondial et, pour la zone euro, le risque d'appréciation de la devise ;

 à la disparition du modèle de soutien de l'activité par la hausse de l'endettement ;

 au besoin de rééquilibrer les finances publiques par des politiques budgétaires restrictives ;

 à l'accélération des délocalisations avec l'écart de croissance et de coûts de production entre les pays émergents et les pays de l'OCDE ;

 à la déformation du partage des revenus au détriment des salariés, avec le chômage élevé, les délocalisations…


La seule solution constructive à cette masse de problèmes n'est pas d'amplifier les politiques contracycliques mais :

 d'accepter la perte inévitable de pouvoir d'achat  et de capacité de dépense de l'Etat ;

 de construire les entreprises et les secteurs qui créeront de nouveaux emplois durables.

  

RECHERCHE ECONOMIQUE

Rédacteur :

 

Patrick ARTUS

Lien vers le document

Je vous invite à lire ce document et notamment la page 12 : Les gouvernements, au lieu d'annoncer une reprise cyclique normale, feraient mieux d'expliquer les difficultés

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Published by Marc Candelier - dans Etudes
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21 octobre 2009 3 21 /10 /octobre /2009 20:07

Le CAC40 présente une configuration assez proche de celle de mai-juin 2009. En effet notre indice progresse sous une résistance oblique présentant une pente strictement identique à celle de mai-juin ! Nous allons sans doute avoir beaucoup de difficulté à aller directement sur les 4000 points. Je suis  aujourd'hui passé 100% liquide avec un gain de 10%. Demain, si le CAC40 ne passe pas au dessus de la résistance oblique, je passerai sans doute Bear en me positionnant sur le BX4.


 

Je reviens vers vous à 22h30, car le Dow Jones semble aller dans le sens de la baisse avec -0,92%.

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IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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