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3 février 2009 2 03 /02 /février /2009 20:34
"Les Anglais n'achètent plus depuis le printemps. Aujourd'hui, on ne les voit plus", s'exclame Michel Sangline de l'agence Immobergerac à Bergerac en Dordogne. Les Britanniques, à fort pouvoir d'achat en France compte tenu des prix exorbitants de l'immobilier en Grande-Bretagne et de leur livre forte, représentaient 30% à 35% de sa clientèle depuis les années 90.

 
Suite de l'article (e24.fr)

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3 février 2009 2 03 /02 /février /2009 19:11

Vingt-quatre heures après la semonce libérale du premier ministre russe Vladimir Poutine à Davos, le rouble a perdu, jeudi 29 janvier, plus de 7 % de sa valeur face au panier de devises (euro-dollar) qui lui sert de référence. Les interventions de la Banque centrale russe, qui a injecté 2 milliards de dollars (1,55 milliard d'euros) sur le marché durant la seule journée de jeudi, n'ont pas enrayé la chute de la monnaie russe.

Suite de l'article (yahoo.com)

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2 février 2009 1 02 /02 /février /2009 19:08

Dernière mise à jour le 03/02/2009

Il est maintenant évident pour tout le monde que le marché immobilier français a enclenché la marche arrière. Les prix vont maintenant descendre pour toucher un point bas sans doute d’ici 3 à 5 ans et pourquoi pas plus.
Par rapport à la richesse produite par notre pays depuis 10 ans, les prix sont aujourd’hui surestimés de 80%. Une baisse de 40% à 50% est maintenant nécessaire pour retrouver un marché immobilier cohérent avec les fondamentaux économiques. Et après que se passera-t-il ? Que feront les prix une fois la grosse correction terminée ?

 

 

Pour répondre à cette question il est nécessaire de faire un état des lieux de notre pays. Aussi, je vous propose de faire le point sur la situation économique et démographique de notre belle France afin de vous montrer que la situation est loin d’être favorable à un retour à la hausse des prix de l’immobilier.

 

Pour celles et ceux qui ne s’intéressent pas à l’économie, c’est l’occasion pour vous de mieux comprendre les mécanismes économiques qui, en dehors de toute spéculation, influencent le prix de l’immobilier.

 

Activité économique de la France

Pour acheter de l’immobilier il faut dépenser de l’argent en remboursant un emprunt ou en payant cash. Mais d’où vient cet argent ? Cet argent a toujours comme origine le travail et rien d’autre. Même lorsque vous héritez de vos parents, vous récupérez le fruit de leur travail. Lorsque vous empruntez pour acheter votre logement vous vous engagez à travailler pour rembourser votre banque. Si demain la France ne travaille plus, par manque d’argent, votre maison ne vaudrait plus rien. Il ne suffit pas que la demande soit là, il faut aussi que les gens soient capables de payer. En dehors de toute spéculation, la valeur d’un actif comme de l’immobilier ou des actions repose en grande partie sur l’activité économique du pays. Cette activité est mesurée par le Produit Intérieur Brut (PIB) qui est un indicateur économique qui mesure le niveau de production d'un pays. Il correspond à la valeur totale de la production interne de biens et services dans un pays au cours d'une année. C'est aussi la mesure du revenu provenant de la production dans un pays donné (1). En 2007, le PIB de la France était de 1892,4 milliards d’euros, soit environ 29770€ par habitant.

 

La croissance économique est ce qui caractérise l’évolution annuelle du PIB. La croissance est calculée à partir du PIB mesuré « en volume » ou « à prix constants » pour corriger les effets de l'inflation. Le graphique suivant montre que notre croissance était en moyenne de 5,6% avant le premier choc pétrolier de 1974, qui marque la fin des Trente glorieuses. Depuis, notre croissance est en moyenne de 2,3% (2). Pour 2009 la croissance sera dans le rouge : on parle d’une récession de 1,8% du PIB





Les graphiques que vous allez découvrir ci-après donne le PIB par région et le PIB par habitant (3). Les chiffres correspondent à ceux de l’année 2007.






Premier constat, les régions de France ont des niveaux d’activité économique très différents. Mais, en dehors de l’Ile-de-France et les DOM, l’ensemble des régions ont des PIB par habitant relativement homogènes. La France de province réalise 70,1% du PIB avec une moyenne par habitant de 25514€. L’Ile-de-France est particulièrement gâtée avec un PIB par habitant de 45982€ et sa contribution au PIB national est de 28,32%.

 

Si maintenant on regarde le PIB par département, on constate une bien plus grande dispersion. Le graphique ci-après donne les départements dont le PIB par habitant est supérieur au PIB moyen, soit 29000€ par habitant.  Les chiffres sont estimés à partir de ceux de l’année 2005 (4). Paris et le département des Hauts-de-Seine sont largement en tête avec respectivement un PIB par habitant de 81510€ et de 78495€. Avec un PIB par habitant deux fois plus faible que celui des Hauts-de-Seine, le département du Rhône vient en troisième position avec 36720€ par habitant.

 

Le département de la Creuse présente le plus faible PIB par habitant avec 19880€.




La dette intérieure de la France

Il faut bien comprendre que depuis maintenant 30 ans nous avons réussi à maintenir un niveau de croissance relativement acceptable mais au prix d’un endettement qui est devenu assez préoccupant.

 

L'endettement intérieur total de la France est constitué de la somme des dettes des administrations publiques, des ménages et des entreprises. En 2007, elle s’élevait à 3568,8 milliards € (5), soit de  l’ordre de 189% du PIB.

 

 

Le graphique suivant montre que la dette intérieure est passée de 144% du PIB en 1995 à 189% du PIB en 2007. Soit une hausse de 2,23% par an par rapport au PIB.





Pour l’année 2007 la dette privée de la France (ménages + entreprises) représentait un total de 2377,2 milliards €, soit 126% du PIB. Par comparaison, en 2007, la dette privée des Etats-Unis représentait 330% de leur PIB !

 

Depuis 1995, la dette publique de la France (6) a progressé de 10% par rapport au PIB et fin 2007 cette dette s’élevait à 1192 milliards €, soit 63% du PIB.

 


Quelle valeur peut-on réellement donner à une croissance économique qui repose sur une dette qui ne cesse de croître ?

En effet,
entre 1995 et 2007, notre endettement intérieur total a augmenté de 1827,9 milliards d’euros alors que notre PIB a progressé, lui, de seulement 697,7 milliards d’euros. Notre dette a augmenté 2,6 fois plus vite que notre PIB. Nous devons regarder les choses en face, nous vivons largement au dessus de nos moyens. La croissance de notre PIB repose sur de la dette et rien d’autre. La France est tout simplement en train de dépenser de l’argent qu’elle n’a pas.

 

Le lien entre déficit public et dette publique est bien évidemment déterminant. Le graphique qui suit donne l’évolution du déficit public (6). On voit très clairement que depuis plus de 30 ans la France vit au-dessus de ses moyens.

 

Pour que la dette soit stable, il est nécessaire que le taux de croissance soit supérieur ou égal au taux d'intérêt. Si le taux de croissance est trop faible le déficit budgétaire augmente en raison de la diminution des rentrées fiscales, ce qui augmente la dette. Les intérêts versés augmentent, ce qui a pour effet d’aggraver le déficit budgétaire… C'est l'effet « boule de neige » et la dette publique peut alors exploser. Pour stabiliser l'endettement public le traité de Maastricht a donc limité la dette publique à 60% du PIB et le déficit public à 3% du PIB.

 

La dette extérieure de la France

Concernant la dette extérieure, on arrive à obtenir, pour l’année 2007, le montant assez impressionnant de 3 315 Milliards € (7a) (7b), soit 175% du PIB. Au 3ème trimestre 2008 elle s’élevait à 3 590 Milliards €, soit une hausse de 11% sur un an (18% du PIB).

 

On constate que cette dette est relativement récente (8) : en 2002 les compteurs étaient à zéro !



Concernant la dette extérieure, Wikipedia écrit (6): "La dette publique est à distinguer, entre autres, de la « dette extérieure de la France », qui correspond à l'ensemble des engagements des administrations publiques et de la sphère privée vis-à-vis du reste du monde (c'est-à-dire les autres pays). En 2006, la dette extérieure brute représentait 2 918 milliards d'euros, soit 162 % du PIB national, la dette extérieure nette (c'est-à-dire en comptant les créances détenues par la France sur l'étranger) étant proche de zéro."

Pour information, si la dette extérieure de la France en Dollars est de 4 396 milliards $, celle des Etats-Unis est de 12250 milliards $ et celle de nos amis anglais atteint la coquette somme de 10450 milliards $ (10).

 

Ce qui est étonnant, c’est qu’avec une dette totale de 51 019 milliards de $ (360% du PIB), les USA n’ont qu’une petite dette extérieure de 12250 milliards $ ! Comment font-ils ?


La balance commerciale

Le solde de la balance commerciale est la différence entre les valeurs des exportations et des importations de biens et de services. Fin 2007, le solde de la balance commerciale de la France était de -40439 millions d'euros (10a).


Le taux de couverture (rapport entre les exportations et les importations, 100 étant l'équilibre) est un indicateur mieux adapté pour comparer les soldes des échanges commerciaux entre deux périodes éloignées.



Les 20 premiers clients de la France (10b)


Lien entre PIB et revenu disponible des ménages

Le Revenu Disponible Brut des ménages (RDB) correspond au montant des revenus restant à la disposition des ménages pour la consommation et l'épargne, une fois payés les impôts et les cotisations sociales. Il est directement lié au PIB. Le graphique qui suit montre que depuis bientôt 50 ans le revenu disponible des ménages a légèrement baissé. En 1950 il représentait 70% du PIB et en 2007 il était de 1244 milliards € (11), soit presque 66% du PIB.


Le graphique suivant donne l’évolution de la structure du revenu des ménages depuis 1960 (2). On ne manquera pas de noter la hausse des impôts et celle des cotisations sociales. La hausse des prestations sociales témoigne qu’il y a de plus en plus de personnes assistées.

 

Le graphique montre également que la part des salaires a sensiblement diminué sur la période observée. En 25 ans, la part des salaires dans le PIB a baissé de 11 %.

 

Par contre, les revenus de la propriété prennent une part de plus en plus importante. La France est devenue une économie de rentiers. La part des revenus du patrimoine (loyers inclus) a été multipliée par plus de deux depuis 1960, passant de 10 % à 25 % du revenu disponible brut. Le revenu des ménages est donc particulièrement sensible à une chute de la bourse et à la baisse des loyers.



Revenu par ménage

Bien évidemment c’est le revenu des ménages divisé par le nombre de ménages. Il faut bien comprendre qu’à PIB constant, plus il y a de ménages plus le pouvoir d’achat de ces derniers baisse: On a beaucoup plus de pouvoir d’achat lorsqu’on vit en couple que lorsqu’on est seul.

 

En 2007, le revenu des ménages était de l’ordre de 1244 milliards € (66% du PIB). La France comptait environ 27800 millions de ménages et on calcule un revenu moyen par ménage de 44245€.

 

Le graphique ci-dessous montre l’évolution du pouvoir d’achat par ménage sur la période 1900 à 2007. Sur cette période le pouvoir d’achat des Français a augmenté de 500%.




A la fin des Trente glorieuses (1974) le pouvoir d’achat par ménage évoluait au rythme de 6% par an. Par comparaison, en 2007 il progressait 4 fois moins vite (1,5% par an). En regardant le graphique ci-dessus on ne doit pas oublier que depuis 30 ans la croissance du pouvoir d’achat par ménage a été obtenue au prix d’un endettement élevé.

 

Lien entre le PIB et le prix des logements à la vente et à la location

On démontre que les prix des logements à la location comme à l’achat suivent le PIB disponible par ménage et, bien évidemment, le revenu disponible par ménage.

 

Le premier graphique ci-après montre que les prix mais aussi les loyers rapportés au PIB par ménage évoluent à l’intérieur d’un canal de hauteur ±10% autour du PIB par ménage.


Ce graphique a été construit à partir de données disponibles sur le site (12a)

 

 

Le deuxième graphique ci-après est construit à partir des données sur l’immobilier établies par Jacques Friggit (12b) et montre parfaitement bien le lien entre Revenu par ménage et le prix des logements.




Ces graphiques montrent que les excès, sur les prix comme sur les loyers, ont toujours été suivis d’une correction. La hausse des prix que nous observons depuis 1998 est actuellement en cours de correction. Depuis 10 ans, les actifs immobiliers ont subi une inflation record et sont aujourd’hui totalement décorrélés de la richesse produite par notre pays. Il est donc fort probable que le marché nous prépare une très très grosse correction.

 

Patrimoine des Français

Le patrimoine total des ménages s'élevait fin 2007 à 9 389 milliards (13), soit 5 fois le PIB. Il a presque doublé (+93%) de 2000 à 2007, grâce à la hausse des prix de l'immobilier et à celle de la Bourse entre 2003 et 2007.


En 2007 les actions et OPCVM représentaient 9,85% du patrimoine des Français, soit 925 milliards d'euros.


Les logements et les terrains représentent 70% du patrimoine total des ménages, selon l'INSEE. L'évolution du patrimoine des ménages au cours des sept dernières années s'explique à 80% par la variation des prix des terrains et des logements.

Le reste des actifs sont déposées sur des contrats d'assurance vie et des comptes sur livrets (Livret A, Livret bleu, LDD, LEP...)


Les chiffres de l’INSEE (13) indiquent qu’entre 1998 et 2007 la valeur des terrains a progressé de 643% alors que celle des logements a progressé de 75%. Visiblement ceux qui ont vendu des terrains ces dernières années ont fait de très très belles affaires.



Suite de l'article Situation démographique de la France

Sources:

 

(1) Définition du Produit Intérieur Brut (PIB) http://fr.wikipedia.org/wiki/PIB

 


(2) L’économie française : ruptures et continuités de 1959 à 2006
http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=ip1136&page=graph


(3) Produit intérieur brut par région (PIB) à prix courants http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=99&ref_id=CMRSOS08114

 

(4) Produit intérieur brut par département (PIB) à prix courants http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=99&ref_id=CMRSOS08119

 

(5) Endettement intérieur total http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATTEF08203

 

(6) Dette publique de la France http://fr.wikipedia.org/wiki/Dette_publique_de_la_France

 

(7a) Dette extérieure http://fr.wikipedia.org/wiki/Dette_ext%C3%A9rieure

 

(7b) Dette extérieure de la France http://www.banque-france.fr/fr/stat_conjoncture/telechar/sdds/bdpsdds4.pdf

 

(8) Evolution de la dette extérieure de la France http://www.indexmundi.com/g/g.aspx?c=fr&v=94&l=fr

 

(8a) Le grand bêtisier de la dette publique http://www.telos-eu.com/fr/article/le_grand_betisier_de_la_dette_publique

 

(9) La balance des paiements http://www.banque-france.fr/fr/publications/telechar/bulletin/109edito.pdf

 


(10) Classement des pays par leur dette extérieure http://www.indexmundi.com/g/r.aspx?c=fr&v=94&l=fr

 

(10a) Historique de la balance commerciale de la France http://lekiosque.finances.gouv.fr/AppChiffre/etudes/tableaux/historic_FAB_FAB.htm

 

(10b) Les 20 premiers clients de la France http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATTEF08457

 

(11) Revenu disponible brut des ménages    http://www.insee.fr/fr/themes/comptes-nationaux/tableau.asp?id=1.603

 

(12a) Ministère de l’écologie et du développement durable  http://www.statistiques.equipement.gouv.fr

 

(12b) Données sur l’immobilier établies par Jacques Friggit http://www.adef.org/statistiques/index.htm

 


(13) Les comptes de patrimoine
http://www.insee.fr/fr/themes/comptes-nationaux/souschapitre.asp?id=44

 

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30 janvier 2009 5 30 /01 /janvier /2009 15:19
Sylvain Jutteau, directeur des opérations de Gestion immobilière chez Century 21, revient pour Lavieimmo.com sur la baisse des loyers qui s'est amorcée en France au deuxième semestre 2008. Une tendance qui devrait se poursuivre cette année.

Suite de l'article (Lavieimmo.com)
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29 janvier 2009 4 29 /01 /janvier /2009 21:42

Il n'est pas si loin le temps où ceux qui exprimaient leurs critiques à l'égard des excès de la finance passaient pour de doux farfelus. Et, pire, ceux qui s'aventuraient sur le terrain de la prospective économique pour y brosser à grands traits les enchaînements d'une crise systémique inéluctable. En face, les optimistes répondaient que les stars de Wall Street étaient trop puissantes pour s'effondrer. Jusqu'à ce samedi 6 septembre 2008, où deux colosses américains spécialisés dans le crédit hypothécaire, Fannie Mae et Freddie Mac, avouent leur banqueroute. Certes, l'histoire ne se répète jamais à l'identique. Mais bégaie parfois. Telle est l'inquiétude de ceux qui redoutent la formation d'une autre bulle financière.

 
Suite de l'article (liberation.fr)

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29 janvier 2009 4 29 /01 /janvier /2009 21:34
Décriée parfois, estimée aussi, la profession de notaire attise la jalousie, en premier lieu de la part des avocats et des autres professions juridiques. En cause ? Une série d'avantages qui font du notariat un métier très profitable et peu risqué une fois durablement installé. Mais même les notaires simples salariés, qui ne possèdent pas leur propre étude, bénéficient eux aussi de quelques privilèges fournis par un corps extrêmement soudé. Découvrez-les.

Suite de l'article (journaldunet.com)


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28 janvier 2009 3 28 /01 /janvier /2009 13:15
En janvier, le retournement du marché du crédit immobilier est spectaculaire avec une production en chute de 40 % sur un an. Une tendance qui ne va pas s'infléchir dans les mois qui viennent, selon l'Observatoire du Crédit Logement/CSA.

Suite de l'article (lesechos.fr)

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26 janvier 2009 1 26 /01 /janvier /2009 20:36
Aussi étonnant que cela puisse être, les prix des appartements de la capitale continueraient à monter, selon les chiffres de la Chambre des notaires de Paris. Mais ces chiffres attestent d'une réalité vieille de plusieurs mois...


Suite de l'article (lexpress.fr)

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25 janvier 2009 7 25 /01 /janvier /2009 20:43
Malgré tout ce qu'on écrire sur la crise immobilière actuelle, le cycle semble bien le même qu'au début des années 90. Explications.

Suite de l'article (jdf.com)
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25 janvier 2009 7 25 /01 /janvier /2009 18:35
Lien vers la vidéo link

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Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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