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18 mars 2010 4 18 /03 /mars /2010 21:01

http://www.laprovence.com/media/imagecache/article-taille-normale/immo.jpg

En 2009, les prix à la vente des logements anciens ont connu une baisse


Les professionnels se veulent optimistes. Plusieurs atouts jouent en faveur des prix de l'immobilier à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône. Les taux d'intérêt, selon la chambre des notaires, sont "historiquement bas"; la reprise de la demande et l'attractivité de la région, laissent à penser que la pierre restera une valeur refuge malgré les déconvenues de 2009. Et plus particulièrement, lors du premier semestre de l'année passée qui fut marquée par la crise.

Suite de l'article (laprovence.com)

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18 mars 2010 4 18 /03 /mars /2010 19:37

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18 mars 2010 4 18 /03 /mars /2010 19:23


http://www.ladepeche.fr/content/photo/biz/2010/03/17/201003171863_w350.jpg

Le Salon de l'Immobilier, qui ouvre vendredi au Parc des Expos, sera-t-il celui de la reprise
?

2009, année de transition. C'est ce qu'affirme la chambre des notaires qui présentait hier matin ses chiffres haut-garonnais, à quelques jours d'un Salon de l'Immobilier (1) qui sera « un test après un début 2009 catastrophique, pour savoir si la reprise ressentie en fin d'année est bien au rendez-vous du printemps », indique Philippe Pailhes, expert immobilier.

Suite de l'article (ladepeche.fr)

Merci à Jean-Christophe pour cet article

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Published by Marc Candelier - dans Immobilier
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18 mars 2010 4 18 /03 /mars /2010 19:14

Alors que le marché locatif est en berne, celui de l'investissement connaît quelques soubresauts. En effet, les assureurs s'intéressent aux immeubles sans risque.

Il est des chiffres qu'on aimerait oublier. Plus de 4 millions de mètres carrés de bureaux seraient vides en Ile-de-France, ce qui rappelle de mauvais souvenirs. La démolition d'immeubles de bureaux obsolètes ou leur mutation en logements trouvent à nouveau quelque écho comme solution d'écoulement d'un stock trop abondant. Les transactions ont chuté de 60 % par rapport au pic de 2007. Les loyers, diminués en moyenne de 10 % par rapport à 2008, ne promettent pas de remonter avant plusieurs trimestres. Et, encore, leur baisse calculée sur les prix affichés est-elle sous-estimée, car les statistiques oublient opportunément de tenir compte des franchises et des renégociations de baux réclamées et obtenues par les locataires au cours des derniers mois.

http://www.lesechos.fr/medias/2010/0318/020420192744_web.jpg

Suite de l'article (lesechos.fr)

Merci Damien pour l'article

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16 mars 2010 2 16 /03 /mars /2010 21:29
Graphique mars 2010

Un petit clic sur l'image donne accès à un document imprimable.

Le graphique ci-dessus vous donne, sur une période de plus de 40 ans, l'évolution du ratio Prix/Loyer moyen des logements anciens pour la France métropolitaine. L'indicateur est calculé à partir de données élaborées par l'INSEE: 

Indice trimestriel des prix des logements anciens - France métropolitaine - Ensemble - Indice CVS (Base 100 au 4ème trimestre 2000). 

Indice des prix à la consommation - IPC - Ensemble des ménages - France métropolitaine - par fonction de consommation - Loyers des résidences principales

Les chiffres de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir un repère, j'ai prolongé la courbe (trait en pointillé rouge) sur la base d'une baisse des prix de 10% par an et une hausse des loyers de 2% par an. 

Ce graphique est mis à jour tous les 3 mois, dès que les chiffres de l'INSEE sont disponibles.

Définitions


Pm/L
correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe/L
 correspond à un prix théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L
correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Deux mots sur le prix d'équilibre Pe/L

Pe/L est calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. Il donne un prix d'arbitrage Solution Achat = Solution Location. Mais attention, ce prix d’arbitrage ne tient absolument pas compte de la plus-value ou moins-value que vous allez avoir lors de la revente. Il est calculé sur la base d’un marché équilibré : La hausse des prix se faisant au même rythme que celle des loyers (Pm/L est constant dans le temps). Donc, en dehors de toute spéculation, à la hausse comme à la baisse, Pe/L est le prix d’arbitrage qui permet d’obtenir un rendement locatif égal à celui d’un placement sans risque. Il faut avoir à l’esprit que ce prix d’arbitrage n’est valable que pour une résidence principale. En effet, dans le cas d’un investissement locatif (j’achète pour louer) on calcule un prix d'arbitrage Pe/L au minimum 25% plus bas que celui d'une résidence principale: les frais sont largement plus élevés (2 loyers par an pour une résidence principale et >4,5 loyers par an pour un investissement locatif).

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Voir également >> La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer


Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

  

Très clairement le marché a stoppé sa chute et a amorcé un retournement à la hausse, aidé par les baisses cumulées des taux, des prix et les aides de l'Etat. Vous constaterez que se retournement se fait bien au contact du prix d’équilibre Pe/L.

Sur un an, les prix ont baissé en moyenne de 4.4%. Sur le 4ème trimestre 2009 on enregistre une hausse de 1,8% (soit une pente de +7.4% par an). Sur la même période les loyers ont progressé de 1.98% sur un an et de 0,2% sur le 4ème trimestre 2009. Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 10,60%.

La baisse des taux d'emprunt de ces derniers mois a pour effet de remonter le prix d'équilibre. Le ratio Prix/Loyer est maintenant inférieur au prix d'équilibre. Cela signifie que la solution achat redevient gagnante par rapport à la solution location (si, bien évidemment, on ne tient pas compte de la perte de capital due à la baisse des prix). Mais attention, les taux d'emprunt ne peuvent forcément que remonter lorsqu'ils sont très bas  comme en ce moment. Il est très important d'avoir conscience de la forte sensibilité des prix de l'immobilier aux variations des taux d'intérêt, voir cet article Peut-on arrêter la chute des prix en baissant les taux d’emprunt ? ainsi que les prévisions de taux de Meilleurtaux.com

Pour mieux comprendre le marché immobilier  Faut-il acheter pour se loger ? (1) 

 

Analyse du graphique (Rappel)

 

Sur les 40 dernières années, on observe une période de forte spéculation qui a duré 26 ans (1970 à 1996). Pendant toute cette période, le ratio Pe/L est largement inférieur à Pm/L. Seule la hausse des prix permettait de rentabiliser un achat immobilier. Cette période est marquée par deux bulles. La première bulle éclate en 1981 alors que les prix étaient en moyenne de 168 loyers. Elle a été suivie d'une baisse de 16%. La bulle suivante a eu lieu en 1991 et a atteint une amplitude de 169 loyers. La baisse qui a suivi a amené les prix autour 130 loyers (-23%).

La période 1996 à 2005 est caractérisée par une très forte hausse des prix qui a comme origine la très forte baisse des taux d'intérêt. Pendant pratiquement 10 ans les prix de l'immobilier ont été parfaitement cohérents avec les taux d'emprunt pratiqués sur le marché (Pm/L≈Pe/L). D'une année sur l'autre les prix étaient plus élevés mais la baisse des taux compensait assez bien la hausse des prix. Tout le monde était heureux: les vendeurs devenaient riches et les acheteurs allaient s'enrichir. A la fin de l'année 2005 le ratio Prix/Loyer était de 240, alors qu'il était de 130 au début de l'année 1997. La hausse de 85% de ce ratio montre très clairement que pendant toute cette période les loyers ont nettement moins progressé que les prix.

A partir de début 2006 les choses changent, car les taux ont commencé à remonter. En moins de trois ans ils ont été multipliés par 1,47 (soit 47% de hausse). Pour donner un ordre de grandeur, en 2005 les taux étaient de 3,4% alors qu'en octobre 2008 ils étaient autour de 5%. Cette hausse des taux de 147 points semble bien peu de chose, mais en fait elle a eu pour conséquence d'augmenter le loyer de l'argent de 47%.

Le coût du crédit devenant plus élevé, les prix auraient dû logiquement descendre. Malheureusement, pendant que les taux remontaient, les prix ont poursuivi leur ascension pour atteindre début 2008 un ratio Prix/Loyer de 262. C'est donc à partir de début 2006 que l'on pouvait réellement parler de bulle. Aujourd'hui les prix du marché sont complètement à côté de la plaque, notamment par rapport à l'évolution, sur la même période, de notre PIB et du pouvoir d'achat des Français.


Fin 2005, la croissance des prix de l'immobilier était proche de 15% et la hausse des prix nourrissait la hausse: la certitude que ce que j'achète aujourd'hui vaudra bien plus demain. L'acte d'achat dépendait uniquement d'un phénomène de psychologie de masse et non pas de l'analyse financière fondamentale. Il faut bien comprendre que cette croissance des prix (15% par an en 2006) permettait à un acheteur d'avoir un délai de retour sur investissement (ROI) inférieur à un an ! C'est-à-dire qu'au-delà d'un an il avait un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location.


Bien évidemment cela ne pouvait pas durer. La hausse des taux ainsi que celle des matières premières ont entamé le pouvoir d'achat des acheteurs. L'affaire des subprimes nous a fait prendre conscience que nous étions au bout de quelque chose. Et maintenant la crise économique inquiète les gens. Ils ont peur de l'avenir. Tous ces problèmes ont la même cause racine : les excès de liquidité monétaire pratiqués ces dernières années. La masse monétaire mise en circulation a progressé trop vite par rapport à la croissance de notre PIB. Les taux d'intérêts ont été trop bas et pendant trop longtemps.

Au plus haut de la bulle, les prix rapportés au PIB par ménage présentaient une surestimation de 80%. Pour retrouver un marché cohérent avec les fondamentaux économiques, le ratio Prix/Loyer doit baisser de 45%. Les prix devraient donc descendre autour de 143 Loyers, ce qui correspond à un rendement brut de 12/(143 x 107%)=7,84% (avec 143 x 107%= capital investi, en comptant 7% de frais de notaire).  Ne pas oublier qu'en 1998 les prix étaient en moyenne autour de 130 loyers, et permettaient donc d'obtenir un rendement brut de 8,4%.

 

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Published by Marc Candelier - dans Indicateurs
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15 mars 2010 1 15 /03 /mars /2010 19:11

Les taux d'intérêt des prêts immobiliers baissent, à la mi-mars, dans toutes les régions de France et sur toutes les durées d'emprunt. Les taux moyens retombent à 3,70% sur 15 ans et à 3,85% sur 20 ans. Retrouvez les taux région par région.


Déjà historiquement bas, les taux d'intérêt (fixes) des prêts immobiliers continuent de baisser en mars, selon le courtier en ligne empruntis.com. "La baisse est quasi-générale, sur toutes les durées et dans toutes les régions, explique-t-on chez empruntis.com. De nouvelles baisses assez inattendues ont été enregistrées depuis seulement quelques jours. En effet, un grand réseau (ndlr : BNP Paribas) pour lequel nous anticipions une stabilisation des barèmes déjà très bas, a procédé à une baisse conséquente de 0,10% en moyenne ".

Suite de l'article (lesechos.fr)

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15 mars 2010 1 15 /03 /mars /2010 10:39
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14 mars 2010 7 14 /03 /mars /2010 21:50
LA CONFERENCE E-CHANGES DU 8 mars 2010
avec Roger-Pol DROIT et François HENROT

Mais de quoi peuvent donc parler un banquier et un philosophe ? A coup sûr de la crise, des subprimes, des récents scandales, des souffrances provoquées par l'irresponsabilité de quelques-uns et l'aveuglement de tous. Mais aussi des abus et des dérives d'un système qui se croyait protégé du hasard par des formules mathématiques sophistiquées, de la vitalité possible du capitalisme...Et donc de la démesure de la raison, de l'argent-Dieu, de l'impérieuse nécessité d'une éthique renouvelée. Sans dissimuler leurs désaccords, François Henrot et Roger-Pol Droit se livrent à cette réflexion à deux voix avec la volonté partagée d'éviter imprécations et idées toutes faites.

La suite en image (xerfi.fr)

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14 mars 2010 7 14 /03 /mars /2010 21:35

On pensait que la création de l’euro allait conduire à une convergence des économies. Pourtant, la crise est un révélateur. La zone n’est pas capable de se doter d’une politique économique commune lui permettant de présenter un front uni face aux défis et aux difficultés. Le chacun pour soi et les stratégies centrifuges dominent. Bien pire encore, les différences structurelles de nos économies se sont renforcées.


Suite de l'article en image (xerfi.fr)


 
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14 mars 2010 7 14 /03 /mars /2010 20:27
Avant de mettre le fardeau de la dette sur les épaules des populations, il faut être juste et pointer les véritables responsables de ces dettes surgonflées. Bien sûr, vous avez devinez qui sont les coupables : les cerveaux de Goldman Sachs et autres big banques.

Le secret des Puissances de l’Argent l’est de moins en moins. Beaucoup savent maintenant que les crises économiques mondiales ne sont pas des “tempêtes parfaites” sur lesquelles nous ne pouvons rien, mais plutôt des opérations économiques d’envergure calculées et exécutées par quelques puissantes banques qui vont jusqu’à menacer des États de faillite totale pour arriver à leurs fins. Ces banques privées ultra-puissantes font le genre d’offres qu’on ne peut refuser.

Suite de l'article (ameriquebec.net)
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Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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