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11 septembre 2008 4 11 /09 /septembre /2008 06:00
Alors ? Baisse ou pas baisse ? Les professionnels de l'immobilier ont du mal à accorder leurs violons. "La correction n'a pas eu lieu, si elle doit avoir lieu" déclarait jeudi le directeur général de Seloger.com à Capital.fr.


Suite de l'article (Capital.fr)
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6 septembre 2008 6 06 /09 /septembre /2008 18:00
La quasi-totalité des nos hommes politiques, analystes, gestionnaires de patrimoine - Institutions bancaires et financières unies la main dans la main - nous font croire depuis 13 longs mois que les crises immobilières (crise des subprimes) et financières sont sur le point de se terminer, et que l'impact sur l'économie réelle ne sera pas aussi catastrophique que l'on veut bien le dire. Depuis treize mois, ils nous mentent en s'appuyant sur certains indicateurs macroéconomiques encourageants, et sur une bourse qui résiste.

 
Suite de l'article ( par LocussolMascardi )

C'est une très bonne analyse de notre situation économique.

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5 septembre 2008 5 05 /09 /septembre /2008 17:53

Articles précédents:
Faut-il acheter pour se loger ? (1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Faut-il acheter pour se loger ? (3)

Faut-il acheter pour se loger ? (4)

Les dangers de l’effet de levier

Acheter sa résidence principale c’est avant toute chose le plaisir d’être chez soi et d’être libre de faire ce que l’on souhaite. C’est aussi un excellent moyen, notamment pour les dépensiers, de se forcer à économiser un peu l’argent. Et enfin, dernier point, c’est également la possibilité de jouer avec l’effet de levier qui permet de réaliser une bonne plus-value lors de la revente.

 

Pour ceux qui ne connaissent pas, l’effet de levier est le mécanisme qui permet d’améliorer la rentabilité financière d’un investissement par le moyen d’un emprunt. Un exemple très simple, vous investissez 1000 dans l’achat d’un logement (capital investi), au bout d’un an la valeur de ce logement a augmenté de 150, soit 15%. Si vous avez financé 80% de ce placement par un emprunt au taux de 5%, vous devez payer 800 x 5% en intérêt, soit 40. Ce qui ampute d’autant votre bénéfice. Il vous reste 150 – 40 = 110 de bénéfice ; mais vous n’avez financé que 1000 -800 = 200. Finalement on calcule :

  • La rentabilité économique de ce placement 150 / 1000 = 15%
  • La rentabilité financière 110/200 = 55%

 

On comprend très bien qu’en cas de hausse du marché immobilier, l'achat à crédit peut permettre de s’enrichir très rapidement alors que le capital investi est faible. Les sommes gagnées sont souvent bien supérieures à ce que l'acheteur aurait pu mettre de côté en économisant sur son seul salaire. Si l’on peut investir avec certitude de l’argent avec une rentabilité supérieure au taux de l’emprunt, il y a tout intérêt à emprunter au maximum car chaque euro emprunté rapporte davantage qu’il ne coûte. C’est le pari que font tous les spéculateurs.

 

Ce qu’il est important de comprendre, c’est que l’effet de levier marche dans les deux sens, c’est-à-dire qu’en cas de baisse de l’actif, l’effet de levier dégrade la performance de votre investissement de façon plus profonde que si vous n’aviez pas recouru à un emprunt.

 

Le primo-accédant n’a pas le choix, il est obligé d’emprunter pour acheter. Donc consciemment ou pas, il joue avec l’effet de levier et les risques qui lui sont associés.

Le graphique ci-après donne le rendement financier obtenu par un propriétaire occupant en fonction de la croissance des prix de l’immobilier. Le paramétrage du simulateur reprend les conditions du logement acheté en 2008, précédemment défini, et toujours pour les trois cas suivants :

  • Achat réalisé avec un apport de 10%, soit des mensualités de 1.7Lo ;
  • Achat réalisé avec un apport de 47%, soit des mensualités de 1 L0.
  • Achat réalisé avec un apport de 100%, soit des mensualités de 0.

 

Pour connaître ce rendement financier, il suffit de chercher à quel taux il est nécessaire de placer le capital pour que le patrimoine de la solution location soit égal à celui de la solution achat.

Avec le simulateur, la rentabilité financière d’un achat est donnée par le taux de placement du capital qui permet d’obtenir un écart de patrimoine nul  entre les deux solutions achat et location. Pour ceux qui connaissent, le solveur d’Excel fait cela très bien.


 

 

 

Sur le graphique, on ne manquera pas de constater que les trois courbes passent par un point commun correspondant au point d’équilibre solution achat égale solution location (point vert). A droite de ce point on voit que l’effet levier est favorable au primo-accédant alors qu’à gauche de ce point le même effet levier est particulièrement dévastateur pour le primo-accédant : avec une baisse des prix de 3% par an il obtient un rendement financier de -64,7% par an, alors que la solution achat avec un apport de 100% donne un rendement financier de 0%. En 2008, les prix sont tels que le primo-accédant prend énormément de risque, notamment lorsque son apport personnel représente toutes ses économies. Le fait de pouvoir mettre un apport capable de couvrir la totalité ou même seulement la moitié du prix d’achat permet de prendre nettement moins de risque vis-à-vis de son patrimoine.

 

Dans le cas d’un achat financé à 100% par l’apport personnel, avec une croissance de 10% par an pendant 7ans, soit une hausse cumulée de 95%, notre propriétaire occupant réalise un rendement financier de 11,51% par an alors que le primo-accédant, avec ses 10% d’apport, réalise un rendement de 24,35% par an (point jaune).

 

Si maintenant on regarde ce même logement mais acheté avec les conditions de l’année 1998, on obtient le graphique suivant:

 

 

 

Le graphique montre très clairement que l’effet de levier a une action positive pour le primo-accédant dès que la croissance des prix est supérieure à -0.5% (point vert). Les prix étant à l’époque parfaitement cohérents avec les fondamentaux économiques, le primo-accédant prenait peu de risque à acheter sa résidence principale : la probabilité d’une baisse était très faible.

 

Dans le cas d’un achat financé à 100% par l’apport personnel et avec une croissance de 10% par an pendant 7ans, notre propriétaire occupant réalise un rendement financier de 14.21% par an alors que le primo-accédant, avec ses 10% d’apport, réalise un rendement de 38.19% par an (point jaune). On calcule même que pour un apport de 0% le primo-accédant paye des mensualités d’emprunt équivalentes à un loyer de départ (L0) et,  pour une croissance des prix de 10% par an, obtient un rendement financier de 74,67% par an ! Avec de telles conditions, le primo-accédant avait vraiment la vie belle.

 
Article suivant Faut-il acheter pour se loger ? (6)

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4 septembre 2008 4 04 /09 /septembre /2008 21:26

La croissance mondiale devrait fortement chuter en 2009 selon la Conférence des Nations unies pour le commerce et le développement (Cnuced) qui, plus pessimiste que les autres institutions, prévoit un ralentissement "marqué" et "prolongé".

Suite de l'article (Boursorama)

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1 septembre 2008 1 01 /09 /septembre /2008 20:55
« C'était un marché de fou qui n'avait pas de règle. Qui était à côté de la plaque. On était dans le virtuel. » Constat sévère signé Loïc Cantin, président de la Fnaim Loire-Atlantique.

Lien vers l'article (maville.com)
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29 août 2008 5 29 /08 /août /2008 20:43

Articles précédents:
Faut-il acheter pour se loger ? (1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Faut-il acheter pour se loger ? (3)

Faut-il acheter pour se loger ? (4)
Faut-il acheter pour se loger ? (5)

Le risque d’être en « negative equity »

Nous avons vu que l’effet de levier est particulièrement dangereux pour le primo-accédant. Il peut perdre beaucoup et se retrouver en negative equity. Un propriétaire occupant est en negative equity lorsque le produit de la vente de son bien immobilier est inférieur au capital restant dû à sa banque. C’est la situation où il perd son apport personnel ainsi que toutes les mensualités versées pour rembourser son prêt (patrimoine de la solution achat=0 au moment de la revente). Eventuellement il doit même sortir de l’argent de sa poche pour rembourser sa banque. On peut donc définir un niveau de croissance des prix en-dessous duquel le propriétaire occupant se trouve en situation de negative equity. Le graphique ci-après donne ce niveau en fonction de l’apport personnel.

 

Avec une baisse des prix de 5% par an pendant 7 ans, soit une baisse cumulée de 30%, notre propriétaire occupant sera en negative equity s’il achète son logement avec un apport personnel inférieur à 19%.

 

De même, avec une chute des prix de 7% par an pendant 7 ans, soit une baisse cumulée de 40%, on calcule que l’acheteur sera en negative equity avec un apport personnel inférieur à 32%. Pour un logement d’une valeur de 262 loyers cela représente tout de même un apport équivalent à 90 loyers (en comptant 7% de frais de notaire).

 

Avec un emprunt à taux fixe et compte tenu de la forte probabilité de baisse des prix, un primo-accédant ne doit aujourd’hui se lancer dans un achat immobilier que s’il possède un apport personnel ou tout au moins un patrimoine supérieur à 35% du montant total de l’achat.  


 


Pour résumer et conclure

Pour un primo-accédant et avec les conditions actuelles du marché immobilier, la solution achat ne commence à être rentable au bout de 7 ans que si la croissance des prix est supérieure à 3,20% par an, soit une hausse cumulée de 25%. Les professionnels de l’immobilier ont donc intérêt à nous faire croire que les prix augmentent toujours.

 

Autre point important, on démontre que l’équivalent loyer payé par un propriétaire occupant est pratiquement indépendant de l’apport personnel. Cela est d’autant plus vrai que le taux de placement du capital est proche des taux d’emprunt.

 

L’effet de levier est très important, car avec une hausse des prix de 7.5% par an, le propriétaire occupant est logé gratuitement, alors qu’avec une baisse de 2.7% par an, il paye un équivalent loyer deux fois plus élevé que celui de la solution location.

 

Effectivement, lorsque les prix montent très fort, payer un loyer c’est jeter l’argent par les fenêtres ; mais lorsque la croissance des prix est en-dessous d’un certain niveau (de l’ordre de 3,20% en ce moment), c’est le propriétaire occupant qui jette l’argent par les fenêtres alors que le locataire, lui, gagne de l’argent.  On démontre même que le locataire est logé gratuitement si les prix baissent de seulement 2.7% par an sur 7 ans, soit une baisse cumulée de 17.5%.

 

Le graphique que vous allez découvrir ci-après résume tout ce qui a été dit. Les calculs correspondent à notre logement acheté en 2008 et défini plus haut. Il vous donne le taux de croissance des prix nécessaire  en fonction de l’équivalent Loyer (EL) et de votre apport personnel. Trois courbes sont tracées : EL=0 (vous êtes logé gratuitement), EL=1 loyer (solution achat=solution location) et EL=2 loyers (vous payez un EL 100% plus élevé que celui de la solution location). Et enfin, le tracé rouge (perte des sommes investies) vous donne le taux de croissance des prix pour lequel vous perdez la totalité de votre investissement (votre apport personnel ainsi que toutes vos mensualités). En-dessous de ce niveau de croissance vous êtes dans le rouge (negative equity) et au moment de la revente vous devrez sortir de l’argent de votre poche pour rembourser la dette que vous avez vis-à-vis de votre banque. 




Acheter sa résidence principale pour être chez soi a donc un prix et le risque de perdre une partie de son patrimoine est loin d’être négligeable. C’est même particulièrement dangereux pour le primo-accédant qui investit toutes ses économies. Il faut savoir qu’il y a 50 ans le prix moyen d’un logement en France était de l’ordre de 70 loyers alors qu’aujourd’hui les prix sont en moyenne de 262 loyers. De nos jours les prix sont tels que l'immobilier doit être considéré comme un produit financier
au même titre qu’une obligation ou une action en bourse. Pour vos choix d’investissement, fiez-vous avant tout à la réalité des données économiques et n’oubliez pas qu’une bonne affaire se fait à l’achat et non pas à la revente.

 

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27 août 2008 3 27 /08 /août /2008 06:26
Les beaux appartements de Chamonix, Cannes ou du 7e arrondissement parisien continuent de grimper. Ce sont toujours les trois sites les plus chers de France. Mais qu'en est-il du reste de l'immobilier ? En agrégeant toutes les données que nous possédons, voici quelques scénarios de rentrée.


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27 août 2008 3 27 /08 /août /2008 06:24
Une crise peut en cacher une autre. Parmi les causes qui ont conduit à la crise immobilière majeure des USA et au désastre des subprimes, Michael Klare, professeur au Hampshire College, rappelle le rôle crucial tenu par le coût de l'énergie. Dans une société où l'urbanisme extensif et ses longs trajets en automobile gagnés par l'obésité sont consubstantiels au rêve américain, le passage de la facture pétrolière de 45 milliards de dollars en 1998 à 400 milliards de dollars aujourd'hui a contribué à fragiliser des ménages lourdement endettés.


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25 août 2008 1 25 /08 /août /2008 20:34
Une étude de l'Institut XERFI intitulée "L'immobilier de logement à l'horizon 2015", les prix de l'immobilier devraient continuer de baisser en France jusqu'en 2011-2012 avant de remonter dans les années qui suivront.

Lien vers le document XERFI


Je remercie XERFI de m'avoir transmis ce document.
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23 août 2008 6 23 /08 /août /2008 07:20
"Avis aux futurs acquéreurs : patientez, car les prix sont en train de chuter ! (Et les frais d'agence aussi)"

"Avis aux propriétaires vendeurs : proposez vos prix de vente à des minima respectifs, car les prix sont en train de baisser !"

Suite de l'article (La chronique AGORA)

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  • : Blog de Marc Candelier
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IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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