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2 octobre 2008 4 02 /10 /octobre /2008 21:45
Emission spéciale crise 16h-17h

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2 octobre 2008 4 02 /10 /octobre /2008 06:05
Un simulateur disponible sur le site de L'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL)



Accès au simulateur


Cet outil de calculs nécéssite un navigateur récent (Internet Explorer 6 ou +, Netscape 7 ou +) et le javascript activé.
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1 octobre 2008 3 01 /10 /octobre /2008 18:19
L'État, les banques, les médias sont-ils responsables de la plus grande crise financière depuis le krach de 1929?

Dans la rue, rien n'a changé. Pas de petits épargnants agglutinés devant les banques pour récupérer leurs économies ni de courtiers ruinés sautant par les fenêtres. Difficile de croire que nous vivons la pire crise financière depuis le krach de 1929. A chaque intervention de l'Etat américain, il nous semble même que la tempête est calmée. Mais qui en portera la responsabilité devant l'Histoire ?


Suite de l'article (levif.be)

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1 octobre 2008 3 01 /10 /octobre /2008 18:13
Le risque d'une crise systémique augmente si le plan Paulson n'est pas adopté au plus vite selon Elie Cohen, directeur de recherche au CNRS, professeur à Sciences Po Paris et membre du Conseil d'analyse économique (CAE).

Suite de l'article (boursorama.com)
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1 octobre 2008 3 01 /10 /octobre /2008 17:45
Les Américains sont aujourd'hui surendettés. Si le plan Bush est adopté, c'est la garantie de difficultés de long terme pour la classe moyenne aux Etats-Unis. L'analyse de Gilles Bouleau.





Un reportage de TF1
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1 octobre 2008 3 01 /10 /octobre /2008 17:27
Face à l'ampleur de la crise, les autorités américaines tentent de savoir si la crise était prévisible. Explications (Tf1).



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30 septembre 2008 2 30 /09 /septembre /2008 20:11
Les propriétaires français sont-ils les prochaines victimes de la crise financière? Alors que la tempête internationale gagne les banques européennes, certains foyers français subissent déjà de plein fouet la crise via un crédit très particulier: celui du prêt-relais. Selon l'Association française des usagers des banques (Afub), au moins 30.000 foyers qui auraient contracté ce crédit seraient menacés de saisie.

Suite de l'article (20minutes.fr)
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29 septembre 2008 1 29 /09 /septembre /2008 18:05
Alors que le Congrès américain examine depuis lundi le plan de sauvetage de 700 milliards de dollars, la BCE a annoncé lundi l'injection de 120 milliards d'euros. D'où vient cet argent ? Les explications de Jean-Marc Sylvestre (Tf1).

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29 septembre 2008 1 29 /09 /septembre /2008 18:03

La dette totale des USA atteint 51 019 milliards de $ et représente 3,6 fois le PIB. Le ratio dette totale / PIB représente plus du double de celui atteint à la fin de 1929. Cela représente 167 000 $ par citoyen américain, ou encore 669 000$ pour un ménage standard (couple avec deux enfants).

Pour en savoir plus (Site de Loic Abadie)

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26 septembre 2008 5 26 /09 /septembre /2008 20:05


Article précédent Faut-il acheter pour se loger ? (1)


Loyer payé par un propriétaire occupant

On comprend donc bien qu’un propriétaire occupant paye un équivalent loyer. Le problème étant posé, je vous propose de calculer ce loyer en fonction du taux de croissance des prix de l’immobilier. Pour cet exercice je choisis volontairement de réaliser les calculs pour un investissement d’une durée de 7 ans : c’est la durée moyenne d’occupation d’un logement en France.

 

Pour éviter toute ambiguïté, il est utile de préciser que la croissance des prix de l’immobilier correspond à l’inflation observée sur le prix des logements, sur une période d'un an. Elle s’exprime en % de la valeur observée au début de l’année considérée.

 

Pour construire la courbe que vous allez découvrir ci-après, j’ai utilisé le simulateur accessible à l’adresse : Simulateur Achat-Location version 8.1

 

Pour réaliser les simulations, j’ai retenu un paramétrage représentatif de notre marché immobilier (août 2008):

 

  • Loyer de départ de 1000€ hors charge (L0)
  • Prix d’achat du logement 262000€ (Ratio prix/loyer de 262)
  • Croissance des loyers 2.9% par an (Pour 2008 on s’oriente plutôt vers 2%)
  • Croissance des prix variable entre -10% et +10% par an
  • Taux de Placement du capital 4,5% net
  • Frais de notaire 7%
  • Frais d’agence 5% (à la revente)
  • Durée de l’emprunt 20 ans
  • Taux d’emprunt de 5.05% + 0.4% d’assurance
  • Apport personnel de 10% avec des mensualités de 1.7L0 (Cas du Primo-accédant)
  • Taxe foncière égale à un loyer (1000€ au départ)
  • Frais d’entretien et de réparation représentant de l’ordre d’un loyer par an (1000€ au départ)
  • Durée d’investissement de 7 ans (revente au bout de 7 ans)

 

 

 

 

Analyse du graphique

Le point d’équilibre entre les deux solutions achat et location correspond au point vert placé sur la courbe. Pour une croissance des prix de 3.20% par an le propriétaire occupant a un équivalent loyer égal à celui de la solution location. On ne gagne rien à être propriétaire et on ne perd rien à être locataire. Mais on est malgré tout chez soi !

 

Pour information, à la date de la revente, et pour une croissance de 3.20% par an, le simulateur donne  la situation suivante:

·         Loyer de la solution location=1222€,  soit une augmentation de 22% sur 7 ans ;

·         Equivalent loyer de la solution achat=1222€, soit 1 loyer ;

·         Valeur du logement=326165€ (267 loyers) ;

·         Capital restant dû à la banque=192410€ (158 loyers) ;

·         Investissement total=189432 (155 loyers) ;

·         Patrimoine solution achat=Patrimoine solution location=117450€ (96 loyers).

 

Pour une croissance des prix supérieure à 3.20%, le propriétaire occupant paye un équivalent loyer inférieur à 1 loyer. Et avec une croissance de 7.5% (point jaune), soit une hausse de 66% sur 7 ans, il est même logé gratuitement (équivalent loyer = 0).

 

Par contre, avec une baisse des prix de 2.7% par an (point bleu), soit une baisse de 17.5% sur 7 ans, il doublera son loyer par rapport à la solution location.


Bien évidemment lorsque la solution achat fait perdre de l’argent, la solution location en gagne. C’est ainsi qu’avec une baisse des prix de 2.7% par an, la solution location permet d’être logé gratuitement. Bien entendu ce raisonnement n'est valable que si vous avez la réelle intention d’acheter un jour.

 

Autre point particulier, lorsque les prix restent stables pendant 7 ans (point bleu clair) notre propriétaire occupant paye un équivalent loyer 60% plus élevé que celui de la solution location.

 

Ecart de patrimoine entre solution achat et solution location

Bien entendu l’écart de loyer avec la solution location constitue un gain ou une perte qui cumulée sur la durée de l’investissement représente un écart de patrimoine entre les deux solutions achat et location. Le graphique suivant donne cet écart en fonction de la croissance annuelle des prix.

 

 

 

 

Pour une croissance des prix de 7,5% par an (point jaune), le graphique montre que le propriétaire occupant réalisera un gain équivalent à 85 loyers par rapport à la solution location. Alors que pour une baisse des prix de seulement 2.7% par an, il subira une perte équivalente à 85 loyers.

 

Le graphique montre également que si les prix restent stables pendant 7 ans, celui qui achète aujourd’hui risque de perdre l’équivalent de 50 loyers.

 

On comprend mieux pourquoi la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) refuse toujours de parler de baisse des prix. Et ce alors que les acteurs du secteur sont de plus en plus nombreux à envisager une baisse allant de 10 à 15% sur 2 ans (Voir cet article La Fnaim ne voit toujours pas de baisse des prix dans l'ancien ).

 


Article suivant Faut-il acheter pour se loger ? (3) 

 

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  • : Blog de Marc Candelier
  • : Comprendre pourquoi les prix du marché immobilier peuvent monter mais aussi descendre !
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IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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