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18 septembre 2008 4 18 /09 /septembre /2008 21:24

Articles précédents:
Faut-il acheter pour se loger ? (1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)


Que se passe-t-il si l’achat est réalisé sans emprunt ?

 

Avant toute chose, il faut bien comprendre que lorsqu’on achète un logement avec un emprunt, tous les mois on rembourse des intérêts et une partie du capital restant dû à sa banque. Au bout de quelques années on devient propriétaire de son logement et on ne rembourse plus rien.

 
Une fois la dette remboursée, beaucoup de personnes pensent être logées gratuitement. C’est totalement faux. Je m’explique. Prenons le cas d’un acheteur qui dispose du capital pour réaliser l’achat de sa résidence principale. Il n’a donc pas besoin d’emprunter. Mais voilà, une fois investi dans son logement, ce capital ne lui rapporte plus rien. En conséquence, tous les mois il n’a plus les intérêts que lui procurait le placement de cette somme. Or, un bon gestionnaire obtient un rendement du capital assez proche des taux d’emprunt pratiqués sur le marché. En conclusion, qu’il y ait un emprunt ou pas, un loyer de l’argent est malgré tout payé sur la totalité de l’investissement (des intérêts d’emprunt ou la perte d’une rente).

 

Le graphique ci-après donne trois courbes qui permettent de voir comment évolue l’équivalent loyer en fonction de l’apport personnel :

  • Achat réalisé avec un apport de 10%, soit des mensualités de 1.7Lo ;
  • Achat réalisé avec un apport de 47,5%, soit des mensualités de 1 L0;
  • Achat réalisé avec un apport de 100%, soit des mensualités de 0.

 

Il faut ici bien prendre en compte qu’il y a un écart de 0.95% (95 points) entre le taux de placement du capital et le taux d’emprunt.

  

 

Le graphique montre très clairement que le montant de l’apport personnel ne change pas grand-chose, notamment si le taux de placement du capital est proche de celui du taux d’emprunt.

 

Ce constat est important car cela signifie qu’un achat réalisé sans emprunt ne vous dispensera pas de payer un équivalent loyer du même ordre de grandeur que celui du primo-accédant qui, lui, paye tous les mois des intérêts à sa banque.

 

Bien évidemment, vous avez intérêt à emprunter le maximum si vous êtes capables d’obtenir un taux de placement du capital supérieur au taux d’emprunt proposé par votre banque.

 

Replaçons ce logement dans les conditions que nous avions il y a 10 ans

 

 

Article suivant  Faut-il acheter pour se loger ? (4)


 

 

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18 septembre 2008 4 18 /09 /septembre /2008 19:44
Plusieurs sites internet permettent de suivre l'évolution des prix des biens immobiliers depuis le jour de leur mise en vente. Certaines baisses donnent le tournis.


 Suite de l'article (lefigaro.fr)

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18 septembre 2008 4 18 /09 /septembre /2008 19:31
AVIS D'EXPERTS - Krach ou pas krach ? Six spécialistes livrent leurs analyses.


L
ien vers l'article (lefigaro.fr)

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18 septembre 2008 4 18 /09 /septembre /2008 18:01
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17 septembre 2008 3 17 /09 /septembre /2008 08:39

La prise de contrôle par les autorités fédérales américaines de l'assureur AIG est la dernière étape en date de la crise du "subprime", du nom des crédits hypothécaires à risque aux Etats-Unis, qui s'est étendue à tout le système financier mondial.


Suite de l'article (Boursorama)

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16 septembre 2008 2 16 /09 /septembre /2008 18:50

QUEL étrange personnage que René Pallincourt... Le président de la fédération nationale des agents immobiliers, la Fnaim, vient de reconnaitre que, oui, le marché de l'immobilier n'allait pas si bien que cela! Cela faisait plus de 18 mois qu'il expliquait doctement que le recul de l'activité était temporaire, qu'il était limité, et que les prix n'étaient pas affectés par cette baisse. Bref, pour lui, tout allait bien.

Suite de l'article (Challenges.fr)


Voir aussi  Crise de l'immobilier : cri d'alarme de la Fnaim

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15 septembre 2008 1 15 /09 /septembre /2008 21:28
La Fédération nationale de l'immobilier répond à ses détracteurs qui l'accusent de minorer la crise du secteur pour tenter de maintenir l'activité. Elle lance un cri d'alarme auprès des pouvoirs publics.

Suite de l'article (LaTribune.fr)





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12 septembre 2008 5 12 /09 /septembre /2008 20:30

Articles précédents:
Faut-il acheter pour se loger ? (1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Faut-il acheter pour se loger ? (3)

Replaçons ce logement dans les conditions que nous avions il y a 10 ans

En 1998 la baisse des prix, qui avait débutée en 1991, était pratiquement terminée depuis deux ans. Les taux d'emprunt se situaient autour de 4,9% pour un prêt sur 15 ans. Ils étaient donc comparables à ceux d’aujourd’hui. Par contre les frais de notaire représentaient de l'ordre de 10% du prix d'achat et le capital était mieux rémunéré (6%). Le même logement se négociait au prix moyen de 106648€ et représentait 133 loyers (il n’y a pas d’erreur !). En voyant ces chiffres on a bien évidemment envie de regarder comment pouvait varier l’équivalent loyer en fonction de la croissance des prix et de comparer cela à notre situation actuelle. Pour obtenir le graphique ci-après, j’ai retenu le paramétrage suivant:

 

  • Loyer de départ de 805€ (L0)
  • Prix d’achat du logement 106648€ (Ratio prix/loyer de 132,5)
  • Croissance des loyers 2.0% par an
  • Croissance des prix variable entre -10% et +10% par an
  • Taux de Placement du capital 6% net
  • Frais de notaire 10%
  • Frais d’agence 5% (à la revente)
  • Durée de l’emprunt 20 ans
  • Taux d’emprunt de 4.90% + 0.4% d’assurance
  • Apport personnel de 10% avec des mensualités de 715€ soit 0.89L0 (Cas du Primo-accédant)
  • Taxe foncière égale à un loyer (805€ au départ)
  • Frais d’entretien et de réparation représentant de l’ordre d’un loyer par an (805€ au départ)
  • Durée d’investissement de 7 ans (revente au bout de 7 ans)

 

 

 

 

Ce graphique met en évidence des différences qui nous ouvrent les yeux. Alors qu’en 1998 nous étions pénalisés par des frais de notaire relativement élevés, le point d’équilibre des deux solutions achat et location correspondait à une croissance de -0.5% (soit une baisse de 0.5% par an). Compte tenu de la stabilité des prix que nous avions à l'époque, on pouvait acheter sa résidence principale sans prendre beaucoup de risque: le niveau des prix permettait d'absorber une baisse annuelle de 0.5% et, avec des prix stables sur 7 ans, l'équivalent loyer était de 0.96 loyer, soit 4% inférieur à celui de la solution location.

 

Si maintenant on calcule le Rendement Locatif Net (RLN) appliqué à une résidence principale (1), on calcule un RLN de 100x(10/(132.5x1,10))=6.9% non imposable. Le rendement locatif est donc supérieur au taux de placement du capital qui était de 6%. Les prix étaient donc parfaitement cohérents avec les fondamentaux économiques et la décision d’achat de sa résidence principale était évidente.

   

Le graphique montre également que notre propriétaire occupant était logé gratuitement pour une croissance des prix de 8.3% par an (un peu plus qu'en 2008).  Par contre il fallait atteindre une baisse de 21% par an (8 fois plus qu'en 2008 !) pour arriver à payer un équivalent loyer deux fois plus élevé que celui de la solution location.

 

On ne manquera pas de remarquer la différence qu’il y a au niveau des mensualités d’emprunt. En 1998 on avait des mensualités de 0.89 L0 (Loyer de départ) alors qu’en 2008 les mensualités sont de 1,7 L0. Conclusion, avec des conditions strictement identiques (apport de 10% et emprunt sur 20 ans) l’achat d’un logement en 2008 nécessite à un primo-accédant de faire un effort deux fois plus élevés sur ses mensualités d’emprunt, qu’il y a 10 ans.

 

Il faut également souligner que pour un achat financé à 100% par un emprunt (apport nul), le simulateur calcule des mensualités d’emprunt légèrement inférieures au loyer de départ L0 ! Il n’y avait donc aucun risque à investir dans de l’immobilier : les prix ne pouvaient qu’augmenter.

 

 (1) Pour le calcul du rendement locatif se reporter à la page 2 du document  Estimation d'un actif immobilier .
 

Les dangers de l’effet levier

 

Article suivant  Faut-il acheter pour se loger ? (5)

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12 septembre 2008 5 12 /09 /septembre /2008 20:25

Les prix de l'immobilier en France et dans de nombreux pays du monde ont subi ces dernières années une flambée historiquement inédite. On avait bien connu un phénomène similaire entre 1985 et 1990, mais limité à la région parisienne et d'une moindre ampleur. Les raisons de cette flambée sont une combinaison de facteurs :
- manque structurel de logements ;
- solvabilisation des ménages via la baisse des taux d'intérêt puis allongement des durées ;
- politique foncière excessivement restrictive ;
- effet d'entraînement de la hausse, l'immobilier devenant, tant que les prix montent, un placement très    intéressant, et les acheteurs potentiels se précipitant tous sur le marché en même temps de peur de ne plus pouvoir acheter plus tard.

Suite de l'article (par thomthom)

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11 septembre 2008 4 11 /09 /septembre /2008 18:00

Un interview d'Yves Gillet PDG du réseau «l'Etude Immobilière »



Il n'a pas la langue de bois le petit Yves. A mon avis René va certainement lui téléphoner ce soir pour lui dire deux mots. 

Pour une petite visite sur le site du réseau l'Etude immobilière 
link
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IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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