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19 octobre 2005 3 19 /10 /octobre /2005 20:59

Jean-Pierre Petit, Exane BNP PARIBAS, directeur de la recherche économique, in AGEFI
30 septembre 2005.

Favorisée par les Etats, les banques centrales et les professionnels, la bulle immobilière est une duperie collective.


Selon les estimations de The Economist, la hausse de la valorisation du patrimoine immobilier résidentiel dans les pays développés a été de plus de 30.000 milliards de dollars au cours des cinq dernières années, jusqu’au premier trimestre 2005 (dernières données disponibles agrégées), pour s’établir à environ 70.000 milliards aujourd’hui.
La progression des cinq dernières années représenterait environ 100% d’une année actuelle de PIB de ces pays. Sur cette base, elle dépasserait donc les niveaux enregistrés lors des grandes bulles boursières des années 20 et 90. Ajoutons qu’aucun facteur «réel» n’a pu justifier une telle dérive, ni sur le plan démographique ou migratoire, ni sur le plan macroéconomique, l’environnement étant resté globalement peu favorable sur la période en terme de croissance (à peine 2% de croissance annuelle sur 2001-2004 dans l’OCDE) et d’emploi.

L’immobilier résidentiel connaît tout simplement une bulle, phénomène fréquent dans ce secteur, historiquement et mondialement. Il y a une loi solidement ancrée en économie: une bulle n’est toujours définie qu’a posteriori, c’est-à-dire lorsqu’elle a éclaté. Entre-temps, il se trouvera toujours «une armée» d’économistes et d’experts en tout genre pour justifier une tendance qui les surprend eux-mêmes.
Les bulles persistent car il n’existe jamais de méthodes claires, évidentes ou objectives susceptibles de démontrer leur existence. Par sa propre dynamique, une bulle convainc la majorité que cette tendance ne peut que se prolonger car elle doit, pense-t-on, certainement être justifiée. C’est sa principale force.

Dans toute bulle, il y a aussi des coupables et des victimes. Les coupables sont connus, les victimes le sont moins. Parmi les coupables, il y a en premier lieu les banques centrales. Celles-ci sont quasi-universellement chargées de la stabilité des prix. Lorsque la hausse des prix à la consommation approche les 3%, la plupart des banques centrales occidentales resserrent les conditions monétaires ou menacent de le faire. Lorsque les prix immobiliers approchent les 10, 15, voire 20%, comme ce fut le cas dans les années récentes, les banques centrales ne disent rien. Cherchez l’erreur!
L’astuce consiste à ne pas intégrer les prix des logements dans les indices de prix à la consommation alors qu’il s’agit, pour l’essentiel, d’un prix représentatif d’un service de logement. Les banques centrales nous répètent inlassablement depuis trente ans qu’une inflation faible et stable est une condition nécessaire à une croissance saine et durable. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle on leur a octroyé l’indépendance dans de nombreux pays.

Le principe de stabilité des prix devait l’emporter sur les velléités gouvernementales de relancer artificiellement ou provisoirement la croissance en faisant de l’inflation. Or, le logement est probablement un domaine où une inflation tendanciellement faible et stable est optimale pour les ménages dans le long terme. Les banques centrales ne nous disent pas pourquoi une inflation traditionnelle à 3% est intolérable alors qu’une inflation immobilière à 10 ou 20% ne l’est pas. Leur faillite est donc ici complète.
Il faut dire, à la décharge des banques centrales, que l’État a tout fait dans les années récentes pour favoriser la bulle immobilière. Par là même, il a pu compenser les effets dépressifs du «carnage boursier» de 2000-2002 sur les patrimoines. Jouant sur l’effet richesse, le dynamisme des dépenses d’équipement du foyer, la baisse de l’épargne et la hausse de la dette, la consommation des ménages s’est maintenue, même sans emploi ni hausse salariale.
L’État en a même rajouté. Dans un pays comme la France, où pourtant le traitement fiscal de l’immobilier était déjà favorable, il a décidé de multiplier les programmes de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif, étendu les prêts à taux-zéro, réduit les droits de donation/succession.

La communauté bancaire n’est pas en reste: outre la baisse massive des taux, elle a dans de nombreux pays allongé la maturité des prêts, baissé les exigences d’apport personnel et développé les contrats à taux variable, participant ainsi à la procyclicité du secteur.
Les professionnels de l’immobilier constituent, quant à eux, des «coupables» logiques. Une hausse à deux chiffres des prix immobiliers pendant plusieurs années dans un pays incapable de créer le moindre emploi et où les salaires réels stagnent ne les étonne pas. La démographie, les familles recomposées, l’insuffisance de l’offre, tout ou presque aura été avancé pour justifier la hausse vertigineuse de leur chiffre d’affaires.
Dans ces conditions, il n’est pas étonnant de voir l’inflation immobilière perdurer. C’est même le contraire qui eût été étonnant.

Les victimes s’ignorent pour l’essentiel. C’est d’ailleurs le propre d’une bulle que de faire croire aux perdants qu’ils sont des gagnants potentiels ou virtuels.
Heureux de prendre la vague, les primo-accédants confondent l’amélioration de leurs conditions de logement et le fait de devenir propriétaire. En favorisant le surendettement, la bulle fragilise de nombreux ménages, notamment les plus vulnérables qui gèrent plus difficilement leur cycle de vie (professionnel ou familial).
La bulle fait surtout courir plusieurs risques aux propriétaires: le risque de moins-value, d’illiquidité, de mauvaise diversification du patrimoine (60% du patrimoine investi en immobilier en France aujourd’hui). Compte tenu de la très forte financiarisation du logement, un achat immobilier constitue aussi un pari sur le marché obligataire. Toute correction obligataire future – ne parlons pas d’un krach – se traduira par un ajustement récessif sur les prix immobiliers.

La bulle masque aussi les nombreux coûts de la détention immobilière: frais d’entretien et de rénovation, fiscalité (hausse de 5% l’an dernier de la taxe foncière sur le foncier bâti en France). Notons à propos de la fiscalité que l’immobilier résidentiel constituera certainement l’une des rares bases d’imposition que la concurrence fiscale européenne et mondiale ne touchera pas. C’est dire que, vieillissement aidant, la détention immobilière a de fortes chances d’être surtaxée au cours des années à venir.
Sur un plan plus collectif, la bulle immobilière réduit la mobilité, détourne l’épargne des ménages des placements à risque nécessaires pour favoriser l’innovation et la croissance. A l’inverse d’une bulle boursière, une bulle immobilière n’a jamais renforcé la productivité d’un pays. En maintenant aussi artificiellement la demande domestique, elle tend à creuser les déficits extérieurs (Espagne, Royaume-Uni, France, États-Unis).
Bref, comme tout phénomène inflationniste, une bulle immobilière brouille les choix, favorise le gaspillage, détruit de la valeur et fait donc perdre du temps aux sociétés qui y cèdent. La bulle immobilière est donc une duperie collective



Source (expert-immo.ch)


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5 août 2005 5 05 /08 /août /2005 07:29
Depuis plusieurs années déjà, les prix de l'immobilier ne cessent de grimper, les taux d'intérêt sont toujours au plus bas, la demande ne semble pas ralentir. Allons-nous connaître le même phénomène qu'en 1991 où les prix du marché immobilier avaient chuté de manière fulgurante ?


La question de cette série d'été spécial immobilier est de savoir s'il y a un risque ou non d'éclatement de la bulle immobilière. Chaque vendredi d'août, la rédaction aborde un des aspects du secteur. Aujourd'hui, René Pallincourt, président de la Fnaim, commente le marché français.

Comment a évolué le marché de l'immobilier ces derniers mois ?

Suite de l'article (boursorama.com)

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30 juin 2004 3 30 /06 /juin /2004 06:12
Dans tous les pays développés, à l'exception de l'Allemagne et du Japon, les prix de l'immobilier o­nt connu une croissance exponentielle. Un ajustement est aujourd'hui considéré comme inévitable. S'il est brutal, il pourrait provoquer des dégâts considérables.

Suite de l'article (Le journal de l'agence)
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13 février 2003 4 13 /02 /février /2003 20:17
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8 avril 2001 7 08 /04 /avril /2001 07:22
Depuis le travail de pionnier réalisé par Gaston Duon dans les années quarante sur le prix des logements à Paris de 1840 à 1944, la statistiquepublique, concentrant son effort presque exclusivement sur l'étude du nombre et du prix des logements neufs, avait négligé l'étude du prix des logements anciens, jusqu'à la publication des premiers indices « Notaires-INSEE » dans les années quatre-vingt. L'approche décrite ici contribue à combler cette lacune. En exploitant les informations sur l'origine de propriété figurant dans les actes de vente numérisés depuis plusieurs années dans les bases de données notariales, elle permet de remonter plusieurs décennies dans le temps sans pour autant nécessiter un retour toujours fastidieux aux archives administratives, notariales ou bancaires. La comparaison des séries de prix des logements ainsi reconstituées jusqu'au milieu du dix-neuvième siècle avec des séries macroéconomiques, financières, démographiques et autres permet ensuite de caractériser les évolutions du prix des logements.

Accès au document (Jacques FRIGGIT)
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1 avril 2001 7 01 /04 /avril /2001 08:23

L’évolution sur longue période du prix des logements (période 1840 à 1999)
Description (format PDF - 227.8 ko)
Bibliographie (format PDF - 35.4 ko)
Séries longues (format Excel - 271 ko)

Voir aussi

Séries régionales annuelles
Séries débutant en 1985.

Enquête sur le prix des terrains à bâtir
Parutions récentes

Ventes de logements neufs et anciens
Accès aux résultats

Prix des logements et autres agrégats sur le long terme
Accès aux résultats

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18 juillet 2000 2 18 /07 /juillet /2000 22:02
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15 mai 1991 3 15 /05 /mai /1991 18:24

Les Echos n° 15888 du 15 Mai 1991 • page 7

Le volume des transactions marque le pas, mais les prix continuent de valser, confirmant la pénurie qui caractérise Paris depuis dix ans.

Ralentissement et rééquilibrage: telles sont les conclusions principales de l'étude réalisée par la Chambre des Notaires de Paris sur le marché parisien des appartements anciens libres en 1990. Le nombre des ventes a été de 36.964 unités, en baisse de 8,2% sur l'année précédente. Les effets du conflit du Golfe, à compter d'août dernier, ont pesé sur la seconde partie de l'année. Les transactions ont atteint difficilement les 16.000 unités, un chiffre inférieur de 15% à la moyenne des ventes du second semestre des quatre années précédentes.
Les arrondissements du quart-Nord-est assurent désormais plus du tiers des échanges, alors que la part de marché des quartiers résidentiels de l'Ouest (du XIVème au XVIIème arrondissement) est maintenant légèrement inférieure à 30%. La part des arrondissements centraux s'est un peu resserrée, mais reste de l'ordre du quart des transactions. Le solde se retrouve dans le Sud-est, avec la montée en puissance du XIIème et le tassement dans le XIIIème.

Ralentissement de la hausse des prix
De leur côté, les prix moyens au m2 se maintiennent. Depuis mai 1989, les notaires constatent bien un fléchissement de la hausse, mais pas une inversion de tendance. L'indice des prix, mis au point avec l'INSEE, a atteint, en effet, 293,7 au second semestre dernier sur une base 100 en 1983: les tarifs ont presque triplé en sept ans. Le prix pondéré en francs courants dépasse les 22.000 francs le m2, soit une hausse de 17,8% pour l'ensemble de l'année 1990 contre 21% en 1989.
Autre constat des notaires: la poursuite de la baisse de la taille moyenne des appartements vendus. L'année dernière, cette surface s'est établie à 49,95 m2. Explication: une conjoncture générale incertaine, conjuguée à une très forte hausse des prix, ont contribué au repli du marché vers des logements plus petits. Seuls les arrondissements de l'Ouest parisien franchissent la barre moyenne des 60 m2. Le XVIème atteint même les 83 m2.

 

F. P.

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Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

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