Blog de Marc Candelier
Avec une prime de risque en hausse, la pierre attire à nouveau les investisseurs, mais, hors avantage fiscal, son rendement reste faible
PROPOS RECUEILLIS PAR MARIE-CHRISTINE SONKIN ET FRÉDÉRIC DURAND-BAZIN | JDF HEBDO | 12.12.2009 | Mise à jour : 21H42 TABLE RONDE - Avec une prime de risque en hausse, la pierre attire à nouveau les investisseurs, mais, hors avantage fiscal, son rendement reste faible
Les prix peuvent-ils encore baisser ? Sauf accident majeur côté taux d'intérêt, l'heure est plutôt à la stabilisation, mais certaines villes n'ont pas encore purgé les excès passé.
LE JOURNAL DES FINANCES. La pierre peut-elle toujours être considérée comme une valeur refuge ?
BERNARD DE CRÉMIERS (Coprésident de Laforêt immobilier): Plus qu'un refuge, je dirais que la pierre représente la sécurité. Des études récentes réalisées sur les jeunes générations montrent leur volonté de transmettre un patrimoine pérenne. Ce sont d'ailleurs les primo-accédants qui animent le marché.
CHRISTIAN ROLLOY (Président de Promogim): A la fois symbole de refuge et de sécurité, la pierre est plébiscitée par les acheteurs. Elle correspond à un besoin fondamental. Pour les dix prochaines années, le marché recèle un potentiel important pour des raisons à la fois démographiques et sociologiques. Les investisseurs ne s'y trompent pas, ni d'ailleurs le primo-accédant.
Suite de l'article (jdf.com)
Petit rappel
Au plus haut de la bulle, les prix rapportés au PIB par ménage présentaient une surestimation de 80%. Pour retrouver un marché cohérent avec les fondamentaux économiques, le ratio Prix/Loyer doit baisser de 45%. Les prix devraient donc descendre autour de 143 Loyers, ce qui correspond à un rendement brut de 12/(143 x 107%)=7,84% (avec 143 x 107%= capital investi, en comptant 7% de frais de notaire). Ne pas oublier qu'en 1998 les prix étaient en moyenne autour de 130 loyers, et permettaient donc d'obtenir un rendement brut de 8,4%.
PROPOS RECUEILLIS PAR MARIE-CHRISTINE SONKIN ET FRÉDÉRIC DURAND-BAZIN | JDF HEBDO | 12.12.2009 | Mise à jour : 21H42 TABLE RONDE - Avec une prime de risque en hausse, la pierre attire à nouveau les investisseurs, mais, hors avantage fiscal, son rendement reste faible
Les prix peuvent-ils encore baisser ? Sauf accident majeur côté taux d'intérêt, l'heure est plutôt à la stabilisation, mais certaines villes n'ont pas encore purgé les excès passé.
LE JOURNAL DES FINANCES. La pierre peut-elle toujours être considérée comme une valeur refuge ?
BERNARD DE CRÉMIERS (Coprésident de Laforêt immobilier): Plus qu'un refuge, je dirais que la pierre représente la sécurité. Des études récentes réalisées sur les jeunes générations montrent leur volonté de transmettre un patrimoine pérenne. Ce sont d'ailleurs les primo-accédants qui animent le marché.
CHRISTIAN ROLLOY (Président de Promogim): A la fois symbole de refuge et de sécurité, la pierre est plébiscitée par les acheteurs. Elle correspond à un besoin fondamental. Pour les dix prochaines années, le marché recèle un potentiel important pour des raisons à la fois démographiques et sociologiques. Les investisseurs ne s'y trompent pas, ni d'ailleurs le primo-accédant.
Suite de l'article (jdf.com)
Petit rappel
Au plus haut de la bulle, les prix rapportés au PIB par ménage présentaient une surestimation de 80%. Pour retrouver un marché cohérent avec les fondamentaux économiques, le ratio Prix/Loyer doit baisser de 45%. Les prix devraient donc descendre autour de 143 Loyers, ce qui correspond à un rendement brut de 12/(143 x 107%)=7,84% (avec 143 x 107%= capital investi, en comptant 7% de frais de notaire). Ne pas oublier qu'en 1998 les prix étaient en moyenne autour de 130 loyers, et permettaient donc d'obtenir un rendement brut de 8,4%.
Lun 14 déc 2009
5 commentaires
Bonjour,
Etant moi même agent immo, je ne cesse tous les jours d'essayer de convaincre les vendeurs de baisser leur prix pour pouvoir vendre, et ce genre d'article ne m'aide pas vraiment, c'est de l'intox mais les vendeurs y croient dur comme fer. Tant que le marché ne baissera pas franchement, l'immobilier ne repartira pas de si tôt . Les courbes de FRIGGIT sont un bon outil face au vendeurs qui ne veulent pas comprendre ou nous en sommes.
Etant moi même agent immo, je ne cesse tous les jours d'essayer de convaincre les vendeurs de baisser leur prix pour pouvoir vendre, et ce genre d'article ne m'aide pas vraiment, c'est de l'intox mais les vendeurs y croient dur comme fer. Tant que le marché ne baissera pas franchement, l'immobilier ne repartira pas de si tôt . Les courbes de FRIGGIT sont un bon outil face au vendeurs qui ne veulent pas comprendre ou nous en sommes.
max - le 14/12/2009 à 10h44
Je remercie beaucoup ce professionnel de l'immobilier qui a le courage de dire la vérité.
Marc Candelier
L'immobilier est un actif que l'on peut regarder dans une perspective de rendement ou de valeur refuge. Dans la première optique, je conviens volontiers que les prix doivent baisser, en revanche,
dans la seconde optique, les choses sont plus délicates. Regardez la hausse de l'or sur les 15 dernières années...et depuis quelques mois surtout.
Si quelqu'un a le temps, ce serait intéressant de tracer la courbe du prix de l'immobilier en contrevaleur or au lieu de monnaie elle-même déflatée ou reflatée.
Je suis curieux de voir cette courbe.... à mon avis, elle nous montrera que l'immobilier est une valeur refuge contre la perte de valeur de la monnaie (merci les assureurs) avant d'être un actif de rendement au sens de liquidité.
Si quelqu'un a le temps, ce serait intéressant de tracer la courbe du prix de l'immobilier en contrevaleur or au lieu de monnaie elle-même déflatée ou reflatée.
Je suis curieux de voir cette courbe.... à mon avis, elle nous montrera que l'immobilier est une valeur refuge contre la perte de valeur de la monnaie (merci les assureurs) avant d'être un actif de rendement au sens de liquidité.
Oresme - le 15/12/2009 à 01h17
Bonjour,
Le commentaire précédent parle de cette fameuse "valeur refuge" que serait l'immobilier, mais c'est quoi, concrètement ?
La garantie que le prix de l'appartement que je viens d'acheter ne baissera jamais (ou du moins pas en dessous d'un certain seuil), vraiment jamais ?
La garantie qu'il y aura toujours quelqu'un pour venir louer mon appertment si je le met en location ?
Comment peut-on croire que tous les logements Robiens, pour prendre un exemple, construits au cours des 10 dernières années, ne vont pas perdre de la valeur quand on voit la qualité souvent médiocre et l'emplacement souvent peu recherché de ces logements? Elle est où, la valeur refuge ?
Croire qu' il y aura toujours un acheteur pour mon appartement, même si je ne fais pas de travaux d'entretien (isolation, plomberie, etc...), c'est quand même un peu naïf, non ? A croire que les logements ne se détériorent jamais et n'ont pas besoin d'entretien.
Dites que l'iimobilier est une valeur refuge, et ça y est : tous les propriétaires s'imaginent que leur bien est un petit Versailles, même s'ils n'ont fait aucun entretien depuis 10 ans ....
Pour moi une valeur refuge, c'est une valeur STABLE dans le temps, ni hausse, ni baisse.
Alors, quand on sait que l'immobilier en France a augmenté de +140% en dix ans (source : FNAIM), je suis très sceptique quant à cette valeur refuge.....
Le commentaire précédent parle de cette fameuse "valeur refuge" que serait l'immobilier, mais c'est quoi, concrètement ?
La garantie que le prix de l'appartement que je viens d'acheter ne baissera jamais (ou du moins pas en dessous d'un certain seuil), vraiment jamais ?
La garantie qu'il y aura toujours quelqu'un pour venir louer mon appertment si je le met en location ?
Comment peut-on croire que tous les logements Robiens, pour prendre un exemple, construits au cours des 10 dernières années, ne vont pas perdre de la valeur quand on voit la qualité souvent médiocre et l'emplacement souvent peu recherché de ces logements? Elle est où, la valeur refuge ?
Croire qu' il y aura toujours un acheteur pour mon appartement, même si je ne fais pas de travaux d'entretien (isolation, plomberie, etc...), c'est quand même un peu naïf, non ? A croire que les logements ne se détériorent jamais et n'ont pas besoin d'entretien.
Dites que l'iimobilier est une valeur refuge, et ça y est : tous les propriétaires s'imaginent que leur bien est un petit Versailles, même s'ils n'ont fait aucun entretien depuis 10 ans ....
Pour moi une valeur refuge, c'est une valeur STABLE dans le temps, ni hausse, ni baisse.
Alors, quand on sait que l'immobilier en France a augmenté de +140% en dix ans (source : FNAIM), je suis très sceptique quant à cette valeur refuge.....
Thomas - le 16/12/2009 à 00h17
La stagnation des prix de l'immobilier en fin
d'année s'explique indéniablement par la baisse historique des taux d'emprunts et les dispositifs mis en place par l'etat. Apres tout, rien d'etonnant à observer un léger regain dès lors
que l'etat intervient.
Cependant les ressources financieres des ménages restent faibles et les taux vont tres probablement remonter. La baisse n'est donc pas encore achevée.
immo - le 17/12/2009 à 16h38
Pour rappel, à la bulle précédente on avait exactement les mêmes fausses informations: "dépéchez-vous d'acheter". On remarquera que l'analyse dont il est question provient, une fois de plus de quelqu'un qui est juge et parti.
Pour ma part, je constate que les prix avait un peu baissé et que l'annonce de "prix qui remontent" a conduit de nombreux vendeurs a rééstimé les prix de leur annonce, voire à y incorporer la négociation à l'avance.
Qui peut sérieusement croire qu'après une telle montée des prix (quasiment doublés) une petite baisse de 5% pour se faire précipiter les acheteurs dans les agences?. Les prix sont déraisonnables et tant que la baisse ne sera pas conséquente, le marché sera grippé. D'ailleurs, la remise à jour récente de la courbes des transactions sur la courbe de Friggit le confirme: 0.91.
Si les analyse récentes de Xerfi sur la crise économique se confirme, la montée du chomâge et le blocage des salaires, donc du pouvoir d'achat devrait encore plus gripper les transactions. A partir de là, si les agences ne font pas le nécessaire pour convaincre les vendeurs de baisser leurs prix, elles mettront les clés sous la porte et on ne pleurera pas.