Blog de Marc Candelier

Le cas du Japon comme marché immobilier est assez particulier et différent de notre marché français. L’immobilier ancien ne vaut rien au Japon. Après avoir atteint des prix stratosphériques, le prix de l’immobilier au Japon est en baisse depuis plus de 18 ans.

Historique des prix immobiliers japonnais

L’immobilier japonnais a subit deux crises immobilières depuis 1970 et il ne s’est toujours pas remis de la dernière crise immobilière... datant de 1990 ! Après une premier pic de prix de l’immobilier atteint en 1973, l’immobilier du Japon est redescendu aussi vite vers les prix du début des années 1970 en 1978. L’immobilier japonnais est ensuite reparti sur un cycle haussier durant 12 ans, atteignant des prix complètement délirants en 1990.

Comme les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, le marché a fini par se retourner. Ce retournement du marché immobilier au Japon a été brutal et depuis 1990 les prix ne cessent de chuter, ils ont atteints leur prix le plus bas depuis plus de 35 ans.

Suite de l'article (immobilier-danger.com)

Dès 1986, les prix du foncier augmentent fortement au Japon. Par exemple, l'indice du Japan Real Estate Institute concernant le foncier à usage résidentiel passe de l'indice 50 en 1978 à l'indice 126.1 en 1991. Comme le montre, le graphique la bulle foncière fut beaucoup plus importante dans l'immobilier commercial. L'augmentation des prix est globalement très largement supérieure à l'inflation mésurée sur les prix à la consommation. La flambée des prix touche les 6 six principales métropoles japonaises et en particulier la capitale Tokyo où la moindre parcelle de terrain vaut une fortune (on s'amusait alors à calculer que le prix théorique des jardins du palais de l'empereur, situés en plein centre de Tokyo était équivalent au prix de la Californie toute entière…).

Crise et dégonflement : Les prix baisseront modestement en 1990 et 1991, puis la baisse s'accélèrera. De 1990 à 2005, l'indice des prix de l'immobilier japonais connaîtra 17 années de baisse dans un contexte déflationniste généralisé. En 2005, l'indice résidentiel atteint 77.3, (37 % en dessous du plus haut) soit un niveau proche des prix de 1982 avant la flambée.

La bulle foncière japonaise et la déflation sévère qui a accompagné son éclatement sert de modèle aux économistes et aux banques centrales afin de définir des scénarios d'éclatement de bulle d'actifs. Quelques mois avant le déclenchement de la crise des crédits subprimes en 2007, Les Échos titraient par exemple « L'Amérique n'est pas un nouveau Japon »…

Source (wikipedia.org)