Blog de Marc Candelier
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Faut-il acheter pour se loger ? (1)
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Faut-il acheter pour se loger ? (3)
Faut-il acheter pour se loger ? (4)
Faut-il acheter pour
se loger ? (5)
Le risque d’être en « negative equity »
Nous avons vu que l’effet de levier est particulièrement dangereux pour le primo-accédant. Il peut perdre beaucoup et se retrouver en negative equity. Un propriétaire occupant est en negative equity lorsque le produit de la vente de son bien immobilier est inférieur au capital restant dû à sa banque. C’est la situation où il perd son apport personnel ainsi que toutes les mensualités versées pour rembourser son prêt (patrimoine de la solution achat=0 au moment de la revente). Eventuellement il doit même sortir de l’argent de sa poche pour rembourser sa banque. On peut donc définir un niveau de croissance des prix en-dessous duquel le propriétaire occupant se trouve en situation de negative equity. Le graphique ci-après donne ce niveau en fonction de l’apport personnel.
Avec une baisse des prix de 5% par an pendant 7 ans, soit une baisse cumulée de 30%, notre propriétaire occupant sera en negative equity s’il achète son logement avec un apport personnel inférieur à 19%.
De même, avec une chute des prix de 7% par an pendant 7 ans, soit une baisse cumulée de 40%, on calcule que l’acheteur sera en negative equity avec un apport personnel inférieur à 32%. Pour un logement d’une valeur de 262 loyers cela représente tout de même un apport équivalent à 90 loyers (en comptant 7% de frais de notaire).
Avec un emprunt à taux fixe et compte tenu de la forte probabilité de baisse des prix, un primo-accédant ne doit aujourd’hui se
lancer dans un achat immobilier que s’il possède un apport personnel ou tout au moins un patrimoine supérieur à 35% du montant total de
l’achat.
Pour résumer et conclure
Pour un primo-accédant et avec les conditions actuelles du marché immobilier, la solution achat ne commence à être rentable au bout de 7 ans que si la croissance des prix est supérieure à 3,20% par an, soit une hausse cumulée de 25%. Les professionnels de l’immobilier ont donc intérêt à nous faire croire que les prix augmentent toujours.
Autre point important, on démontre que l’équivalent loyer payé par un propriétaire occupant est pratiquement indépendant de l’apport personnel. Cela est d’autant plus vrai que le taux de placement du capital est proche des taux d’emprunt.
L’effet de levier est très important, car avec une hausse des prix de 7.5% par an, le propriétaire occupant est logé gratuitement, alors qu’avec une baisse de 2.7% par an, il paye un équivalent loyer deux fois plus élevé que celui de la solution location.
Effectivement, lorsque les prix montent très fort, payer un loyer c’est jeter l’argent par les fenêtres ; mais lorsque la croissance des prix est en-dessous d’un certain niveau (de l’ordre de 3,20% en ce moment), c’est le propriétaire occupant qui jette l’argent par les fenêtres alors que le locataire, lui, gagne de l’argent. On démontre même que le locataire est logé gratuitement si les prix baissent de seulement 2.7% par an sur 7 ans, soit une baisse cumulée de 17.5%.
Le graphique que vous allez découvrir ci-après résume tout ce qui a été dit. Les calculs correspondent à notre logement
acheté en 2008 et défini plus haut. Il vous donne le taux de croissance des prix nécessaire en fonction de l’équivalent Loyer (EL) et de votre apport
personnel. Trois courbes sont tracées : EL=0 (vous êtes logé gratuitement), EL=1 loyer (solution achat=solution location) et EL=2 loyers (vous payez un EL 100% plus élevé que celui de la
solution location). Et enfin, le tracé rouge (perte
des sommes investies) vous donne le taux de croissance des prix pour lequel vous perdez la totalité de votre investissement (votre apport personnel ainsi que toutes vos mensualités).
En-dessous de ce niveau de croissance vous êtes dans le rouge (negative equity) et au moment de la revente vous devrez sortir de l’argent de votre poche pour rembourser la dette que vous avez
vis-à-vis de votre banque.
Acheter sa résidence principale pour être chez soi a donc un prix et le risque de perdre une partie de son patrimoine est loin d’être négligeable. C’est même particulièrement dangereux pour le
primo-accédant qui investit toutes ses économies. Il faut savoir qu’il y a 50 ans le prix moyen d’un logement en France était de l’ordre de 70 loyers alors qu’aujourd’hui les prix sont en moyenne
de 262 loyers. De nos jours les prix sont tels que l'immobilier doit être considéré comme un produit financier au même titre qu’une obligation ou une action en bourse. Pour vos choix d’investissement, fiez-vous avant tout à la réalité des données économiques et n’oubliez pas qu’une bonne affaire se fait à
l’achat et non pas à la revente.
Je regrette de ne pas vous voir prendre en compte l'inflation.
Dans le contexte actuel, où l'on a tout lieu de craindre son retour, ce serait un paramètre bien utile pour tenter d'évaluer l'intérêt d'un achat immobilier comme défense à l'érosion de ses économies.
Quelle inflation ?
Pour l'instant je vois de l'inflation uniquement sur les prix de l'immobilier: depuis 1998, les prix des logements ont enregistré une impressionnante hausse de 146% alors que sur la même période les loyers et l’inflation ont progressé respectivement de 30% et 20% !
Pour votre information, je parle d'inflation dans cet article http://www.marc-candelier.com/article-la-valeur-d-un-logement-par-le-ratio-prix-loyer--38108171.html
Bonjour à vous tous,
pour Alex et Sam, je peux vous certifier qu'une inflation massive est du retour. Ce n'est pas dogmatique, c'est du bon sens.
Je viens de lire cette excellente analyse que je partage pleinement, les prix actuels sont stratosphériques et les arbres ne pourront pas pousser jusqu'à atteindre Saturne, fussent t'ils plantés en région parisienne ou dans des territoires sinistrés et/ou délaissés. En ce moment, ils son à la stratosphère, c'est déjà trop.
Actuellement, j'ai 30 ans, je suis locataire d'une maison dans un désert rural, 120 m2+1000 de terrain; tout confort pour 700 €/mois, soit 5,8 €/m²/mois. La valeur à la vente actuelle est de 1350€/m², cette maison rénovée d'après-1918 vaut 162 k€ théoriques, le rapport de loyers vis-à-vis du prix actuel est de 232 loyers (19 années 4 mois). cqfd donc grâce à vous Mr Candelier. Même sur l'ancienne ligne de front de 1914 où le foncier et les forêts sont minés au sens propre par des obus chimiques & consorts, les prix sont surfaits. Je n'ai jamais acheté, je suis "primo-accédant potentiel" mais très très circonspect sur le délire immobilier actuel, je ne verserai pas mes kilo-oboles d'endettement, même sous la torture.
Mais je sais que sur le long terme il me faudra absolument être propriétaire, car je pense que ma retraite (entamée d'un peu/beaucoup de chômage) sera analogue à celle que connaissent les Russes depuis la Glasnost : 80 €/mois, et encore, en faisant la manche et les poubelles; je suis très pessimiste, car je connaîs la finitude de ce monde de 12758 km de diamètre.
Je pense que d'ici peu (maxi vers 2015, sûrement pour 2012), pour la première fois dans l'histoire de l'humanité, l'économie sera confrontée à la "finitude des ressources", nous allons goûter (entre autres) au "peak-oil", le début de la fin du pétrole bon marché.
Mais les métaux aussi sont finis, le cas du zinc est révélateur, le zinc disparaît pour se mêler aux océans où il devient ultradilué et irrécupérable. Et il y en a plain d'autres comme cela.
Trop de gens ont oublié que l'homme est une anormalité qui doit avoir des béquilles technologiques pour prétendre survivre face à la Nature, qui l'a fait bien incomplet. Il nous faut entre autres choses un logement. Et pleins d'autres choses "basiques" qui vont bientôt nous manquer. Dont l'eau, pas mal de métaux et de l'énergie.
D'un manière générale, le pic pétrolier est inéluctable, il a peut-être déjà eu lieu (2008 ?), peut-être est t'il devant nous ou limité à cause de la crise mondiale actuelle qui a amoindri la demande mondiale pendant encore quelques semaines ou années encore inférieure à l'offre maximale, mais son "arrivée" dans les consciences et dans les chiffres économiques est INELUCTABLE et IRREVERSIBLE.
Les pics pétroliers de 1973 et 1979 ont bien chamboulés l'économie mondiale, ils n'étaient dû qu'à des soubresauts géopolitiques (d'abord Israël/Kippour et la risposte de l'OPEP ET 5% d'offre en moins sur les marchés, puis la guerre Iran-Iraq et l'arrivée de la dictature intégriste religieuse qui nous menace directement aujourd'hui avec des Taepodong-II Nord-Coréens rebadgés).
Le peak-oil, c'est le maximum de production qui est atteint et qui décline.
Mais alors, de combien va t'il décliner ?
Je trouve la prévision de Total pas vilaine :
Cité du blog d'Yves Cochet, député Vert de Paris :
"La réponse à cette alternative est controversée. L'Agence internationale de l'énergie (AIE) est, en principe, la source d'information et de prospective la plus fiable qui soit. Dans son dernier rapport, elle indique que la demande mondiale de pétrole devrait passer de 3604 MTep (millions de tonnes de pétrole) de l'an 2000 à 4772 MTep en 2010, puis 5769 MTep en 2030. Autrement dit, une croissance moyenne de 1,6 % par an, de 75 millions de barils par jour en 2000 jusqu'à 120 millions de barils par jour en 2030. Où trouver ces dizaines de millions de barils par jour supplémentaires ? L'Association for the Study of Peak Oil and Gas (Aspo) est un rassemblement de géologues pétroliers à la retraite, d'universitaires européens et de personnalités pétrolières. Elle prétend que ces barils supplémentaires n'existent pas."
Nul ne le sait de ce qui adviendra, des pays garderont de la ressource pour eux (dont l'Arabie Saoudite), d'autres en voudront toujours plus (Chine, Inde, USA), d'autres se débrouilleront. MAIS cela va générer une TRES forte inflation, car dans les 70s les ordinateurs démarraient avec une ficelle et il n'y avait pas à l'époque de contre-attaque spéculative "affûtée" dans le délai de la milliseconde, avec des effets de leviers spéculatifs 'hedge funds" qui pèsent plus que certains Etats.
Les toussotements de la production pétrolière vont générer du désordre et du chaos mondial, mais surtout de l'inflation (ce qui arrangera bien les pays développés surendettés qui vont payer leurs dettes en monnaie de singe, dont les USA, record mondial).
Tout cela va peser très lourd sur l'immobilier (puisque gestion spatiale du territoire, dépense énergétique liée aux transports, à la logistique et au développement durable, avec l'aspect chauffage et efficacité énergétique).
Tout cela va peser très lourd sur l'économie mondiale mondialisée, aujourd'hui c'est "des bricoles pas faites pour durer, fabriquées très loin pour un prix de revient dérisoire par des esclaves économiques"; je pense que demain ce sera "de la qualité indestructible, raisonnée et évolutive, réparable; produite "lokal" mais toujours hi-tech; on exporte/importe que le strict nécessaire : soit des matières premières, soit des produits finis, mais toujours à fortes valeurs ajoutées.
A cela il faut à mon sens ajouter une baisse significative du tourisme et des transports (les fréquents et/ou rapides et/ou longues distances). Fin de l'automobile individuelle, elle sera collective ou réservée aux notables, comme dans les années 30 : ministres, médecins, professions itinérantes, fermiers, ce genre là. L'équation 2 personnes = 1 voiture, fini terminé. Ca tombe, mal, je l'aime bien ma R19.
Alors, pour l'immobilier, je pense qu'il y aura un "effet ciseaux" :
Qui voudra de biens (hors de prix) qui ne sont plus en phase avec la nouvelle donne énergétique (qui a dit pénurie par asphyxie financière ?) :
- l'immo ancien qui est un gouffre à calories et à des hectokilomètres-travail;
- qui voudra d'un immobilier neuf hors de prix, plutôt urbain et fortement fiscalisé localement, certes plus économe que l'ancien mais nucléarisé à outrance et absolument pas résilient énergétiquement (je rappelle que la hausse programmée du kWh EDF c'est +30% dans 2 ans, voire davantage avec les déboires genre Constellation Energy que nous devrons payer + le démantèlement des centrales nuke que personne au monde n'a jamais réalisé, qui promet son lot de malheurs et d'impôts directs...).
Une chose est sûre, l'actionnaire EDF a déjà empoché les profits de cette arnaque. On nationalisera les pertes, comme toujours, on a les politiques que l'on mérite il faut dire... ils auront ruiné la France et vendus/trahis les Français !
Mais que vaudront ces biens "de campagne" éloignés des villes de 20/50 bornes, sans transports en commun, avec pas de commerces et peu d'activités, et des personnes qui ne sont plus en âge de travailler mais majoritaires ET déjà installées ?
A l'inverse, je pense que le modèle de développement urbain a ses chances, mais en ce moment l'énergie est abondante et pas si chère; les changements de court terme qui vont nous tomber dessus vont changer profondément la donne,et en ville ou à la campagne, ça sent le sapin des crédits immobilier ruineux.
D'ici là, je préfère rester locataire et voir cette bulle disparaître avec toutes ses illusions.
L'effet ciseaux, c'est que si la valeur des biens immobiliers s'effondre pa
"Ca a coupé !"
L'effet ciseaux, c'est que si la valeur des biens immobiliers s'effondre par le mécanisme précité, accéder à la propriété devient un jeu dangereux, on signe pour une inflation sans fin, qui
s'ajoutera à la la précédente, tant que l'énergie ne redescend pas à une valeur "non confiscatoire".
Oui, mais voilà. Nos économies sont tellement dépendantes et façonnées par le pétrole-énergie et par le pétrole-matière que l'inflation devenue mondiale risque de s'auto-emballer. Plus le temps
passe, plus la ressource devient rare, plus les prix de l'énergie flambent; MAIS IL FAUT DE LA CROISSANCE POUR GENERER DES PLUS-VALUES POUR COUVRIR LES INTERÊTS PASSES, CELA IMPLIQUE D'ACCROÎTRE
LES BESOINS.
Car, ne vous trompez pas, nous vivons en Europe où l'énergie est taxée, ce qui limite les ardeurs (sauf chez not'Président-coq-sans-tête et sa clique de milliardaires affiliés). Autrement dit, on
est déjà arrivé à un "optimum économique", où l'on achète des frigos classe A+ et des voitures à 5l/100. Les Américains, ils en sont à des années-lumières de cette petite évolution, la preuve en
2008 lors du 3ème choc pétrolier, le prix du gallon a fait "x4", ils ont toujours du 110 Volts (ma grand-mère avait ça du temps des mines de charbon, c'est pas pratique), des frigos comme des
dressings, des bagnoles mastocs comme des chars d'assaut (bin oui, les hummers...); ils sont cons comme des balais pour être mieux asservis par leurs élites (ah, chez nous aussi c'est comme ça ?
xD).
Est-ce indispensable d'avoir un V8 de 400 chevaux pour aller rendre le courrier à 20 mètres du garage, ou se trainer la b*** sur une autoroute à 105-120 km/h, sinon on se fait prendre en chasse
par l'hélico de la flicaille du comté, qui ne tire pas avec du gros sel ?
A vivre dans la décadence et en avoir fait un business-model, comment voulez-vous que tout cela n'aille pas à vau-l'eau de boudin ??
Pour conclure, s'adapter à la nouvelle donne va prendre beaucoup, beaucoup de temps; il faut des modifications structurelles d'importance pour notre économie, il n'y a pas de substituts efficaces à l'énergie fossile ou nucléaire, hormis un programme drastique de réduction de la consommation en attendant le déploiement de l'énergie illimitée : celle produite par le Soleil (mais pas transformée par le photovoltaïque, c'est un piège à gogos), et la géothermie ultraprofonde pour récupérer l'énergie du noyau terrestre.
En attendant Godot, il y aura bien une variable d'ajustement. Cette variable, c'est notre mode de vie, celui-ci "n'est pas négociable" selon Bush, eh bien soit, il sera forcé par la force des
choses.
Bonne journée à tous. ^^
Bonjour,
Vous parlez du cas le plus rentable au bout de 7 ans car c'est le délai moyen constaté de détention d'un bien. Mais je pense qu'il y a un cas qui n'est pas pris en compte: celui ou l'on vend au bout de 7 ans tout en rachetant un bien derrière en utilisant le transfert de prêt. De cette façon on est toujours dans le marché (avec un taux d'emprunt assez bas ces-temps-ci) et malgré les nouveaux frais de notaire et d'agence, je ne suis pas sur que la probabilité d'être perdant vis à vis de la solution location soit très grande mais je suis que Marc sera capable de démontrer tout cela de manière formelle.
Bien évidemment vendre de l'immobilier qui a baissé pour acheter de nouveau de l'immobilier ne change trictement rien. Le taux de change est de 1: pour le même prix je vends 100m2 et je rachéte 100m2 avec l'argent de la vente.
Le problème c'est de vendre de l'immobilier qui à baissé pour investir dans autre chose. Et un jour vous serez forcément dans cette situation.
aa