Blog de Marc Candelier

Les prix sur le marché immobilier français ralentissaient de manière
progressive et régulière depuis plus de deux ans. Ils baissent depuis le
premier trimestre 2008, parallèlement à une forte contraction des activités de
construction, attisant les craintes de krach sur le marché immobilier français.
Nous revenons dans ce Flash sur nos perspectives de prix à court et moyen
terme. Nous montrons que :
   
    • les conditions d'un scénario du type de ceux observés aux Etats-Unis,
en Espagne ou au Royaume-Uni ne sont pas réunies sur le marché
français.
    • les niveaux de valorisation atteints restent soutenables, la présence
d'une bulle spéculative sur le marché français nous paraissant très
discutable.
    • les prix devraient toutefois continuer de baisser ces 18 prochains
mois. Nos estimations plaident pour une baisse supérieure à 5% à
l'horizon fin 2009.
    • les risques pesant sur ce scénario sont essentiellement des risques
de court terme (crédit bancaire, solvabilité des ménages...). A plus
long terme, les fondamentaux du marché devraient continuer de
soutenir l'investissement logement.

Au final, nous retenons un scénario de baisse des prix de l'ordre de 5-10% à
l'échelle nationale, la baisse pouvant toutefois s'avérer plus prononcée
localement et/ou sur certains segments.


Lien vers le document (NATIXIS)

Beaucoup d'informations très intéressantes dans ce document. Toutefois NATIXIS écrit:
"L'hypothèse d'une nécessaire correction des prix consécutive à une supposée
surévaluation du marché immobilier français nous parait aussi très discutable.
L'existence d'une bulle spéculative nous semble en effet peu évidente à démontrer."

Bien évidemment je ne partage pas ce point de vue. Certes la bulle n'est pas spéculative, mais elle est bien là. Elle est due au fait que, depuis fin 2005, les prix ont continué leur ascension alors que les taux d'intérêt ont remonté de plus de 140 points. Actuellement les prix sont en moyenne de 262 loyers. Le rendement locatif brut est donc le l'ordre de 4,3%. Pour un investissement locatif, on arrive à un rendement net avant impôt de l'ordre de 2,7% alors que l'on peut trouver sur le marché des placements sans risque à 4,5%. Conclusion le ratio prix/loyer est surestimé de 66% et doit baisser de 40% si l'on veut retrouver des rendements qui tiennent la route.