Blog de Marc Candelier

Simulateur Achat-Location version 8.3

Je sais que vous êtes très nombreux à utiliser ce simulateur, aussi j'espère que cette nouvelle version répondra encore mieux à vos attentes. N'hésitez pas à me transmettre vos commentaires.

Comme la version précédente, ce simulateur calcule le délai de retour sur investissement d'un achat immobilier destiné à devenir votre résidence principale. Pour chacune des deux solutions, achat et location, il calcule le patrimoine accumulé en fonction du temps et détermine le délai au-delà duquel le propriétaire occupant commence à gagner de l’argent par rapport à la solution location.

Il vous offre la possibilité de fixer la durée de votre investissement (écart de temps entre la date d'achat et la date de revente) et le simulateur donne dans un tableau de résultats l'ensemble des données qui vous permettrons de comparer les deux solutions achat et location. Le tableau de résultats vous donne une situation complète à la date de la revente:
- Le loyer de la solution location,
- L'équivalent loyer de la solution achat
- Le montant de votre investissement
- Le patrimoine accumulé avec la solution location
- Le patrimoine accumulé avec la solution achat
- L'écart entre les deux solutions
- Le capital restant dû à votre banque (new)

Les résultats sont exprimés en € courants et en nombre de loyers courants.

Les résultats sont obtenus à partir d’une simulation conforme à la réalité (remboursement d’un crédit, placement du capital disponible, hausse des loyers, hausse des prix, prise en compte de la plus-value, des frais de notaire à l’achat ainsi que des frais d’agence à la revente).

Pour fonctionner ce simulateur nécessite que votre PC soit équipé du programme Excel. Il fonctionne également très bien avec le tableur Open Office ..

Un exemple commenté

Mer 6 aoû 2008 7 commentaires

Je crois qu'il y a un bug dans votre fichier.

Si je définis une baisse de 0% du ratio Prix/loyer sur 0 année, j'obtiens un retour sur investissement de 6.2ans.
Mais si je définis une baisse de 0% sur 2 ans, alors j'obtiens 5.3ans, pourtant c'est toujours 0% ....

iso - le 25/02/2010 à 15h58

Non il n’y a pas de bug !

La « Baisse du ratio Prix/Loyer » est appliquée pendant la « Durée de la baisse », dans votre cas 0 ou 2 ans. Si vous programmez une Baisse du ratio Prix/Loyer de 0% sur une durée X, cela signifie que le prix va suivre celui du loyer pendant X années et qu’après le prix subira la « Hausse des Prix (après la baisse) ». Cette hausse des prix (après la baisse) est totalement indépendante de la hausse du loyer.

J’admets qu’il était possible de faire mieux, notamment en expriment la « Hausse des Prix (après la baisse) » par rapport au ratio prix/loyer. C’est une modification possible à apporter à la version 8.4

Marc Candelier

slt j 'ai essayé ton comparateur....y marche pas... pour FAIRE LE CHOIX ENTRE : UN ACHAT PAYABLE COMPTANT, DANS 2,3,4,5 OU 6 ANS (PAS MAINTENANT BIEN SUR) : - Situé dans un quartier populaire du 92160 ou 91300 (sud paris) - On va prendre au minimum, un type F 2 à F 3, 50m2, environ, - Dans les 139 000 euro après négociation - (Prix actuel pour du très bas de gamme en zone semi-populaire, prix que je trouve déjà très indécent…) - Il ne sagit pas d’un logment social a la vente…mais ca a du l 'etre a une epoque... À RAJOUTER À CET ACHAT - les Frais de notaire , - Achat à un particulier uniquement - Montant des charges : environ 175 euros - Critère de recherche : pas de gardien, pas d’ascenseur - Une place , pour une berline , en sous-sol ou boxe - + taxe foncière - + charge exceptionnelles OU RESTER EN LOCATION (QUE J ‘OCCUPE ACTUELLEMENT DEPUIS 10 MOIS) : - Dans un bâtiments, type quartier populaire, et (ou) sous prolétaire (dixit , Alain Soral) - Quartier calme pour un néophite - F 2 , de 43m2 - 200 mètre plus loin il y a l’entrée de la ZUP ( C’est pas Grigny , c’est Antony, donc ça va) - Prix mensuel : 375 euro/moi toutes charge comprise. Frais Partager avec une colocatrice INFORMATION COMPLEMENTAIRES : Épargne actuelle : - 200 000 euro en assurance vie PTT cachemire, fond euro , soi disant sécurisé en dette européenne. rentabilité 2,6% net , (hors inflation, et je parle meme pas d’inflation REEL…..4% ? ) - Montant du salaire : se situant dans la moyenne national, …Une petite mise sous assedic 500, risque d’être de rigueur… - Pas de gosse , ni de meuf à charge , pour le moment. - Plutôt décroissant : donc pas carte de crédit , ni achat compulsif. - Jamais de crédit - Totalement intégrer dans le quartier, mais si j’ai un gosse, je déménagerais de 800 mètres, pour pas qu’il soit en minorité trop visible à l’école. INFORMATION , COMPARATIVES : - Une JF de 40 ans , (une connaissance) : - salaire 1900 euro/mois (commercial pour le cartel pharmaceutique) : Achat d’un F 2 , délabré, en 2007 Des anciens HLM , à 900 mètres du mien (situé lui dans quartier très calme , coincé dans une zone pavillonnaire) - structure du bâtiment similaire à mon BATIMENT HLM …d’importants travaux dont je ne connais pas les coûts, pour le rendre plus « mode et travaux » , c’est assez réussi…. Ce qu’elle paie par mois : 1070 euros : correspondant : au prix + crédit + charges + taxe foncière Sur 30 années (Hors charges exceptionnelles : ravalement, etc…., anecdote : je suis passé dans les caves : le sol , s’affaissait, glissement de terrain ?….) Je vais essayé de faire un calcul , à la main : POUR ÊTRE PROPRIÉTAIRE EN BAS DE GAMME EN ACHAT CASH: Imaginons un achat du F2-F3, bas de gamme en 2011 : 138 000 euros + Notaire (7% ) 9660 euros = TOTAL : 147 660 euros Taxe foncière : 50 euros par mois + Charges : 175 euros par mois (du bien équivalent ) = TOTAL : 225 euros par mois + REFAIRE TOTALEMENT LA DÉCO DE L ‘APPARTEMENT + charges exceptionnelles à venir…on va dire 20 euro par mois donc être propriétaire me coûte : 245 euro par mois incompressible POUR ÊTRE LOCATAIRE EN HLM : Loyer : 375 euros par mois (la colocatrice n’entre pas dans les calculs) la différence entre l’achat et la location en terme mensuel : 245 euro (charge et taxes proprietaire) - 375 euros (loyer hlm) = 130 euros/mois, DE PLUS QUAND TU EST LOCATAIRE Tu garde tes 150 000 euros, en assurance vie chez les PTT, qui te rapporte rien, puisque la vrai inflation, n’est surement pas celle chiffré dans les journaux… mais bien plus… Ils ne sont pas garantis à 100 %, malgré ce que le conseiller veut te faire croire… . tu pourrais les convertir en or, mais si il y à une bulle sur l’or……tu l’a dans le baba , et ou qu’on les planquerais les lingots ? - par contre tu n’a pas de travaux, car c’étais refait à neuf , lors de l’entrée dans les lieux - Pas de charges exceptionnelles CONCLUSION : EN 2011 : je pense que de rester en HLM est intéressant , mais qua l ‘avenir si les prix baisse de 25% à 40% , l ‘achat peux être plus intéressant DONC : Si les prix baisse : faut t’il rester en HLM ????? Me corriger si je me trompe quelques part (je parle pas des fautes de français, mais bien de calcul de rentabilitée )

adolfo - le 13/05/2011 à 08h50

Avec votre langage à vous, je vois que vous avez parfaitement bien compris la situation. L’immobilier, l’or, les actions etc sont surévalués. Nous sommes dans une économie de bulle. La seule solution pour l’instant c’est d’être locataire ( C’est mon cas) et d’attendre la chute de l’immobilier pour acheter au bon prix.

Marc Candelier

cas particulier :

faudra , t'il quand meme rester en HLM, donc avec un loyer 40% moin cher que le parc privé...

ou acheter comptant son logment si on arrive a une chute de 30% des prix de l'immobilier

nos economie est t'elle en securité...dans des assurance vie en fond euro...y a t'il bulle sur l'or....

y en a qui se triture , l'esprit car endetté....et d'autre qui se triture l'esprit de peur de se faire spolier...

la vie est dur

a - le 13/05/2011 à 10h58

Bonsoir,

J'ai tenté d'ouvrir ce simmulateur, mais impossible (à la fois sur mon ordinateur au bureau, que sur celui de la maison). Les deux ont excel. On me dit que le document est codé par un mot de passe.

Je vous en remercie.

C. Mazières

CM - le 09/06/2011 à 22h45

Bonjour,

Très bel outil !

Petite question : le loyer est-il exprimé "Hors charges" ou "Charges comprises" ?

Merci

Jean-Francois - le 28/08/2011 à 04h36

Le loyer doit être hors charges.

Marc Candelier

Bonjour

je dispose d'Excel 2011 pour Mac et je ne parviens pas à ouvrir le fichier.... Excel dit qu'il est protégé par un mot de passe et refuse de l'ouvrir. Auriez vous un moyen de l'enregistrer de façon à ce qu'il soit compatible avec cette version d'Excel ?

D'avance merci

Laurent - le 17/09/2011 à 00h05

Envoyez moi votre adresse mail et je vous transmettrai une version non protégée du fichier Excel.

Marc Candelier

Je me suis lancé dans une simulation avec l'outil proposé.Je ne comprends pas la partie "baisse du ratio prix loyer" J'ai un résultat qui montre un petit gain de patrimoine avec une solution achat: hypothèses,une baisse des prix de 5% sur 7ans et une hausse des loyers de 2 %. D'autres simulateurs comme ceux de votre "argent.fr" et "la finance pour tous", avec les mêmes hypothèses montrent une importante perte de patrimoine.

Pouvez-vous m'aider? merci

sylvain - le 13/11/2011 à 15h14

Evoyez moi le fichier excel avec les chiffres que vous avez programmés.

Marc Candelier