« En une quinzaine d’années seulement, les prix des logements ont été multipliés par 2,5 dans notre pays, soit une hausse bien plus vive que celle des revenus (multipliés par 1,6 depuis 1995). Les loyers ayant eux aussi augmenté plus vite que le coût de la vie, le poids de l’ensemble des dépenses de logement dans le budget des ménages s’est fortement accentué. » Etude du CREDOC

L’étude du CRÉDOC montre que la hausse des dépenses de logement, de plus en plus mal vécue par nos concitoyens, contribue à entretenir le sentiment de déclassement social : voir s’éloigner la perspective de devenir un jour propriétaire, habiter un logement trop étroit ou en mauvais état, ou avoir l’impression d’y consacrer une part trop importante de son budget, conduisent bien souvent à se sentir appartenir au bas de l’échelle sociale.

Le malaise se nourrit aussi du décalage entre la vive hausse des prix et la plus lente amélioration de la qualité des logements.

La part des Français qui vivent dans un logement comportant au moins un « défaut majeur de qualité » - un toit percé, de l’humidité dans le logement, une installation de plomberie ou électrique défectueuse, voire une absence de sanitaires - est encore très élevée : cela concerne 32 % de nos concitoyens, un chiffre supérieur à la moyenne européenne (26 %).

Suite de l'article (contreinfo.info)

Merci Vincent pour cet article (son site http://www.cent20.net)

Nous avons tous eu l’occasion de constater qu'un logement de caractéristiques données (surface, qualité de construction, etc.) n’a absolument pas le même prix à la vente comme à la location, suivant la ville où il se situe. En effet 100 000€ d’immobilier ne représentent pas la même chose à Dunkerque et à Paris, car le PIB et le revenu par ménage ne sont absolument pas comparables. De même, dans ces deux villes vous ne louez pas la même chose pour un loyer de 1 000€ par mois. On sent donc bien la nécessité d’exprimer les prix par autre chose que des euros !

L’autre problème c’est l’inflation qui rend difficile la comparaison des prix observés à des dates espacées de plusieurs années. L’inflation est ce qui caractérise une modification dans le temps des prix entre des biens ou services considérés deux à deux. Et comme pour la position géographique d’un type de bien, la position temporelle fait qu’avec 10 000€ on n’achète pas la même quantité d’immobilier en 2009 qu’en 1989.

Pour les deux raisons que nous venons de voir, il est intéressant d’exprimer la valeur d’un bien immobilier par le ratio Prix/Loyer (prix de vente d’un mètre carré divisé par son loyer). Le loyer est un service que vous payez pour être logé. Il est donc très représentatif du prix que le marché peut ou est prêt à payer pour ce service, que vous soyez à Shanghai, à Paris, à Dunkerque, ou encore, en 1950 ou en 2009. Le ratio Prix/Loyer d’un bien immobilier donne une information beaucoup plus pertinente qu’un prix au m2.

Enfin, le Rendement Locatif Brut (RLB) est inversement proportionnel au ratio Prix/Loyer. En effet, si votre investissement est de 1,07.P (Prix d’achat + 7% de frais de notaire) et qu’il vous rapporte un revenu brut de 12.L (12 loyers par an), on calcule un Rendement Locatif Brut en % de 1200.L/1,07.P >> RLB=(1200/1,07)/R avec R le ratio Prix/Loyer. Pour donner un exemple, un logement vendu 250 loyers offre un Rendement Locatif Brut de (1200/1,07)/250=4,48%.

Le graphique suivant donne une cartographie des prix (août 2008) pour un échantillon de 124 villes de France.


 

Ce graphique montre très clairement qu’il y a une forte corrélation entre les prix et les loyers. Les ratios Prix/Loyer observés pour cet échantillon de 124 villes sont compris entre 132 loyers (Dunkerque) et 338 loyers (Paris 7e). Tous les points alignés sur une même droite passant par l’origine (0,0), correspondent à des villes qui offrent des ratios Prix/Loyer identiques. Il est important de comprendre que deux villes peuvent parfaitement présenter le même ratio Prix/Loyer tout en ayant des prix moyens à la vente totalement différents. C’est le cas pour Metz et Paris 3e : elles offrent toutes les deux un ratio Prix/Loyer moyen de 261 loyers, mais les prix de vente au m2 sont dans un rapport 4 ! Cela signifie que Paris 3e et la ville de Metz offrent en moyenne des rendements locatifs du même ordre de grandeur, alors que les prix n’ont absolument rien à voir.

Le graphique que vous allez découvrir ci-après donne le ratio Prix/Loyer en fonction du prix à la location, toujours pour notre échantillon de 124 villes.

 

On constate une importante hausse du ratio Prix/Loyer pour les logements qui se louent à des prix relativement élevés : on observe un écart de 45% sur la moyenne. Bizarrement, tout se passe comme si les gens achetaient sans compter lorsqu’ils ont les moyens de mettre un prix élevé dans l’achat de leur logement. Donc visiblement la bulle sur les prix est d’autant plus excessive que le prix à la location est élevé. Cela signifie également que les logements très chers se louent à des prix relativement bas en comparaison de la valeur des actifs. En conséquence, ils offrent de très faibles rendements locatifs.

Le ratio Prix/Loyer est donc un très bon indicateur de l'évolution du marché de l'immobilier. Il mesure l’inflation des prix à la vente par rapport aux loyers. Le loyer constitue notre monnaie de référence, comme l’euro l’est pour nos achats de tous les jours. Plus ce ratio est bas plus le marché de l'immobilier se porte bien. Par contre, une augmentation rapide du ratio Prix/Loyer peut être précurseur d'une bulle immobilière. 

Le graphique ci-dessous montre, sur une période de 40 ans, l’évolution de l’indice des prix (courbe bleue) et celui du ratio Prix/Loyer (courbe rouge). L'indicedes prix ne met absolument pas en évidence les bulles de 1981 et de 1991. Tout au plus on constate une légère baisse des prix après 1991, mais rien de plus. En fait c’est l’inflation qui masque la baisse des prix. Par contre, la bulle de 2008 est très visible, car nous avons peu d’inflation sur cette période. L’autre courbe, de couleur rouge, montre l’évolution du ratio Prix/Loyer. Les prix à la vente sont ici déflatés par rapport aux prix des loyers. Le graphique révèle sans problème les bulles de 1981, de 1991 et bien évidemment celle de 2008.

 

Pour les jeunes qui n’ont pas connu les années 70-80. Il faut savoir qu’à cette époque l’inflation était de l’ordre de 10 à 12% par an et que votre salaire était automatiquement compensé de l’inflation tous les 2 ou 3 mois. De plus vous aviez sans problème une augmentation personnelle de l’ordre de 5 à 10% par an (10% sans problème pour un cadre en région Parisienne). Votre salaire augmentait donc facilement de 15 à 20% par an ! Pour acheter un logement, en 1981 les taux d’emprunt étaient de l’ordre de 15% et il fallait un apport personnel minimum de 20%. En général, les prêts ne dépassaient pas une durée de 15 ans. Pour bien montrer l’effet de l’inflation, lorsque vous regardez la courbe bleue vous remarquez qu’entre 1981 et 1991 les prix ont augmenté de plus de 2 fois, alors que le ratio Prix/Loyer n’a pratiquement pas bougé entre ces deux dates. Tout cela pour dire que si les salaires augmentaient très vite, les prix et les loyers augmentaient au même rythme. En fait nous n’étions pas plus riches alors que les prix à la vente avaient plus que doubler. Par contre, les conditions étaient particulièrement favorables aux primo-accédants qui achetaient avec un faible apport personnel car, malgré des taux d'emprunt à 15%, l’effet de levier était très élevé.

Je pense que vous avez compris qu’il n’est possible de juger du prix d’un logement que si vous connaissez sa valeur locative. Seul le ratio Prix/Loyer permet réellement de se faire une idée du prix. Un logement vendu 500 000€ mais offrant un ratio Prix/Loyer de 130 loyers n’est pas cher en comparaison d’un studio vendu 100 000€ mais qui offre un ratio Prix/Loyer de 350 loyers, car le rendement locatif du studio est très bas. Le ratio Prix/Loyer est un indicateur synthétique comparable au ratio Prix/Dividende utilisé sur le marché des actions. Il permet de déterminer s'il y a surévaluation ou sous-évaluation des prix.

Pour terminer cet article je vous recommande le site www.journaldunet.com qui donne les prix à la vente et à la location pour 600 villes de France. Vous pourrez ainsi avoir un ordre de grandeur du ratio Prix/Loyer pour les villes qui vous intéressent.

 

Je tiens à réagir suite à un échange que j’ai eu sur un forum, à propos de la ville de Dunkerque qui offre le ratio Prix/Loyer le plus bas de France (132 loyers). Je profite de l'occasion pour saluer les habitants de Dunkerque, car j'ai habité plusieurs années dans cette ville très sympathique.

Je trouve très déplacé que certaines personnes puissent juger une ville ainsi que ses habitants sur la base du prix de son immobilier. On ne peut pas à la fois dénoncer la présence d’une bulle immobilière en France et en même temps reprocher à une ville comme Dunkerque de ne pas avoir suivi le mouvement de hausse.  Je rappelle qu’il y a 10 ans, au tout début de la bulle immobilière, un logement se vendait en France en moyenne 130 loyers. Avec un prix moyen de l’ordre de 132 loyers, Dunkerque n’a tout simplement pas suivi le mouvement de spéculation et a la chance aujourd’hui d’offrir  la meilleure rentabilité locative de France. On ne peut que se réjouir de ce constat.

Dunkerque c'est aussi beaucoup de chaleur humaine.

Voici la dernière étude de Natixis Flash économie 21 octobre 2009 - N° 470.
Pour une fois on nous dit la vérité sur notre situation économique, merci Patrick ARTUS !

Que les gouvernements aient le courage de dire la vérité aux Européens. Au lieu d'entretenir l'espoir d'une reprise rapide de la croissance et de l'emploi, les gouvernements feraient mieux de dire aux Européens qu'ils vont être confrontés :

• une perte irréversible d'emplois dans les secteurs qui se contractent après la crise (construction, finance, biens durables…), d'où un chômage durablement très élevé ;

• à l'absence d'idées pour créer des emplois nouveaux en quantité suffisante pour compenser les pertes d'emplois ;

• à l'inefficacité des politiques de soutien de la croissance par l'exportation, avec la contraction du commerce mondial et, pour la zone euro, le risque d'appréciation de la devise ;

• à la disparition du modèle de soutien de l'activité par la hausse de l'endettement ;

• au besoin de rééquilibrer les finances publiques par des politiques budgétaires restrictives ;

• à l'accélération des délocalisations avec l'écart de croissance et de coûts de production entre les pays émergents et les pays de l'OCDE ;

• à la déformation du partage des revenus au détriment des salariés, avec le chômage élevé, les délocalisations…


La seule solution constructive à cette masse de problèmes n'est pas d'amplifier les politiques contracycliques mais :

• d'accepter la perte inévitable de pouvoir d'achat  et de capacité de dépense de l'Etat ;

• de construire les entreprises et les secteurs qui créeront de nouveaux emplois durables.

RECHERCHE ECONOMIQUE

Rédacteur :

Patrick ARTUS

Lien vers le document

Je vous invite à lire ce document et notamment la page 12 : Les gouvernements, au lieu d'annoncer une reprise cyclique normale, feraient mieux d'expliquer les difficultés

Cet article est la suite de Situation économique et démographique de la France

Evolution de la population française

Avant toute chose, il faut savoir que les projections de la population française élaborées par l’INSEE (14) donnent, pour le scénario central, une stabilisation de la population à long terme avec un effectif pratiquement constant de 70 millions, mais aussi une pyramide des âges qui resterait la même. Cela signifie que dans 100 ans la France ne comptera pas beaucoup plus que de 70 millions d’individus.

Le graphique suivant donne la structure de la population française depuis 1900 et sa projection jusqu’en 2050. Il a été construit à partir de données provenant de l’INSEE (15) (16) (16a) et (16b). Au-delà de 2030 j’ai pris l’hypothèse d’un nombre moyen de 2 personnes par ménage (Pour 2030 l’INSEE prévoit un nombre de personnes par ménage compris entre 2,04 et 2,08).

Ce graphique montre qu’à partir de 2010, le nombre de personnes dans la tranche d’âge de 0 à 60 ans représentera de l’ordre de 48 millions d’individus et restera relativement stable jusqu’en 2050. La croissance de la population française sera essentiellement due à l’augmentation du nombre de personnes de plus de 60 ans. Cette population comptera 14 millions d’individus en 2010 et 22 millions en 2050, soit une hausse de 57%. Un constat s’impose, en 2000 nous avions 2,6 personnes en âge de travailler (20 à 59 ans) pour une personne en âge d’être en retraite (plus de 60 ans). En 2040 ce ratio sera de 1,5. Cette situation aura une influence importante sur l’économie, en provoquant une hausse des dépenses de santé et une baisse des retraites.

D’autre part, les papys boomers (plus de 60 ans) vont complètement changer leurs comportements de consommateurs, entraînant dans leur sillage des modifications économiques majeures.

Baisse des retraites

L’évolution démographique laisse donc présager des temps difficiles pour le financement des retraites. Si on ne veut pas augmenter le poids de leur financement, nos retraites pourraient baisser de 20% d’ici 2020 et même de 30% d’ici 2030. Le financement des retraites sera d’autant plus difficile que la population en âge de travailler (20 à 59 ans) resterait stable en nombre jusqu’en 2050.

Dépenses de santé

Pour mieux comprendre l’impact du vieillissement de la population française sur les dépenses de santé, je vous propose le graphique ci-après qui donne les dépenses moyennes de santé en fonction de l’âge. Pour donner un exemple, sur ce graphique il faut lire qu’une personne dont l’âge est compris entre 70 et 74 ans dépense en moyenne 4 fois plus qu’une personne de 20 ans.

La population active va devoir supporter des dépenses de santé qui devraient augmenter de 30% entre 2000 et 2050 : en 2000 les dépenses de santé représentaient 9,8% du PIB et, selon la DRESS (17), elles représenteraient 13% du PIB en 2050. Le graphique ci-après vous donne l’évolution des dépenses de santé en France depuis 1960. On a malgré tout beaucoup de difficulté à imaginer que ces dépenses ne dépasseront pas 13% du PIB en 2050 !

Nombre de ménages et leur pouvoir d’achat

Si maintenant on regarde le nombre de ménages, sur la période 2010 – 2030 l’INSEE prévoit une croissance importante du nombre de ménages : 27,8 millions en 2010 et 32,6 millions en 2030, soit une hausse de 17,6% pour la France métropolitaine. Cette hausse du nombre de ménages va donc fortement détériorer le pouvoir d’achat des Français: baisse du ratio Revenu disponible / Nombre de ménages. Cela sera d’autant plus vrai que les nouveaux ménages seront pour l’essentiel des retraités qui verront leur revenu fondre. Pour améliorer leur retraite les papys boomers devront certainement vendre certains actifs, notamment de l’immobilier qui constitue une part importante du patrimoine des Français.

Nombre de logements et les besoins futurs

Les chiffres de l’INSEE (18) indiquent très clairement que nous ne manquons pas de logements en France. Le graphique suivant montre, qu’entre 2010 et 2030, le nombre de ménages devrait augmenter de 5 millions (France métropolitaine et DOM). En première approche, pour loger ces nouveaux ménages il serait donc nécessaire de construire au moins 250 000 logements par an. Il faut savoir qu’en 1998 il se construisait 284 000 logements par an et qu’en 2007 nous sortions de terre plus de 400 000 logements par an. Dès 2010, le besoin en logements sera donc largement inférieur à la capacité de production actuelle.

Les 500 000 mises en chantier par an nécessaires pour suivre la tendance démographique, comme on peut bien souvent le lire dans la presse, ne semblent pas tenir la route, à moins de détruire 250 000 logements par an. De plus il faut bien prendre en compte que ces nouveaux ménages sont essentiellement des retraités qui vont voir leur pouvoir d’achat fondre.

Compte tenu de l’évolution démographique l’offre de logements privés risque d’être surabondante. Il faut aussi prendre en compte que, selon l’INSEE, d’ici 2030 la population de France métropolitaine continuerait de se concentrer vers le Sud et l’Ouest du pays. La population de certaines régions du Nord-Est baisserait. L’Île-de-France serait la moins touchée par le vieillissement (19). Il y a malgré tout un manque de logements sociaux en France, car trop de gens ne peuvent pas payer les loyers demandés dans le secteur privé.

On notera au passage que la France ne compte pas loin de 2 millions de logements vacants, soit l’équivalent de 4,5 années de production.

Evolution des prix de l’immobilier sur une longue période

Pour terminer cet article, je vous mets ci-dessous un graphique qui donne l’évolution du ratio Prix / Loyer et du pouvoir d’achat des ménages français sur une période de plus de 150 ans.

En 1999, le ratio Prix / Loyer était en moyenne de 144, ce qui correspond à un indice de valeur 1 sur le graphique. On peut donc en déduire que pendant 100 ans, de 1853 à 1953, le prix moyen n’a pratiquement jamais dépassé 72 loyers, soit un rendement brut minimum de 12/72=16,6%. Visiblement tout le monde n’était pas dans la misère. En regardant ce graphique, on a le sentiment que les prix peuvent facilement redescendre en dessous de 144 loyers.

(14) Population française : vers une stabilisation à 70 millions d’habitants http://www.ined.fr/fichier/t_telechargement/16635/telechargement_fichier_fr_publi_pdf1_pop.et.soc.francais.429.pdf

 
(15) Projections de population pour la France métropolitaine à l’horizon 2050 http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?reg_id=0&ref_id=ip1089#sommaire

(16) Projections de ménages pour la France métropolitaine, à l'horizon 2030 http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?reg_id=0&id=1941#contenu

(16a) Population en France métropolitaine depuis 1851 http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATnon02145

(16b) Population par groupe d'âge http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATTEF02107

(17) Vieillissement et protection sociale en Europe et aux États-Unis http://www.sante.gouv.fr/drees/etude-resultat/er-pdf/er355.pdf

(18) Répartition des logements selon leur catégorie et le type de logement http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATFPS05201

La FED a dernièrement ramené son taux directeur à 1% et la Banque d'Angleterre a réduit le sien de 150 points de base pour le ramener à 3,00%. De notre côté, la Banque Centrale Européenne (BCE) a baissé pour la deuxième fois son principal taux directeur de 50 points en l'espace d'un mois. Celui-ci s'établit désormais à 3,25 %, contre 4,25 % début octobre.

Les taux directeurs des grandes banques centrales sont donc clairement orientés à la baisse. Les taux de crédit à l'habitat vont sans doute plus ou moins suivre le mouvement. La question qui vient à l'esprit est de savoir si une baisse des taux d'emprunt peut arrêter la chute des prix de l'immobilier ?

Le graphique que vous allez découvrir ci-après montre la sensibilité du prix d'équilibre en fonction du taux d'emprunt et de la croissance des prix de l'immobilier. Le prix  d'équilibre correspond ici au prix  d'achat d'une résidence principale permettant d'obtenir un retour sur investissement en 5 ans. Autrement dit, au-delà de cette période de 5 ans, le propriétaire occupant commencera à payer un Equivalent Loyer (EL) inférieur à celui de la solution location : il gagne de l'argent par rapport à la solution location. Pour construire ce graphique j'ai utilisé le simulateur Simulateur Achat-Location version 8.1  avec le paramétrage suivant:

  • Loyer de départ hors charge (L0)= 1000€ (Le montant peut être quelconque)
  • Croissance des loyers 2,9% par an (Pour 2008 on s'oriente plutôt vers 2%)
  • Croissance des prix variable entre -4% et +5,5% par an
  • Taux d'emprunt variable entre 3% et 7%
  • Assurance associée au prêt = 0,4% du capital restant dû
  • Taux de Placement net du capital = 90% du taux d'emprunt (4.55% pour un taux d'emprunt
     de 5,05%)
  • Frais de notaire 7%
  • Frais d'agence 5% (à la revente)
  • Durée de l'emprunt 15 ans
  • Apport personnel de 30%
  • Taxe foncière = un loyer par an (L0 au départ)
  • Frais d'entretien et de réparation = un loyer par an (L0 au départ)
  • Durée d'investissement de 5 ans (revente au bout de 5 ans)

Le point bleu sur le graphique correspond aux conditions moyennes d'un achat immobilier réalisé en août 2008 : Prix= 262 loyers et taux d'emprunt fixe à 5,05% sur 15 ans.

La courbe rouge montre que pour une croissance des prix de 5,5% par an (une hausse cumulée de 31% sur 5 ans) et un taux d'emprunt de l'ordre de 5%, un propriétaire occupant payera un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location s'il achète son logement moins de 340 loyers. Avec des taux d'emprunt de 3,5%, ce prix d'achat peut sans problème monter à plus de 760 loyers ! Je vous assure qu'il n'y a pas d'erreur. Le prix d'équilibre est donc extrêmement sensible au taux d'emprunt. Vous comprenez certainement mieux pourquoi les prix ont monté très fort entre 1998 et 2007. C'est l'effet bulle par la baisse des taux d'emprunt. Le taux d'emprunt est comme un accélérateur: Il suffit de le baisser un peu pour booster la rentabilité, donc la demande et les prix.

Regardons maintenant ce qu'il se passe lorsque l'on est dans une situation de baisse des prix.

La courbe bleue correspond à une baisse des prix de 4% par an, soit une baisse cumulée de 22% sur 5 ans. On voit immédiatement la différence: le prix d'équilibre est proche de 100 loyers et il est très peu sensible à la variation du taux d'emprunt. On constate un phénomène de basculement qui verrouille le marché dans un cycle de déflation : La baisse des taux ne fonctionne plus. Comment peut-on expliquer cela ? Le mécanisme est en réalité très simple à comprendre. L'achat d'un logement conduit à payer des frais qui dès le départ font perdre de l'argent : les frais de notaire, les frais d'agence, la taxe foncière qu'il faut payer tous les ans etc. Seule une croissance significative des prix permet d'effacer plus ou moins rapidement ces pertes, alors qu'au contraire une baisse des prix a pour effet de les augmenter.

Vous avez donc compris que pour moi la baisse des taux (s'il y en a une) ne changera rien. Les prix continueront leur chute. Mais alors dans ce cas, jusqu'où les prix peuvent-ils descendre ? La réponse est simple. Le point bas sera atteint lorsque les prix du marché seront cohérents avec le prix d'équilibre calculé pour une croissance nulle (Prix stabilisés). C'est la courbe rose qui correspond à cette situation. On voit que dans ce cas, suivant le taux d'emprunt pratiqué, le prix d'équilibre se situe entre 120 et 150 loyers. Le ratio Prix/Loyer peut donc facilement baisser de 43 à 54%. Une telle chute des prix ne semble absolument pas impossible lorsque l'on regarde l'évolution du ratio Prix/Loyer sur une longue période (voir le graphique suivant).

Il faut donc retenir que dans la phase ascendante d'une bulle immobilière, la hausse des prix entretient la hausse (il faut acheter maintenant car demain les prix seront encore plus élevés) et la baisse des taux a pour effet d'amplifier cette hausse. Au contraire, dans la phase descendante d'une bulle immobilière, la baisse des prix entretient la baisse (rien ne sert de courir pour acheter car demain les prix seront encore plus bas) et la baisse des taux d'emprunt est pratiquement sans effet sur le marché.

Je vous invite à lire cet article qui va dans le même sens Le prix des logements dans l'ancien pourrait baisser de 40 %

Définitions:
EL: Equivalent Loyer >> voir cet article Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Ratio Prix / Loyer  >> voir cet article Estimation d'un actif immobilier