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28 octobre 2010 4 28 /10 /octobre /2010 20:09

 

 

Selon l’économiste Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l’Environnement et du Développement durable, les chances de voir les prix de l’immobilier en France baisser fortement et rapidement dans un avenir proche existent. Gare, cependant, aux conclusions hâtives…

 

(LaVieImmo.com) - Et si la chute de l’immobilier avait bien lieu ? Et si, après le faux départ de 2008-2009, les prix connaissaient effectivement un ajustement aussi brutal que la hausse de la décennie passée a été forte ? Malgré la Fnaim et les Notaires, qui confirment trimestre après trimestre l’envolée des valeurs et tablent, au mieux, sur un atterrissage en douceur des prix, cette perspective continue d’alimenter l’espoir de nombreux candidats à l’accession. Le sujet déchaîne d’ailleurs régulièrement les passions sur les forums immobiliers, où les « baissiers » se rangent généralement derrière les travaux de Jacques Friggit, économiste spécialisé dans l’immobilier et chargé de mission au Conseil général de l’Environnement et du Développement durable. Il faut dire que parmi les deux scenarii décrits par Jacques Friggit, l’un évoque une possible chute de 30 à 35 % des prix d’ici 5 à 8 ans. Soit, sans conteste, le scénario de baisse le plus spectaculaire à ce jour.

 

Mais Jacques Friggit est-il bien compris ? Face à l’engouement qu’ils suscitent, nous avons souhaité examiner ses travaux de plus près.

 

Suite de l'article (lavieimmo.com)

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commentaires

O


Il se pourrait que la précipitation actuelle ne soit due qu'au changement de fiscalité qui interviendra en 2011. Les déductions fiscales d'intérêts seront supprimées au profit d'un PTZ+ dit
"universel" parce que le plafond de conditions de ressources est supprimée mais qui risque d'être moins utilisé pour acheter.


1/ il est réservé aux primo-accédants et le terme est galvaudé puisqu'il suffit de revendre et d'attendre deux ans pour être considéré comme primo-accédant.


2/ Le maximum est accordé pour les logements BBC et on en trouve rarement dans l'ancien.


Ca pourrait expliquer la précipitation de fin d'année à acheter. Je suis depuis quelques années les prix d'une commune des hauts de seine et je vois que les prix moontent à des niveaux de
présentation jamais atteints. Or, ce n'est pas par pénurie car il y a un stock suffisant et que certains appartement sont en vente depuis deux ans.


La psychologie des vendeurs est simple. Ils lisent dans la presse qu'il y a pénurie et que 30 acheteurs sont là pour acheter aux enchères un appartement dans la journée et il pense qu'il peut
mettre le sien au plus haut.


On va bien voir si début 2011 les ventes continuent leur tendance à la hausse. Ca c'est le premier rendez-vous important. Le second rendez-vous important, c'est juin 2011 quand le gouvernement va
réformer la fiscalité. En ce moment on parle beaucoup de la taxe sur les résidences secondaires. Le gouvernement et l'opposition lorgnent sur le patrimoine des français. La résidence principale
échapperat-elle à la taxation?


Troisième rendez-vous, les présidentielles de 2012. Connaissant les français qui votent non pas pour un candidat, mais contre un candidat, c'est le PS qui risque d'être élu. Or, allez écouter
Marie-Noelle Liebman dans l'artcile sur le rapport Attali sur ce blog et vous aurez une idée du futur soutien à l'immobilier du PS si Marie-Noelle est représentative du PS.


Parmi les hypothèses de Friggit, il y a celle que les revenus augmenteraient de telle sorte qu'il finisse par rattraper les prix. Je crois qu'au contraire le pouvoir d'achat est bien parti pour
diminuer.


Quant aux taux, on voit la courbe de l'Euribor qui remonte. Si le mouvement se poursuit, les taux vont forcément remonter.



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B


Un élément à prendre en compte est le volume global des transaction. Il remonte donc ou on va vers une normalisation ou il sagit d'un dernier mouvement de panique avant effondrement. Quant au
prix "au m2" il ne sont pas très fiable vu la réorientation vers les biens "refuges" petites surfaces et bien de la partie haute de la gamme (pour preuve : hors ruines à "scellieriser" le moindre
"défaut" rends les biens difficile à vendre"). Une autre remarque : l'équilibre peut se retrouver par inflation des revenus nominaux et je privilègierais, dans ce sens, une inflation par les
matières premières et produits de base inévitable si les pays émergeants continuent sur leur lancée. Et là cela peut être assez rapide, ne serait-ce que à coup de 5 à 6% d'inflation annuelle. Le
problème c'est que les salaires français ne suivront probablement que très partiellement. Dans ce cas se serait donc un risque d'asphixie des emprunteurs. Tous ça pour dire qu'une période
prolongée de taux bas comme à l'heure actuelle porte en elle le germe des futures catastrophes. Un exemple : combien les PTZ déjà engrangés vont coûter au contribuables si l'inflation revient un
tant soit peu? de ce point de vue, une prime à l'achat aurait été beaucoup moins toxique.



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O


Le marché se faisait essentiellement sur les accidents de la vie (divorce, décès, etc) et sur ceux qui voulaient acheter plus grand. Or, la situation économique, les prix et les taux de crédit
relais vont dissuader les proprios actuels de déménager s'ils peuvent faire autrement. Pareil, on déménage rarement quand on vieillit et on vit de plus en plus longtemps. 


Tout ça pour dire que le marché ne va pas redevenir fluide du jour au lendemain. On sait que les hausses à Paris et en petite couronne sont dues essentiellement à une pénurie de biens à vendre.
Une pénurie qui pourrait durer longtemps.


La courbe de Friggit ne prend pas en compte tous les paramètres et particulièrement la démographie. Une population de retraités proprios, c'est une population qui ne bouge pas. Une crise
économique qui dure c'est une population de proprios qui ne bougent pas non plus. Les conditions sont donc réunies pour que la pénurie de biens à vendre si elle ne fait pas augmenter les prix
pour cause de revenus en baisse provoque un marché en tôle ondulé: succession de hausses et de baisses au rythme de la solvabilité des acheteurs.


Je ne suis pas voyant et donc ça se passera peut-être autrement, mais j'ai bien l'impression que l'on aura plusieurs marchés: celui des régions peu recherchées avec des baisses conséquentes et
celui de régions comme Paris en tôle ondulée.


 



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E


Il peut y avoir des starters qui enclenchent la baisse des prix. L'un d'entre eux, bien connu, est la remontée des taux d'inrérêt, qui se fera un jour... Certains disent au
deuxième trimetre 2011, mais d'autres avaient dit au deuxième trimestre 2010. La remontée de l'inflation dans plusieurs pays européens pourrait pousser la BCE à enclencher cette remontée des
taux, de manière très progressive, afin de donner un signe positif de sortie de crise au marché.


Un autre starter possible, mais très hypotétique, est la nouvelle donne des aides immobilières en 2011. Les avis sont partagés mais personne ne semble vraiment savoir quels
seront les impacts des nouvelles mesures relatives à l'immobilier. La majorité des transactions seraient faites actuellement par des investisseurs, qui peuvent profiter de la déduction des
intérête d'emprunt jusqu'aux affaires réalisées avant fin 2010. Quel sera l'impact de cette suppression ? Sera-t-elle un starter pour la baisse ? Quel sera l'effet à contrario du PTZ+ ?


On en saura plus sur l'impact des nouvelles mesures vers le milieu de l'année 2011. 



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O


Je pensais aussi que la crise économique allait tirer les prix vers le bas. En fait, malgré une augmentation conséquente du chomâge et un pouvoir d'achat en baisse par stagnation des
salaires et augmentation conséquente des taxes, les prix auraient du baisser. On voit qu'il n'en est rien.


Il y a un effet placement envers la pierre qui est certain et qui a été dopé par les aubaines Robien et Scellier (fausses aubaines pour ceux qui ont acheté dans des zones où il n'y avait pas de
locataires possibles). Les taux de l'assurance-vie sont en baisse et la Bourse non seulement fait peur, mais est devenue beaucoup moins rentable depuis que l'on a supprimé les abattements sur les
PV et sur les dividendes. Il y a une escroquerie de la part de l'Etat puisque cela consistera à faire payer deux fois un impôt sur les bénéfices des sociétés.


En période de crise, les placements devraient plutôt s'orienter vers des formules plus liquides que l'immobilier. On parle aussi de personnes qui achèteraient pour faire payer la banque en cas de
chomâge. L'argument ne me parait pas bon. Buzy-Cazaux a dit que seuls 5 à 10 % des crédits étaient accompagnés d'une assurance chomâge. De plus cette assurance chomâge est très limitée.


Reste surtout la psychologie des acheteurs et des vendeurs. Fort peu de personnes connaissent la courbe de Friggit et encore moins y croient. L'immobilier est toujours consolidé par les mêmes
poncifs: l'immobilier ça ne peut que monter, louer c'est jeter de l'argent par les fenêtres, etc.. Côté vendeurs, l'immobilier remplace l'effet loto, c'est à dire le moyen de récupérer beaucoup
sans se fatiguer puisqu'il n'y a pas de taxe sur la plus-value à la revente (pour l'instant).


Quand je parle de psychologie, je pense à un couple qui a acheté un F3 récemment. Pas de chance, ils décident de divorcer un an après. Première réaction: on l'a acheté 254KE, on ne va quand même
pas le brader!! Première mise en vente dans une agence à 263KE (histoire de récupérer les frais d'agence et de notaire). Largement au dessus des prix du marché qui avait chutés. Délai dépassé
pour le mandat exclusif, donc placement dans une autre agence et panneau sur le balcon. Ne se vend toujours pas. Acceptation d'une baisse à 250KE au bout d'un an. AU bout de deux ans nouvelle
baisse à 240KE et entre-temps un des deux est revenu l'habiter.


Que dire de ce cas de figure? Qu'ils vendront peut-être puisque les prix d'annonce pour ce type d'appartement sont remontés à 240 KE, mais qu'entretemps les intérêts auraont continuer à courrir
pendant deux ans (et les premières années on ne rembourse que les intérêts). Egalement que jamais ils n'ont cherché passe une annonce sur PAP ou autre. On constate que les proprios passent
rarement des annonces sur des sites de particulier à particulier parce qu'elles coutent de l'argent, mais qu'il s'agit d'une somme ridicule par rapport à la valeur du bien. Globalement les
Français sont nuls en économie. Ils préfèrent par contre continuer à payer des charges en incluant dans le prix d'annonce les frais d'agence et le montant de la future négo.


Même la gentrification a une limite, celle du budget des acheteurs, conditionné à la durée des prêts, à leurs taux, mais surtout aux salaires qui sont en voie de stagnation pour de nombreuses
années puisque la France recule progressivement dans le rang des pays industrialisés. La démographie et l'immigration subie font penser que dans quelques dizaines d'années non seulement les prix
auront baissé mais qu'ils pourraient le rester de façon durable comme au Japon.



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