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13 février 2012 1 13 /02 /février /2012 22:02

Pour un esprit curieux et qui s’intéresse particulièrement au concept de fractalité, ce qui est mon cas depuis plus de vingt ans, le net est un lieu de prédilection. Vous commencez votre journée avec un sujet de préoccupation, puis sans vous en rendre compte, vous vous retrouvez quelque temps plus tard sur « une autre branche » dans l’arbre de votre curiosité. Il peut s’agir d’une « branche active », comme d’un sujet annexe qui vous préoccupe aussi au moment de votre périple quotidien sur le net, ou au contraire d’une « branche passive », un sujet que vous connaissez mais qui dort au fond de votre cerveau et qu’une page croisée sur le net réveille à votre insu. C’est un peu ce qui m’est arrivé l’autre jour : alors que je cherchais des renseignements sur le marché de l’immobilier des Pays-Bas, voilà (ne me demandez pas comment, j’ai oublié) que je tombe sur le site de Marc Candelier. Bien que d’abord spécialisé sur les autres classes d’actifs et non sur l’immobilier (je veux parler des marchés actions, obligations, matières premières et devises), je ne laisse jamais passer une occasion de m’instruire, du moment que je peux le faire  par un coup d’œil sur un graphique intéressant. Et j’en ai trouvé un sur le site de Marc Candelier. Ce n’était pas difficile, il était placé fort à propos sur la « home page »………….

 

 

 

Un coup d’œil ? Ma foi oui, et comme je vais me contenter de ce « coup d’œil », il faut quand même que je vous explique assez vite (nous avons tous tant de choses inutiles à faire) pourquoi ce « coup d’œil » a de bonnes chances d’être crédible : malgré des études fort doctes et un diplôme de l’ESCP en 1984, j’ai été peu à peu et presque malgré moi convaincu qu’un « coup d’œil » judicieusement ajusté vous en dira plus long que toutes les études de bilans que vous souffrirez de faire. Si l’apprentissage de ce « coup d’œil » fut long (car je ne cesse d’apprendre même au bout de 25 ans d’expérience), il date de la traduction que j’ai faite en 1989 pour le compte d’un éditeur français d’un livre américain traitant du « Principe des vagues d’Elliott ». Ralph Nelson Elliott est un  américain qui dans les années 30 et 40 avait déjà, bien avant que le mot « fractal » soit créé par Mandelbrot, remarqué un aspect répétitif et fractal dans la formation des cours de cotation sur les marchés boursiers. Je ne veux ni ne peux ici expliquer un sujet que vous pouvez fort bien explorer par le net et les nombreux ouvrages qui existent aujourd’hui sur le sujet. En ce qui concerne la fiabilité de cet outil par ailleurs difficile à comprendre et maîtriser, je pourrais citer la réussite personnelle que je connais depuis 2008 avec une évolution personnelle vers un concept que je nomme EWS ou « Elliott Wave Synchronicity », lequel n’est qu’une approche plus méticuleuse avec pour bénéficie de réduire et limiter les erreurs de jugement que l’on reproche trop souvent à cette méthode. Dire que l’on passe ainsi d’un art à une science, c’est peut-être beaucoup, mais je suis certainement le seul français parmi plus de 400 experts anglophones à avoir officiellement et publiquement annoncé avec un article publié en août 2008 l’arrivée imminente d’un crash boursier mondial en en précisant la profondeur sans oublier non plus de dire que c’était la porte ouverte à LA crise générationnelle du siècle auprès de laquelle seul 1929 pourrait soutenir la comparaison. C’était finalement mon modeste rendez-vous avec l’histoire, un rendez-vous que j’attendais en fait depuis un livre publié en 1995 dans lequel j’avais clairement expliqué que la fuite en avant de la « désinflation compétitive » mènerait à terme à un « remake de 1929 ». La suite après 2008 est tout autant intéressante, puisque le concept EWS me permettait de passer haussier tout début avril 2009, puis je décidais en avril 2011 de fermer ma lettre financière en laissant comme dernier avis aux abonnés qu’une baisse devait intervenir et je n’oubliais pas de préciser des niveaux de baisse qui furent atteints vers septembre de la même année. Mis à part ma myopie sur le « flash crash », c’est déjà un beau parcours pour une méthode jeune de seulement quatre ans.

 

 

 

Mais revenons à ce graphique sur le site de Marc Candelier ; sur un plan fondamental (ne rêvons pas, je fuis la lecture des bilans, mais je dispose d’une bonne base de connaissances fondamentales sur lesquelles « asseoir » mes coups d’œil ), je suis depuis longtemps frappé par l’anomalie du marché immobilier français ; même le Président Sarkozy (ce n’est pas un soutien de campagne que je donne ici) s’est cru obligé (ou bienveillant) de préciser récemment lors d’une apparition à la télé que le marché immobilier français se distingue bizarrement (l’adjectif est de moi, pas de lui), notamment depuis la crise de 2008 : alors que partout en Europe, les loyers et les prix baissent, non, la France en fait à sa tête avec un marché en hausse ;  je dirais, avant de lancer mon « coup d’œil » sur la place publique, que nous les Français avons déjà connu cette aberration de l’isolement : c’était au début des années 30, quand la France semblait épargnée. Bon, cessons de regarder dans le rétroviseur et allons de l’avant. De l’avant ? C’est ce que tout le monde voudrait bien dans l’immobilier en France, mais là, excusez moi, je ne suis plus d’accord. Enfin, mon œil ne l’est plus…..

 

 

 image1

Le plus intéressant semble ici le ratio Pe/L défini par Marc Candelier (prix d’équilibre divisé par le prix moyen du loyer), car mes yeux y voient un parfait cycle commençant en 1982 et dont l’achèvement est en train de se faire depuis le sommet de 2010-2011. En peu de mots, sans qu’il soit possible de préciser combien d’années cela prendrait, il faut envisager que le ratio Pe/L entame depuis les sommets de 2010-2011 un long processus baissier (non linéaire) le ramenant vers le niveau de 140 à 170 (échelle de gauche sur le graphique) ; bien évidemment, cela ne manquerait pas d’entraîner (ou d’aller de pair avec) une baisse des prix du marché immobilier en France (location et achat). Bien qu’il faille noter que le côté "scientifique" de la méthode EWS ne peut ici être appliqué, car cette méthode implique de "mettre le plus grand nombre possible d'indices dans le tamis" et de l'agiter bien fort pour en retirer "du sable épuré" (alors que je n'ai pu disposer ici que de deux indices), il faut  quand même, au sujet d'une éventuelle baisse de l'immobilier, prendre en compte que dans le cycle sur le ratio Pe/L seule la partie la plus dynamique du cycle donc la hausse de 2 bleue à 5 bleue entre 1986 et 2006 a su vraiment « tirer » le marché immobilier à la hausse. Les nouveaux plus hauts du ratio Pe/L en 2010-2011 n’entraînent pas de nouveau plus haut sur l’autre indice Pm/L, preuve ou confirmation d’un réel essoufflement en terme de dynamique.

 

 

Enfin, il faut noter la structure en « triangle ouvert » entre la pente verte qui joint les bas et la droite qui passe par tous les sommets du ratio Pe/L depuis 1980. En physique, on sait très bien qu’une structure oscillatoire avec des amplitudes croissantes finit par imploser, c’est vrai pour les métaux alors pourquoi pas pour le ciment ou le béton ? L’économie, à ce que je pense ou constate, est souvent bien plus simple à comprendre si l’on accepte de rester dans le domaine du bon sens et d’avoir une approche purement « biologique » (par exemple, la dette n’est que du surpoids qui à un moment donné finit par vous immobiliser sur place, car les états sont bien plus gloutons que vous pourriez l’imaginer, surtout quand vous êtes aussi bénéficiaires dans le confort au quotidien qui dérive de cette gloutonnerie). Mais pour ce faire, il faut « digresser » ou « raisonner en transversale », appliquer des principes à un domaine qui ne leur appartient pas en apparence et en logique commune, mais qu’est-ce que la logique commune sinon parfois trop souvent une pression dogmatique à vous faire rester dans la case où l’on veut vous mettre pour mieux vous contrôler ? Internet, par la foison d’informations qu’il met à votre portée, est au moins pour tout un chacun une porte ouverte sur le plaisir de la digression devant l’écran de son pc. Mais je digresse et je m’éloigne du sujet. En fin de compte, en guise d’avant dernier commentaire, je dirai que l’immobilier n’est jamais qu’une classe d’actifs parmi l’ensemble des classes à disposition (les autres étant les actions, les matières premières, les obligations , les devises et le cash sans oublier les métaux précieux comme l’or et l’argent), et par conséquent il est toujours avisé, à l’échelle d’une gestion patrimoniale ou personnelle, de diversifier et même de ne pas rester assis sur les « branches mortes » au-delà du raisonnable.

 

 

 

Vous remarquerez (dernier commentaire) que la tendance haussière sur le ratio Pe/L (pente verte) date de 1982, et il y a déjà de nombreuses tendances sur divers phénomènes macro-économiques et financiers que la crise de 2008 a déjà cassées. Je vais vous en montrer deux aux USA, qui ne peuvent guère laisser notre petite France totalement à l’écart, l’une concernant l’emploi et l’autre le marché immobilier.

 

 

 image2

    

Concernant l’emploi, le graphique ci-dessus permet de visualiser que la population totale au travail (il ne s’agit ici pas du taux de chômage mais de la population au travail donc un peu moins de 150 millions sur une population d’environ 300 millions juste avant la crise de 2008) a pu progresser depuis 1975 dans une tendance parfaite où chaque « point d’appui » sur le trend marquait la fin d’une crise économique majeure (1974, 1982, 1991, 2002, voir les cercles violets) ; la « sortie de route » en 2008 est bien la fin d’un monde, laquelle « fin » est encore plus claire sur le marché de l’immobilier résidentiel aux USA avec le graphique suivant.

 

 image3

 

 

Comme il est dit (je traduis), le « rêve américain » est une bulle de 43 ans dont la fameuse « sous-bulle » de 2002-2007 qui a débouché sur la crise des sub-prime n’a été qu’un stade terminal, la « dernière carte » sur la table spéculative qui s’était mise en marche dès 1965. La cassure de trend allant de pair avec une structure cyclique complète en terme de vagues, cela permet de donner une idée de ce qui pourrait bien menacer le marché français. Et comme il est dit également, la « douleur » pourrait se faire sentir aux USA sur une à deux générations ; après tout on ne répare pas si vite une machine qui saute après 43 ans de bon fonctionnement.

 

 

 

A ceux qui ne peuvent malgré tout envisager une fin au bonheur immobilier, je me permettrais de souligner que les autorités françaises finiront peut-être un jour, faute de grives, par taper dans le trésor immobilier pour rembourser la dette nationale ; il suffit pour cela de supprimer quelques niches ou de changer quelques articles dans le code des impôts ; ce serait « la fin d’un monde » certes, bien inenvisageable, ne serait ce l’alerte actuellement fournie par le principe des vagues. Enfin, il ne faut pas hésiter à « digresser » et voir comment la France a tenté de sortir du problème de la dette nationale après la Révolution ; on oublie trop souvent que c’est l’immobilier qui fut considéré comme la solution, puisque les Assignats furent émis (mais en vain) de 1790 à 1796 sur la base de l’immobilier saisi aux nobles et au clergé. Il n’est pas trop « fou » de penser que l’immobilier sera prochainement « saisi » mais par l’impôt. De plus, il faut tenir compte que l’inflation est réelle alors qu’elle est niée par les gouvernements qui en occident, pas seulement en France, utilisent leurs instituts statistiques pour avoir de bons chiffres ; aux USA, la fraude est évidente, vu que l’on se réfère depuis des années au « core index » qui n’est un indice dont on a soustrait la nourriture et l’énergie. Nous vivons dans un monde où nous sommes habitués à la baisse des taux ; quid du marché immobilier le jour où les gens devront faire face au choc des taux qui quitteront une tendance baissière en marche depuis trop longtemps (1982) ? Bien évidemment, en regardant le trend haussier (la droite verte) sur le graphique de Marc Candelier, vous penserez aussi aux deux autres trends (emploi et immobilier résidentiel) qui ont sauté aux USA. Rien n’est jamais éternel en ce bas monde…………

 

 

 

Voilà, je n’ai rien de plus à dire, j’ai « joué mon coup », à la réalité maintenant de répondre (j’étais joueur d’échecs bien avant de savoir ce qu’est un marché financier et je dois dire que les méthodes de ce jeu sont un sérieux atout dans l’analyse des marchés dans le but d’anticiper leur « prochain coup »).

 

 

Eric Chevrette

ericchevrette@yahoo.fr

 

 

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commentaires

Eric Chevrette 17/02/2012 10:36


toujours a acuite visuelle; vous etes l'exemple parfait de l'arrogance francaise qui hait et nie le pragmatisme pour s'enfermer dans le carre de la logique; big lol, le pragmatisme anglais a mis
la pilée a napoleon a waterloo; un petit n pour ce nain car si les graphes ne se repetent pas l'histoire elle oui, et napoleon nest qun tyran un dictateur certes plus propre que hitler mais qui
comme lui est sorti de la faillite d'un état; avec sa logique la france tourne en rond et finira par ne plus faire de bulles, mais les anglo saxons eux s'en sortiront toujours; et si l'histoire s
erepete, les graphes qui ne font que la retracer doivent quelque part s erepeter aussi; enfin, vous etes l'exemple meme aussi de la raison pour laquelle jai decide il y a deja un  an de
rester silencieux et de ne rien publier; merci d em'avoir rappelé que la france est arrogante jusqu'a creer les bottes dans la boue

Eric Chevrette 17/02/2012 09:15


a acuite visuelle lol l'orgueil et l'arrogance des francais qui se croeint le centre du monde sur le plan intelelctuel et sont incapables d admettre le pragmatisme des anglo saxons me fait
toujour rire; vous etes apparemment un cerveau que le systeme scolaire a tres bien formatté pour quil ne pense pas en dehors des cases

acuité visuelle 15/02/2012 09:40


il a une bonne acuité visuelle , une bonne élasticité des chevilles aussi ....tout ce gargarisme pour conclure qu'il suffit de bon sens !


encore un qui pense que les courbes se répètent , alors que plus rien n'est comparable , globalisation, mondialisation , interconnections,tout peut dégénérer d'une seconde à l'autre , voilà le
bon sens !

Roberto 14/02/2012 13:28


J'avoue ne pas bien saisir votre raisonnement.


Vous semblez comparez l'évolution du ratio Pe/L (prix d'équilibre rapporté au loyer) à celle du prix de l'immobilier américain.


Le prix d'équilibre Pe/L dépend uniquement des conditions de financement et des taux d'intérets (des crédits immobiliers et des placements "sûrs"). Je ne vois pas vraiement de rapport avec le
prix brut d'un logement (graph américuain) ou le prix d'une action.


A la limite je comprendrais que vous confrontiez votre méthode avec l'évolution du rapport Pm/L. Et encore, comme vous le voyez, la corrélation n'est pas évidente et la France a bien vécu de
1975 à 1997, soit pendant 20 ans, avec une énorme bulle.


Au contraire, la période récente (1998-2011), qualifée de bulle en raison de la hausse vertigineuse du prix de l'immobilier, apparait, à la lumière du graphe de M. Candelier, comme une période de
"juste prix".

Eric Chevrette 14/02/2012 10:22


je pense que d'une manière générale le marché immobiler en France est largement surévalué, et mon analyse va dans ce sens, donc oui il faut plus penser à une baisse qu'autre chose, mais en terme
de timing (quand?) ça je suis bien incapable de le préciser, car les données statistiques sur lesquelles repose mon point de vue sont fort inréresantes mais insuffisantes pour vraiment être
précis; bien que ce soit pas le domaine abordé, je pense qu'un autre facteur à inclure est une iversion de la courbe des taux; depuis 1982 le mond eoccidental s'est habitué à la baisse des taux,
mais ce n'est pas un monde éternel, car l'inflation bien que masquée par les pratiques de nos dirigeants et de leurs instituts statistiques dits économiques qui nous pondent de fausses chiffres
sur l'inflation; un jour viendra sans doute pas très lointain où cette inflation devinedra si évidente que la courbe des taux partira à la hausse; ce jour là il y aura à mon avis une
incompatibilté entre le niveau des prix et le coût du crédit, sans compter comme je l'ai dit que le patrimoine immobilier sera un jour le seul gâteau qui restera au gouvernement pour éponger la
dette; n'oubliez pas qu'en 1789-1790 le Directoire poar le biais des Assignats assis sur l'immobilier saisi aux nobles et aux clergés a aussi tenté de sortir du poroblème de la dette nationale
qui est le seul vrai motif de notre révolution; je ne mets pas de R car cette Révolution est loin d'avoir tenu ses promesses

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