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27 mai 2010 4 27 /05 /mai /2010 12:07

Le ratio Prix/Loyer est un très bon indicateur de l'évolution du marché de l'immobilier. Il mesure l’inflation des prix à la vente par rapport aux loyers. Le loyer constitue notre monnaie de référence, comme l’est l’euro pour nos achats de tous les jours. Plus ce ratio est bas, plus le marché de l'immobilier se porte bien. Par contre, une augmentation rapide du ratio Prix/Loyer peut être précurseur d'une bulle immobilière.


Le graphique ci-dessous montre, sur une période de 40 ans, l’évolution de l’indice des prix de l’INSEE (courbe bleue) et celle du ratio Prix/Loyer (courbe rouge). L'indice des prix ne met absolument pas en évidence les bulles de 1981 et de 1991. Tout au plus constate-t-on une légère baisse des prix après 1991, mais rien de plus. En fait, c’est l’inflation qui masque la baisse des prix. Par contre, la bulle de 2008 est très visible, car nous avons peu d’inflation sur cette période. L’autre courbe, de couleur rouge, montre l’évolution du ratio Prix/Loyer. Les prix à la vente sont ici déflatés par rapport aux prix des loyers. Le graphique révèle sans problème les bulles de 1981, de 1991, et bien évidemment celle de 2008 qui est énorme en comparaison des deux autres. Au plus haut de la bulle, en 2008, les prix étaient en moyenne de l’ordre de 260 loyers. Le graphique montre que les prix peuvent sans aucun problème être divisés par deux, pour atteindre des valeurs d’environ 130 loyers !

 

http://www.immopub.fr/ui/blog/mc-graph1.jpg

 

Pour ceux qui ne sont toujours pas convaincus et qui pensent que nous ne sommes pas dans une bulle, le graphique que vous pouvez découvrir ci-dessous montre l’évolution des loyers et des prix de l’immobilier en comparaison de celle de notre PIB par ménage (richesse moyenne produite par chaque ménage).

 

De toute évidence, ce graphique montre que, depuis 1970, le prix moyen des loyers a évolué sensiblement moins vite que le PIB par ménage, alors que le prix moyen des logements a quant à lui évolué bien plus vite. Les prix de l’immobilier sont donc totalement "à côté de la plaque".

 

 

 

http://www.immopub.fr/ui/blog/mc-graph2.jpg

 

 

Suite de l'article (immopub.fr)

 

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commentaires

I


Bonjour,


En tant que responsable du site Immopub.fr, je me permets de répondre à Hervé.


Notre site a en effet « osé » publier cet article (nous l’avons même sollicité…), simplement parce que, à travers la partie
blog du site, nous essayons de fournir un maximum d’informations sur l’immobilier aux internautes qui nous visitent. Nous n’avons pas la prétention de pouvoir « débloquer » le marché à
travers ces articles, ce serait nous donner trop d’importance, ni même d’influer sur les comportements des vendeurs ou acheteurs. Ceci dit, nous souhaitons présenter différents regards sur
l’immobilier, différents analyses, sans aucune censure, pour que nos visiteurs puissent se forger leur propre opinion. Nous sommes certains que la majorité des internautes sont des internautes
avertis qui ne se laissent pas influencer par ceux qui veulent forger l’opinion de la masse pour des intérêts économiques calculés. Les internautes accordent certainement plus facilement leur
confiance à un site qui leur semble neutre et objectif. Nous avons fait ce pari.


Cordialement.


Thierry


www.immopub.fr



Répondre
H


Bonjour Marc,


 


Comment un site de vente immobilier peut-il publier un article comme le votre ? Bien que je partage votre approche, quel est leur objectif ? Faire réfléchir les vendeurs pour débloquer le marché
?


Cordialement.



Répondre
M


Voir la réponse de Thierry



C


Bonjour, Vos chiffres sont très parlants, effectivement. Parcontre, je m interroge sur la pertinence de ce ratio dans le temps.


D une part , parceque dans une perspective de baisse continue des taux depuis 1981, il est normal que les rendements du placement pierre suivent cette évolution. En 1990, les sicav
monétaires rapportaient du 10% et un rendement foncier de 6% paraissait bien tristounet. On en rêverait aujourd hui. Les rendements réels des placements financiers sont nuls en 2010, alors les
propriétaires sont prêts à se contenter de peu pour avoir un actif qui est censé les protéger de l'inflation. De plus des taux longs très bas comme nous connaissons sont un turbo pour
le revenu disponible des acquéreurs


D'autre part, est  ce que les gens font en permanence un arbitrage entre location et achat? J ai l impression que la population des gens solvables achètent par principe  et leurs
capacités de cash et d endettement déterminent les prix du m2 et que les insolvables et les précaires louent car ils ne peuvent s'endetter. Cette insolvabilité expliquerait le peu d'appetit pour
les placements locatifs aujourd hui, sauf des niches comme les chambres d étudiants. 


Qu en pensez vous?


CM


 


 



Répondre
M


Je cherche même pas à comprendre la stratégie des personnes qui achètent. L'immobilier est trop cher un point c'est tout. Perso je n'achéte pas un actif qui rapporte 3% net avant impôt. Pour moi
l'immobilier ne protège absolument pas votre patrimoine de l'inflation.



P


je suis expert immobilier et suis sur aix en provence


moi aussi j'ai fait le choix de ne pas acheter mais de louer


en attendant la baisse des prix qui sont completement deconnectés de la valeur réelle d'un bien



Répondre
M


Un seul mot : BRAVO


Si après cela il y a encore des personnes qui pensent que l'immobilier montera à l'avenir c'est à désespérer.



Répondre

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  • : Blog de Marc Candelier
  • : Comprendre pourquoi les prix du marché immobilier peuvent monter mais aussi descendre !
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IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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La plupart des graphiques sont disponibles en version PDF par un simple clic sur l'image. Vous aurez ainsi des documents imprimables de très bonne qualité.

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bulle.immo160@free.fr

 


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