Pour de nombreuses personnes l’immobilier est considéré comme une valeur refuge alors que la bourse fait peur et qu’elle est bien souvent considérée comme un placement risqué. En réalité, ces deux actifs ont à mes yeux des comportements assez proches. La principale différence réside dans le fait que le marché des actions présente peu d’inertie, alors qu’au contraire, le marché immobilier est lui très visqueux. Les temps de réaction à des événements sont donc très différents. 

Le revenu moyen par ménage est directement lié à l’activité économique de « l’entreprise France » (mesurée par son PIB). Le graphique ci-après donne l’évolution sur une longue période du PIB par ménage, du prix des logements, du prix des loyers et de l’indice CAC40. Visiblement il y a bien une très forte corrélation entre le PIB par ménage et les deux types d’actifs qui nous intéressent.

Pour construire ce graphique j’ai utilisé une reconstitution du CAC40 qui permet d'avoir une évaluation de l'indice bien avant sa création en décembre 1987 : http://jmrpassions.free.fr/bourse/cac40.php

La courbe verte du graphique, qui correspond au PIB par ménage, représente la richesse moyenne produite par ménage. C’est une référence très importante, car le revenu moyen par ménage lui est directement lié. Le graphique montre très clairement qu’il y a moins de 4 ans,  la bourse comme l’immobilier étaient bien installés dans une bulle, car complètement déconnectés des richesses produites. Depuis la bourse a très vite effacé sa bulle et se trouve maintenant pratiquement en ligne avec le PIB par ménage. Concernant l’immobilier, la bulle est en train de se dégonfler à un rythme beaucoup plus lent. Fin juin 2010, l’immobilier était surestimé de 63% et doit donc baisser de l’ordre de 38 %, pour être en ligne avec le PIB par ménage. 

De toute évidence les actions sont à un bon prix alors que l'immobilier est très cher. Dans la situation actuelle, la bourse semble donc présenter moins de risques que le marché immobilier. Il faut également intégrer qu’en bourse il est possible de gagner à la hausse comme à la baisse et qu’un ordre de vente ou d’achat peut être réalisé en moins d’une minute. L’immobilier est loin d’offrir cette souplesse. Il faut bien avoir à l’esprit que l’immobilier est totalement lié à la situation économique de la France alors que la plupart des sociétés du CAC 40 sont certes françaises, mais sont de moins en moins dépendantes de la demande intérieure, et de plus en plus des pays émergents.

Le graphique ci-après date de juin 2008 et montre que les entreprises du CAC 40 font de moins en moins travailler l’entreprise France et réalisent l'essentiel de leur chiffre d'affaires et leurs profits hors de France.