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13 mars 2011 7 13 /03 /mars /2011 14:42

Graphique-mars-2011-copie-1.jpg

Un petit clic sur l'image donne accès à un document imprimable.

Le graphique ci-dessus vous donne, sur une période de plus de 40 ans, l'évolution du ratio Prix/Loyer moyen des logements anciens pour la France métropolitaine. L'indicateur est calculé à partir de données élaborées par l'INSEE: 

Indice trimestriel des prix des logements anciens - France métropolitaine - Ensemble - Indice CVS (Base 100 au 4ème trimestre 2000). 

Indice des prix à la consommation - IPC - Ensemble des ménages - France métropolitaine - par fonction de consommation - Loyers des résidences principales

Les chiffres de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir un repère, j'ai prolongé la courbe (trait en pointillé rouge) sur la base d'une baisse des prix de 10% par an et une hausse des loyers de 2% par an. 

Ce graphique est mis à jour tous les 3 mois, dès que les chiffres de l'INSEE sont disponibles.

Définitions


Pm/L
correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe/L
 correspond à un prix théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L
correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Deux mots sur le prix d'équilibre Pe/L

Pe/L est calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. Il donne un prix d'arbitrage Solution Achat = Solution Location. Mais attention, ce prix d’arbitrage ne tient absolument pas compte de la plus-value ou moins-value que vous allez avoir lors de la revente. Il est calculé sur la base d’un marché équilibré : La hausse des prix se faisant au même rythme que celle des loyers (Pm/L est constant dans le temps). Donc, en dehors de toute spéculation, à la hausse comme à la baisse, Pe/L est le prix d’arbitrage qui permet d’obtenir un rendement locatif égal à celui d’un placement sans risque. Il faut avoir à l’esprit que ce prix d’arbitrage n’est valable que pour une résidence principale. En effet, dans le cas d’un investissement locatif (j’achète pour louer) on calcule un prix d'arbitrage Pe/L au minimum 25% plus bas que celui d'une résidence principale: les frais sont largement plus élevés (2 loyers par an pour une résidence principale et > 4,5 loyers par an pour un investissement locatif).

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 
Voir également >> La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer

Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

Les taux d'emprunt remontent et bien évidemment le prix d'équilibre Pe/L chute au niveau  de 236,5 loyers ! Le prix moyen du marché est autour de 252,3 loyers.


Sur un an, les prix ont augmenté en moyenne de 9,5% et le ratio prix /loyer a augmenté de 8,1%. Sur la même période les loyers ont progressé de 1.26% sur un an. Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 3,6%.


La hausse des taux d'emprunt a pour effet de faire baisser le prix d'équilibre. Le ratio Prix/Loyer est maintenant repassé au dessus du prix d'équilibre. Il est très important d'avoir conscience de la forte sensibilité des prix de l'immobilier aux variations des taux d'intérêt, je vous invite à lire mon dernier article  Février 2011: Point sur le marché immobilier   (Nouveau)

 

Pour mieux comprendre le marché immobilier  Faut-il acheter pour se loger ? (1) 
 

Analyse du graphique (Rappel)

 

Sur les 40 dernières années, on observe une période de forte spéculation qui a duré 26 ans (1970 à 1996). Pendant toute cette période, le ratio Pe/L est largement inférieur à Pm/L. Seule la hausse des prix permettait de rentabiliser un achat immobilier. Cette période est marquée par deux bulles. La première bulle éclate en 1981 alors que les prix étaient en moyenne de 168 loyers. Elle a été suivie d'une baisse de 16%. La bulle suivante a eu lieu en 1991 et a atteint une amplitude de 169 loyers. La baisse qui a suivi a amené les prix autour 130 loyers (-23%).

La période 1996 à 2005 est caractérisée par une très forte hausse des prix qui a comme origine la très forte baisse des taux d'intérêt. Pendant pratiquement 10 ans les prix de l'immobilier ont été parfaitement cohérents avec les taux d'emprunt pratiqués sur le marché (Pm/L≈Pe/L). D'une année sur l'autre les prix étaient plus élevés mais la baisse des taux compensait assez bien la hausse des prix. Tout le monde était heureux: les vendeurs devenaient riches et les acheteurs allaient s'enrichir. A la fin de l'année 2005 le ratio Prix/Loyer était de 240, alors qu'il était de 130 au début de l'année 1997. La hausse de 85% de ce ratio montre très clairement que pendant toute cette période les loyers ont nettement moins progressé que les prix.

A partir de début 2006 les choses changent, car les taux ont commencé à remonter. En moins de trois ans ils ont été multipliés par 1,47 (soit 47% de hausse). Pour donner un ordre de grandeur, en 2005 les taux étaient de 3,4% alors qu'en octobre 2008 ils étaient autour de 5%. Cette hausse des taux de 147 points semble bien peu de chose, mais en fait elle a eu pour conséquence d'augmenter le loyer de l'argent de 47%.

Le coût du crédit devenant plus élevé, les prix auraient dû logiquement descendre. Malheureusement, pendant que les taux remontaient, les prix ont poursuivi leur ascension pour atteindre début 2008 un ratio Prix/Loyer de 262. C'est donc à partir de début 2006 que l'on pouvait réellement parler de bulle. Aujourd'hui les prix du marché sont complètement à côté de la plaque, notamment par rapport à l'évolution, sur la même période, de notre PIB et du pouvoir d'achat des Français.


Fin 2005, la croissance des prix de l'immobilier était proche de 15% et la hausse des prix nourrissait la hausse: la certitude que ce que j'achète aujourd'hui vaudra bien plus demain. L'acte d'achat dépendait uniquement d'un phénomène de psychologie de masse et non pas de l'analyse financière fondamentale. Il faut bien comprendre que cette croissance des prix (15% par an en 2006) permettait à un acheteur d'avoir un délai de retour sur investissement (ROI) inférieur à un an ! C'est-à-dire qu'au-delà d'un an il avait un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location.


Bien évidemment cela ne pouvait pas durer. La hausse des taux ainsi que celle des matières premières ont entamé le pouvoir d'achat des acheteurs. L'affaire des subprimes nous a fait prendre conscience que nous étions au bout de quelque chose. Et maintenant la crise économique inquiète les gens. Ils ont peur de l'avenir. Tous ces problèmes ont la même cause racine : les excès de liquidité monétaire pratiqués ces dernières années. La masse monétaire mise en circulation a progressé trop vite par rapport à la croissance de notre PIB. Les taux d'intérêts ont été trop bas et pendant trop longtemps.

Compte tenu de l’évolution des loyers et du PIB par ménage, les prix sont aujourd’hui surestimés de 90 % ! Nous sommes donc bien dans une bulle. Pour retrouver des prix en ligne avec la richesse produite par les ménages, le ratio prix sur loyer doit baisser de 47 %, soit des prix autour de 133 loyers. Ne pas oublier qu'en 1998 les prix étaient en moyenne autour de 130 loyers, et permettaient d'obtenir un rendement brut de 8,4%.

 

 

 


 

 Les articles que je vous recommande


Une vidéo particulièrement intéressante où Jean-Pierre Petit nous dit toute la vérité sur le marché immobilier français. 

 

 


Capture-copie-1.JPG

 



Capture-copie-7.PNG

 


Retour sur la bulle immobilière de 1991

 

Le site esprit-riche.com propose une sélection d'articles écrits sur l’immobilier pendant la précédente crise en 1991. Ces articles n’apporte pas vraiment d’informations en tant que tel mais permettent de voir la tendance du discours médiatique et surtout son décalage avec la réalité.

 

Parfois il est risible de voir les « spécialistes reconnus » prédire fin 1989 que «le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens est peu probable ».

 

Pour illustrer ce qui se passait dans la vraie vie pendant ce temps là, voici les statistiques des notaires (concernant Paris uniquement). Les statistiques des notaires, bien que disponible avec environ 6 mois de retard, sont les seuls chiffres fiables concernant l’immobilier. Vous constaterez au passage qu’en 2004, certains arrondissements n’avaient toujours pas retrouvé leur prix de 1991.

 

 

 

 

 

La suite de l'article (esprit-riche.com)

 




Il faut écouter les économistes qui parlent de notre bulle immobilière (à la position 26 minutes de cet enregistrement). 

 

Capture-copie-8

 


 

 

L'intégralité de l'interview de Mathilde Lemoine, invité de Stéphane Soumier dans Good Morning Business le 31 mars 2011 sur BFM Business.

 

Capture-copie-8

 


Alors que le 31 mars 2011, s’ouvre le Salon de l’immobilier, à Paris, Jean-Pierre Petit, économiste, questionné sur un sondage disant qu’un locataire sur deux pense ne jamais devenir propriétaire, il affirme que cette enquête "exprime une forme de détresse". Pour lui, la "société propriétaire" est un "mythe". A l’inverse, ce qui "a du sens micro-économique" est d’"améliorer ses conditions de logement". "Etre propriétaire en toute circonstance, à n’importe quel prix, quel que soit le cycle de vie des gens, ça n’a rigoureusement aucun sens (...) Ça n’a qu’un sens politique".

"On est dans une bulle (immobilière), car les prix sont totalement déconnectés des revenus (...) des loyers (...) des valeurs d’équilibre de moyen et long termes", estime notre invité. Et de renchérir : "Nous vivons en économie de bulles depuis vingt-cinq ans (...) qui est marquée partout dans le monde occidental par une évolution des valeurs patrimoniales plus fortes que celles des revenus", qui s’accompagne de "la baisse des taux" des prêts.

 

.

Pour voir la vidéo
Capture.JPG

 


 

 

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commentaires

L


Merci pour votre article tres informatif.



Répondre
J


Je trouve ce travail très intéressant car il représente assez bien la démarche d'une acheteur : que puis je faire avec une mensualité donnée ? (Même si par dessus se rajoute des facteurs
psychologiques, "être propriétaire c'est bien")


Mais je m'interroge sur la décorélation longue entre Pm et Pe entre les années 70 à 95 : pendant cette longue période le prix du marché etait d'après ces travaux surévalué par rapport au prix
d'équilibre. Rien de dit donc qu'un marché surévalué retourne rapidement à la normale.


En outre, le Pe étant très sensible au taux d'intéret, je m'interroge sur l'effet du PTZ qui a pour effet d'abaisser les taux des primos, qui sont la base du système (selon moi) "pyramidale" de
l'immobilier. Il serait interessant de voire le Pe/L des primos.


Vous parlez de prix sur-évalués, mais d'après les courbes il semblerait plutôt que la bulle soit terminée avec Pe/L et Pm/L très proches. (mais ça peut ne pas durer avec la hausse attendue des
taux).


Une baisse de 48% (ou une baisse de Pe/L autour de 130) serait possible avec, en gros, un doublement des taux ? Un tel choc me semble semble invraisemblable (pour des raisons politiques
notamment). L'envisagez vous ?



Répondre
M


J'ai calculé que des taux d'emprunt autour de 6% et des prix à 130 loyers permettraient d'avoir un point d'équilbre:


- Prix autour de 130 loyers


- Croissance des prix égale à celle des loyers (1,3%)


- Des prix en phase avec l'évolution du PIB par ménage.


Pour moi 6% c'est possible. Il suffit de regarder ce qui arrive à la Grèce. Nous vivons au dessus de nos moyens. Notre tour viendra un jour de payer la facture au prix fort.



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  • : Blog de Marc Candelier
  • : Comprendre pourquoi les prix du marché immobilier peuvent monter mais aussi descendre !
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IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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