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Le graphique ci-dessus vous donne, sur une période de plus de 40 ans, l'évolution du ratio Prix/Loyer moyen des logements anciens pour la France métropolitaine. L'indicateur est calculé à partir de données élaborées par l'INSEE: 

Indice trimestriel des prix des logements anciens - France métropolitaine - Ensemble - Indice CVS (Base 100 au 4ème trimestre 2000). 

Indice des prix à la consommation - IPC - Ensemble des ménages - France métropolitaine - par fonction de consommation - Loyers des résidences principales

Les chiffres de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir un repère, j'ai prolongé la courbe (trait en pointillé rouge) sur la base d'une baisse des prix de 5% par an et une hausse des loyers de 2% par an. 

Ce graphique est mis à jour tous les 3 mois, dès que les chiffres de l'INSEE sont disponibles.

Définitions

Pm/L correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe/L correspond à un prix théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Deux mots sur le prix d'équilibre Pe/L

Pe/L est calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. Il donne un prix d'arbitrage Solution Achat = Solution Location. Mais attention, ce prix d’arbitrage ne tient absolument pas compte de la plus-value ou moins-value que vous allez avoir lors de la revente. Il est calculé sur la base d’un marché équilibré : La hausse des prix se faisant au même rythme que celle des loyers (Pm/L est constant dans le temps). Donc, en dehors de toute spéculation, à la hausse comme à la baisse, Pe/L est le prix d’arbitrage qui permet d’obtenir un rendement locatif égal à celui d’un placement sans risque. Il faut avoir à l’esprit que ce prix d’arbitrage n’est valable que pour une résidence principale. En effet, dans le cas d’un investissement locatif (j’achète pour louer) on calcule un prix d'arbitrage Pe/L au minimum 25% plus bas que celui d'une résidence principale: les frais sont largement plus élevés (2 loyers par an pour une résidence principale et > 4,5 loyers par an pour un investissement locatif).

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Voir également >> La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer

Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

Le ratio Pm/L donne clairement un signal de retournement à la baisse.

Sur un an, les prix ont baissé en moyenne de 1.63% et le ratio prix /loyer a baissé de 3.45 %. Sur la même période les loyers ont progressé de 1.88% sur un an. La baisse des taux d'emprunt a pour effet de pousser le ratio Pe/L autour de 283 loyers !

Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 8.81%. 

Le graphique ci-après donne l'évolution de la croissance des Prix et des Loyers sur une période de plus de 20 ans.

Les prix comme des loyers ont une croissance clairement orientée à la baisse.

Une simulation peut nous aider

Compte tenu des conditions actuelles, avec un apport de 20% et un taux de placement du capital égal au taux d'emprunt, le simulateur achat-location calcule un délai de retour sur investissement de 18.6 ans !