Overblog
Editer l'article Suivre ce blog Administration + Créer mon blog
13 octobre 2009 2 13 /10 /octobre /2009 20:02


Un petit clic sur l'image donne accès à un document imprimable.

Le graphique ci-dessus vous donne, sur une période de plus de 40 ans, l'évolution du ratio Prix/Loyer moyen des logements anciens pour la France métropolitaine. L'indicateur est calculé à partir de données élaborées par l'INSEE: 
Indice trimestriel des prix des logements anciens - France métropolitaine - Ensemble - Indice CVS (Base 100 au 4ème trimestre 2000). 
Indice des prix à la consommation - IPC - Ensemble des ménages - France métropolitaine - par fonction de consommation - Loyers des résidences principales

Les chiffres de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir un repère, j'ai prolongé la courbe (trait en pointillé rouge) sur la base d'une baisse des prix de 10% par an et une hausse des loyers de 2% par an. 

Ce graphique est mis à jour tous les 3 mois, dès que les chiffres de l'INSEE sont disponibles.

Définitions


Pm/L
correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe/L
 correspond à un prix théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 


L
correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.


Deux mots sur le prix d'équilibre Pe/L

Pe/L est calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. Il donne un prix d'arbitrage Solution Achat = Solution Location. Mais attention, ce prix d’arbitrage ne tient absolument pas compte de la plus-value ou moins-value que vous allez avoir lors de la revente. Il est calculé sur la base d’un marché équilibré : La hausse des prix se faisant au même rythme que celle des loyers (Pm/L est constant dans le temps). Donc, en dehors de toute spéculation, à la hausse comme à la baisse, Pe/L est le prix d’arbitrage qui permet d’obtenir un rendement locatif égal à celui d’un placement sans risque. Il faut avoir à l’esprit que ce prix d’arbitrage n’est valable que pour une résidence principale. En effet, dans le cas d’un investissement locatif (j’achète pour louer) on calcule un prix d'arbitrage Pe/L au minimum 25% plus bas que celui d'une résidence principale: les frais sont largement plus élevés (2 loyers par an pour une résidence principale et >4,5 loyers par an pour un investissement locatif).

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 


Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

  

Sur un an, les prix ont baissé en moyenne de 9.3%. Sur le 2ème trimestre 2009 on enregistre une baisse de 2,7% (soit une pente de 10,3% par an). Sur la même période les loyers ont progressé de 2% sur un an et de 0,72% sur le 2ème trimestre 2009. Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 11,8%. Les prix sont donc maintenant clairement orientés à la baisse et certainement pour plusieurs années.

 


La baisse des taux d'emprunt de ces derniers mois a pour effet de remonter le prix d'équilibre. Dans très peu de temps le ratio Prix/Loyer sera inférieur au prix d'équilibre. Cela signifie que la solution achat va redevenir gagnante par rapport à la solution location (si, bien évidemment, on ne tient pas compte de la perte de capital due à la baisse des prix). Mais attention, les taux d'emprunt ne peuvent forcément que remonter lorsqu'ils sont très bas  comme en ce moment. Il est très important d'avoir conscience de la forte sensibilité des prix de l'immobilier aux variations des taux d'intérêt, voir cet article Peut-on arrêter la chute des prix en baissant les taux d’emprunt ? ainsi que les prévisions de taux de Meilleurtaux.com

Pour mieux comprendre le marché immobilier  Faut-il acheter pour se loger ? (1)

 

Analyse du graphique (Rappel)

 

Sur les 40 dernières années, on observe une période de forte spéculation qui a duré 26 ans (1970 à 1996). Pendant toute cette période, le ratio Pe/L est largement inférieur à Pm/L. Seule la hausse des prix permettait de rentabiliser un achat immobilier. Cette période est marquée par deux bulles. La première bulle éclate en 1981 alors que les prix étaient en moyenne de 168 loyers. Elle a été suivie d'une baisse de 16%. La bulle suivante a eu lieu en 1991 et a atteint une amplitude de 169 loyers. La baisse qui a suivi a amené les prix autour 130 loyers (-23%).

La période 1996 à 2005 est caractérisée par une très forte hausse des prix qui a comme origine la très forte baisse des taux d'intérêt. Pendant pratiquement 10 ans les prix de l'immobilier ont été parfaitement cohérents avec les taux d'emprunt pratiqués sur le marché (Pm/L≈Pe/L). D'une année sur l'autre les prix étaient plus élevés mais la baisse des taux compensait assez bien la hausse des prix. Tout le monde était heureux: les vendeurs devenaient riches et les acheteurs allaient s'enrichir. A la fin de l'année 2005 le ratio Prix/Loyer était de 240, alors qu'il était de 130 au début de l'année 1997. La hausse de 85% de ce ratio montre très clairement que pendant toute cette période les loyers ont nettement moins progressé que les prix.

A partir de début 2006 les choses changent, car les taux ont commencé à remonter. En moins de trois ans ils ont été multipliés par 1,47 (soit 47% de hausse). Pour donner un ordre de grandeur, en 2005 les taux étaient de 3,4% alors qu'en octobre 2008 ils étaient autour de 5%. Cette hausse des taux de 147 points semble bien peu de chose, mais en fait elle a eu pour conséquence d'augmenter le loyer de l'argent de 47%.

Le coût du crédit devenant plus élevé, les prix auraient dû logiquement descendre. Malheureusement, pendant que les taux remontaient, les prix ont poursuivi leur ascension pour atteindre début 2008 un ratio Prix/Loyer de 262. C'est donc à partir de début 2006 que l'on pouvait réellement parler de bulle. Aujourd'hui les prix du marché sont complètement à côté de la plaque, notamment par rapport à l'évolution, sur la même période, de notre PIB et du pouvoir d'achat des Français.


Fin 2005, la croissance des prix de l'immobilier était proche de 15% et la hausse des prix nourrissait la hausse: la certitude que ce que j'achète aujourd'hui vaudra bien plus demain. L'acte d'achat dépendait uniquement d'un phénomène de psychologie de masse et non pas de l'analyse financière fondamentale. Il faut bien comprendre que cette croissance des prix (15% par an en 2006) permettait à un acheteur d'avoir un délai de retour sur investissement (ROI) inférieur à un an ! C'est-à-dire qu'au-delà d'un an il avait un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location.


Bien évidemment cela ne pouvait pas durer. La hausse des taux ainsi que celle des matières premières ont entamé le pouvoir d'achat des acheteurs. L'affaire des subprimes nous a fait prendre conscience que nous étions au bout de quelque chose. Et maintenant la crise économique inquiète les gens. Ils ont peur de l'avenir. Tous ces problèmes ont la même cause racine : les excès de liquidité monétaire pratiqués ces dernières années. La masse monétaire mise en circulation a progressé trop vite par rapport à la croissance de notre PIB. Les taux d'intérêts ont été trop bas et pendant trop longtemps.

Au plus haut de la bulle, les prix rapportés au PIB par ménage présentaient une surestimation de 80%. Pour retrouver un marché cohérent avec les fondamentaux économiques, le ratio Prix/Loyer doit baisser de 45%. Les prix devraient donc descendre autour de 143 Loyers, ce qui correspond à un rendement brut de 12/(143 x 107%)=7,84% (avec 143 x 107%= capital investi, en comptant 7% de frais de notaire).  Ne pas oublier qu'en 1998 les prix étaient en moyenne autour de 130 loyers, et permettaient donc d'obtenir un rendement brut de 8,4%.

 

Partager cet article
Repost0

commentaires

O

Bonjour,

Ma lecture de ce graphique est que la courbe bleue a cassé son trend historique, à savoir que depuis 30 ans, elle était en croissance relativement stable en moyenne sur 5 ans et que cela
reflétait simplement l'acceptation d'un effort de plus en plus important du coût du loyer par rapport aux niveau de vie. POur dire les choses simplement, les ménages ont sans cesse décidé
d'accroitre leurs efforts économiques pour se loger. Il y a des raisons à cela mais c'est un autre sujet.

Je constate ensuite que le prix de marché est quasiment toujours supérieur au prix théorique.

Première opinion...la courbe bleue (celle des prix théoriques) va se stabiliser sur longue période à 200 environ et le prix de marché devrait lui aussi s'approcher des 200
puisque sa cible "filante" sera stable, il n'y aura plus d'effet d'inertie à la hausse.

Bref, j'en déduis donc que le mouvement en cours sur les prix de marché (déflatés ... ou reflatés... bien évidement) sont à une baisse de 15% environ sur les années à venir, disons que
les 4 ou 5 années à venir (fréquence native de ces mécanismes)

La suite, personne ne la connait, elle dépendra des fondamentaux économiques et des évolutions sociétales...

Cordialement à tous et un grand merci à Marc Candelier pour son travail sur ce blog.

Oresme


Répondre
J

Ok, donc par rapport à l'inflation on peut supposer une hausse limitée des loyers en comparaison de la hausse des prix de l'énergie par exemple, ce qui signifierait que la part du logement dans les
dépenses des ménages serait en baisse. donc, l'espoir de plue value sur un investissement immobilier étant nul, il y a tout intérêt à avoir un montage en béton ... dès le départ. La légère baisse
des loyers qui a démarrée il y a un an est elle un effet temporaire de la crise ou peut on s'attendre à voir les loyers diminuer significativement ?  Lorsque je regarde certaines annonces, les
montage s'autofinançant je me dis que c'est le moment, mais j'ai du mal à croire que dans 2 ans si la baisse continue on puisse voir des rendement de plus de 10% sur de simples studios, et très
bien placés pour certains ça parait trop beau. Il y aura forcement une contre partie, je n'arrive pas à savoir quoi et aujourd'hui j'hésite à me lancer alors que c'est peut être le bon moment.


Répondre
M

Réponse à une question qui revient souvent.
"En gros selon toi il vaudrait mieux acheter quand la courbe rouge est en-dessous de la courbe bleue et il vaudrait mieux louer quand la courbe rouge est au-dessus? ... " 


"Si je comprends bien votre graphique, il est intéressant d'acheter lorsque le ratio Pe/L est supérieur au Pm/L ? ..."




La réponse est oui et non car les choses ne sont pas aussi simples.

En effet, Pe/L correspond à un prix d'équilibre Solution Achat = Solution Location. C'est un prix d'arbitrage calculé en partant du principe que dans un marché équilibré (sans spéculation) le
rendement locatif d'une résidence principale doit être égal à celui d'un placement sans risque.

Or aujourd'hui (octobre 2009) nous ne sommes pas dans un marché équilibré, puisque le ratio Prix/Loyer chute avec une pente de 11,8% par an (pour l'instant). Un marché est équilibré lorsque le
Ratio Prix/Loyer est stable dans le temps : Les prix évoluent au même rythme que les loyers. Donc il faut voir ce prix d'arbitrage comme une référence de prix lié uniquement au rendement locatif
appliqué à une résidence principale. Autrement dit, en dessous de ce prix d'arbitrage vous avez un rendement locatif cohérent avec les fondamentaux économiques du moment.

Il est important de préciser que pour un investissement locatif (j'achète pour louer) on calcule un prix d'arbitrage Pe/L au minimum 25% plus bas que pour l'achat d'une résidence principale: les
frais sont largement plus élevés (2 loyers par an pour une résidence principale et >4,5 loyers par an pour un investissement locatif).

Donc oui le prix d'arbitrage Pe/L est un bon repère pour acheter, mais il ne faut pas oublier de prendre en compte la probabilité de hausse ou de baisse de votre actif immobilier sur la période
de votre investissement. Et là tout le monde ne voit pas les choses de la même façon. Personnellement je pense que le ratio Prix/Loyer va descendre entre120 et 150 loyers. Je l'explique dans
cet article  Peut-on arrêter la chute des prix en baissant les taux d’emprunt ?

Dernier point, il faut bien avoir à l'esprit que les taux d'emprunt ne peuvent que remonter lorsqu'ils sont au plus bas comme en ce moment. Et lorsque les taux remontent, tous les actifs
chutent (immobilier, obligations, actions etc). C'est mécanique.



J

Très bon article.
Juste une question :
dans la formule du calcul du prix à l'équilibre 
        12L - Frais - Te.Pa(1+Tn) + A(Te-Tp)=0
pourquoi n'intervient pas l'amortissement de l'emprunt ?
Le calcul du prix à l'équilibre ne se fait que sur une période d'un an ?

Jay


Répondre
Y

Merci pour la qualité de vos analyses et articles. Content de vous lire. Yves.


Répondre
J


Bonjour, à ce jour les prix de l’immobilier baissent et les taux sont bas. Je trouve des logements dans certaines villes de province qui comportent des
rendement vraiment attractifs : 7 à 8%. Avec ce genre de rendement il est quasi possible de faire un montage qui s’autofinance. Vu la quantité de liquidités injectées dans le système pour éviter
l’effondrement des banques et vu l’incitation très forte à l’endettement (taux bas), n’est ce pas le moment d’acheter ...? pendant le calme avant la tempête....? c’est à dire avant le retour
d’une inflation très forte ? qui quelque part fera fondre le poids la dette vu l’augmentation des loyers qu’il y aura en parallèle... D’autre part en période de forte inflation, emprunter ne sera
peu être pas simple.



Répondre
M

Acheter avec un rendement locatif brut de 8% c'est très bien. Aucun problème là dessus. Mais croire que l'inflation va gommer nos dettes je n'y crois pas beaucoup. Je pense que si nous avons
de l'inflation, cela sera de l'inflation importée (hausse des matières premières par exemple) mais à mon avis la France n'a pas les moyens d'augmenter les salaires pour suivre: nous
risquerions de casser notre machine à exporter.

D'autre part, il faut bien comprendre que s'il y a inflation, il y aura forcément une très forte augmentation des taux d'emprunt, donc mécaniquement une baisse des prix des
actifs: l'immobilier, des obligations, des actions etc.


Présentation

  • : Blog de Marc Candelier
  • : Comprendre pourquoi les prix du marché immobilier peuvent monter mais aussi descendre !
  • Contact

IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

N'hésitez pas à vous inscrire à la newsletter, cela vous permettra d’être informé d'une nouvelle publication. Vous pouvez également réagir à un article en cliquant sur "Ajouter un commentaire" en bas à droite de chaque article.


La plupart des graphiques sont disponibles en version PDF par un simple clic sur l'image. Vous aurez ainsi des documents imprimables de très bonne qualité.

Si de votre côté vous avez un article intéressant à me proposer, n'hésitez pas à me contacter à l'adresse suivante:
bulle.immo160@free.fr

 


Nombre de visites (30/07/2021)

5 029 588

Recherche

Map">

Geolocalisation