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14 septembre 2013 6 14 /09 /septembre /2013 17:44

Graphique 1 septembre 2013       

Un petit clic sur l'image donne accès à un document imprimable.

Le graphique ci-dessus vous donne, sur une période de plus de 40 ans, l'évolution du ratio Prix/Loyer moyen des logements anciens pour la France métropolitaine. L'indicateur est calculé à partir de données élaborées par l'INSEE: 

Indice trimestriel des prix des logements anciens - France métropolitaine - Ensemble - Indice CVS (Base 100 au 4ème trimestre 2000). 

Indice des prix à la consommation - IPC - Ensemble des ménages - France métropolitaine - par fonction de consommation - Loyers des résidences principales

Les chiffres de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir un repère, j'ai prolongé la courbe (trait en pointillé rouge) sur la base d'une baisse des prix de 5% par an et une hausse des loyers de 2% par an. 

Ce graphique est mis à jour tous les 3 mois, dès que les chiffres de l'INSEE sont disponibles.

Définitions


Pm/L
correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe/L
 correspond à un prix théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L
correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Deux mots sur le prix d'équilibre Pe/L

Pe/L est calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. Il donne un prix d'arbitrage Solution Achat = Solution Location. Mais attention, ce prix d’arbitrage ne tient absolument pas compte de la plus-value ou moins-value que vous allez avoir lors de la revente. Il est calculé sur la base d’un marché équilibré : La hausse des prix se faisant au même rythme que celle des loyers (Pm/L est constant dans le temps). Donc, en dehors de toute spéculation, à la hausse comme à la baisse, Pe/L est le prix d’arbitrage qui permet d’obtenir un rendement locatif égal à celui d’un placement sans risque. Il faut avoir à l’esprit que ce prix d’arbitrage n’est valable que pour une résidence principale. En effet, dans le cas d’un investissement locatif (j’achète pour louer) on calcule un prix d'arbitrage Pe/L au minimum 25% plus bas que celui d'une résidence principale: les frais sont largement plus élevés (2 loyers par an pour une résidence principale et > 4,5 loyers par an pour un investissement locatif).

 

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Voir également >> La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer


Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

  

Le ratio Pm/L est stable.

 

Sur un an, les prix ont baissé en moyenne de 1.19% et le ratio prix /loyer a baissé de 2.36 %. Sur la même période les loyers ont progressé de 1.2% sur un an. La baisse des taux d'emprunt a pour effet de pousser le ratio Pe/L autour de 315 loyers alors que les prix observés sont en moyenne autour de 241 loyers !


Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 7.5%. 

 

 

Le graphique ci-après donne l'évolution de la croissance des Prix et des Loyers sur une période de plus de 20 ans.

Les prix comme des loyers ont une croissance clairement orientée à la baisse.

 

Graphique 2 septembre 2013

 

Voici l'évolution du taux d'emprunt sur une durée de 13 ans. Les taux d'emprunt sont actuellement très bas et cela a pour effet de donner du pouvoir d'achat aux acheteurs. Cela explique la stabilité des prix.

 

Graphique 3 septembre 2013

 

 

 

Evolution de l'OAT à 10 ans. il donne un signal de retournement à la hausse.

 

TEC10.png 

 

Une simulation peut nous aider

Compte tenu des conditions actuelles, avec un apport de 20% et un taux de placement du capital égal au taux d'emprunt, le simulateur achat-location calcule un délai de retour sur investissement de 18.6 ans !

 

Cet exemple reprend les chiffres du 4 ème trimestre 2012

Capture-copie-61.JPG

 

 

 

Club Immo Maître Vincent Chauveau
.

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Published by Marc Candelier - dans Indicateurs
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commentaires

Sebastien 27/11/2013 14:24


Je ne pensais pas que l'évolution des prix avaient atteint de telles proportions... Je souhaite investir dans un logement, mais j'hésite encore car le marché et les nouvelles lois ne me rassurent
pas. Je simulateur achat-location est vraiment bien. Je connaissais des simulateurs dans le même genre mais cela ne concernait que l'investissement en loi Duflot.

Benjamin Mehdi 09/11/2013 10:15


L'évolution du ratio Prix sur Loyer (Pm/L) est-elle corrélée avec l'évolution de la durée d'emprunt ? En d'autres termes est-ce que les prix augmentent plus vite que les loyers (Pm/L de 113 en
1971 et de 240 aujourd'hui) parce que les banques prêtent sur des durées de plus en plus longues ?

Marc Candelier 09/11/2013 21:17



Ce qui compte c'est le taux d'emprunt et rien d'autre. Lorsque vous empruntez à x%/an pour réaliser un investissement, celui-ci doit vous rapportez plus de x%/an pour que votre opération soit
rentable.



réseau immobilier 05/11/2013 14:21


Très juste votre analyse et surtout à l'ordre du jour. Quelles sont vos prévisions pour le 3ème trimestre ? 

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Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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