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18 juin 2011 6 18 /06 /juin /2011 10:51

Graphique juin 2011

Un petit clic sur l'image donne accès à un document imprimable.

Le graphique ci-dessus vous donne, sur une période de plus de 40 ans, l'évolution du ratio Prix/Loyer moyen des logements anciens pour la France métropolitaine. L'indicateur est calculé à partir de données élaborées par l'INSEE: 

Indice trimestriel des prix des logements anciens - France métropolitaine - Ensemble - Indice CVS (Base 100 au 4ème trimestre 2000). 

Indice des prix à la consommation - IPC - Ensemble des ménages - France métropolitaine - par fonction de consommation - Loyers des résidences principales

Les chiffres de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir un repère, j'ai prolongé la courbe (trait en pointillé rouge) sur la base d'une baisse des prix de 10% par an et une hausse des loyers de 2% par an. 

Ce graphique est mis à jour tous les 3 mois, dès que les chiffres de l'INSEE sont disponibles.

Définitions


Pm/L
correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe/L
 correspond à un prix théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L
correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Deux mots sur le prix d'équilibre Pe/L

Pe/L est calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. Il donne un prix d'arbitrage Solution Achat = Solution Location. Mais attention, ce prix d’arbitrage ne tient absolument pas compte de la plus-value ou moins-value que vous allez avoir lors de la revente. Il est calculé sur la base d’un marché équilibré : La hausse des prix se faisant au même rythme que celle des loyers (Pm/L est constant dans le temps). Donc, en dehors de toute spéculation, à la hausse comme à la baisse, Pe/L est le prix d’arbitrage qui permet d’obtenir un rendement locatif égal à celui d’un placement sans risque. Il faut avoir à l’esprit que ce prix d’arbitrage n’est valable que pour une résidence principale. En effet, dans le cas d’un investissement locatif (j’achète pour louer) on calcule un prix d'arbitrage Pe/L au minimum 25% plus bas que celui d'une résidence principale: les frais sont largement plus élevés (2 loyers par an pour une résidence principale et > 4,5 loyers par an pour un investissement locatif).

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Voir également >> La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer


Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

  

Sur un an, les prix ont augmenté en moyenne de 8,73% et le ratio prix /loyer a augmenté de 7,48%. Sur la même période les loyers ont progressé de 1,16% sur un an. Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 2.57%.

La hausse des taux d'emprunt de ces derniers mois a pour effet de faire baisser le prix d'équilibre. Le ratio Prix/Loyer est maintenant largement au dessus du prix d'équilibre. Cela signifie que la solution location redevient gagnante par rapport à la solution achat.

 

Pour mieux comprendre le marché immobilier Février 2011: Point sur le marché immobilier

 

Analyse du graphique (Rappel)

 

Sur les 40 dernières années, on observe une période de forte spéculation qui a duré 26 ans (1970 à 1996). Pendant toute cette période, le ratio Pe/L est largement inférieur à Pm/L. Seule la hausse des prix permettait de rentabiliser un achat immobilier. Cette période est marquée par deux bulles. La première bulle éclate en 1981 alors que les prix étaient en moyenne de 168 loyers. Elle a été suivie d'une baisse de 16%. La bulle suivante a eu lieu en 1991 et a atteint une amplitude de 169 loyers. La baisse qui a suivi a amené les prix autour 130 loyers (-23%).

La période 1996 à 2005 est caractérisée par une très forte hausse des prix qui a comme origine la très forte baisse des taux d'intérêt. Pendant pratiquement 10 ans les prix de l'immobilier ont été parfaitement cohérents avec les taux d'emprunt pratiqués sur le marché (Pm/L≈Pe/L). D'une année sur l'autre les prix étaient plus élevés mais la baisse des taux compensait assez bien la hausse des prix. Tout le monde était heureux: les vendeurs devenaient riches et les acheteurs allaient s'enrichir. A la fin de l'année 2005 le ratio Prix/Loyer était de 240, alors qu'il était de 130 au début de l'année 1997. La hausse de 85% de ce ratio montre très clairement que pendant toute cette période les loyers ont nettement moins progressé que les prix.

A partir de début 2006 les choses changent, car les taux ont commencé à remonter. En moins de trois ans ils ont été multipliés par 1,47 (soit 47% de hausse). Pour donner un ordre de grandeur, en 2005 les taux étaient de 3,4% alors qu'en octobre 2008 ils étaient autour de 5%. Cette hausse des taux de 147 points semble bien peu de chose, mais en fait elle a eu pour conséquence d'augmenter le loyer de l'argent de 47%.

Le coût du crédit devenant plus élevé, les prix auraient dû logiquement descendre. Malheureusement, pendant que les taux remontaient, les prix ont poursuivi leur ascension pour atteindre début 2008 un ratio Prix/Loyer de 262. C'est donc à partir de début 2006 que l'on pouvait réellement parler de bulle. Aujourd'hui les prix du marché sont complètement à côté de la plaque, notamment par rapport à l'évolution, sur la même période, de notre PIB et du pouvoir d'achat des Français.


Fin 2005, la croissance des prix de l'immobilier était proche de 15% et la hausse des prix nourrissait la hausse: la certitude que ce que j'achète aujourd'hui vaudra bien plus demain. L'acte d'achat dépendait uniquement d'un phénomène de psychologie de masse et non pas de l'analyse financière fondamentale. Il faut bien comprendre que cette croissance des prix (15% par an en 2006) permettait à un acheteur d'avoir un délai de retour sur investissement (ROI) inférieur à un an ! C'est-à-dire qu'au-delà d'un an il avait un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location.


Bien évidemment cela ne pouvait pas durer. La hausse des taux ainsi que celle des matières premières ont entamé le pouvoir d'achat des acheteurs. L'affaire des subprimes nous a fait prendre conscience que nous étions au bout de quelque chose. Et maintenant la crise économique inquiète les gens. Ils ont peur de l'avenir. Tous ces problèmes ont la même cause racine : les excès de liquidité monétaire pratiqués ces dernières années. La masse monétaire mise en circulation a progressé trop vite par rapport à la croissance de notre PIB. Les taux d'intérêts ont été trop bas et pendant trop longtemps.

Au plus haut de la bulle, les prix rapportés au PIB par ménage présentaient une surestimation de 80%. Pour retrouver un marché cohérent avec les fondamentaux économiques, le ratio Prix/Loyer doit baisser de 45%. Les prix devraient donc descendre autour de 143 Loyers, ce qui correspond à un rendement brut de 12/(143 x 107%)=7,84% (avec 143 x 107%= capital investi, en comptant 7% de frais de notaire).  Ne pas oublier qu'en 1998 les prix étaient en moyenne autour de 130 loyers, et permettaient donc d'obtenir un rendement brut de 8,4%.

 

 

Evolution-des-fondamentaux-copie-1.jpg


 

 Les articles que je vous recommande


Une vidéo particulièrement intéressante où Jean-Pierre Petit nous dit toute la vérité sur le marché immobilier français. 

 

 


Capture-copie-1.JPG

 



Capture-copie-7.PNG

 


Retour sur la bulle immobilière de 1991

 

Le site esprit-riche.com propose une sélection d'articles écrits sur l’immobilier pendant la précédente crise en 1991. Ces articles n’apporte pas vraiment d’informations en tant que tel mais permettent de voir la tendance du discours médiatique et surtout son décalage avec la réalité.

 

Parfois il est risible de voir les « spécialistes reconnus » prédire fin 1989 que «le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens est peu probable ».

 

Pour illustrer ce qui se passait dans la vraie vie pendant ce temps là, voici les statistiques des notaires (concernant Paris uniquement). Les statistiques des notaires, bien que disponible avec environ 6 mois de retard, sont les seuls chiffres fiables concernant l’immobilier. Vous constaterez au passage qu’en 2004, certains arrondissements n’avaient toujours pas retrouvé leur prix de 1991.

 

 

 

 

 

La suite de l'article (esprit-riche.com)

 


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commentaires

marine 26/10/2011 22:25



Keskidi?



Marc Candelier 26/10/2011 22:33



Je vois que Marine est en forme. 



marine 19/06/2011 17:10



Vous êtes tout pardonné. Il s'agissait de la date de "chaque" article ancien.Je n'ai pas été assez claire, mais ça me paraissait sauter aux yeux.Que c'est difficile de s'entendre! Merci pour
tout; j'adore votre blog.



en effet 19/06/2011 09:36



Monsieur Candelier ,  Marine ci- avant vous fait la meme remarque que je vous avais faite en son temps (mais vous etes libre sur votre blog... ) ; la titre de cette synthèse devrait 
plutôt être : " les ANCIENS articles que je vous recommande " ou :"les articles que je vous RE-recommande " .


En tous les cas , une synthèse est la bienvenue alors que nous pressentons tous pour les jours qui viennent l'imminence de quelque chose ....



Marc Candelier 19/06/2011 11:46



A je comprends mieux votre demande. Vous avez raison ces articles ne sont pas datés. Je vais essayer de prendre un peu de temps pour faire cela. Vous savez la gestion d'un blog prend beaucoup de
temps. Ce n'est pas parfait mais je pense vous transmettre des informations qui vous aident à construire votre vision du monde économique.



marine 19/06/2011 00:54



Merci de cette rétrospective bien synthétique. Mais, ce qui manque (le problème vaut pour bien des articles non datables de façon interne de ce site), ce sont les dates! C'est nécessaire, à mon
avis, pour situer en contexte.Merci d'y penser: un mois, trois ans, c'est peu et beaucoup de temps, il en passe, de l'eau sous les ponts.Que diriez-vous si on vous donnait des textes
historiques non datés, vas-y, débrouille-toi pour savoir quand et où le bonhomme parlait ou écrivait? Cela ne fait pas très scientifique.Pardon de faire cette remarque.



Marc Candelier 19/06/2011 11:37



Bonjour Marine,


Je ne comprends pas la remarque car l'article est clairement daté du 18 juin 2011 !


http://idata.over-blog.com/2/07/68/73/Image/Capture-copie-61.JPG


 



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Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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