Dans mon dernier article de février 2011 « Point sur le marché immobilier » je vous ai démontré qu’il existe une relation clairement établie entre le rendement locatif et le TEC10. C’est ainsi que le marché trouve un point d’équilibre lorsque le prix du marché est égal à un prix d’équilibre Pe qui offre un rendement locatif brut 1,5 fois plus élevé que le TEC10 :

12.L/Pe= 1,5.TEC10 (1)

Avec

• Pe : Prix d’équilibre du marché en €/m2
• L : Prix à la location en €/m2
• TEC10 : Taux de l’Échéance Constante à 10 ans (lien) 

A partir de l’équation (1) on peut calculer le ratio Prix d’équilibre/Loyer (Pe/L) :

Pe/L=8/TEC10  (2)

Ainsi avec un TEC10 égal à 3,66%, comme en ce moment, on calcule un prix d’équilibre autour de 218 loyers.

L’équation (2) montre que le ratio Prix sur Loyer est inversement proportionnel au TEC10, donc particulièrement sensible à sa variation, notamment lorsque les taux sont très bas comme ceux que nous avons connus ces derniers mois.

Par une approche très différente, avec cet article je vais tenter encore une fois de vous sensibiliser sur le risque d’une chute des prix du marché immobilier. Pour cela je vais utiliser le Simulateur Achat-Location version 8.3 qui est à votre disposition sur mon blog. Les résultats obtenues avec ce simulateur sont calculés à partir d’une simulation conforme à  la réalité (remboursement d’un crédit, placement du capital disponible, hausse des loyers, hausse des prix, prise en compte de la plus-value, des frais de notaire à l’achat ainsi que des frais d’agence à la revente). Il permet de comparer de façon très objective les solutions achat et location de son logement principal.

Lors d’un achat immobilier, il est important d’estimer le délai de retour sur investissement.  Pour une personne qui choisit d’acheter sa  résidence principale, le délai de retour sur investissement correspond à la durée au-delà de laquelle le propriétaire occupant commence à gagner de l’argent par rapport à la solution location. Pour cela, le simulateur calcule pour chacune des deux solutions - achat et location - le patrimoine accumulé en fonction du temps et détermine le délai au-delà duquel le propriétaire occupant commence à gagner de l’argent par rapport à la solution location (patrimoine plus élevé).

Il faut savoir que le délai moyen d’occupation d’une résidence principale est en France de l’ordre de 7 ans. L’achat d’une résidence principale n’est donc rentable que si l’on a un délai de retour sur investissement inférieur à 7 ans. Idéalement un délai de 5 ans semble être un objectif souhaitable.

Le graphique de la figure 1 donne le délai de retour sur investissement en fonction de la hausse des prix. Car bien évidemment, la hausse des prix génère un gain qui vient s’ajouter aux loyers économisés.

Pour obtenir ce graphique le simulateur a été paramétré (voir copie d’écran 1) avec des données représentatives de la situation présente (avril 2011):

·         Le loyer de départ est de 1000€  (arbitraire) et le prix d’achat est fixé à 249 loyers.

·         Les frais d’entretien cumulés à la taxe foncière représentent une dépense équivalente à 2 loyers par an.

·         L’apport personnel est ajusté à 38% de façon à obtenir une mensualité de remboursement équivalente au loyer de départ (1000€).

·         Le taux d’emprunt est de 3,65% sur 20 ans auquel s’ajoute 0,4% d’assurance, soit un taux de 4,05%.

·         Les sommes non utilisées, notamment pour la solution location, sont placées et procurent un revenu de 3.65% par an net d’impôts (égal au taux d’emprunt).

·         La hausse des loyers est de 1,3% par an.

Copie d’écran 1:

La figure 1 montre que la croissance actuelle des prix de 9% par an permet d’obtenir un délai de retour sur investissement de 1,5 an alors qu’il serait de seulement 8,4 ans si les  prix évoluaient au même rythme que les loyers (1,3% par an). 

On voit très clairement que le retour sur investissement ce dégrade très vite dès que la hausse des prix se situe en dessous de 2,6% par an. Il est même de 25 ans lorsque les prix n’augmentent plus (croissance nulle). C’est donc particulièrement sensible. Le risque d’éclatement de la bulle est donc là, car le délai de retour sur investissement monte en flèche dès que la hausse des prix chute. C’est même catastrophique lorsque les prix baissent. Or, c’est une évidence, lorsque les prix sont trop hauts ils doivent forcément baisser.

Il est donc clair que les prix actuels ne peuvent être justifiés que si les taux d’emprunt ne bougent plus et que la hausse des prix reste supérieure à 2,6% par an ! Le  problème est que cette configuration n’est pas tenable puisque les prix augmenteraient deux fois plus vite que les loyers ! Cela signifie que le rendement locatif se dégraderait un peu plus tous les mois. Forcément un jour viendrait où ce rendement serait complètement décalé par rapport au loyer de l’argent, notamment si en plus les taux d’emprunt remontent.  Un prix d’équilibre est en réalité obtenu lorsque les prix évoluent au même rythme que les loyers (ratio Prix sur Loyer constant) et que le rendement locatif est parfaitement cohérent avec le loyer de l’argent (taux d’emprunt). C’est ce que nous indique l’équation (1). En prenant en compte cette contrainte, le simulateur permet de calculer un prix  de 196 loyers. Ce prix permet d’obtenir un retour sur investissement en moins de 5 ans alors que les prix évoluent au même rythme que les loyers (ratio Prix sur loyer constant), soit 1,3% par an. La copie d’écran 2 ci-après montre le paramétrage du simulateur qui permet d’obtenir ce résultat.

Copie d’écran 2:

Pour comprendre le mécanisme de la formation d’une bulle et de son éclatement il est intéressant de regarder comment évolue le prix d’équilibre en fonction de la hausse annuelle des prix. C’est ce que donne le graphique ci-après. Bien évidemment le prix d’équilibre est ici calculé de manière à obtenir un retour sur investissement en moins de 5 ans.

La simulation montre que le prix d’équilibre augmente très fortement avec la croissance des prix. Ainsi, si elle passe de 1,3% à 2,6% par an, le simulateur permet de montrer que le prix d’équilibre passe de 200 à 260 loyers (+30%). Encore mieux, lorsque la croissance des prix passe de 3,9% à 5,2% par an, le prix d’équilibre passe de 379 à 732 loyers (+93%) ! La hausse des prix a donc pour effet de nourrir la hausse ! Mais attention au retour de bâton, car bien évidemment l’effet turbo lié à la hausse des prix donnera lieu à un effet turbo particulièrement désagréable lors de la phase de baisse : la baisse de la croissance des prix aura pour effet de nourrir la baisse des prix. C’est là que se situe le risque de retournement du marché, notamment lorsque les prix évoluent beaucoup plus vite que les loyers, car à un moment une correction sera nécessaire. Que penser de notre situation actuelle avec un prix moyen de 250 loyers, une croissance annuelle des prix de 9%, des loyers qui augmentent 5 fois moins vite que les prix (1,3% par an) et des taux d’emprunt qui remontent ?

Avec un prix moyen de 250 loyers, le graphique montre que le seuil de rupture de la bulle immobilière (enclenchement du turbo à la baisse) sera atteint lorsque les prix présenteront une croissance inférieure à 2,6% par an. C’est à partir de ce niveau de croissance que les prix subiront un sérieux ralentissement de la hausse pour ensuite prendre le chemin de la baisse.