Jeudi 25 février 2010
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L'Insee confirme
la hausse des prix
dans l'immobilier ancien en fin d'année. Sur un an la baisse est encore de 4,4%, mais la tendance s'est inversée depuis l'été :
Suite de l'article (eco-france.over-blog.com)
Ma réponse à Amada et SAM,
Je crois que dans son article Fabien explique parfaitement bien l’origine de ce retournement qui, pour moi, n’est rien d’autre qu’un rebond technique. Ce rebond est tout simplement dû aux taux
d’intérêt très bas et aux aides de l’état.
Il faut avoir en tête que le Revenu Disponible Brut des
ménages (RDB) est directement lié au PIB. Le graphique qui suit montre que depuis bientôt 50 ans le revenu disponible des ménages a légèrement baissé. En 1950 il représentait 70% du PIB et en
2007 il était de 1244 milliards €, soit presque 66% du PIB. N’oublions pas que depuis plus d’un an notre PIB est sous perfusion via les aides de l’état.
Concernant le revenu par ménage, il faut bien comprendre qu’à PIB constant, plus il y a de ménages plus le pouvoir d’achat de ces
derniers baisse: On a beaucoup plus de pouvoir d’achat lorsqu’on vit en couple que lorsqu’on est seul.
En 2007, le revenu des ménages était de l’ordre de 1244 milliards € (66% du PIB). La France comptait environ 27800 millions de ménages et on calcule un revenu moyen par ménage
de 44245€.
Le graphique ci-dessous montre l’évolution du pouvoir d’achat par ménage sur la période 1900 à 2007. Sur cette période le pouvoir
d’achat des Français a augmenté de 500%.
A la fin des Trente glorieuses (1974) le pouvoir d’achat par ménage évoluait au rythme de 6% par an. Par comparaison, en 2007 il
progressait 4 fois moins vite (1,5% par an). En regardant le graphique ci-dessus on ne doit pas oublier que depuis 30 ans la croissance du pouvoir d’achat par ménage a été obtenue au prix d’un
endettement élevé.
On démontre que les prix des logements à la location comme à l’achat suivent le PIB disponible par ménage et, bien évidemment, le
revenu disponible par ménage.
Le graphique ci-après montre que les prix mais aussi les loyers rapportés au PIB par ménage évoluent à l’intérieur d’un canal de
hauteur ±10% autour du PIB par ménage.
Ce graphique montre que les excès, sur les prix comme sur les loyers, ont toujours été suivis d’une correction. La hausse des
prix que nous observons depuis 1998 est actuellement en cours de correction. Depuis 10 ans, les actifs immobiliers ont subi une inflation record et sont aujourd’hui totalement décorrélés de la
richesse produite par notre pays. Au plus haut de la bulle, le prix moyen d’un logement était autour de 262 loyers. Pour que ce prix moyen revienne en ligne avec l’évolution de notre PIB, il faut
qu’il baisse de 1-100/180=44%. On calcule un prix bas autour de 145 loyers. Une telle chute des prix ne semble absolument pas impossible lorsque l'on regarde l'évolution du ratio Prix/Loyer
sur une longue période (voir le graphique suivant).
Dernier point, il faut savoir qu’à partir de 2010 le nombre de personnes dans la tranche d’âge de 0 à 60 ans représentera de
l’ordre de 48 millions d’individus et restera relativement stable jusqu’en 2050. La croissance de la population française sera essentiellement due à l’augmentation du nombre de personnes de plus
de 60 ans. Cette population comptera 14 millions d’individus en 2010 et 22 millions en 2050, soit une hausse de 57%. Un constat s’impose, en 2000 nous avions 2,6 personnes en âge de travailler
(20 à 59 ans) pour une personne en âge d’être en retraite (plus de 60 ans). En 2040 ce ratio sera de 1,5. Cette situation aura une influence importante sur l’économie, en provoquant une hausse
des dépenses de santé et une baisse des retraites.
D’autre part, les papys boomers (plus de 60 ans)
vont complètement changer leurs comportements de consommateurs, entraînant dans leur sillage des modifications économiques majeures.
L’évolution
démographique laisse donc présager des temps difficiles pour le financement des retraites. Si on ne veut pas augmenter le poids de leur financement, nos retraites pourraient baisser de 20% d’ici
2020 et même de 30% d’ici 2030. Le financement des retraites sera d’autant plus difficile que la population en âge de travailler (20 à 59 ans) resterait stable en nombre jusqu’en 2050.
Alors, avez-vous toujours une bonne raison de penser que l’immobilier va monter ?
Pour ceux qui croient encore au frémissement, je vous propose une petite piqure de rappel à partir des articles des archives
du Monde et des échos qui sont en accès libre >> suivez le lien
Le frémissement du printemps : enseignement de la crise 90's
Pour répondre à Marc, je pensais que les taux d'interets n'était pas corréler au prix immobilier (dixit analyse Friggit et Marc), or aujourd 'hui tout le monde est d'accord pour dire que les prix et le marché repart grâce aux taux d'interêt très bas (qui vont malheureusement durée cencore longtemps selon la BCE et les experts). Secondo pour répondre à Marc, le marché est effetcivement sous perfusion avec aide de l'état mais uniquement pour le neuf et pas pour l'ancien (sauf déduction interet emprunt mais depuis 3 ans). En outre, je suis d'accord avec tous le monde sur la baisse des prix à long terme. Elle est inévitable niveau economique et socio démographique (cf analyse Marc), effectivement les prix ne peuvent plus augmenter beaucoup car PIC atteint en 2008, mais malheureusement les prix peuvent stagner et baisser très legeremment pendant longtemps (cf Scénario 3 de Friggit celui qui avait selon l'auteur que 3 chances sur 10 de se réaliser). Concernant les analyses (tunnel de Friggit et Marc) je suis étonné que l'on compare le RDM au prix de l'immo décorréler des taux d'interets car ce qui compte pour un ménage c'est le Cout Total D'acquisition (prix + Emprunt) donc on devrait faire un tunnel avec non pas les prix mais avec le cout total d'aquisition. Pensez vous que si les taux étaient de 10% les prix ne baisseraient pas ? et non, les prix varie aussi en fonction des taux peut être, pas historiquement, mais aujourd hui, je le pense. Ainsi, avec des taux très bas, les gros apport ne servent plus à grand chose, et les petits salaire en s'endettant sur 25 à 30 ans se retrouvent avec un pouvoir d'achat de Cadre. Si on se refere au Krach de 1991/92 sur IDF, pendant 6 ans quasiment aucun trimestre de hausse (alors que les taux étaient comme auj en chute libre!!!) à cette époque tous les départements étaient passés en négatif en même temps, et ils sont tous repassés dans le vert quasiment en même temps (en 1998). Aujourd hui le scénario est tout autre, tous les départements IDF sont passés dans le positif au T3 (soit seulement après 3 trimestres de baisse) et au T4 avec pour le T4 une forte hausse !! donc 2 trimestres consécutifs de hausse après seulement 3 de baisse : c'est très curieux, alors que la bulle est beaucoup plus grosse auj qu'en 1992 et que la crise est plus violente dooc je pense sinceremment que la don,ne à changer et que les prix vont maintenant stagner ou trés legeremment baissé.
(Je suis un autre Marc)
La situation actuelle est une excellente opportunité pour vendre avant la prochaine baisse.
Perso j'ai vendu mon appart juste avant la baisse à partir d'analyses et de constats comme ceux évoqués sur ce blog. Nul besoin de dire que je m'en frote les mains et que je reste dans l'attente d'un retour vers la moyenne historique avant de revenir à l'achat.
L'immobilier est un sujet sur lequel les gens ont trop souvent des idées toutes faites donc immuables et cela d'autant plus que la hausse que nous venons de vivre a été longue et forte. Les particuliers projent trop souvent la tendance passée pour imaginer la tendance future, alors qu'il ne faut jamais avoir de certitude dans ses placements et savoir être réactif.
Merci Marc, super analyse comme d'hab...
@ Amada,
Je suis à marseille est constate sur le site seloger.com une augmentation des biens (sup à 70 m2) inf à 90 000 euros...
De plus il faut savoir qu'avec un salaire moyen dans les bouches du rhone en 30 ans les gens ne peuvent "qu'acheter" des biens inf à 15 000 (à avoir à l'esprit), et avec la crise les gens vont continuer à s'endetter à 30 ans ???
De + 32 % des habitants des bouches du rhone sont des retraités... ils ne vont pas acheter en masse ils auront d'autres problèmes...
Merci. C'est clair...
Reste le timing... Encore au moins 4-5 ans pour revenir à 145 loyers...
C'est long, mais bon...
Et sauf en Paca, particulièrement Aix-en-Provence parce que tous les retraités vont venir
s'y installer...?
Cordialement
Amada
La réflexion actuelle est de comprendre les différents scénarios de baisse possible en s'appuyant sur l'évolution des paramètres qui font évoluer les prix (les taux, les aides financières, les revenus, équilibre offre/demande, etc.)
Cet article donne plusieurs pistes de réflexion intéressante, je fais suivre ;)
sauf que la demande n'est plus solvable sauf à l'obliger à s'endetter sur plusieurs générations.... Non ?
En tout cas, moi je vois plein de gens passer par des épisodes rue en s'en cachant honteusement (je précise pour faire sauter d'éventuels préjugés qu'ils travaillent à temps plein et que, théoriquement, ils ne devraient pas pouvoir louer, leur studio leur prenant la moitié de leur revenu. Qu'ils ont tous les âges...)
Donc j'aimerais bien avoir l'avis de Marc.
Cordialement
Amada
Après des années à attendre que le marché baisse et après avoir étudié tous les indices notaires INSEE depuis 1991, je pense malheureusement que les choses ont changé et que les prix en île de france ne vont pas baissé comme en 1991; les derniers chiffres notaire INSEE parle d'eux même, une forte progression des prix (+1.8% quand même sur un trimestre!), les 2 derniers trimestres sont en hausse!! je pense que malgré toutes les études qui le contredises : les taux d'interets ont un fort impact sur les prix et les mentalités ont changé. tout le monde veux acheter maintenant. Si les prix augmentent encore après une crise sans précédent, avec 4 millions de chômeurs, des prix stratosphérique, des volumes en forte chute qui ne font pas baisser les prix, alors oui, je pense maintenant que les prix ne baisserons pas significativement au cours des prochaines années, désolé FRIGGIT, désolé Marc, désolé Bulle IMMO, mais on s'est tous trompés et je crois que les vendeurs ont gagné le combat contre les acheteurs. Malheureusement l'histoire ne se repete pas.
j'aimerais bien avoir votre avis sur cette hausse.
C'est la fin de la baisse ? C'est du à une peur de la remontée des taux ? Que dire de la nouvelle baisse des taux ?
Bref, la bulle est crevée ? On repart à la hausse ou on stagne.
Ou est-ce un bull-trap ?
Merci d'avance
Amada
j'aimerais bien avoir votre avis sur cette hausse.
C'est la reprise de la hausse ? C'est du à une peur de hausse des taux ? Que dire de la
baisse des taux ?
Bref, la bulle est crevée ? On repart à la hausse ?
Cordialement
Amada