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26 février 2011 6 26 /02 /février /2011 00:30

Finalement, l’année 2010 s’est plutôt bien terminée pour notre marché immobilier, avec une envolée de 24 % des transactions et une hausse des prix de 7 % en moyenne nationale. La fin de l’année 2010 a connu les taux d’emprunt les plus bas depuis l’année 1945 ! En  ce début d’année 2011, l’heure est venue de faire un point et d’essayer de voir vers quoi le marché immobilier peut bien s’orienter.

 

Le graphique 1 ci-après résume à lui seul la situation. Il montre que depuis 1997, le prix des logements a progressé en moyenne de 149 % (tracé bleu) alors que dans le même temps, les loyers (tracé rouge) ont augmenté en moyenne de seulement 31 %. Les prix évoluent pratiquement 5 fois plus vite que les loyers. C’est un fait. Je vais essayer de vous expliquer pourquoi nous en sommes là.

 

Graphique-1-copie-1.jpg 

Concernant les loyers, le graphique 1 montre qu’ils sont parfaitement en ligne avec la richesse produite par chaque ménage (PIB par ménage). Cela signifie que le marché ajuste les loyers au revenu des ménages, qui est lui-même totalement lié au PIB par ménage (environ 66 % du PIB par ménage). Pendant de nombreuses années, les loyers ont évolué en restant légèrement en dessous du PIB par ménage ; or, depuis le début de la crise économique, on voit le PIB par ménage évoluer moins vite que la hausse des loyers !  Cela est simple à comprendre : nous sommes actuellement dans la situation où le nombre de ménages progresse de 1,5 % par an alors que dans le même temps notre croissance est également de 1,5 % par an. Cela signifie que malgré notre croissance molle de 1,5 %, la croissance ramenée à un ménage est tout simplement de 0 % !

 

Concernant les prix, il est clair qu’ils sont totalement déconnectés de la réalité (la richesse produite). Ce constat est malgré tout normal, car le marché ajuste les prix à la capacité de financement des ménages. Je m’explique : l’évolution des taux d’emprunt (loyer de l’argent) n’a pas cessé de baisser durant ces 30 dernières années. Cela a eu pour conséquence de booster chaque année un peu plus le pouvoir d’achat immobilier des acheteurs, avec comme effet de stimuler la demande et de créer un déséquilibre permanent entre l’offre et la demande : l’argent n’étant pas cher, les gens veulent acheter. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a en permanence poussé le marché à ajuster les prix de manière à trouver un point d’équilibre.

 

Quel est ce point d’équilibre qui guide le marché ? Le graphique 1 donne la réponse. En effet, l’évolution du rendement locatif (tracé pointillé noir) montre une parfaite corrélation avec celle des taux d’emprunt du marché (tracé jaune). Cela signifie que le marché ajuste les prix de manière à toujours procurer un rendement locatif  proche du loyer de l’argent (taux d’emprunt). C’est logique, vous empruntez à X % et vous achetez à un prix qui vous permet d’obtenir un revenu ou de gagner un loyer (pour une résidence principale) vous procurant un rendement locatif supérieur ou égal à X %. Le seuil de la douleur étant atteint lorsque le rendement locatif est égal au taux d’emprunt, vous ne gagnez rien mais vous ne perdez pas non plus. Le graphique montre très bien le lien entre la baisse des prix observée en 2009 et la remontée des taux des années 2006 à 2008. Vous remarquerez que c’est particulièrement sensible. C’est normal, car si par exemple le taux moyen passe de 3,2 % à 4 %, soit une hausse du loyer de l’argent de 25 %, les prix devront baisser de 20 % de manière à obtenir un rendement locatif proche de 4 %.

 

Pour résumer cette première étape, on peut dire que depuis 14 ans, les loyers suivent la progression du PIB par ménage (richesse produite en moyenne par chaque ménage) et que les prix s’ajustent de façon à procurer à tout instant un rendement locatif proche des taux d’emprunt pratiqués sur le marché (le loyer de l’argent). L’évolution du prix moyen est donc directement liée à celle des loyers et des taux d’emprunt. Il faut également retenir qu’un minimum de croissance économique de 1,5 % est nécessaire pour ne pas voir le pouvoir d’achat des ménages se dégrader.

 

Le graphique 2 donne la croissance des prix et des loyers en France métropolitaine pour les 14 dernières années.

 

Graphique 2 

 

La courbe rouge du graphique montre qu’après le trou d’air de l’année 2009, les prix sont repartis à la hausse avec une croissance de pratiquement 9 % par an observée au troisième trimestre 2010. Pour l’instant, les prix n’ont pas retrouvé le niveau de croissance de l’année 2005 (15 % par an !).

   

Graphique 3 

Le graphique 3 montre très clairement un retournement de tendance à la baisse vers le troisième trimestre de l’année 2006, puis un retournement de tendance à la hausse vers le quatrième trimestre de l’année 2009. Depuis maintenant un an, la croissance des prix est orientée à la hausse, à moins qu’elle ne soit haussière dans un large canal baissier ! Nous le saurons dans quelques mois.

 

La courbe bleue du graphique 4 montre que la croissance des loyers évolue dans un canal baissier depuis maintenant plus de 5 ans. Cela prouve qu’il n’y a pas de tension sur le marché de la location et que les gens ne sont certainement pas capables de payer plus cher. C’est cohérent avec notre situation économique.

 

 Graphique 4

 

Depuis maintenant 5 ans, la croissance des loyers est enfermée dans un canal baissier qui entrera en territoire négatif d’ici un an. Si cette tendance n’est pas remise en cause, les loyers commenceront à baisser courant 2012 !

 

Au troisième trimestre 2010, les loyers progressaient en moyenne au rythme de 1,32 % par an. Les prix augmentent 4,8 fois plus vite que les loyers. Si on continue comme cela, je pense qu’il y aura un petit problème au niveau du rendement locatif.

 

Concernant les taux d’emprunt, le graphique 5 donne l’évolution de l’OAT TEC10  (Taux de l’Échéance Constante à 10 ans) et des taux d’emprunt immobilier à 15 ans. Le TEC10 est un indicateur important qui représente le taux auquel l'État emprunte l’argent qui lui permet d’équilibrer ses dépenses. Les taux des prêts immobiliers sont légèrement supérieurs au TEC10.

 

Depuis maintenant plus de 15 ans, le TEC10 évolue dans un canal baissier. On voit très clairement le lien qu’il y a entre le TEC10 et les taux d’emprunt immobilier. Pour l’instant, les taux remontent mais sont toujours à l’intérieur du canal baissier. Le canal baissier sera cassé si les taux franchissent le niveau des 4,5 %.

 

Graphique 5

 

La courbe bleue du graphique 6 montre l’évolution du Rendement Locatif Net (RLN) appliqué à une résidence principale. Depuis 15 ans, ce rendement est en chute libre et a baissé plus vite que l’OAT. Aujourd’hui, il est pratiquement au même niveau que les taux d’emprunt. Sans tenir compte de la plus-value ou moins-value réalisée à la revente ; pour une résidence principale, nous sommes dans la situation d’emprunter à un taux de X % pour gagner X %. C’est neutre : on ne gagne rien mais on ne perd pas d’argent. On est donc sur un point d’équilibre qui peut être durable à condition que les taux d’emprunt ne bougent plus et que les prix augmentent au même rythme que les loyers (rendement locatif constant). C’est loin d’être le cas, car les prix évoluent 5 fois plus vite que les loyers et les taux d’emprunt remontent mais sont malgré tout toujours à l’intérieur d’un canal baissier. Que se passera-t-il si les taux sortent du canal baissier par le haut ?

  

L’investissement locatif dans l’ancien offre un rendement locatif net très dégradé (courbe verte). Il est même en dessous des taux d’emprunt. Grâce aux aides de l’État, seul l’investissement dans le neuf  reste attractif : les frais de notaire sont  réduits et il est possible de bénéficier d’une importante réduction d’impôts. Il faut bien avoir à l’esprit que ce ne sera pas le cas pour les futurs acquéreurs de ces biens lorsqu’ils seront revendus dans quelques années.

 

 Graphique 6

 

Compte tenu de l’évolution des loyers et du PIB par ménage, les prix sont aujourd’hui surestimés de 90 % ! Nous sommes donc bien dans une bulle. Pour retrouver des prix en ligne avec la richesse produite par les ménages, le ratio prix sur loyer doit baisser de 47 %. À cela viennent se superposer un pouvoir d’achat des ménages qui stagne, qui risque même de baisser, et un ralentissement de la hausse des loyers.

 

Pour anticiper un retournement du marché, il faut donc attentivement surveiller l’évolution des taux d’emprunt ainsi que celle des loyers. Ce sont ces deux variables qui agiront sur les prix. Un signal fort sera notamment donné au baissier si les taux franchissent le cap des 4,5  %.

 

Il faut bien comprendre que nous nous trouvons dans une économie ouverte et que nous sommes mis en concurrence avec des pays à bas coût. Il faut également intégrer qu’il n’y a aucun problème de main-d’œuvre à l’échelle planétaire. Les salaires ne peuvent que baisser, donc les loyers suivront cette tendance. Concernant les taux d’emprunt, la France dépense 50 % de plus que ses recettes. Le remboursement des intérêts de la dette représente le deuxième poste de dépenses de l’État. Nous vivons largement au-dessus de nos moyens et pour l’instant nous sommes incapables de stabiliser notre dette. Avec son triple A, la France peut encore profiter de taux relativement bas, mais pour combien de temps encore ? Comme pour la Grèce, les marchés financiers finiront bien un jour par nous faire comprendre qu’il n’est pas possible de continuer ainsi.

 

Pendant les 30 dernières années, le marché immobilier a bénéficié d’une baisse continue des taux (graphique 7), d’une croissance économique relativement bonne et d’une confortable croissance de la population active due au baby-boom (Graphique 8). Aujourd’hui, les taux sont au plus bas, les prix immobiliers sont au plus haut, l’État est endetté jusqu’au cou et nous avons une petite croissance molle de 1,5 %, mais qui est en fait de 0 % ramenée à un ménage. Et pour finir, la population en âge de travailler n’augmente plus, elle va même légèrement baisser, alors que celle de plus de 60 ans va croître de manière soutenue (Graphique 8).

 

Bon courage pour la suite.

 

 Graphique 7 

Source: http://www.france-inflation.com/taux_10ans.php

  

  

 

Graphique 8-1 

 


Pour en savoir plus

 

D’un point de vue mathématique, le graphique 1 permet d’établir les relations suivantes :

 

RLN=1,17736.TEC10

  

Avec :

RLN, Rendement Locatif Net appliqué à une résidence principale

TEC10,  Taux de l’Échéance Constante à 10 ans

  

et aussi

 

Prix=Loyer/(19,742.TEC10)

 

Avec :

Prix, Indice trimestriel des prix des logements anciens (INSEE)

Loyer, Indice des prix pour les loyers des résidences principales (INSEE)

 

Pour votre information, le ratio Prix sur Loyer "Pm/L" de mon indicateur trimestriel est calculé à partir des indices de l'INSEE Prix et Loyer avec la relation suivante :

 

Pm/L=156,7136.Prix/Loyer

 

On peut donc en déduire une nouvelle équation qui donne le prix d'équilibre "Pe/L" en fonction du TEC10:

 

Pe/L=7,99/TEC10 

 

Par exemple avec le TEC10 à 3,56% on calcule un Pe/L de 224 Loyers.

 

Maintenant, pour savoir comment varie Pe/L à une petite variation du TEC10, il faut passer par la dérivée de cette fonction. On obtient :

 

d(Pe/L)/dt=-7,99/(TEC10)2 

 

Il est maintenant possible de calculer l’équation qui donne ∆(Pe/L) en fonction de ∆(TEC10) :

 

∆(Pe/L)=-7,99. ∆(TEC10)/(TEC10)2

 

Il peut être plus pratique d'exprimer ∆(Pe/L) en %, soit 100.∆(Pe/L)/(Pe/L), on a donc:

 

∆(Pe/L) en %=-100. ∆(TEC10)/(TEC10)

 

Ainsi avec un TEC10 de 2,80%, une variation de +0,25% du TEC10 fait varier le prix d'équilibre Pe/L de l'ordre de -11,2% ! C'est donc particulièrement sensible.

 

Le graphique ci-après montre très clairement la forte sensibilité du prix d’équilibre au TEC10 ainsi qu'à sa variation (∆=0,25%), notamment lorsque le taux est bas comme ces derniers mois.

 

Sensibilite de Pe a TEC10 

 

Le graphique suivant est strictement identique au graphique 1 mais avec le tracé de Pe/L. On voit très bien la sensibilité du prix d’équilibre au TEC10 et, notamment, à l’écart TEC10 avec le rendement Locatif.

 

Graphique 1 avec Pe

 

 

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Published by Marc Candelier - dans Analyse du marché
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