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10 avril 2009 5 10 /04 /avril /2009 20:14

























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Définitions

Pm/L correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe correspond au prix moyen théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L
correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Les chiffre de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir plus de visibilité, j'ai prolongé la courbe (trait fin rouge) en utilisant les chiffres de la FNAIM: Baisse de 10% en 2009. La crise étant là, pour 2009 j'ai pris comme hypothèse une hausse des loyers de 2%. (voir FNAIM: Lettre de conjoncture N°55 ).


Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

  

Sur un an, les prix ont baissé en moyenne de 2,8%. Sur le 4ème trimestre 2008 on enregistre une baisse de 1,75% (soit une pente de 7% par an). Sur la même période les loyers ont progressé de 1,72% sur un an et de 0,47% sur le 4me trimestre 2008. Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 4,45%. La marche arrière est donc bien enclenchée.

 


La baisse des taux d'emprunt de ces derniers mois a pour effet de remonter le prix d'équilibre. Mais celui-ci reste toujours bien en dessous du prix du marché. 

Pour mieux comprendre le marché immobilier  Faut-il acheter pour se loger ? (1)

 

Analyse du graphique (Rappel)

 

Sur les 40 dernières années, on observe une période de forte spéculation qui a duré 26 ans (1970 à 1996). Pendant toute cette période, le ratio Pe/L est largement inférieur à Pm/L. Seule la hausse des prix permettait de rentabiliser un achat immobilier. Cette période est marquée par deux bulles. La première bulle éclate en 1981 alors que les prix étaient en moyenne de 168 loyers. Elle a été suivie d'une baisse de 16%. La bulle suivante a eu lieu en 1991 et a atteint une amplitude de 169 loyers. La baisse qui a suivi a amené les prix autour 130 loyers (-23%).

La période 1996 à 2005 est caractérisée par une très forte hausse des prix qui a comme origine la très forte baisse des taux d'intérêt. Pendant pratiquement 10 ans les prix de l'immobilier ont été parfaitement cohérents avec les taux d'emprunt pratiqués sur le marché (Pm/L≈Pe/L). D'une année sur l'autre les prix étaient plus élevés mais la baisse des taux compensait assez bien la hausse des prix. Tout le monde était heureux: les vendeurs devenaient riches et les acheteurs allaient s'enrichir. A la fin de l'année 2005 le ratio Prix/Loyer était de 240, alors qu'il était de 130 au début de l'année 1997. La hausse de 85% de ce ratio montre très clairement que pendant toute cette période les loyers ont nettement moins progressé que les prix.

A partir de début 2006 les choses changent, car les taux ont commencé à remonter. En moins de trois ans ils ont été multipliés par 1,47 (soit 47% de hausse). Pour donner un ordre de grandeur, en 2005 les taux étaient de 3,4% alors qu'en octobre 2008 ils étaient autour de 5%. Cette hausse des taux de 147 points semble bien peu de chose, mais en fait elle a eu pour conséquence d'augmenter le loyer de l'argent de 47%.

Le coût du crédit devenant plus élevé, les prix auraient dû logiquement descendre. Malheureusement, pendant que les taux remontaient, les prix ont poursuivi leur ascension pour atteindre début 2008 un ratio Prix/Loyer de 262. C'est donc à partir de début 2006 que l'on pouvait réellement parler de bulle. Aujourd'hui les prix du marché sont complètement à côté de la plaque, notamment par rapport à l'évolution, sur la même période, de notre PIB et du pouvoir d'achat des Français.


Fin 2005, la croissance des prix de l'immobilier était proche de 15% et la hausse des prix nourrissait la hausse: la certitude que ce que j'achète aujourd'hui vaudra bien plus demain. L'acte d'achat dépendait uniquement d'un phénomène de psychologie de masse et non pas de l'analyse financière fondamentale. Il faut bien comprendre que cette croissance des prix (15% par an en 2006) permettait à un acheteur d'avoir un délai de retour sur investissement (ROI) inférieur à un an ! C'est-à-dire qu'au-delà d'un an il avait un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location.


Bien évidemment cela ne pouvait pas durer. La hausse des taux ainsi que celle des matières premières ont entamé le pouvoir d'achat des acheteurs. L'affaire des subprimes nous a fait prendre conscience que nous étions au bout de quelque chose. Et maintenant la crise économique inquiète les gens. Ils ont peur de l'avenir. Tous ces problèmes ont la même cause racine : les excès de liquidité monétaire pratiqués ces dernières années. La masse monétaire mise en circulation a progressé trop vite par rapport à la croissance de notre PIB. Les taux d'intérêts ont été trop bas et pendant trop longtemps.

Au plus haut de la bulle, les prix rapportés au PIB par ménage présentaient une surestimation de 80%. Pour retrouver un marché cohérent avec les fondamentaux économiques, le ratio Prix/Loyer doit baisser de 45%. Les prix devraient donc descendre autour de 143 Loyers, ce qui correspond à un rendement brut de 12/(143 x 107%)=7,84% (avec 143 x 107%= capital investi, en comptant 7% de frais de notaire).  Ne pas oublier qu'en 1998 les prix étaient en moyenne autour de 130 loyers, et permettaient donc d'obtenir un rendement brut de 8,4%.

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commentaires

I
correctif: désolé d'avoir pollué votre site, mais j'ai confondu les chiffres du Japon et de la France. Les chiffres sont en parfait accord avec les votres.
Répondre
I
Bonjour,
Je lis attentivement tous vos articles et je viens de lire cet article qui semble en contradiction avec le votre. Apparemment ce serait une étude de l'OCDE : http://www.oecd.org/dataoecd/51/58/35760487.pdf
Je ne l'ai pas encore lue en détail, mais à la vue des graphiques, il semblerait que la France (et l'Allemagne) ait un des ratio Pm/L le plus bas des pays de l'OCDE. Pouvez vous m'expliquer pourquoi vous trouvez le contraire?
Répondre
L
Bonjour, j'ai pris connaissance de votre excellent article sur les prix au 4ème trimestre 2008, et du graphe des ratios Pm/L et Pe/L et vous en remercie. Je n'ai pas compris le pointillé vert sous la courbe Pe/L. D'autre part, comme les taux d'intérêt vont encore baisser (cible taux directeur BCE = 0,75%? fin 2009? pas moins semble t-il), voire certains loyers vont baisser (recherche de locataires fiables et solvables et négociation des nouveaux locataires), et donc le Pe/L pourrait augmenter: rapidement. Ma question est donc, quelles sont les hypothèses qui nous manquent pour parvenir à votre conclusion: un nécessaire ratio Pm/L de 143 loyers, et quelle année cible? Pour ma part, votre modèle d'analyse m'amène à penser que des "sursauts" éphémères (quelques trimestres) sont à envisager avant de progresser vers les 143 loyers salutaires qui permettraient aux primo accédants d'acheter sans le (fort) soutien de leurs parents baby boomers ou de leurs grands parents. Merci par avance pour toute forme de réponse.
Répondre
M

Le pointillé vert correspond au dernier point bas de Pe/L (support).
Pour comprendre comment on arrive à un Pe/L de 143 loyers, je vous invite à lire cet article >> Peut-on arrêter la
chute des prix en baissant les taux d’emprunt ?


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  • : Blog de Marc Candelier
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IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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