« Payer un loyer, c’est jeter l’argent par les fenêtres ! ». Voilà une expression qui revient souvent dans les conversations. Cette affirmation est-elle vraie ou fausse ? Le locataire paye effectivement un loyer qui est perdu. Mais ne peut-on pas également mettre en évidence qu’un propriétaire occupant paye aussi tous les mois un équivalent loyer ? Les frais d’agence, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien et de réparation représentent forcément une dépense qui au bout du compte peut être assimilée à un loyer.

On comprend donc bien qu’un propriétaire occupant paye un équivalent loyer. Le problème étant posé, je vous propose de calculer ce loyer en fonction du taux de croissance des prix de l’immobilier. Pour cet exercice je choisis volontairement de réaliser les calculs pour un investissement d’une durée de 7 ans : c’est la durée moyenne d’occupation d’un logement en France.

Pour éviter toute ambiguïté, il est utile de préciser que la croissance des prix de l’immobilier correspond à l’inflation observée sur le prix des logements. Elle s’exprime en % de la valeur observée au début de l’année considérée.

Avec les prix observés en 2008, on calcule que le point d’équilibre entre les deux solutions achat et location est obtenue lorsque la croissance des prix est de 3.20% par an (1). Autrement dit, le propriétaire occupant a alors un équivalent loyer égal à celui de la solution location. On ne gagne rien à être propriétaire et on ne perd rien à être locataire. Mais on est malgré tout chez soi !

Pour une croissance des prix supérieure à 3.20%, le propriétaire occupant paye un équivalent loyer inférieur à 1 loyer. Et avec une croissance de 7.5%, soit une hausse de 66% sur 7 ans, il est même logé gratuitement (équivalent loyer = 0).

Par contre, avec une baisse des prix de 2.7% par an, soit une baisse cumulée de 17.5% sur 7 ans, il doublera son loyer par rapport à la solution location. Bien évidemment lorsque la solution achat fait perdre de l’argent, la solution location en gagne. C’est ainsi qu’avec une baisse des prix de 2.7% par an, la solution location permet d’être logé gratuitement. Bien entendu ce raisonnement n'est valable que si vous avez la réelle intention d’acheter un jour.

Autre point particulier, lorsque les prix restent stables pendant 7 ans notre propriétaire occupant paye un équivalent loyer 60% plus élevé que celui de la solution location.

Evidemment, l’écart de loyer avec la solution location constitue un gain ou une perte qui cumulée sur la durée de l’investissement représente un écart de patrimoine entre les deux solutions achat et location.

Pour une croissance des prix de 7,5% par an on montre que le propriétaire occupant réalisera un gain équivalent à 85 loyers par rapport à la solution location. Alors que pour une baisse des prix de seulement 2.7% par an, il subira une perte équivalente à 85 loyers (achat réalisé avec un apport de 10% et un prêt sur 20 ans).

Avec les prix actuels, on comprend donc bien que le marché immobilier à besoin d’une croissance supérieure à 3,2% par an. Les prix étant maintenant clairement orientés à la baisse, les éventuels acheteurs spéculent à la baisse (oui, c’est possible). C’est ainsi que dans la phase descendante d'une bulle immobilière, la baisse des prix entretient la baisse (rien ne sert de courir pour acheter car demain les prix seront encore plus bas). Le marché est donc verrouillé à la baisse.

Mais alors dans ce cas, jusqu'où les prix peuvent-ils descendre ?

La réponse est simple. Le point bas sera atteint lorsque, pour une croissance nulle des prix (prix stabilisés), la solution achat sera équivalente à la solution location. On démontre (2) que dans ce cas, suivant le taux d'emprunt pratiqué sur le marché, le prix d'équilibre se situe entre 120 et 150 loyers. Début 2008, lorsque nous étions en haut de bulle, les prix étaient en moyenne autour de 262 loyers. Le ratio Prix/Loyer peut donc facilement baisser de 43 à 54%.


Pour en savoir plus

(1) Faut-il acheter pour se loger ? (2)

(2) Peut-on arrêter la chute des prix en baissant les taux d’emprunt ?