La FED a dernièrement ramené son taux directeur à 1% et la Banque d'Angleterre a réduit le sien de 150 points de base pour le ramener à 3,00%. De notre côté, la Banque Centrale Européenne (BCE) a baissé pour la deuxième fois son principal taux directeur de 50 points en l'espace d'un mois. Celui-ci s'établit désormais à 3,25 %, contre 4,25 % début octobre.

Les taux directeurs des grandes banques centrales sont donc clairement orientés à la baisse. Les taux de crédit à l'habitat vont sans doute plus ou moins suivre le mouvement. La question qui vient à l'esprit est de savoir si une baisse des taux d'emprunt peut arrêter la chute des prix de l'immobilier ?

Le graphique que vous allez découvrir ci-après montre la sensibilité du prix d'équilibre en fonction du taux d'emprunt et de la croissance des prix de l'immobilier. Le prix  d'équilibre correspond ici au prix  d'achat d'une résidence principale permettant d'obtenir un retour sur investissement en 5 ans. Autrement dit, au-delà de cette période de 5 ans, le propriétaire occupant commencera à payer un Equivalent Loyer (EL) inférieur à celui de la solution location : il gagne de l'argent par rapport à la solution location. Pour construire ce graphique j'ai utilisé le simulateur Simulateur Achat-Location version 8.1  avec le paramétrage suivant:

  • Loyer de départ hors charge (L0)= 1000€ (Le montant peut être quelconque)
  • Croissance des loyers 2,9% par an (Pour 2008 on s'oriente plutôt vers 2%)
  • Croissance des prix variable entre -4% et +5,5% par an
  • Taux d'emprunt variable entre 3% et 7%
  • Assurance associée au prêt = 0,4% du capital restant dû
  • Taux de Placement net du capital = 90% du taux d'emprunt (4.55% pour un taux d'emprunt
     de 5,05%)
  • Frais de notaire 7%
  • Frais d'agence 5% (à la revente)
  • Durée de l'emprunt 15 ans
  • Apport personnel de 30%
  • Taxe foncière = un loyer par an (L0 au départ)
  • Frais d'entretien et de réparation = un loyer par an (L0 au départ)
  • Durée d'investissement de 5 ans (revente au bout de 5 ans)

Le point bleu sur le graphique correspond aux conditions moyennes d'un achat immobilier réalisé en août 2008 : Prix= 262 loyers et taux d'emprunt fixe à 5,05% sur 15 ans.

La courbe rouge montre que pour une croissance des prix de 5,5% par an (une hausse cumulée de 31% sur 5 ans) et un taux d'emprunt de l'ordre de 5%, un propriétaire occupant payera un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location s'il achète son logement moins de 340 loyers. Avec des taux d'emprunt de 3,5%, ce prix d'achat peut sans problème monter à plus de 760 loyers ! Je vous assure qu'il n'y a pas d'erreur. Le prix d'équilibre est donc extrêmement sensible au taux d'emprunt. Vous comprenez certainement mieux pourquoi les prix ont monté très fort entre 1998 et 2007. C'est l'effet bulle par la baisse des taux d'emprunt. Le taux d'emprunt est comme un accélérateur: Il suffit de le baisser un peu pour booster la rentabilité, donc la demande et les prix.

Regardons maintenant ce qu'il se passe lorsque l'on est dans une situation de baisse des prix.

La courbe bleue correspond à une baisse des prix de 4% par an, soit une baisse cumulée de 22% sur 5 ans. On voit immédiatement la différence: le prix d'équilibre est proche de 100 loyers et il est très peu sensible à la variation du taux d'emprunt. On constate un phénomène de basculement qui verrouille le marché dans un cycle de déflation : La baisse des taux ne fonctionne plus. Comment peut-on expliquer cela ? Le mécanisme est en réalité très simple à comprendre. L'achat d'un logement conduit à payer des frais qui dès le départ font perdre de l'argent : les frais de notaire, les frais d'agence, la taxe foncière qu'il faut payer tous les ans etc. Seule une croissance significative des prix permet d'effacer plus ou moins rapidement ces pertes, alors qu'au contraire une baisse des prix a pour effet de les augmenter.

Vous avez donc compris que pour moi la baisse des taux (s'il y en a une) ne changera rien. Les prix continueront leur chute. Mais alors dans ce cas, jusqu'où les prix peuvent-ils descendre ? La réponse est simple. Le point bas sera atteint lorsque les prix du marché seront cohérents avec le prix d'équilibre calculé pour une croissance nulle (Prix stabilisés). C'est la courbe rose qui correspond à cette situation. On voit que dans ce cas, suivant le taux d'emprunt pratiqué, le prix d'équilibre se situe entre 120 et 150 loyers. Le ratio Prix/Loyer peut donc facilement baisser de 43 à 54%. Une telle chute des prix ne semble absolument pas impossible lorsque l'on regarde l'évolution du ratio Prix/Loyer sur une longue période (voir le graphique suivant).

Il faut donc retenir que dans la phase ascendante d'une bulle immobilière, la hausse des prix entretient la hausse (il faut acheter maintenant car demain les prix seront encore plus élevés) et la baisse des taux a pour effet d'amplifier cette hausse. Au contraire, dans la phase descendante d'une bulle immobilière, la baisse des prix entretient la baisse (rien ne sert de courir pour acheter car demain les prix seront encore plus bas) et la baisse des taux d'emprunt est pratiquement sans effet sur le marché.

Je vous invite à lire cet article qui va dans le même sens Le prix des logements dans l'ancien pourrait baisser de 40 %

Définitions:
EL: Equivalent Loyer >> voir cet article Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Ratio Prix / Loyer  >> voir cet article Estimation d'un actif immobilier