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29 août 2008 5 29 /08 /août /2008 20:43

Articles précédents:
Faut-il acheter pour se loger ? (1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Faut-il acheter pour se loger ? (3)

Faut-il acheter pour se loger ? (4)
Faut-il acheter pour se loger ? (5)

Le risque d’être en « negative equity »

Nous avons vu que l’effet de levier est particulièrement dangereux pour le primo-accédant. Il peut perdre beaucoup et se retrouver en negative equity. Un propriétaire occupant est en negative equity lorsque le produit de la vente de son bien immobilier est inférieur au capital restant dû à sa banque. C’est la situation où il perd son apport personnel ainsi que toutes les mensualités versées pour rembourser son prêt (patrimoine de la solution achat=0 au moment de la revente). Eventuellement il doit même sortir de l’argent de sa poche pour rembourser sa banque. On peut donc définir un niveau de croissance des prix en-dessous duquel le propriétaire occupant se trouve en situation de negative equity. Le graphique ci-après donne ce niveau en fonction de l’apport personnel.

 

Avec une baisse des prix de 5% par an pendant 7 ans, soit une baisse cumulée de 30%, notre propriétaire occupant sera en negative equity s’il achète son logement avec un apport personnel inférieur à 19%.

 

De même, avec une chute des prix de 7% par an pendant 7 ans, soit une baisse cumulée de 40%, on calcule que l’acheteur sera en negative equity avec un apport personnel inférieur à 32%. Pour un logement d’une valeur de 262 loyers cela représente tout de même un apport équivalent à 90 loyers (en comptant 7% de frais de notaire).

 

Avec un emprunt à taux fixe et compte tenu de la forte probabilité de baisse des prix, un primo-accédant ne doit aujourd’hui se lancer dans un achat immobilier que s’il possède un apport personnel ou tout au moins un patrimoine supérieur à 35% du montant total de l’achat.  


 


Pour résumer et conclure

Pour un primo-accédant et avec les conditions actuelles du marché immobilier, la solution achat ne commence à être rentable au bout de 7 ans que si la croissance des prix est supérieure à 3,20% par an, soit une hausse cumulée de 25%. Les professionnels de l’immobilier ont donc intérêt à nous faire croire que les prix augmentent toujours.

 

Autre point important, on démontre que l’équivalent loyer payé par un propriétaire occupant est pratiquement indépendant de l’apport personnel. Cela est d’autant plus vrai que le taux de placement du capital est proche des taux d’emprunt.

 

L’effet de levier est très important, car avec une hausse des prix de 7.5% par an, le propriétaire occupant est logé gratuitement, alors qu’avec une baisse de 2.7% par an, il paye un équivalent loyer deux fois plus élevé que celui de la solution location.

 

Effectivement, lorsque les prix montent très fort, payer un loyer c’est jeter l’argent par les fenêtres ; mais lorsque la croissance des prix est en-dessous d’un certain niveau (de l’ordre de 3,20% en ce moment), c’est le propriétaire occupant qui jette l’argent par les fenêtres alors que le locataire, lui, gagne de l’argent.  On démontre même que le locataire est logé gratuitement si les prix baissent de seulement 2.7% par an sur 7 ans, soit une baisse cumulée de 17.5%.

 

Le graphique que vous allez découvrir ci-après résume tout ce qui a été dit. Les calculs correspondent à notre logement acheté en 2008 et défini plus haut. Il vous donne le taux de croissance des prix nécessaire  en fonction de l’équivalent Loyer (EL) et de votre apport personnel. Trois courbes sont tracées : EL=0 (vous êtes logé gratuitement), EL=1 loyer (solution achat=solution location) et EL=2 loyers (vous payez un EL 100% plus élevé que celui de la solution location). Et enfin, le tracé rouge (perte des sommes investies) vous donne le taux de croissance des prix pour lequel vous perdez la totalité de votre investissement (votre apport personnel ainsi que toutes vos mensualités). En-dessous de ce niveau de croissance vous êtes dans le rouge (negative equity) et au moment de la revente vous devrez sortir de l’argent de votre poche pour rembourser la dette que vous avez vis-à-vis de votre banque. 




Acheter sa résidence principale pour être chez soi a donc un prix et le risque de perdre une partie de son patrimoine est loin d’être négligeable. C’est même particulièrement dangereux pour le primo-accédant qui investit toutes ses économies. Il faut savoir qu’il y a 50 ans le prix moyen d’un logement en France était de l’ordre de 70 loyers alors qu’aujourd’hui les prix sont en moyenne de 262 loyers. De nos jours les prix sont tels que l'immobilier doit être considéré comme un produit financier
au même titre qu’une obligation ou une action en bourse. Pour vos choix d’investissement, fiez-vous avant tout à la réalité des données économiques et n’oubliez pas qu’une bonne affaire se fait à l’achat et non pas à la revente.

 

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commentaires

tron 20/07/2013 21:32


Combien de temps il faudra expliquer qu'être propriétaire entraîne des frais supplémentaires : taxe foncière, réparation, somme bloquée dans le logement, etc.


Par conséquent un loyer n'est pas complètement perdu qui plus est sur un marché baissier ce qui est le cas.

Fred 20/07/2013 20:04


Bonjour,
merci pour tous ces articles, cependant, j'ai encore du mal à bien comprendre
Pour vivre dans un logement, soit je paye un loyer de 1000€ ou rembourse un emprunt de 1000€, au final, cela me coute tous les mois 1000€



Si je loue, je n'aurais pas de logement pour ma retraite
Si j'achete et que je reussis a aller à la fin de l'emprunt , l'appartement m'appartient et je pourrais l'utiliser pour ma retraite: je peux y habiter et ne pas payer de loyer mais payer les
impots et autres charges et taxes
Si j'achete et que je ne reussis pas a aller jusqu'au bout de l'emprunt, et suis obligé de revendre, c'est là que le risque existe ?
le risque serait alors de devoir débourser en plus , c'est bien ça ?

Pour subir le risque, il faudrait :
- que je sois obligé de revendre sans pouvoir choisir le momment
- que les prix du marché de l'immobilier baissent
- que le montant des frais de notaires, interets, frais de revente, etc.. soient superieurs au montant du prix d'achat moins le prix de revente

Est-ce que j'ai bien compris ?
Merci

Marc Candelier 21/07/2013 19:23



Acheter un logement c'est un moyen comme un autre de se contituer un patrimoine. Il faut donc être certain que ce patrimoine ne va pas fondre au soleil.



jm 26/07/2011 10:13



aa



jean-michel 25/07/2011 14:55



Bonjour,


Vous parlez du cas le plus rentable au bout de 7 ans car c'est le délai moyen constaté de détention d'un bien. Mais je pense qu'il y a un cas qui n'est pas pris en compte: celui ou l'on vend au
bout de 7 ans tout en rachetant un bien derrière en utilisant le transfert de prêt. De cette façon on est toujours dans le marché (avec un taux d'emprunt assez bas ces-temps-ci) et malgré les
nouveaux frais de notaire et d'agence, je ne suis pas sur que la probabilité d'être perdant vis à vis de la solution location soit très grande mais je suis que Marc sera capable de démontrer tout
cela de manière formelle.


 



Marc Candelier 25/07/2011 15:16



Bien évidemment vendre de l'immobilier qui a baissé pour acheter de nouveau de l'immobilier ne change trictement rien. Le taux de change est de 1: pour le même prix je vends 100m2 et je
rachéte 100m2 avec l'argent de la vente.


Le problème c'est de vendre de l'immobilier qui à baissé pour investir dans autre chose. Et un jour vous serez forcément dans cette situation.



H3C 10/12/2010 02:07



"Ca a coupé !"


L'effet ciseaux, c'est que si la valeur des biens immobiliers s'effondre par le mécanisme précité, accéder à la propriété devient un jeu dangereux, on signe pour une inflation sans fin, qui
s'ajoutera à la la précédente, tant que l'énergie ne redescend pas à une valeur "non confiscatoire".

Oui, mais voilà. Nos économies sont tellement dépendantes et façonnées par le pétrole-énergie et par le pétrole-matière que l'inflation devenue mondiale risque de s'auto-emballer. Plus le temps
passe, plus la ressource devient rare, plus les prix de l'énergie flambent; MAIS IL FAUT DE LA CROISSANCE POUR GENERER DES PLUS-VALUES POUR COUVRIR LES INTERÊTS PASSES, CELA IMPLIQUE D'ACCROÎTRE
LES BESOINS.

Car, ne vous trompez pas, nous vivons en Europe où l'énergie est taxée, ce qui limite les ardeurs (sauf chez not'Président-coq-sans-tête et sa clique de milliardaires affiliés). Autrement dit, on
est déjà arrivé à un "optimum économique", où l'on achète des frigos classe A+ et des voitures à 5l/100. Les Américains, ils en sont à des années-lumières de cette petite évolution, la preuve en
2008 lors du 3ème choc pétrolier, le prix du gallon a fait "x4", ils ont toujours du 110 Volts (ma grand-mère avait ça du temps des mines de charbon, c'est pas pratique), des frigos comme des
dressings, des bagnoles mastocs comme des chars d'assaut (bin oui, les hummers...); ils sont cons comme des balais pour être mieux asservis par leurs élites (ah, chez nous aussi c'est comme ça ?
xD).

Est-ce indispensable d'avoir un V8 de 400 chevaux pour aller rendre le courrier à 20 mètres du garage, ou se trainer la b*** sur une autoroute à 105-120 km/h, sinon on se fait prendre en chasse
par l'hélico de la flicaille du comté, qui ne tire pas avec du gros sel ?




A vivre dans la décadence et en avoir fait un business-model, comment voulez-vous que tout cela n'aille pas à vau-l'eau de boudin ??


Pour conclure, s'adapter à la nouvelle donne va prendre beaucoup, beaucoup de temps; il faut des modifications structurelles d'importance pour notre économie, il n'y a pas de substituts efficaces
à l'énergie fossile ou nucléaire, hormis un programme drastique de réduction de la consommation en attendant le déploiement de l'énergie illimitée : celle produite par le Soleil (mais pas
transformée par le photovoltaïque, c'est un piège à gogos), et la géothermie ultraprofonde pour récupérer l'énergie du noyau terrestre.


En attendant Godot, il y aura bien une variable d'ajustement. Cette variable, c'est notre mode de vie, celui-ci "n'est pas négociable" selon Bush, eh bien soit, il sera forcé par la force des
choses.

Bonne journée à tous. ^^



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Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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