Overblog
Editer l'article Suivre ce blog Administration + Créer mon blog
5 septembre 2008 5 05 /09 /septembre /2008 17:53

Articles précédents:
Faut-il acheter pour se loger ? (1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Faut-il acheter pour se loger ? (3)

Faut-il acheter pour se loger ? (4)

Les dangers de l’effet de levier

Acheter sa résidence principale c’est avant toute chose le plaisir d’être chez soi et d’être libre de faire ce que l’on souhaite. C’est aussi un excellent moyen, notamment pour les dépensiers, de se forcer à économiser un peu l’argent. Et enfin, dernier point, c’est également la possibilité de jouer avec l’effet de levier qui permet de réaliser une bonne plus-value lors de la revente.

 

Pour ceux qui ne connaissent pas, l’effet de levier est le mécanisme qui permet d’améliorer la rentabilité financière d’un investissement par le moyen d’un emprunt. Un exemple très simple, vous investissez 1000 dans l’achat d’un logement (capital investi), au bout d’un an la valeur de ce logement a augmenté de 150, soit 15%. Si vous avez financé 80% de ce placement par un emprunt au taux de 5%, vous devez payer 800 x 5% en intérêt, soit 40. Ce qui ampute d’autant votre bénéfice. Il vous reste 150 – 40 = 110 de bénéfice ; mais vous n’avez financé que 1000 -800 = 200. Finalement on calcule :

  • La rentabilité économique de ce placement 150 / 1000 = 15%
  • La rentabilité financière 110/200 = 55%

 

On comprend très bien qu’en cas de hausse du marché immobilier, l'achat à crédit peut permettre de s’enrichir très rapidement alors que le capital investi est faible. Les sommes gagnées sont souvent bien supérieures à ce que l'acheteur aurait pu mettre de côté en économisant sur son seul salaire. Si l’on peut investir avec certitude de l’argent avec une rentabilité supérieure au taux de l’emprunt, il y a tout intérêt à emprunter au maximum car chaque euro emprunté rapporte davantage qu’il ne coûte. C’est le pari que font tous les spéculateurs.

 

Ce qu’il est important de comprendre, c’est que l’effet de levier marche dans les deux sens, c’est-à-dire qu’en cas de baisse de l’actif, l’effet de levier dégrade la performance de votre investissement de façon plus profonde que si vous n’aviez pas recouru à un emprunt.

 

Le primo-accédant n’a pas le choix, il est obligé d’emprunter pour acheter. Donc consciemment ou pas, il joue avec l’effet de levier et les risques qui lui sont associés.

Le graphique ci-après donne le rendement financier obtenu par un propriétaire occupant en fonction de la croissance des prix de l’immobilier. Le paramétrage du simulateur reprend les conditions du logement acheté en 2008, précédemment défini, et toujours pour les trois cas suivants :

  • Achat réalisé avec un apport de 10%, soit des mensualités de 1.7Lo ;
  • Achat réalisé avec un apport de 47%, soit des mensualités de 1 L0.
  • Achat réalisé avec un apport de 100%, soit des mensualités de 0.

 

Pour connaître ce rendement financier, il suffit de chercher à quel taux il est nécessaire de placer le capital pour que le patrimoine de la solution location soit égal à celui de la solution achat.

Avec le simulateur, la rentabilité financière d’un achat est donnée par le taux de placement du capital qui permet d’obtenir un écart de patrimoine nul  entre les deux solutions achat et location. Pour ceux qui connaissent, le solveur d’Excel fait cela très bien.


 

 

 

Sur le graphique, on ne manquera pas de constater que les trois courbes passent par un point commun correspondant au point d’équilibre solution achat égale solution location (point vert). A droite de ce point on voit que l’effet levier est favorable au primo-accédant alors qu’à gauche de ce point le même effet levier est particulièrement dévastateur pour le primo-accédant : avec une baisse des prix de 3% par an il obtient un rendement financier de -64,7% par an, alors que la solution achat avec un apport de 100% donne un rendement financier de 0%. En 2008, les prix sont tels que le primo-accédant prend énormément de risque, notamment lorsque son apport personnel représente toutes ses économies. Le fait de pouvoir mettre un apport capable de couvrir la totalité ou même seulement la moitié du prix d’achat permet de prendre nettement moins de risque vis-à-vis de son patrimoine.

 

Dans le cas d’un achat financé à 100% par l’apport personnel, avec une croissance de 10% par an pendant 7ans, soit une hausse cumulée de 95%, notre propriétaire occupant réalise un rendement financier de 11,51% par an alors que le primo-accédant, avec ses 10% d’apport, réalise un rendement de 24,35% par an (point jaune).

 

Si maintenant on regarde ce même logement mais acheté avec les conditions de l’année 1998, on obtient le graphique suivant:

 

 

 

Le graphique montre très clairement que l’effet de levier a une action positive pour le primo-accédant dès que la croissance des prix est supérieure à -0.5% (point vert). Les prix étant à l’époque parfaitement cohérents avec les fondamentaux économiques, le primo-accédant prenait peu de risque à acheter sa résidence principale : la probabilité d’une baisse était très faible.

 

Dans le cas d’un achat financé à 100% par l’apport personnel et avec une croissance de 10% par an pendant 7ans, notre propriétaire occupant réalise un rendement financier de 14.21% par an alors que le primo-accédant, avec ses 10% d’apport, réalise un rendement de 38.19% par an (point jaune). On calcule même que pour un apport de 0% le primo-accédant paye des mensualités d’emprunt équivalentes à un loyer de départ (L0) et,  pour une croissance des prix de 10% par an, obtient un rendement financier de 74,67% par an ! Avec de telles conditions, le primo-accédant avait vraiment la vie belle.

 
Article suivant Faut-il acheter pour se loger ? (6)

Partager cet article
Repost0

commentaires

Benoit 12/09/2014 18:15

Bonjour Marc,

Les taux sont toujours aussi bas et les incitations à l'achat pour ce qui est de l'investissement locatif, demain la loi Pinel ( http://www.lavieimmo.com/loi-pinel/ ) me font dire que l'immobilier comme placement à encore de beaux jours devant lui.

Jean Christophe Bataille 06/06/2010 21:43



Marc, dans ton article les prix sont considérés dans l'absolu or les variations monétaires ont une influence considérable sur la renta. Les prix de l'immobilier peuvent baisser en monnaie
constante et rejoindre ta cible de baisse tout en montant en monnaie courante. Cela rend l'opération à crédit encore très rentable par rapport au locatif comme je l'ai montré sur mon blog
dans
ma réponse à philippe. C'est cette hypothèse de rattrapage que je privilégie et elle n'avantagera pas l'investissement en cash, au contraire. Inversement si les monnaies ne se dévalorisent
pas et que les prix baissent vers ton niveau cible, l'effet de levier deviendra effectivement un danger.



OLLIVIER 03/10/2008 09:23

Bonjour.
Bravo pour votre blog, il est très instructif. Comment procédez vous pour obtenir les courbes de cet article ?

Marc Candelier 03/10/2008 19:13


Bonjour et merci pour vos encouragements. Pour obtenir mes courbes j'utilise le simulateur accessible à l'adresse suivante: http://www.marc-candelier.com/article-21790588.html. Les données prix et
loyers proviennent d'une source fiable (à mes yeux) qui est l'INSEE. Avez-vous bien lu les articles précédents ? http://www.marc-candelier.com/article-22349261.html
http://www.marc-candelier.com/article-22550058.html http://www.marc-candelier.com/article-22755696.html http://www.marc-candelier.com/article-22904903.html J'espère avoir répondu à votre question.


Présentation

  • : Blog de Marc Candelier
  • : Comprendre pourquoi les prix du marché immobilier peuvent monter mais aussi descendre !
  • Contact

IMMOBILIER ET L'ECONOMIE

Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

N'hésitez pas à vous inscrire à la newsletter, cela vous permettra d’être informé d'une nouvelle publication. Vous pouvez également réagir à un article en cliquant sur "Ajouter un commentaire" en bas à droite de chaque article.


La plupart des graphiques sont disponibles en version PDF par un simple clic sur l'image. Vous aurez ainsi des documents imprimables de très bonne qualité.

Si de votre côté vous avez un article intéressant à me proposer, n'hésitez pas à me contacter à l'adresse suivante:
bulle.immo160@free.fr

 


Nombre de visites (30/07/2021)

5 029 588

Recherche

Map">

Geolocalisation