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12 septembre 2008 5 12 /09 /septembre /2008 20:30

Articles précédents:
Faut-il acheter pour se loger ? (1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)
Faut-il acheter pour se loger ? (3)

Replaçons ce logement dans les conditions que nous avions il y a 10 ans

En 1998 la baisse des prix, qui avait débutée en 1991, était pratiquement terminée depuis deux ans. Les taux d'emprunt se situaient autour de 4,9% pour un prêt sur 15 ans. Ils étaient donc comparables à ceux d’aujourd’hui. Par contre les frais de notaire représentaient de l'ordre de 10% du prix d'achat et le capital était mieux rémunéré (6%). Le même logement se négociait au prix moyen de 106648€ et représentait 133 loyers (il n’y a pas d’erreur !). En voyant ces chiffres on a bien évidemment envie de regarder comment pouvait varier l’équivalent loyer en fonction de la croissance des prix et de comparer cela à notre situation actuelle. Pour obtenir le graphique ci-après, j’ai retenu le paramétrage suivant:

 

  • Loyer de départ de 805€ (L0)
  • Prix d’achat du logement 106648€ (Ratio prix/loyer de 132,5)
  • Croissance des loyers 2.0% par an
  • Croissance des prix variable entre -10% et +10% par an
  • Taux de Placement du capital 6% net
  • Frais de notaire 10%
  • Frais d’agence 5% (à la revente)
  • Durée de l’emprunt 20 ans
  • Taux d’emprunt de 4.90% + 0.4% d’assurance
  • Apport personnel de 10% avec des mensualités de 715€ soit 0.89L0 (Cas du Primo-accédant)
  • Taxe foncière égale à un loyer (805€ au départ)
  • Frais d’entretien et de réparation représentant de l’ordre d’un loyer par an (805€ au départ)
  • Durée d’investissement de 7 ans (revente au bout de 7 ans)

 

 

 

 

Ce graphique met en évidence des différences qui nous ouvrent les yeux. Alors qu’en 1998 nous étions pénalisés par des frais de notaire relativement élevés, le point d’équilibre des deux solutions achat et location correspondait à une croissance de -0.5% (soit une baisse de 0.5% par an). Compte tenu de la stabilité des prix que nous avions à l'époque, on pouvait acheter sa résidence principale sans prendre beaucoup de risque: le niveau des prix permettait d'absorber une baisse annuelle de 0.5% et, avec des prix stables sur 7 ans, l'équivalent loyer était de 0.96 loyer, soit 4% inférieur à celui de la solution location.

 

Si maintenant on calcule le Rendement Locatif Net (RLN) appliqué à une résidence principale (1), on calcule un RLN de 100x(10/(132.5x1,10))=6.9% non imposable. Le rendement locatif est donc supérieur au taux de placement du capital qui était de 6%. Les prix étaient donc parfaitement cohérents avec les fondamentaux économiques et la décision d’achat de sa résidence principale était évidente.

   

Le graphique montre également que notre propriétaire occupant était logé gratuitement pour une croissance des prix de 8.3% par an (un peu plus qu'en 2008).  Par contre il fallait atteindre une baisse de 21% par an (8 fois plus qu'en 2008 !) pour arriver à payer un équivalent loyer deux fois plus élevé que celui de la solution location.

 

On ne manquera pas de remarquer la différence qu’il y a au niveau des mensualités d’emprunt. En 1998 on avait des mensualités de 0.89 L0 (Loyer de départ) alors qu’en 2008 les mensualités sont de 1,7 L0. Conclusion, avec des conditions strictement identiques (apport de 10% et emprunt sur 20 ans) l’achat d’un logement en 2008 nécessite à un primo-accédant de faire un effort deux fois plus élevés sur ses mensualités d’emprunt, qu’il y a 10 ans.

 

Il faut également souligner que pour un achat financé à 100% par un emprunt (apport nul), le simulateur calcule des mensualités d’emprunt légèrement inférieures au loyer de départ L0 ! Il n’y avait donc aucun risque à investir dans de l’immobilier : les prix ne pouvaient qu’augmenter.

 

 (1) Pour le calcul du rendement locatif se reporter à la page 2 du document  Estimation d'un actif immobilier .
 

Les dangers de l’effet levier

 

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Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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