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Que se passe-t-il si l’achat est réalisé sans emprunt ?

Avant toute chose, il faut bien comprendre que lorsqu’on achète un logement avec un emprunt, tous les mois on rembourse des intérêts et une partie du capital restant dû à sa banque. Au bout de quelques années on devient propriétaire de son logement et on ne rembourse plus rien.

 
Une fois la dette remboursée, beaucoup de personnes pensent être logées gratuitement. C’est totalement faux. Je m’explique. Prenons le cas d’un acheteur qui dispose du capital pour réaliser l’achat de sa résidence principale. Il n’a donc pas besoin d’emprunter. Mais voilà, une fois investi dans son logement, ce capital ne lui rapporte plus rien. En conséquence, tous les mois il n’a plus les intérêts que lui procurait le placement de cette somme. Or, un bon gestionnaire obtient un rendement du capital assez proche des taux d’emprunt pratiqués sur le marché. En conclusion, qu’il y ait un emprunt ou pas, un loyer de l’argent est malgré tout payé sur la totalité de l’investissement (des intérêts d’emprunt ou la perte d’une rente).

Le graphique ci-après donne trois courbes qui permettent de voir comment évolue l’équivalent loyer en fonction de l’apport personnel :

• Achat réalisé avec un apport de 10%, soit des mensualités de 1.7Lo ;
• Achat réalisé avec un apport de 47,5%, soit des mensualités de 1 L0;
• Achat réalisé avec un apport de 100%, soit des mensualités de 0.

Il faut ici bien prendre en compte qu’il y a un écart de 0.95% (95 points) entre le taux de placement du capital et le taux d’emprunt.

Le graphique montre très clairement que le montant de l’apport personnel ne change pas grand-chose, notamment si le taux de placement du capital est proche de celui du taux d’emprunt.

Ce constat est important car cela signifie qu’un achat réalisé sans emprunt ne vous dispensera pas de payer un équivalent loyer du même ordre de grandeur que celui du primo-accédant qui, lui, paye tous les mois des intérêts à sa banque.

Bien évidemment, vous avez intérêt à emprunter le maximum si vous êtes capables d’obtenir un taux de placement du capital supérieur au taux d’emprunt proposé par votre banque.

Replaçons ce logement dans les conditions que nous avions il y a 10 ans

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