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18 septembre 2008 4 18 /09 /septembre /2008 21:24

Articles précédents:
Faut-il acheter pour se loger ? (1)
Faut-il acheter pour se loger ? (2)


Que se passe-t-il si l’achat est réalisé sans emprunt ?

 

Avant toute chose, il faut bien comprendre que lorsqu’on achète un logement avec un emprunt, tous les mois on rembourse des intérêts et une partie du capital restant dû à sa banque. Au bout de quelques années on devient propriétaire de son logement et on ne rembourse plus rien.

 
Une fois la dette remboursée, beaucoup de personnes pensent être logées gratuitement. C’est totalement faux. Je m’explique. Prenons le cas d’un acheteur qui dispose du capital pour réaliser l’achat de sa résidence principale. Il n’a donc pas besoin d’emprunter. Mais voilà, une fois investi dans son logement, ce capital ne lui rapporte plus rien. En conséquence, tous les mois il n’a plus les intérêts que lui procurait le placement de cette somme. Or, un bon gestionnaire obtient un rendement du capital assez proche des taux d’emprunt pratiqués sur le marché. En conclusion, qu’il y ait un emprunt ou pas, un loyer de l’argent est malgré tout payé sur la totalité de l’investissement (des intérêts d’emprunt ou la perte d’une rente).

 

Le graphique ci-après donne trois courbes qui permettent de voir comment évolue l’équivalent loyer en fonction de l’apport personnel :

  • Achat réalisé avec un apport de 10%, soit des mensualités de 1.7Lo ;
  • Achat réalisé avec un apport de 47,5%, soit des mensualités de 1 L0;
  • Achat réalisé avec un apport de 100%, soit des mensualités de 0.

 

Il faut ici bien prendre en compte qu’il y a un écart de 0.95% (95 points) entre le taux de placement du capital et le taux d’emprunt.

  

 

Le graphique montre très clairement que le montant de l’apport personnel ne change pas grand-chose, notamment si le taux de placement du capital est proche de celui du taux d’emprunt.

 

Ce constat est important car cela signifie qu’un achat réalisé sans emprunt ne vous dispensera pas de payer un équivalent loyer du même ordre de grandeur que celui du primo-accédant qui, lui, paye tous les mois des intérêts à sa banque.

 

Bien évidemment, vous avez intérêt à emprunter le maximum si vous êtes capables d’obtenir un taux de placement du capital supérieur au taux d’emprunt proposé par votre banque.

 

Replaçons ce logement dans les conditions que nous avions il y a 10 ans

 

 

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commentaires

meteor 10/02/2012 18:17


Divisez le loyer évité par la valeur d'achat du bien et vous en déduirez le rendement du capital immobilisé. Dites vous bien que ce rendement est hors impôt car la jouissance d'un bien pour se
loger n'est pas imposable (contrairement à la Suisse) Si l'on veut comparer avec un revenu additionnel de placement il faudra réévaluer le loyer évité en tenant compte de votre taux d'imposition.


Je n'ai jamais eu autant d'aisance financière que depuis que j'ai acheté mon domicile personnel au comptant. En outre je suis plus libre que celui qui a le boulet d'un prêt à rembourser. A mon
sens il ne faut pas maximiser le montant empreunté car c'est aliéner sa liberté sur un plus longue période. Cordialement

noury 18/01/2009 11:09

Même si nos argumentations peuvent paraitre correctes, elles ne sont basées que sur la photographie de la situation actuelle.
L'immobilier est très cher actuellement (moyenne de 180% pour Paris et la petite couronne selon Friggit). Mais, il est évident que ça va baisser, puisque cela ne correspond pas au pouvoir d'achat des Français et que celui-ci ne va pas s'améliorer en période de crise économique.

Côté placements, le taux des assurance-vie n'est garantie que 10 ans (en tout cas la mienne), après la banque fait ce qu'elle veut. La Bourse remontera, mais pas tout de suite. Pour un achat d'immobilier à 2/3 ans, il est donc intéressant d'acheter des actions du CAC qui sont à 40/50% minimum de la valeur qu'elles reprendront alors que l'immobilier ira dans le sens inverse (baisse probable de 30% dans les 3 ans).
L'argument démographique n'est valable que partiellement. D'une part, il est illusoire de faire des projections en 2050 (qui peut dire avec certitude tout ce qui se passera d'ici là). D'autre part, il n'a pas de valeur localement. C'est sûr qu'un pavillon dans la Creuse se vendra pas très cher dans 10 ans. Par contre, dans les grosses agglomérations (Paris, Lyon, Marseille), il existera toujours une densité de population suffisante, ne serait-ce que pour les services mis à disposition( hopitaux, cinémas, transports en commun, etc....).

CANDELIER 18/01/2009 10:19

Je ne conteste pas les impôts fonciers. Quant à l'entretien, pour un appartement, il est quasi nul en le comparant à l'entretien normal d'un locataire. Donc la différence n'est que d'un loyer.

Réponse :Le propriétaire n’a-t-il pas l’entretien de l’immeuble à sa charge ? Il faut regarder les dépenses d’entretien sur une longue période et non pas sur une année. Sur 10 ou 20 ans le propriétaire à forcément des travaux à payer dans son immeuble.

Par contre, je ne vois pas comment on pourrait atteindre un rendement net de 4.3% avec un imposition de 47%. D'ailleurs le calcul n'est pas exhaustif puisqu'il y a un abattement de 4600 euros pour un célibataire avant d'appliquer les impôts. A ne pas oublier non plus les droits d'entrée qui, même négociés, représentent 2% pour une somme de cette importance.

Réponse :Pour mon exemple j’ai pris le cas d’un placement sur une longue période pour lequel on cherche simplement à avoir une rente. J’ai également pris la situation la plus défavorable au niveau impôt, soit la première année. L’abattement de 4600€ n’est valable que la 8 ém année. Pour vérifier le taux net il suffit de faire une simulation avec excel. Attention je me place dans la situation d’immobiliser le capital et d’obtenir une rente mensuelle.

Le vrai calcul est donc celui-ci:
200 000 euros placés donnent 196078 une fois négocié. Intérêts à 4.5: 8823 euros
csg/rds/rsa:-1068
impôts
8000-4600=4223 imposé à 37.5%=1563 donc intérêts réels:6192
taux d'intérêts réel:3.1% si on ne prend pas en compte les frais d'entrée
3.16% en prenant en compte les droits d'entrée. Avec en plus un léger détail que peu de personnes savent, les dates de valeur sont au mois (donc encore pire que le livret A qui fonctionne à la quinzaine).
Donc le taus d'intérêt n'est pas 4.3, mais 3.16

Réponse :Il y a des assurances vie sans frais d’entrée. Lorsque vous acheter de l’immobilier vous avez des frais d’entrée plus importants : 7% de frais de notaire. Vous avez également des frais de sortie non négligeables : 5% de frais d’agence. De plus vous n’êtes absolument pas certain de retrouver votre capital de départ.

Et encore la comparaison n'est pas juste car elle est faite sur des taux hauts qui vont baisser pour les nouveaux contrats (si le livret A baisse, tout le reste va baisser) et sur des tarifs immobiliers en haut de bulle.

Réponse :Je suis d’accord, les taux d’intérêt vont baisser. C’est absolument pas un problème pour garder un rendement correct il suffit de faire des arbitrages vers un support obligataire puis après vers un support Dynamique. La baisse des taux d’emprunt est favorable aux obligations et aux actions.

La comparaison ne prend pas en compte non plus que l'immobilier (sauf en haut de bulle est un placement parmi ceux qui rapportent le plus).

Réponse :Cette affirmation était vraie en 1998. Mais certainement pas en ce moment. Actuellement un logement coute 250 loyers. Pour l’acheter il faut investir l’équivalent de 267 loyers. Cela va vous donner un revenu brut de 12 loyers par an. En retirant 4,5 loyers minimum de frais, il vous restera un revenu net avant impôt s de 7,5 loyers. Cela vous donne un rendement net de 7,5/267= 2,8%.

En 1998 les prix étaient en moyenne de 133 loyers. A l’époque on obtenait des rendements nets de 7,5/(133*1,07)=5,3%.

D’autre part, qui vous dit que dans dix ans vous aurez des clients pour acheter votre logement ? Il faut savoir qu’à partir de 2010, le nombre de personnes dans la tranche d’âge 0 à 60 ans représentera de l’ordre de 48 millions d’individus et restera relativement stable jusque 2050. La croissance de la population française sera essentiellement due à l’augmentation du nombre de personnes de plus de 60 ans. Cette population comptera 14 millions d’individus en 2010 et 22 millions en 2050, soit une hausse de 57%. Un constat s’impose, en 2000 nous avions 2,6 personnes en âge de travailler (20 à 59 ans) pour une personne en âge d’être en retraite (plus de 60 ans). En 2040 ce ratio sera de 1,5. Cette situation aura une influence importante sur l’économie, en provoquant une hausse des dépenses de santé et une baisse des retraites.

D’autre part, les papys boomers (plus de 60 ans) vont complètement changer leurs comportements de consommateurs, entraînant dans leur sillage des modifications économiques majeures.

noury 18/01/2009 09:14

Je ne conteste pas les impôts fonciers. Quant à l'entretien, pour un appartement, il est quasi nul en le comparant à l'entretien normal d'un locataire. Donc la différence n'est que d'un loyer. Par contre, je ne vois pas comment on pourrait atteindre un rendement net de 4.3% avec un imposition de 47%. D'ailleurs le calcul n'est pas exhaustif puisqu'il y a un abattement de 4600 euros pour un célibataire avant d'appliquer les impôts. A ne pas oublier non plus les droits d'entrée qui, même négociés, représentent 2% pour une somme de cette importance.
Le vrai calcul est donc celui-ci:
200 000 euros placés donnent 196078 une fois négocié. Intérêts à 4.5: 8823 euros
csg/rds/rsa:-1068
impôts
8000-4600=4223 imposé à 37.5%=1563 donc intérêts réels:6192
taux d'intérêts réel:3.1% si on ne prend pas en compte les frais d'entrée
3.16% en prenant en compte les droits d'entrée. Avec en plus un léger détail que peu de personnes savent, les dates de valeur sont au mois (donc encore pire que le livret A qui fonctionne à la quinzaine).
Donc le taus d'intérêt n'est pas 4.3, mais 3.16
Et encore la comparaison n'est pas juste car elle est faite sur des taux hauts qui vont baisser pour les nouveaux contrats (si le livret A baisse, tout le reste va baisser) et sur des tarifs immobiliers en haut de bulle.
La comparaison ne prend pas en compte non plus que l'immobilier (sauf en haut de bulle est un placement parmi ceux qui rapportent le plus).

Marc Candelier 17/01/2009 19:29

L’objectif de cet article est avant tout de démontrer que personne n’est logé gratuitement, même lorsque vous avez remboursé tous vos crédits.

Pour moi l’immobilier présente autant de risque que la bourse. L’immobilier est tout simplement beaucoup plus lent à réagir. C’est un marché visqueux.

On trouve en France des placements, type assurance vie sur des fonds en Euro, qui rapportent 4,5%. Prenons le cas d’un logement qui vaut 260 loyers (cas mi 2008) pour l’acheter il faut débourser 280 loyers (avec 7% de frais de notaire). Si vous placez cet argent à 4,5% par an sur une assurance vie cela vous rapporte 280*4,5%=12,6 loyers par an. Si maintenant vous retirez tous les ans l’équivalent de 12 loyers pour payer une location, les frais payés la première année sont de 35% +12% (impôts et taxes sociales) sur les intérêts que vous sortez. Or les intérêts sorties la première année sont de 12* 12,6/(280+12,6)=0,52 Loyers. Sur cette somme vous allez payer 47% d’impôts soit l’équivalent de 0,24 Loyer. Ainsi, on démontre assez facilement qu’avec une assurance vie qui vous rapport 4,5% brut, on est capable d’obtenir un rendement moyen de 4,3% net pour vous.

Autre point lorsque vous être propriétaire vous payez une taxe foncière et l’entretien du logement. Cela représente facilement l’équivalent de 2 loyers par an.

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Bonjour et merci de votre visite,
 

Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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