Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ? Pour répondre à cette question, je vous propose une série de 6 articles qui vous permettront de comprendre où en est notre marché immobilier, où il va et surtout combien cela coûte réellement d’être aujourd'hui propriétaire de sa résidence principale. Vous découvrirez que l'immobilier n'est pas un achat sans risque, notamment pour les primo-accédants. L’objectif est ici de partager avec vous ma vision des choses afin de vous permettre de vendre, d’acheter ou de louer votre logement principal en sachant exactement ce que vous faites. Mais avant toute chose il est important de bien comprendre pourquoi, ces 10 dernières années, les prix des logements ont enregistré une impressionnante hausse de 146% alors que sur la même période les loyers et l’inflation ont progressé respectivement de 30% et 20% ! 


Que s’est-il passé depuis 10 ans

Dans un précédent article (Estimation d'un actif immobilier ) j’ai montré que la valeur théorique d’un bien immobilier est fortement liée aux taux d’emprunt et à sa valeur locative. On peut également montrer que les loyers comme les prix des logements sont directement liés à la croissance de l’économie du pays, de la région et finalement de la ville où vous envisagez d’acheter. Le graphique suivant montre que les prix mais aussi les loyers rapportés au PIB (Produit Intérieur Brut) par ménage évoluent à l’intérieur d’un canal de hauteur ±10% autour du PIB par ménage.


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Il montre également que les excès, sur les prix comme sur les loyers, ont toujours été suivis d’une correction. La hausse des prix que nous observons depuis 1998 est la seule exception qui, pour l’instant, n’a donné lieu à aucune correction. Depuis 10 ans, les prix ont subi une inflation record et sont aujourd’hui totalement décorrélés de la richesse produite par notre pays. Il est donc fortement probable que le marché nous prépare une très très grosse correction.

Pour comprendre l’origine de la hausse des actifs immobiliers, il faut revenir au début des années 2000 lorsque la crise boursière issue de la bulle technologique avait fait monter le CAC 40 au dessus de 6800 points. Le Nasdaq avait lui aussi atteint des sommets. La chute fut brutale et, entre 2001 et 2003, le CAC 40 est redescendu aux alentours de 2400 points. Au passage il faut souligner que la crise boursière avait fait perdre énormément d’argent aux fonds de pension, mettant en danger les retraites des Américains. Depuis, les bourses ont remonté. Pour arrêter la chute, la Réserve Fédérale Américaine (FED), suivie des grandes banques centrales a fourni aux marchés des liquidités en abondance tout en maintenant artificiellement des taux à un niveau historiquement bas. Les événements du 11 septembre 2001 ont également poussé les banques centrales à amplifier la baisse de leur taux directeur. Ainsi, l’argent n’étant pas difficile à trouver et le coût des emprunts étant peu élevé, ceux qui avaient besoin d’acheter un logement pouvaient le faire en empruntant à des taux faibles. Le graphique ci-après donne un aperçu des taux directeurs pratiqués ces dernières années par la FED ainsi que la BCE. Le loyer de l’argent étant bas, la demande de logements à l’achat a augmenté et les prix ont été poussés à la hausse.

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Pour pouvoir maintenir les taux bas et ainsi relancer notre économie, il était absolument nécessaire que les prix n’augmentent pas ou peu. Les produits à bas coût importés des pays émergents comme la Chine ont largement contribué à maintenir notre inflation à des niveaux très bas. Une politique salariale restrictive fut certainement encouragée. Le moteur de la consommation a tenu le coup grâce à l’endettement des ménages qui compensait la faible augmentation des salaires: les taux étaient faibles et permettaient l’endettement des particuliers.

La hausse des excès de liquidité monétaire pratiquée ces dernières années aux Etats-Unis et dans la zone Euro s’est finalement traduite par une inflation qui s’est dirigée vers les marchés d’actifs plutôt que vers le marché des biens de consommation. La masse monétaire mise en circulation a progressé trop vite par rapport à la croissance de notre PIB. La liquidité en excès a ainsi contribué à la progression du cours des actions et à la hausse excessive du prix des logements. Finalement aujourd’hui nous nous retrouvons avec un marché immobilier dont les prix sont surestimés de 80% par rapport à la richesse produite par notre pays. Alors bien évidemment nous nous posons tous la même question : « Faut-il acheter pour se loger ? ».

Problème
L'immobilier représente une part considérable dans le patrimoine des ménages français. Fin 2005, la valeur des logements augmentée des terrains s’élevait à 5500 milliards d'euros et représentait près de 70 % de leur patrimoine. Les Français aiment la pierre. Il faut bien reconnaître que l’immobilier est le produit idéal pour mettre de l’argent de côté. C’est sans doute l’une des meilleures solutions offerte à un jeune qui débute dans la vie pour arriver à se constituer un patrimoine. Il est par exemple impossible d’emprunter une grosse somme d’argent pour acheter des actions, alors qu’il est assez facile d’emprunter une somme relativement élevée à sa banque pour acheter un logement. Il est ainsi possible de rembourser le capital emprunté sur plusieurs années moyennant, bien entendu, le versement d’intérêts à votre banque. L’achat de sa résidence principale est donc largement perçu par nous tous comme étant un bon moyen de se constituer un capital pour nos vieux jours.

« Payer un loyer, c’est jeter l’argent par les fenêtres ! ». Voilà une expression qui revient souvent dans les conversations. Cette affirmation est-elle vraie ou fausse ? Le locataire paye effectivement un loyer qui est perdu. Mais ne peut-on pas également mettre en évidence qu’un propriétaire occupant paye aussi tous les mois un équivalent loyer ? Les frais d’agence, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien et de réparation représentent forcément une dépense qui au bout du compte peut être assimilée à un loyer. 

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