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Les dangers de l’effet de levier

Acheter sa résidence principale c’est avant toute chose le plaisir d’être chez soi et d’être libre de faire ce que l’on souhaite. C’est aussi un excellent moyen, notamment pour les dépensiers, de se forcer à économiser un peu l’argent. Et enfin, dernier point, c’est également la possibilité de jouer avec l’effet de levier qui permet de réaliser une bonne plus-value lors de la revente.

Pour ceux qui ne connaissent pas, l’effet de levier est le mécanisme qui permet d’améliorer la rentabilité financière d’un investissement par le moyen d’un emprunt. Un exemple très simple, vous investissez 1000 dans l’achat d’un logement (capital investi), au bout d’un an la valeur de ce logement a augmenté de 150, soit 15%. Si vous avez financé 80% de ce placement par un emprunt au taux de 5%, vous devez payer 800 x 5% en intérêt, soit 40. Ce qui ampute d’autant votre bénéfice. Il vous reste 150 – 40 = 110 de bénéfice ; mais vous n’avez financé que 1000 -800 = 200. Finalement on calcule :

• La rentabilité économique de ce placement 150 / 1000 = 15%
• La rentabilité financière 110/200 = 55%

On comprend très bien qu’en cas de hausse du marché immobilier, l'achat à crédit peut permettre de s’enrichir très rapidement alors que le capital investi est faible. Les sommes gagnées sont souvent bien supérieures à ce que l'acheteur aurait pu mettre de côté en économisant sur son seul salaire. Si l’on peut investir avec certitude de l’argent avec une rentabilité supérieure au taux de l’emprunt, il y a tout intérêt à emprunter au maximum car chaque euro emprunté rapporte davantage qu’il ne coûte. C’est le pari que font tous les spéculateurs.

Ce qu’il est important de comprendre, c’est que l’effet de levier marche dans les deux sens, c’est-à-dire qu’en cas de baisse de l’actif, l’effet de levier dégrade la performance de votre investissement de façon plus profonde que si vous n’aviez pas recouru à un emprunt.

Le primo-accédant n’a pas le choix, il est obligé d’emprunter pour acheter. Donc consciemment ou pas, il joue avec l’effet de levier et les risques qui lui sont associés.

Le graphique ci-après donne le rendement financier obtenu par un propriétaire occupant en fonction de la croissance des prix de l’immobilier. Le paramétrage du simulateur reprend les conditions du logement acheté en 2008, précédemment défini, et toujours pour les trois cas suivants :

• Achat réalisé avec un apport de 10%, soit des mensualités de 1.7Lo ;
• Achat réalisé avec un apport de 47%, soit des mensualités de 1 L0.
• Achat réalisé avec un apport de 100%, soit des mensualités de 0.

Pour connaître ce rendement financier, il suffit de chercher à quel taux il est nécessaire de placer le capital pour que le patrimoine de la solution location soit égal à celui de la solution achat.

Avec le simulateur, la rentabilité financière d’un achat est donnée par le taux de placement du capital qui permet d’obtenir un écart de patrimoine nul  entre les deux solutions achat et location. Pour ceux qui connaissent, le solveur d’Excel fait cela très bien.

Sur le graphique, on ne manquera pas de constater que les trois courbes passent par un point commun correspondant au point d’équilibre solution achat égale solution location (point vert). A droite de ce point on voit que l’effet levier est favorable au primo-accédant alors qu’à gauche de ce point le même effet levier est particulièrement dévastateur pour le primo-accédant : avec une baisse des prix de 3% par an il obtient un rendement financier de -64,7% par an, alors que la solution achat avec un apport de 100% donne un rendement financier de 0%. En 2008, les prix sont tels que le primo-accédant prend énormément de risque, notamment lorsque son apport personnel représente toutes ses économies. Le fait de pouvoir mettre un apport capable de couvrir la totalité ou même seulement la moitié du prix d’achat permet de prendre nettement moins de risque vis-à-vis de son patrimoine.

Dans le cas d’un achat financé à 100% par l’apport personnel, avec une croissance de 10% par an pendant 7ans, soit une hausse cumulée de 95%, notre propriétaire occupant réalise un rendement financier de 11,51% par an alors que le primo-accédant, avec ses 10% d’apport, réalise un rendement de 24,35% par an (point jaune).

Si maintenant on regarde ce même logement mais acheté avec les conditions de l’année 1998, on obtient le graphique suivant:

Le graphique montre très clairement que l’effet de levier a une action positive pour le primo-accédant dès que la croissance des prix est supérieure à -0.5% (point vert). Les prix étant à l’époque parfaitement cohérents avec les fondamentaux économiques, le primo-accédant prenait peu de risque à acheter sa résidence principale : la probabilité d’une baisse était très faible.

Dans le cas d’un achat financé à 100% par l’apport personnel et avec une croissance de 10% par an pendant 7ans, notre propriétaire occupant réalise un rendement financier de 14.21% par an alors que le primo-accédant, avec ses 10% d’apport, réalise un rendement de 38.19% par an (point jaune). On calcule même que pour un apport de 0% le primo-accédant paye des mensualités d’emprunt équivalentes à un loyer de départ (L0) et,  pour une croissance des prix de 10% par an, obtient un rendement financier de 74,67% par an ! Avec de telles conditions, le primo-accédant avait vraiment la vie belle.

 
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Lien vers l'article

Les prix sur le marché immobilier français ralentissaient de manière
progressive et régulière depuis plus de deux ans. Ils baissent depuis le
premier trimestre 2008, parallèlement à une forte contraction des activités de
construction, attisant les craintes de krach sur le marché immobilier français.
Nous revenons dans ce Flash sur nos perspectives de prix à court et moyen
terme. Nous montrons que :
   
    • les conditions d'un scénario du type de ceux observés aux Etats-Unis,
en Espagne ou au Royaume-Uni ne sont pas réunies sur le marché
français.
    • les niveaux de valorisation atteints restent soutenables, la présence
d'une bulle spéculative sur le marché français nous paraissant très
discutable.
    • les prix devraient toutefois continuer de baisser ces 18 prochains
mois. Nos estimations plaident pour une baisse supérieure à 5% à
l'horizon fin 2009.
    • les risques pesant sur ce scénario sont essentiellement des risques
de court terme (crédit bancaire, solvabilité des ménages...). A plus
long terme, les fondamentaux du marché devraient continuer de
soutenir l'investissement logement.

Au final, nous retenons un scénario de baisse des prix de l'ordre de 5-10% à
l'échelle nationale, la baisse pouvant toutefois s'avérer plus prononcée
localement et/ou sur certains segments.


Lien vers le document (NATIXIS)

Beaucoup d'informations très intéressantes dans ce document. Toutefois NATIXIS écrit:
"L'hypothèse d'une nécessaire correction des prix consécutive à une supposée
surévaluation du marché immobilier français nous parait aussi très discutable.
L'existence d'une bulle spéculative nous semble en effet peu évidente à démontrer."

Bien évidemment je ne partage pas ce point de vue. Certes la bulle n'est pas spéculative, mais elle est bien là. Elle est due au fait que, depuis fin 2005, les prix ont continué leur ascension alors que les taux d'intérêt ont remonté de plus de 140 points. Actuellement les prix sont en moyenne de 262 loyers. Le rendement locatif brut est donc le l'ordre de 4,3%. Pour un investissement locatif, on arrive à un rendement net avant impôt de l'ordre de 2,7% alors que l'on peut trouver sur le marché des placements sans risque à 4,5%. Conclusion le ratio prix/loyer est surestimé de 66% et doit baisser de 40% si l'on veut retrouver des rendements qui tiennent la route.