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20 mars 2015 5 20 /03 /mars /2015 11:56

C’est à n’y rien comprendre. Plus on donne du pouvoir d’achat aux acheteurs (via des taux bas) et plus les prix de l’immobilier baissent ! Comment expliquer une telle contradiction ?

 

Pour comprendre ce que nous observons, je vais utiliser le Simulateur Achat-Location version 8.3 qui est à votre disposition sur mon blog. Les résultats obtenus avec ce simulateur sont calculés à partir d’une simulation conforme à la réalité. Il permet de comparer de façon très objective les solutions achat et location de son logement principal.

 

Lors d’un achat immobilier, il est important d’estimer le délai de retour sur investissement. Pour une personne qui choisit d’acheter sa résidence principale, le délai de retour sur investissement correspond à la durée au-delà de laquelle le propriétaire occupant commence à gagner de l’argent par rapport à la solution location. Pour cela, le simulateur calcule pour chacune des deux solutions – achat et location – le patrimoine accumulé en fonction du temps et détermine le délai au-delà duquel le propriétaire occupant commence à gagner de l’argent par rapport à la solution location (patrimoine plus élevé).

 

Il faut savoir que le délai moyen d’occupation d’une résidence principale est en France de l’ordre de 7 ans. L’achat d’une résidence principale n’est donc rentable que si l’on a un délai de retour sur investissement inférieur à 7 ans. Idéalement un délai de 5 ans semble être un objectif souhaitable.

 

Le graphique de la figure 1 donne le délai de retour sur investissement en fonction de la hausse des prix. Le tracé noir correspond à un taux d’emprunt de 2% sur 20 ans. Les autres tracés permettent de voir comment évolue le délai de retour sur investissement en fonction du taux d’emprunt.

Figure 1

Figure 1

Pour obtenir ce graphique le simulateur a été paramétré (voir copie d’écran 1) avec des données représentatives de la situation présente (mars 2015) :

• Le loyer de départ est de 1 000€ (arbitraire) et le prix d’achat est fixé à 230 loyers, soit 230 000€. • Les frais d’entretien cumulés à la taxe foncière représentent une dépense équivalente à 2 loyers par an.

• L’apport est de 22% (Remboursement mensuel = 1 loyer).

• Le taux d’emprunt est de 2% sur 20 ans, auquel s’ajoute 0,4% d’assurance, soit un taux de 2.4%.

• Les sommes non utilisées, notamment pour la solution location, sont placées et procurent un revenu de 2% par an net d’impôts (égal au taux d’emprunt).

• La hausse des loyers est de 0.37% par an.

Copie d’écran 1

Copie d’écran 1

La figure 1 montre qu’une croissance des prix de -2 % par an et des taux d’emprunt de 2 % donnent un délai de retour sur investissement de plus de 15 ans. Un retour sur investissement inférieur à 5 ans est obtenu pour une hausse minimale des prix de 0.4 % par an.

 

Certains vont me dire : « Oui, mais si tu n’as aucun crédit à rembourser, il vaut mieux être propriétaire car cela évite de jeter des loyers par les fenêtres … ». Pour vérifier cette affirmation, j’ai réalisé une simulation (voir copie d’écran 2). En paramétrant à 100 % l’apport personnel, le simulateur calcule un retour sur investissement de plus de 12 ans, si votre capital est placé à 2 % par an. On calcule même un retour sur investissement de plus de 17 ans si votre capital est placé à 2.5 % par an.

Copie d’écran 2  (capital placé à 2% et apport personnel de 100%)

Copie d’écran 2 (capital placé à 2% et apport personnel de 100%)

Le graphique ci-dessous donne le coût mensuel de la solution achat exprimé en équivalent loyer de la solution location. Sur ce graphique, l’équivalent loyer de la solution achat vaut moins d’un loyer après seulement 12,4 ans.

(capital placé à 2% et apport personnel de 100%)

(capital placé à 2% et apport personnel de 100%)

Malgré des taux d’emprunt très bas, on voit que le retour sur investissement se dégrade très vite dès que la hausse des prix passe dans le rouge. Les prix étant en baisse de 2% par an, d’un point de vue purement mathématique, plus rien ne peut arrêter la poursuite du mouvement baissier.

 

Un autre point à prendre en compte, la France subit un lent et inexorable vieillissement de sa population: voir cet article

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Accès au simulateur Achat-Location

 

Immobilier: Comment expliquer la baisse des prix ?

Pour en savoir plus sur le "Loyer payé par un propriétaire occupant" voir cet article http://www.marc-candelier.com/article-22550058.html

 

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Published by Marc Candelier - dans Etudes Immobilier
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