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10 septembre 2015 4 10 /09 /septembre /2015 11:00

2em trimestre 2015

Evolution du ratio Prix/Loyer

Le graphique ci-dessus vous donne, sur une période de plus de 40 ans, l'évolution du ratio Prix/Loyer moyen des logements anciens pour la France métropolitaine. L'indicateur est calculé à partir de données élaborées par l'INSEE: 

Indice trimestriel des prix des logements anciens - France métropolitaine - Ensemble - Indice CVS (Base 100 au 4ème trimestre 2000). 

Indice des prix à la consommation - IPC - Ensemble des ménages - France métropolitaine - par fonction de consommation - Loyers des résidences principales

Les chiffres de l'INSEE sont fiables mais connus avec un retard de 3 à 6 mois. Pour avoir un repère, j'ai prolongé la courbe (trait en pointillé rouge) sur la base d'une baisse des prix de 5% par an et une hausse des loyers de 2% par an. 


Ce graphique est mis à jour tous les 3 mois, dès que les chiffres de l'INSEE sont disponibles.

Définitions


Pm/L correspond au ratio prix moyen à la vente sur prix moyen à la location. Il s'agit ici de prix observés sur le marché.

Pe/L correspond à un prix théorique calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. C’est le prix d’équilibre Solution Achat = Solution Location. 

L correspond au prix moyen à la location observé sur le marché.

Deux mots sur le prix d'équilibre Pe/L

Pe/L est calculé à partir des fondamentaux économiques, notamment les taux d'emprunt. Il donne un prix d'arbitrage Solution Achat = Solution Location. Mais attention, ce prix d’arbitrage ne tient absolument pas compte de la plus-value ou moins-value que vous allez avoir lors de la revente. Il est calculé sur la base d’un marché équilibré : La hausse des prix se faisant au même rythme que celle des loyers (Pm/L est constant dans le temps). Donc, en dehors de toute spéculation, à la hausse comme à la baisse, Pe/L est le prix d’arbitrage qui permet d’obtenir un rendement locatif égal à celui d’un placement sans risque. Il faut avoir à l’esprit que ce prix d’arbitrage n’est valable que pour une résidence principale. En effet, dans le cas d’un investissement locatif (j’achète pour louer) on calcule un prix d'arbitrage Pe/L au minimum 25% plus bas que celui d'une résidence principale: les frais sont largement plus élevés (2 loyers par an pour une résidence principale et > 4,5 loyers par an pour un investissement locatif).

 

Pour en savoir plus sur le calcul de Pe/L et Pm/L  >> Estimation d'un actif immobilier 

Voir également >> La valeur d’un logement par le ratio Prix-Loyer


Analyse des derniers chiffres de l’INSEE

  

Le ratio Pm/L est est toujours sur une trajectoire baissière.

 

Sur un an, les prix ont baissé en moyenne de 2.75% et le ratio prix /loyer a baissé de 2.83%. Sur la même période les loyers ont progressé de 0.08% sur un an. La très forte baisse des taux d'emprunt a pour effet de pousser le ratio Pe/L autour de 455 loyers ! Les prix observés sont en moyenne autour de 227 loyers !

 

Par rapport au point le plus haut (1/1/2008), le Ratio Prix / Loyer présente une baisse de 12.82%. 

 

 

Le graphique ci-après donne l'évolution de la croissance des Prix et des Loyers sur une période de plus de 20 ans.

Les prix comme des loyers ont une croissance clairement orientée à la baisse.

 

 

Ratio Prix/Loyer en France (mars 2015)
France entière 227
Paris 339
Banlieue parisienne 244
Lyon 260
Marseille 187
Côte d'Azur 284
Province 175

 

Evolution du ratio Prix/Loyer

Voici l'évolution du taux d'emprunt sur une durée de 13 ans. Les taux d'emprunt sont actuellement très bas et cela a pour effet de donner du pouvoir d'achat aux acheteurs. Cela explique la lente baisse des prix.

A votre avis, que feront les prix lorsque les taux d'emprunt remonteront ?

Evolution du ratio Prix/Loyer

Voir également

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Published by Marc Candelier - dans Indicateurs Immobilier
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commentaires

Harlok 23/08/2014 10:13

Bonjour Mr Candelier, Les indicateurs pour le second trimestre ne sont pas disponibles? Est-ce une erreur de votre part d'avoir reposté cet article?
En vous remerciant ,
Harlok

agentmob 19/12/2014 15:34

Je suis en accord avec marc. Il va y avoir un décrochage très important en 2015.
Les salaires francais baissent ou n'augmentent pas. Les appartements montent.
Les lois sont catastrophiques.
La légère montée des taux et les lois qui sont en train d'être votés, cela va faire effondré ce château de carte.
Un perte de l'ordre de 50 % sur l'ensemble de la france entre 2015 et 2016.
Seul les biens de luxe vont résister à ce tsunami.
Une reprise en 2018-2019.

Laurent 21/08/2014 22:23

"A votre avis, que feront les prix lorsque les taux d'emprunt remonteront ?"
Réponse: Les prix vont baisser

axel 24/10/2014 00:10

Le problème c'est qu'ils ne sont pas près de remonter...

Oresme 12/05/2014 13:21

Tout cela est intéressant.
Hum... les aspects mécaniques du marché ne sont pas à négliger (taux de financements, fiscalité...) mais il me semble que les réels aspects moteurs sont ailleurs...ils sont culturels, structurels.
Je m'explique.
Pour moi, la hausse de l'immobilier est la conséquence du chômage... la conséquence d'une mauvaise gestion de l'économie... une conséquence des couts de l'énergie aussi.
Tant que ces facteurs seront là... tant qu'ils n'auront pas été réglés substanciellement, la valeur de cet actif sera au plafond.
Reste à déterminer "le plafond".
POur moi, le "plafond", c'est lorsque la classe moyenne dépense la moitié de son salaire dispo pour se loger... c'est le cas actuel.
Donc les prix vont osciller autour de ce qu'ils sont aujourd'hui....jusqu'à ce que l'économie se refinance, disons dans une bonne dizaine d'années !!
Bonne journée.

axel 24/10/2014 00:12

Le prix de l'immobilier est de 4143€/mois? Il faut donc gagner plus de 12k€/mois pour pouvoir acheter sur 20 ans un pauvre 70m². Effectivement ça ne tient pas.

Oresme 15/05/2014 22:47

Je comprends parfaitement votre raisonnement, je lis votre blog assez souvent (je l'apprécie et j'en profite pour vous remercier).

Bien entendu que la courbe des taux a un impact sur l'immobilier (Le taux réel en 1981 était de 4% ..pas très différent d'aujourd'hui) et le prix de l'immobilier n'a de sens qu'en tant que base de capital. Pour une acquisition, ce qui compte, ce n 'est pas le prix, mais la mensualité (pour parler trivialement).
Je cherche toujours un graphique qui pourrait montrer la variation de cette mensualité dans le temps (en prenant par exemple 70 m², 15 ans, Paris intra).
Aujourd'hui, ce serait 70 x 8 = 560 KE + 7% = 600 soit 4143 €
Voilà le prix de l'immobilier : 4143 €
Intéressant aussi serait de tracer le ratio de ce chiffre divisé par le salaire médian en France, cela permettrait de s'affranchir des debasing.
Mais pour revenir au marché de l'immobilier, il y a de nombreux facteurs moins "scolaires" que les taux ou la fiscalité et qui ont un impact important. Je pense notamment à la valeur de la monnaie ou la solidité des banques.
Bonne soirée.

Marc 15/05/2014 09:41

Bonjour,

C'est tout simplement une évidence mathématique et économique. La nature est faite ainsi: on a toujours tendance à revenir vers un point d'équilibre. Concernant la valeur d'un d'actif c'est toujours la même règle: Le point d'équilibre est obtenu lorsque le rendement net de l'actif est supérieur au loyer de l'argent.

La probabilité d'une PV en capital est pratiquement nulle: chômage, baisse des salaires et taux d'emprunt au plus bas (plus de 15% en 1981 moins de 3% en 2014).

Pour que l'immobilier soit une valeur refuge, les prix de cet actif doivent être en parfaite cohérence avec la santé économique du pays et non pas avec le loyer de l'argent.

Oresme 12/05/2014 23:01

Mouais. Je crois que cette évidence est un peu trop "scolaire" et un peu trop simpliste. Ce n'est pas faux..... mais ce n'est pas une vérité absolue non plus, il y a d'autres facteurs qui peuvent pousser à une transaction.
Et puis d'une façon générale, si l'on parle du marché français....quelle est selon vous la part (en volume) des transactions immobilières (logements) qui était une transaction d'investissement (=opération financière) ?
NB: De nombreuses personnes peuvent vouloir investir dans la pierre par crainte d'une perte de valeur de la monnaie, par espoir d'une PV en capital...cela peut justifier d'accepter un taux de financement supérieur au rendement.

Marc 12/05/2014 22:22

Le prix de l'immobilier est totalement lié au taux d'emprunt. Pour un investisseur le rendement locatif net doit tout simplement être supérieur au taux d'emprunt.

DELOISON 02/05/2014 12:23

M MOUILLARD professeur ne pourrait il demander une étude sur les besoins de la population en distinguant la population solvable de celle qui ne l'est pas ou ne l'est plus depuis la hausse des prix de la construction générée par la mise en place des nouvelles normes.

Il est possible que l'offre soit suffisante pour la clientèle solvable d'autant plus que les retraités partent souvent dans leur ancienne résidence secondaire devenue principale libérant ainsi des logements en ville alors qu'il y a manque cruel de logement pour les plus déshérités. L'effort devrait donc être essentiellement tourné vers cette catégorie de population. Une étude , si elle n'a déjà été réalisée;, serait souhaitable.

Marc 03/05/2014 13:23

OK, le prix de la construction a augmenté par la mise en place des nouvelles normes mais on peut aussi imaginer la baisse du prix des terrains ...

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Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ? 

 

L'objectif de ce blog est de vous permettre de suivre l’actualité du marché immobilier et de vous aider à comprendre pourquoi les prix peuvent monter mais aussi descendre. Vous pourrez ainsi acheter, vendre ou louer votre logement en sachant exactement où vous mettez les pieds.

 

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